Affittare Casa ai Turisti Stranieri in Italia: Requisiti e Normative

L’affitto breve rappresenta una modalità di locazione che si distingue dal tradizionale contratto di affitto per la sua durata limitata. Questo tipo di affitto comprende tutte le forme di locazione con una durata inferiore ai 18 mesi e si suddivide principalmente in due categorie: l’affitto turistico e l’affitto transitorio. L’affitto turistico ha una durata massima di 30 giorni, mentre l’affitto transitorio va dai 30 giorni ai 18 mesi.

Queste forme di locazione permettono ai proprietari di trasformare la loro proprietà in una fonte di reddito, aprendo le porte a un mercato turistico sempre più vasto. Tuttavia, nonostante le opportunità economiche, queste attività sono soggette a rigorosi obblighi legali che devono essere rispettati per operare in conformità con la legge. In Italia, il contratto di locazione breve, non necessariamente con finalità turistica, è normato dall’articolo 4 del decreto legge 50, in vigore dal 24 aprile 2017. Questa tipologia di contratto, data la sua brevità, prevede che non ci debba essere la registrazione dello stesso.

La particolarità di questa norma risiede nella possibilità di stipulare più contratti fino a 30 giorni a più inquilini, arrivando ad affittare la casa anche per tutto il corso dell’anno.

Normativa di Riferimento

La normativa di riferimento per affittare casa ai turisti stranieri include:

Art.4 D.L. 24 aprile 2017 n.50, convertito in legge 21 giugno 2017 n. 96
Codice civile
Circolare n.24/E del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle Entrate
Art. 21 bis della L.R. 28 luglio 2017 n.16 introdotto dall’art. 6 della L.R. 6 luglio 2018 n.23
Art 1, comma 595, 596, 597 L.178 del 30 dicembre 2020 "Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023"
Art. 13-ter D.L. n. 145/2023, convertito nella L. n. (link BDSR Ministeriale). Accedere col proprio SPID o CIE.

In Italia, la regolamentazione del turismo è gestita dagli organismi regionali, con la legge n° 27 del 1 ottobre 2015 che regola anche le strutture ricettive al di fuori degli alberghi, inclusi gli appartamenti destinati all’affitto breve. Le case e gli appartamenti per vacanze sono definiti come strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e, eventualmente, servizi complementari. Queste strutture devono essere composte da unità abitative o parti di esse, dotate di servizi igienici e cucina, e situate in uno o più complessi immobiliari.

Obblighi Legali

Gli obblighi legali includono la dichiarazione di avvio dell’attività di casa vacanza al Comune di Milano, la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura di Milano e la comunicazione dei flussi turistici alla Regione. Inoltre, i proprietari sono tenuti a raccogliere la tassa di soggiorno, che a Milano è di 2€ a notte per ogni ospite, e a versarla regolarmente nelle casse del Comune entro il 15 del mese successivo all’incasso. Questi adempimenti sono essenziali per garantire che l’attività sia svolta in modo legale e trasparente, permettendo al contempo una corretta gestione fiscale e di sicurezza.

Oltre agli obblighi legali, esistono anche requisiti minimi che le strutture devono soddisfare per garantire un’adeguata ospitalità. Tra questi requisiti vi è l’esposizione dei prezzi massimi applicati in almeno due lingue straniere, l’obbligo di stipulare una polizza di responsabilità civile verso gli ospiti e il possesso di una dichiarazione di conformità per gli impianti di gas ed elettrici. Questi requisiti, sebbene possano sembrare dettagliati, sono fondamentali per assicurare che gli ospiti abbiano un soggiorno sicuro e confortevole, e che i proprietari siano protetti da eventuali responsabilità legali.

Locazione Turistica Non Imprenditoriale: Obblighi nel 2025

Iniziare nel settore degli affitti brevi nel 2025 in Italia presenta nuove opportunità ma richiede un’attenta comprensione e adeguamento alle nuove normative. Vediamole nel dettaglio:

1. Codice Identificativo Nazionale (CIN)

La novità più importante per il 2025 è l’obbligatorietà del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile destinato a locazioni brevi. È un codice alfanumerico univoco che identifica l’immobile. Le regioni che avevano già un Codice Identificativo Regionale (CIR) continueranno a rilasciare nuovi CIR, che verranno poi riconvertiti in CIN entro sette giorni.

2. Requisiti di Sicurezza dell’Immobile

Dal 2025, gli immobili destinati agli affitti brevi devono essere dotati di specifici dispositivi di sicurezza:

Estintori portatili a norma: Devono essere posizionati in punti accessibili e visibili.
Rilevatori di monossido di carbonio e gas combustibili: Obbligatori per la sicurezza degli ospiti.
Dichiarazione di conformità degli impianti tecnici: (elettrici, termici, gas) deve essere redatta da un tecnico abilitato (non è accettata l’autocertificazione generica).

