Come Affittare o Vendere Casa a Stranieri in Italia: Normative e Procedure

La vendita di una casa a stranieri è un trend che dopo la pandemia è tornato a crescere, agevolato dal fatto che, tra mare, monti e città d'arte, l’Italia resta sempre un mercato molto ambìto all’estero. Vendere casa agli stranieri è diventato negli ultimi anni un trend in forte crescita in Italia, come emerge da diverse rilevazioni nel mercato immobiliare italiano.

Chi Può Acquistare o Affittare Casa in Italia?

Vendere casa agli stranieri è quasi sempre possibile, ma occorre seguire la legge italiana in materia, che stabilisce delle differenze nella procedura di compravendita immobiliare con un acquirente residente in un altro Stato, in tutela di tutte le parti. La normativa stabilisce chi può acquistare in base alla nazione di provenienza, quali documenti sono necessari ed in quale lingua, come effettuare il pagamento ed il rogito.

La materia è divisa in quattro ambiti:

Chi può acquistare casa in Italia
Quali documenti deve presentare l’acquirente straniero
Cosa fare, ai fini dell’atto notarile, se lo straniero non parla italiano
Come avviene il pagamento

Vendere casa a uno straniero risulterà abbastanza agevole se quest’ultimo sarà:

Cittadino comunitario UE o EFTA (Associazione europea di libero scambio);
Apolide;
Residente in Italia da più di 3 anni.

Se non sussiste nessuna di queste condizioni, l’acquisto potrà essere perfezionato lo stesso, ma con altri presupposti. Lo straniero potrà infatti acquistare casa solo se:

Soggiorna regolarmente in Italia con carta di soggiorno o permesso di soggiorno;
Non soggiorna regolarmente in Italia, ma può acquistare legalmente se questo è consentito da un trattato internazionale o se sussiste la condizione di reciprocità (se cioè per un cittadino italiano la compravendita sia un atto giuridico legalmente ammesso anche nel Paese di provenienza dello straniero.

Ottimo! non regolarmente soggiornante solo se lo consente un trattato internazionale o se sussiste la condizione di reciprocità.

Documentazione Necessaria

Tutto molto semplice per quanto riguarda i documenti da produrre: sono infatti indispensabili codice fiscale, permesso di soggiorno o carta di soggiorno e passaporto.

Codice fiscale: il cittadino straniero per poter sottoscrivere l’atto di rogito e acquistare l’immobile in Italia deve essere in possesso del codice fiscale rilasciato a richiesta dall’Agenzia delle Entrate.

La Lingua e l'Atto Notarile

Cosa più complessa riguarda la lingua, che l’acquirente straniero deve essere in grado di capire perfettamente. Se questa condizione non si verifica l’atto notarile andrà stipulato in doppia lingua, per essere certi che l’acquirente straniero abbia piena contezza dei termini del contratto. Se invece l’acquirente straniero non comprende la lingua italiana e non la sa leggere bene si rende obbligatorio stilare l’atto notarile non solo in italiano ma anche nella lingua straniera.

La traduzione sarà quindi affidata a un professionista il quale sarà chiamato anche ad apporre la firma sull’atto notarile. Perché è necessario un interprete ufficiale?

Leggi anche: Percorso per Guida Turistica a NYC

In realtà, nel caso in cui l’acquirente straniero non conosca bene la lingua italiana, c’è anche un’altra possibilità: delegare all’acquisto tramite procura, un terzo soggetto che conosca bene entrambe le lingue. Un’ulteriore alternativa, sempre nel caso in cui l’acquirente straniero non comprenda la lingua italiana, è quella che il cittadino straniero sottoscriva una procura ad acquistare incaricando un soggetto terzo che comprenda perfettamente entrambe le lingue. Sarà lui, però, ad effettuare l’acquisto.

Modalità di Pagamento

Vendere casa a uno straniero, ultimo atto: il pagamento. Se l’acquirente ha un conto corrente presso un istituto di credito italiano l’operazione segue la via ordinaria. Il problema nasce se l’acquirente non ha un riferimento bancario in Italia.

