Vendita Immobili a Stranieri: Normativa e Aspetti Chiave

La vendita di una casa a stranieri è un trend che, dopo la pandemia, è tornato a crescere, agevolato dal fatto che l’Italia resta sempre un mercato molto ambìto all’estero, grazie al suo patrimonio di mare, monti e città d'arte. Rispetto alla procedura ordinaria di compravendita tra due soggetti italiani, per vendere casa agli stranieri esistono alcune differenze previste dalla legislazione a tutela di tutte le parti.

Cosa Prevede la Legge per Vendere Casa agli Stranieri

Per vendere casa agli stranieri, la legislazione italiana pone dei paletti, ma è anche pratica ed efficiente. La normativa stabilisce chi può acquistare in base alla nazione di provenienza, quali documenti produrre, come effettuare il pagamento e il rogito.

La materia è divisa in quattro ambiti:

Chi può acquistare casa in Italia
Quali documenti deve presentare l’acquirente straniero
Cosa fare, ai fini dell’atto notarile, se lo straniero non parla italiano
Come avviene il pagamento

Per quanto riguarda le imposte da pagare in Italia per la casa, l’Agenzia delle Entrate ha predisposto un’agile guida.

Chi Può Acquistare Casa in Italia

Vendere casa a uno straniero risulterà agevole se quest’ultimo sarà:

Cittadino comunitario UE o EFTA (Associazione europea di libero scambio)
Apolide
Residente in Italia da più di 3 anni

Se non sussiste nessuna di queste condizioni, l’acquisto potrà essere perfezionato lo stesso, ma con altri presupposti.

Lo straniero potrà infatti acquistare casa solo se:

Soggiorna regolarmente in Italia con carta di soggiorno o permesso di soggiorno
Non soggiorna regolarmente in Italia, ma può acquistare legalmente se questo è consentito da un trattato internazionale o se sussiste la condizione di reciprocità (se cioè per un cittadino italiano la compravendita sia un atto giuridico legalmente ammesso anche nel Paese di provenienza dello straniero).

La condizione di reciprocità prevede che uno straniero possa acquistare casa in Italia a patto che un italiano possa farlo nel Paese di origine dello straniero. Ti aggiungo anche che qualora la condizione di reciprocità non sia soddisfatta, vi sono delle soluzioni perfettamente legali che risolvono il problema.

Ottimo! non regolarmente soggiornante solo se lo consente un trattato internazionale o se sussiste la condizione di reciprocità.

- 3° Caso - se è cittadino straniero non regolarmente soggiornante solo se lo consente un trattato internazionale o se sussiste la condizione di reciprocità.

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Documentazione Necessaria per l'Acquisto

Tutto molto semplice per quanto riguarda i documenti da produrre: sono infatti indispensabili codice fiscale, permesso di soggiorno o carta di soggiorno e passaporto.

Codice fiscale: il cittadino straniero per poter sottoscrivere l’atto di rogito e acquistare l’immobile in Italia deve essere in possesso del codice fiscale rilasciato a richiesta dall’Agenzia delle Entrate.
Codice fiscale: chiunque acquisti una casa, stranieri inclusi, deve essere in possesso del codice fiscale italiano. Senza questo requisito non è possibile procedere alla stipula dell’atto di compravendita finale.

La Lingua Italiana e l'Atto Notarile

Cosa più complessa riguarda la lingua, che l’acquirente straniero deve essere in grado di capire perfettamente. Se questa condizione non si verifica l’atto notarile andrà stipulato in doppia lingua, per essere certi che l’acquirente straniero abbia piena contezza dei termini del contratto. La traduzione sarà quindi affidata a un professionista il quale sarà chiamato anche ad apporre la firma sull’atto notarile.

Se invece l’acquirente straniero non comprende la lingua italiana e non la sa leggere bene si rende obbligatorio stilare l’atto notarile non solo in italiano ma anche nella lingua straniera. Perché è necessario un interprete ufficiale?