3. Cedolare Secca

I redditi derivanti dagli affitti brevi sono assoggettati all’imposta sostitutiva della cedolare secca:

Aliquote:
- 21% per il primo immobile locato brevemente.
- 26% a partire dal secondo immobile locato brevemente (fino a un massimo di quattro immobili).
Limite dei 4 immobili: Se affitti più di quattro immobili con contratti brevi, l’attività è considerata imprenditoriale e sei obbligato ad aprire una Partita IVA con un codice ATECO specifico.
Dichiarazione dei redditi: I dati relativi alle locazioni brevi devono essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo alla conclusione del contratto. Nel Modello Redditi PF 2025 è stata inserita una nuova Sezione del Quadro RB per l’indicazione del CIN.
Tassa di soggiorno: Se prevista dal Comune, è obbligatorio riscuotere la tassa di soggiorno dagli ospiti e versarla alle casse comunali. Le tariffe variano a seconda del Comune e del tipo di struttura.

4. Comunicazione degli Ospiti alla Questura

È un obbligo fondamentale. Dovrai registrarti presso la Questura competente e inviare telematicamente i dati di ogni ospite.

5. Contratto di Locazione e Ricevuta Fiscale

Contratto di locazione: È obbligatorio anche per soggiorni inferiori a 30 giorni. Deve contenere dati delle parti, importo, durata e modalità di pagamento. Se il contratto supera i 30 giorni, deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula e non rientra più nella categoria delle locazioni brevi agevolate fiscalmente.
Ricevuta fiscale: Obbligatoria per i pagamenti in contanti (con marca da bollo da 2 euro su importi superiori a 77,47 euro). Non richiesta per pagamenti elettronici, salvo richiesta dell’ospite.

6. Regolamenti Condominiali

Presta attenzione a eventuali regole condominiali che possano influire sulla tua attività (es. orari del silenzio, uso degli spazi comuni).

7. Piattaforme e Channel Manager

Piattaforme di prenotazione: Le più comuni sono Airbnb, Booking.com, Expedia, Vrbo. È fondamentale inserire il CIN in ogni annuncio pubblicato.
Channel Manager: Se pensi di gestire più annunci su diverse piattaforme e sincronizzare calendari e prezzi, valuta un channel manager. Tra i più quotati si segnalano Smoobu, Holidu, Avaibook, Avantio, Octorate. Questi strumenti aiutano a evitare overbooking e a ottimizzare la gestione di più proprietà: non consigliati per gestire un solo immobile.

8. Gestione dell’Attività

Occasionalità vs. Impresa: Fino a 4 immobili locati con contratti brevi, puoi operare come persona fisica senza Partita IVA, beneficiando della cedolare secca. Oltre questo limite, l’attività è considerata imprenditoriale e richiede l’apertura della Partita IVA.
Servizi accessori: Puoi offrire servizi accessori come pulizia (solo a inizio e fine soggiorno), Wi-Fi, biancheria. È cruciale distinguere questi da servizi turistici veri e propri (es. colazione, tour guidati) che potrebbero far configurare l’attività come imprenditoriale.
Gestione diretta o professionale: Puoi gestire l’immobile autonomamente o affidarti a società di gestione specializzate (property manager) che si occupano di tutti gli aspetti, dalla prenotazione alla fiscalità. Questo può essere vantaggioso per chi non ha tempo o esperienza.

9. Assicurazione

Se l’attività è gestita in forma imprenditoriale (con Partita IVA), dal 31 marzo 2025 è obbligatoria una polizza contro i danni derivanti da calamità naturali ed eventi catastrofali. Per i privati, non è un obbligo, ma è sempre consigliabile valutare una polizza assicurativa per proteggere l’immobile e tutelarsi da eventuali danni causati dagli ospiti.

10. Tassa di Soggiorno

Se prevista dal Comune, è obbligatorio riscuotere la tassa di soggiorno dagli ospiti e versarla alle casse comunali. Le tariffe variano a seconda del Comune e del tipo di struttura.

Come Affittare Casa: Primi Passi

Formati e informati: Le normative sugli affitti brevi sono in continua evoluzione. Tieniti aggiornato consultando fonti ufficiali (Ministero del Turismo, Agenzia delle Entrate), siti e blog specializzati.
Pianificazione: Valuta attentamente la domanda nella tua zona, la concorrenza e i costi iniziali (adeguamento dell’immobile, dotazioni di sicurezza).
Qualità dell’ospitalità: Un’ottima esperienza per gli ospiti si traduce in recensioni positive e maggiore visibilità, aumentando le possibilità di successo.

Il 2025 segna un passo verso una maggiore regolamentazione e professionalizzazione del settore degli affitti brevi. Adeguandosi alle nuove regole, si può operare con maggiore sicurezza e competitività.