In questo caso è tenuto ad aprire un conto corrente in Italia e qui trasferire le somme. Il cittadino straniero può aprire un conto corrente direttamente in Italia e trasferire le somme (la banca indicherà la procedura da seguire).

Un'altra opzione è:

Sottoscrivere un mandato fiduciario al notaio rogante incaricando l’ufficiale di ricevere in deposito fiduciario le somme necessarie all’acquisto.
ricevere in deposito fiduciario le somme necessarie indicate per l’acquisto dell’immobile mediante bonifico bancario eseguito dall’acquirente straniero sul conto corrente dedicato del notaio (Legge 147/13 art. 1 c.
E poi di utilizzarle per emettere bonifici o assegni circolari necessari in favore del venditore dell’immobile.
utilizzare le somme medesime per emettere i bonifici o gli assegni circolari a favore dei venditori dell’immobile da acquistare attenendosi agli accordi già sottoscritti nella proposta d’acquisto accettata da entrambi i venditori e gli acquirenti.

Ci tengo a soffermarmi sul Conto Deposito - conto corrente dedicato del notaio. Si tratta di una novità degli ultimi anni che tutela l’acquirente che ne faccia richiesta specifica al Notaio.

Consigli Utili per la Vendita

I consigli per vendere casa a stranieri al meglio sarebbero molti, ma forse la prima cosa da sapere è che, rispetto alla procedura ordinaria di compravendita tra due soggetti italiani, per vendere casa agli stranieri esistono alcune differenze previste dalla legislazione a tutela di tutte le parti.

Vediamo un altro importante aspetto da considerare se vuoi vendere il tuo appartamento o la tua villa nelle città o nelle province di Monza Brianza, Milano o Como agli stranieri.

Le opportunità sono tante, ma bisogna sapere che la compravendita con interlocutori esteri richiede particolari attenzioni.

Se fino a poco fa erano alla ricerca di immobili di lusso, adesso l’attenzione sembra essersi spostata su abitazioni più semplici, magari da ristrutturare, ma sempre comode, vivibili e ben servite. Lo stile deve essere chiaro e il testo semplice, soprattutto se si pensa che dovrà essere letto da persone di lingua straniera. Importantissime sono le foto: per colpire l’occhio del potenziale acquirente è fondamentale utilizzare immagini di qualità, luminose e attentamente selezionate. È quindi importante mostrare fin da subito il prezzo in chiaro, per non “spaventare” l’interessato. Sempre per la stessa ragione, è basilare essere chiari anche su quelle che saranno tutte le fasi e i costi della procedura di acquisto (agenzia, notaio…).

Agenzie Immobiliari Specializzate

Il fai da te, come in ogni ambito, esiste anche in questo ambito: ma con tutti i rischi del caso. Per tale motivo è importante rivolgersi ad agenzie immobiliari con esperienza internazionale, come iad. Per evitare ogni stress la soluzione migliore è quella di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare con esperienza internazionale come IAD Immobiliare i cui consulenti sono abituati a muoversi liberamente anche oltre confine conoscendo alla perfezione le normative del caso.

Affittare Casa a Stranieri: Cosa Bisogna Sapere

Sei un proprietario di casa e vuoi sapere come affittare casa agli stranieri rispettando tutte le norme e le procedure? Non esiste nessun obbligo legale per il locatore di affittare la propria abitazione!

Non è sempre possibile stipulare un contratto di locazione con una persona di nazionalità diversa.

La registrazione del documento va effettuata entro i 30 giorni dalla data di stipula presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate (dopo aver effettuato il versamento dell’imposta di registro).

Obblighi di Comunicazione

Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio o ospita stranieri a casa propria, è obbligato a comunicarlo alle autorità di pubblica sicurezza con una dichiarazione di ospitalità. La comunicazione è sempre dovuta, indipendentemente dalla durata dell’ospitalità o dal fatto che si tratti di ospitalità a parenti o affini.