Se lo straniero che acquista l’immobile dichiara di conoscere perfettamente l’italiano non ci sono altri obblighi, ma in caso contrario è fondamentale che l’atto notarile sia redatto anche in una lingua conosciuta da entrambe le parti, compratore e venditore. Se il notaio conosce la lingua in questione si può procedere direttamente, altrimenti è richiesto che venga effettuata una traduzione certificata dell’atto. Inoltre, al momento del rogito, dovrà poi essere presente anche l’interprete, che dovrà assicurarsi che il contratto e i suoi termini vengano perfettamente compresi anche dall’acquirente straniero, leggendo ad alta voce la traduzione eseguita.

Un’alternativa riguarda il caso in cui il cittadino straniero sottoscriva una procura ad acquistare incaricando un soggetto terzo che comprenda perfettamente entrambe le lingue.

In realtà, nel caso in cui l’acquirente straniero non conosca bene la lingua italiana, c’è anche un’altra possibilità: delegare all’acquisto tramite procura, un terzo soggetto che conosca bene entrambe le lingue. Sarà lui, però, ad effettuare l’acquisto.

Un’ulteriore alternativa, sempre nel caso in cui l’acquirente straniero non comprenda la lingua italiana, è quella che il cittadino straniero sottoscriva una procura ad acquistare incaricando un soggetto terzo che comprenda perfettamente entrambe le lingue.

Traduzioni o procura: nel caso in cui il cittadino straniero non parli la lingua italiana, il notaio richiede la presenza di un interprete bilingue e la stesura di tutti i documenti in doppia lingua. Inoltre, durante la sottoscrizione degli atti notarili, è richiesta la presenza di due testimoni, uno dei quali deve conoscere la lingua dello straniero, oltre all’italiano.

Modalità di Pagamento

Vendere casa a uno straniero, ultimo atto: il pagamento. Se l’acquirente ha un conto corrente presso un istituto di credito italiano l’operazione segue la via ordinaria. Il problema nasce se l’acquirente non ha un riferimento bancario in Italia. In questo caso è tenuto ad aprire un conto corrente in Italia e qui trasferire le somme.

La cosa più semplice si ha quando lo straniero possegga già un conto corrente presso un istituto di credito bancario in Italia.

a - Il cittadino straniero può aprire un conto corrente direttamente in Italia e trasferire le somme (la banca indicherà la procedura da seguire). In questo caso sarà direttamente lui a fare emettere dalla banca italiana gli assegni circolari per gli acconti e i saldi prezzo.

b - L’acquirente straniero può sottoscrivere un mandato fiduciario al notaio rogante scelto con il quale incarica l’ufficiale stesso di ricevere in deposito fiduciario le somme necessarie indicate per l’acquisto dell’immobile mediante bonifico bancario eseguito dall’acquirente straniero sul conto corrente dedicato del notaio (Legge 147/13 art. 1 c. 63-67).

Il cittadino straniero può aprire un conto corrente direttamente in Italia e trasferire le somme (la banca indicherà la procedura da seguire).

Sottoscrivere un mandato fiduciario al notaio rogante incaricando l’ufficiale di ricevere in deposito fiduciario le somme necessarie all’acquisto. E poi di utilizzarle per emettere bonifici o assegni circolari necessari in favore del venditore dell’immobile.

Trasferimento fondi: ai fini della compravendita, il cittadino straniero può aprire un conto corrente presso una banca italiana, oppure richiedere al notaio di mettere a disposizione un conto “Escrow” sul quale versare le somme di denaro dovute.

Conto Deposito - Conto Corrente Dedicato del Notaio

Ci tengo a soffermarmi sul Conto Deposito - conto corrente dedicato del notaio. Si tratta di una novità degli ultimi anni che tutela l’acquirente che ne faccia richiesta specifica al Notaio.

ricevere in deposito fiduciario le somme necessarie indicate per l’acquisto dell’immobile mediante bonifico bancario eseguito dall’acquirente straniero sul conto corrente dedicato del notaio (Legge 147/13 art. 1 c.

utilizzare le somme medesime per emettere i bonifici o gli assegni circolari a favore dei venditori dell’immobile da acquistare attenendosi agli accordi già sottoscritti nella proposta d’acquisto accettata da entrambi i venditori e gli acquirenti.