Come Affittare Casa ai Turisti Stranieri: Consigli Pratici

Analizza il tuo target: Turisti tedeschi? Studia nello specifico come affittare casa ai turisti tedeschi. Inglesi? Punta sul design British-friendly. Americani? Investi nella tua formazione.

Come Scrivere un Annuncio Efficace

Ecco cosa NON deve mancare:

Foto ben illuminate (esterni, dettagli, zona giorno e notte)
Titolo coinvolgente: “Appartamento romantico con vista sul lago”
Descrizione chiara con punti di forza: aria condizionata, self check-in, fermata bus vicina
Profilo host completo e affidabile

Locazione Turistica Non Imprenditoriale: Opportunità e Vantaggi

La locazione turistica non imprenditoriale è la formula ideale per chi vuole iniziare ad affittare casa ai turisti in modo semplice, legale e redditizio. Investire 1 ora nella tua formazione può fare la differenza tra successo e multe salate.

Obblighi di chi dà ospitalità ad un cittadino straniero

Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio o ospita stranieri a casa propria, è obbligato a comunicarlo alle autorità di pubblica sicurezza con una dichiarazione di ospitalità. La comunicazione è sempre dovuta, indipendentemente dalla durata dell’ospitalità o dal fatto che si tratti di ospitalità a parenti o affini.

La L. 99/2013 ha previsto che la comunicazione cui è tenuto chi dia alloggio o ospiti uno straniero va effettuata, nel caso in cui lo straniero sia un lavoratore alle dipendenze di chi dispone dell'alloggio, mediante la comunicazione obbligatoria di assunzione.

In che modo si deve dare la comunicazione?

La comunicazione deve avvenire in forma scritta entro 48 ore, anche tramite lettera raccomandata con avviso di ricevuta alle autorità di Pubblica Sicurezza competenti. Per inosservanza degli obblighi di comunicazione dell’ospitante sono previste delle sanzioni (pagamento di una multa da 160 € a 1.100 €, art. 7 D. Lgs. 286/98). La comunicazione scritta comprende, oltre alle generalità del denunciante quelle dello straniero, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione e l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona straniera è alloggiata od ospitata.

Per gli alloggi offerti dai gestori di strutture ricettive (compreso B&B, affittacamere anche non professionali, case vacanze, ecc.) la comunicazione degli ospiti deve essere effettuata esclusivamente online attraverso il servizio "Alloggiati Web".

A chi va inviata la comunicazione?

Alla Questura nei comuni capoluogo di provincia;
al Commissariato di Pubblica Sicurezza o Al Comune, nei comuni che non sono capoluogo;
al Centro per l’Impiego competente per zona, contestualmente all’invio della comunicazione obbligatoria, nel caso in cui l’alloggio venga messo a disposizione dal datore di lavoro.

Quali obblighi ha il cittadino straniero in Italia per un soggiorno di breve durata?

In caso di soggiorni di breve durata (inferiori ai 90 giorni) per motivi di visite, affari, turismo e studio non va richiesto il permesso di soggiorno, ma lo straniero dovrà semplicemente dichiarare, entro otto giorni dall’ingresso, la sua presenza in Italia all’autorità di frontiera al momento dell'ingresso, se questo è effettuato da un paese non appartenente all'Area Schengen, o al questore della provincia in cui si trova. La dichiarazione di presenza è effettuata su apposito modulo o, se lo straniero è alloggiato, in struttura alberghiera o analoga, mediante la dichiarazione cui è tenuta la struttura. L'adempimento è attestato con rilascio di copia della dichiarazione, da esibirsi a richiesta di ufficiali ed agenti della P.S.

Tabella Riepilogativa: Passaggi Chiave per Affittare Casa ai Turisti

Passaggio	Azione da Fare
1. Dichiarare l’attività	Segnalazione al Comune (registrazione alla Regione tramite procedura telematica)
2. Ottenere il codice CIN	Il codice identificativo regionale obbligatorio in Italia per avviare una locazione turistica
3. Dotarsi di un contratto scritto	Nello shop troverai tutta la documentazione utile incluso il contratto di locazione turistica editabile
4. Registrare gli ospiti su Alloggiati Web	Previa richiesta online al portale della Polizia (questura)
5. Dichiarare i redditi e scegliere il regime fiscale	Normalmente si opta per la cedolare secca al 21% , sul primo immobile.

Gestire tutti questi aspetti può risultare complesso per i proprietari, ma fortunatamente esistono agenzie specializzate che offrono supporto e consulenza professionale. Affidarsi a un’agenzia può semplificare notevolmente la gestione degli affitti brevi, assicurando che tutte le normative siano rispettate e che la struttura sia presentata al meglio sul mercato.

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