La L. 99/2013 ha previsto che la comunicazione cui è tenuto chi dia alloggio o ospiti uno straniero va effettuata, nel caso in cui lo straniero sia un lavoratore alle dipendenze di chi dispone dell'alloggio, mediante la comunicazione obbligatoria di assunzione.

La comunicazione deve avvenire in forma scritta entro 48 ore, anche tramite lettera raccomandata con avviso di ricevuta alle autorità di Pubblica Sicurezza competenti. Per inosservanza degli obblighi di comunicazione dell’ospitante sono previste delle sanzioni (pagamento di una multa da 160 € a 1.100 €, art. 7 D. Lgs. 286/98).

La comunicazione scritta comprende, oltre alle generalità del denunciante quelle dello straniero, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione e l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona straniera è alloggiata od ospitata.

Per gli alloggi offerti dai gestori di strutture ricettive (compreso B&B, affittacamere anche non professionali, case vacanze, ecc.) la comunicazione degli ospiti deve essere effettuata esclusivamente online attraverso il servizio "Alloggiati Web".

A chi va inviata la comunicazione?

Alla Questura nei comuni capoluogo di provincia;
al Commissariato di Pubblica Sicurezza o Al Comune, nei comuni che non sono capoluogo;
al Centro per l’Impiego competente per zona, contestualmente all’invio della comunicazione obbligatoria, nel caso in cui l’alloggio venga messo a disposizione dal datore di lavoro.

Soggiorni di Breve Durata

In caso di soggiorni di breve durata (inferiori ai 90 giorni) per motivi di visite, affari, turismo e studio non va richiesto il permesso di soggiorno, ma lo straniero dovrà semplicemente dichiarare, entro otto giorni dall’ingresso, la sua presenza in Italia all’autorità di frontiera al momento dell'ingresso, se questo è effettuato da un paese non appartenente all'Area Schengen, o al questore della provincia in cui si trova.

La dichiarazione di presenza è effettuata su apposito modulo o, se lo straniero è alloggiato, in struttura alberghiera o analoga, mediante la dichiarazione cui è tenuta la struttura. L'adempimento è attestato con rilascio di copia della dichiarazione, da esibirsi a richiesta di ufficiali ed agenti della P.S.

Idoneità Alloggiativa

La disponibilità di un alloggio da parte dello straniero costituisce uno dei presupposti essenziali richiesti ai fini dell'ingresso e il soggiorno nel territorio nazionale. L'alloggio può essere ottenuto grazie all'ospitalità di qualcuno oppure affittando o acquistando una casa.

Con l’espressione “idoneità alloggiativa” si intende la conformità di un alloggio alle norme e ai requisiti stabiliti dalle autorità locali o nazionali per garantire la sicurezza e la salute degli occupanti.

L’alloggio che deve essere indicato ai fini del rilascio/rinnovo del permesso di soggiorno deve essere fornito di requisiti di abitabilità e idoneità igienico sanitaria e rispettare i parametri minimi previsti dalle singole leggi regionali per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica.

In linea generale i requisiti relativi all’idoneità abitativa sono quelli contenuti nel Decreto del 5 luglio 1975 del Ministero della Sanità, che stabilisce i requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione e che precisa anche i requisiti minimi di superficie degli alloggi, in relazione al numero previsto degli occupanti.

La normativa stabilisce dei valori minimi per la dimensione dell’alloggio in funzione delle persone che lo devono abitare:

altezza minima 2,70 metri
1 abitante - 14 mq;
2 abitanti - 28 mq;
3 abitanti - 42 mq;
4 abitanti - 56 mq;
Per ogni abitante successivo + 10 mq

Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.

Idoneità Alloggiativa e Permesso di Soggiorno per Lavoro

In caso di primo ingresso dall’estero per motivi di lavoro, al momento della compilazione della domanda di nulla osta al lavoro, il datore di lavoro si impegna ad indicare una sistemazione alloggiativa idonea per il lavoratore.