Come Vendere Casa agli Stranieri: Consigli Pratici

Vendere casa agli stranieri è diventato negli ultimi anni un trend in forte crescita in Italia, come emerge da diverse rilevazioni nel mercato immobiliare italiano. Le opportunità sono tante, ma bisogna sapere che la compravendita con interlocutori esteri richiede particolari attenzioni.

Il primo step da fare è chiederti che tipo di clientela attrae l’immobile che possiedi (ubicazione, tipologia abitativa e finiture sono le tre caratteristiche principali).

Si sa, la bellezza di certi luoghi parla da sola, ma per legge l’acquirente straniero deve essere in grado di comprendere la lingua italiana.

Le regioni più apprezzate dai compratori esteri sono la Toscana e la Lombardia, con a seguire la Puglia, la Liguria e le isole. La maggior parte degli acquirenti è di nazionalità tedesca, con francesi e inglesi al secondo e terzo posto. Americani e russi seguono, anche se è da segnalare una forte crescita di interesse anche da parte di canadesi, turchi e indiani.

Si tratta di donne tra i 40 e i 65 anni, oppure uomini tra i 55 e i 65, con titoli di studio elevati. Se fino a poco fa erano alla ricerca di immobili di lusso, adesso l’attenzione sembra essersi spostata su abitazioni più semplici, magari da ristrutturare, ma sempre comode, vivibili e ben servite.

Lo stile deve essere chiaro e il testo semplice, soprattutto se si pensa che dovrà essere letto da persone di lingua straniera. Importantissime sono le foto: per colpire l’occhio del potenziale acquirente è fondamentale utilizzare immagini di qualità, luminose e attentamente selezionate.

È quindi importante mostrare fin da subito il prezzo in chiaro, per non “spaventare” l’interessato. Sempre per la stessa ragione, è basilare essere chiari anche su quelle che saranno tutte le fasi e i costi della procedura di acquisto (agenzia, notaio…).

Agenzie Immobiliari con Esperienza Internazionale

Il fai da te, come in ogni ambito, esiste anche in questo ambito: ma con tutti i rischi del caso. Vendere casa agli stranieri è possibile (quasi sempre) ma è necessario conoscere e seguire quanto prevede la legge italiana.

Per evitare ogni stress la soluzione migliore è quella di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare con esperienza internazionale come IAD Immobiliare i cui consulenti sono abituati a muoversi liberamente anche oltre confine conoscendo alla perfezione le normative del caso.

Numerose sono le persone che all’estero guardano con interesse il mercato immobiliare italiano. Di fatto però le pratiche burocratiche per mettere a punto una compravendita con soggetti, privati o meno, che risiedono all’estero, possono essere più complesse di ciò che si pensa. Per tale motivo è importante rivolgersi ad agenzie immobiliari con esperienza internazionale, come iad.

In più, affidati ad agenzie con personale madrelingua, originario della nazione verso cui punti, perché per gli stranieri acquistare nella propria lingua significa rompere ogni barriera culturale o diffidenza.

Quali Siti Consultare per Vendere Casa?

La prima cosa da fare è chiedersi che tipo di clientela può attrarre l’immobile che si ha. Ottenere una valutazione della tua casa è di certo un buon inizio. A tale proposito, con il valutatore immobiliare di idealista puoi ottenere una stima di quanto vale la tua casa in maniera sicura e affidabile, il tutto in meno di un minuto!

La seconda cosa è considerare che chi cerca casa dà sempre prima una occhiata ai siti specializzati e quindi, per non farsi sfuggire possibili clienti, è sempre meglio passare per i siti più affidabili. Anche per orientarsi, trovare suggerimenti su come vendere casa e domande frequenti.

Già, ma quali sono questi siti?

idealista: oltre un milione di annunci e una piattaforma tecnologica avanzatissima per pubblicare e ricercare annunci relativi a compravendite o locazioni di immobili.
Casa.it: oltre un milione di annunci di case in vendita o in affitto.

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