I datori di lavoro che intendono assumere lavoratori stranieri regolarmente soggiornanti in Italia ed in possesso di un permesso unico lavoro devono solo compilare il modello “UNILAV” con il quale si assolvono contemporaneamente tutti gli obblighi di comunicazione: all’Istituto Nazionale di Previdenza Sociale (INPS), all’Istituto Nazionale per le Assicurazioni e Infortuni sul Lavoro (INAIL), e alle altre forme previdenziali sostitutive o esclusive, nonché alla Prefettura.

Il modello contiene, infatti, anche gli impegni cui il datore di lavoro è tenuto ai sensi del Testo Unico sull’immigrazione, ovvero al pagamento delle spese per l’eventuale ritorno in patria dello straniero nel caso di un rimpatrio forzato e all’indicazione della sistemazione alloggiativa dello straniero con indicazione della sua esatta ubicazione.

Per il rilascio/rinnovo del permesso di soggiorno per lavoro, lo straniero deve produrre insieme alla domanda, tra le altre cose, la copia dell’UNILAV e la certificazione attestante l’attuale dimora.

Successivamente al primo ingresso, quindi, l’impegno del datore di lavoro a garantire la disponibilità di un alloggio idoneo per il lavoratore si configura solo come una garanzia sussidiaria, ai sensi dell'articolo 30-bis, comma 4, del decreto del Presidente della Repubblica n. 394 del 1999, che interviene solo nell'ipotesi in cui il lavoratore straniero non disponga di un alloggio.

La certificazione attestante l’idoneità dell’alloggio, deve essere richiesta all’Ufficio Tecnico del Comune o, in via alternativa, all’Ufficio di Igiene Pubblica dell’A.S.L.

Validità del Certificato di Idoneità Alloggiativa

La circolare ministeriale 17/04/2012 n. 3 ha chiarito che l’attestato di idoneità alloggiativa non è un certificato, ma rappresenta un attestato di conformità tecnica reso dagli uffici tecnici comunali. Tale attestato quindi non può essere sostituito da un’autodichiarazione.

In base a quanto stabilito dall’articolo 41 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 445 del 28 dicembre 2000: “i certificati rilasciati dalle pubbliche amministrazioni attestati stati, qualità personali e fatti non soggetti a modificazioni hanno validità illimitata. Le restanti certificazioni hanno validità di 6 mesi dalla data di rilascio se disposizioni di legge o regolamentari non prevedono una validità superiore”

In linea generale quindi tali attestati non dovrebbero avere scadenza, ma dovrebbero essere rinnovati ogni volta cambino le caratteristiche di abitabilità o le condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio.

Opportunità di Mercato

L’acquisto di case da parte di stranieri rappresenta un’opportunità in crescita, specialmente per le proprietà situate in aree turistiche come la Sicilia. Per attrarre questo tipo di clientela, è importante offrire:

Un servizio di assistenza completo, inclusi consulenza legale e fiscale.
Annunci immobiliari multilingue.
Strategie di promozione digitale orientate ai mercati internazionali.

Vendere casa a un acquirente straniero, quindi, è un’operazione immobiliare che richiede professionalità e competenza.

Regioni e Nazionalità Più Interessate

Le regioni più apprezzate dai compratori esteri sono la Toscana e la Lombardia, con a seguire la Puglia, la Liguria e le isole. La maggior parte degli acquirenti è di nazionalità tedesca, con francesi e inglesi al secondo e terzo posto. Americani e russi seguono, anche se è da segnalare una forte crescita di interesse anche da parte di canadesi, turchi e indiani.

Si tratta di donne tra i 40 e i 65 anni, oppure uomini tra i 55 e i 65, con titoli di studio elevati.

Tabella: Requisiti Minimi di Superficie per Alloggio

TAG: #Stranieri