Affari Immobiliari Turistici: Definizione e Aspetti Normativi

L’organizzazione delle strutture ricettive e turistiche è davvero varia. Case vacanze, appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT), bed&breakfast, hotel sono soltanto alcune delle tipologie di unità immobiliari previste dalla legge.

Le differenze non riguardano soltanto la terminologia, ma anche gli aspetti fiscali e amministrativi e sono avallate dalle normative che possono cambiare da regione a regione.

In questo approfondimento cercheremo di chiarire le differenze più importanti esistenti tra una casa vacanze e un appartamento a uso turistico, in modo da poter gestire la vostra attività correttamente.

Cosa sono gli appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT)?

Per AAUT (Appartamenti ammobiliati a uso turistico) si intendono le unità immobiliari di civile abitazione date in affitto ai turisti con contratti di locazioni brevi non superiori a 30 giorni.

Possono avviare un’attività con unità immobiliari AAUT i proprietari dell’immobile, i soggetti che vantano un diritto reale di godimento (uso e usufrutto) oppure quelli che ne hanno la disponibilità in forza di un valido titolo di possesso tramite un contratto di locazione o comodato d’uso.

Gli appartamenti ammobiliati a uso turistico sono considerati in forma non imprenditoriale se l’attività di locazione non supera i 30 giorni e non si gestiscono più di quattro appartamenti.

Cos’è una casa vacanze?

La definizione di una casa vacanze la ritroviamo nell’articolo 6, comma 10, della Legge n. 217/83: “Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi”.

La disciplina degli immobili per le case vacanze è regolamentata dalle leggi nazionali e dalle norme regionali: ogni Regione può modificare e integrare le leggi nazionali. Quindi, è sempre bene consultare le normative regionali prima di decidere di aprire una casa vacanze.

Ad ogni modo, un proprietario che gestisca più di quattro immobili nello stesso comune è tenuto obbligatoriamente ad agire in forma imprenditoriale comunicando il listino prezzi alle autorità competenti.

Nel Lazio la normativa di riferimento è la Legge Regionale n. Chi desidera avviare un’attività di affitto turistico deve conoscere la differenza tra gestione della casa vacanze imprenditoriale e non imprenditoriale.

La gestione di una casa vacanze imprenditoriale è obbligatoria quando si supera il numero di 3 immobili destinati alle locazioni brevi. In questo caso, è necessario aprire una Partita IVA e iscrivere l’attività al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.

Inoltre, dovrai presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), al Comune interessato, aprire una posizione INPS e dotare l’immobile di un Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Gestire casa vacanze non imprenditoriale significa svolgere l’attività in modo occasionale e non continuativo. Non è possibile superare il limite di tre immobili destinati agli affitti turistici e non è richiesta l’apertura della Partita IVA.

I servizi offerti devono essere essenziali e limitarsi alla pulizia degli ambienti e al cambio della biancheria tra un soggiorno e l’altro. Una casa vacanze imprenditoriale, a differenza di quella non imprenditoriale, richiede un approccio strutturato e professionale, accompagnato da maggiori obblighi fiscali e adempimenti amministrativi.

Le norme, i permessi e gli obblighi legali da rispettare sono diversi se scegli di aprire una casa vacanze in forma imprenditoriale o non imprenditoriale. In ogni caso, gli aspetti burocratici da assolvere sono molti.

Leggi anche: Vantaggi della Green Card umbra

Requisiti richiesti per aprire una casa vacanze o appartamenti ammobiliati a uso turistico

Classificazione degli appartamenti ammobiliati a uso turistico

pulizia negli appartamenti a ogni cambio di cliente;
assistenza agli ospiti per interventi di manutenzione che compromettano il soggiorno presso l’appartamento;
dotazioni di acqua calda e fredda;
locali bagno privati completi in numeri non inferiore a uno ogni 6 posti letto;
dotazioni degli appartamenti di: letto e coperte pari al numero delle persone ospitabili, specchio, tavolo, sedie e panche;
dotazioni per la cucina di: lavello e scolapiatti, frigorifero, stendibiancheria, scopa, paletta, secchio, straccio e attrezzature per la consumazione dei pasti;
Accessori nei bagni privati: come cestino rifiuti e altri accessori indispensabili.

Classificazione delle case vacanze

cambio biancheria ad ogni cambio del cliente;
dotazioni di asciugamani e asciugatoi da bagno;
biancheria da cucina;
pulizia negli appartamenti a ogni cambio del cliente;
assistenza all’ospite per interventi urgenti di manutenzione
dotazioni negli appartamenti di: letto e coperte pari al numero delle persone ospitabili, specchio e poltrone o divani del soggiorno;
dotazione per la cucina di: lavello e scolapiatti, cestino porta rifiuti, frigorifero, attrezzatura idonea alla preparazione e consumazione dei pasti, scopa, paletta, stendibiancheria ecc;
accessori nei bagni privati come: asciugamani e cestino rifiuti;
reperibilità telefonica.

Differenze di gestione tra case vacanze e AAUT

Mentre una casa vacanze deve essere gestita in forma imprenditoriale, gli appartamenti ammobiliati a uso turistico possono essere gestiti anche in forma non imprenditoriale.

Quindi a seconda del tipo di gestione possiamo fare una distinzione in termini fiscali:

apertura di partita IVA: se l’attività viene gestita in forma imprenditoriale può essere richiesta in modalità cartacea oppure compilando l’apposito modello presso l’Agenzia delle Entrate;
la cedolare secca se si tratta di AAUT: è un regime di imposizione sostitutiva sui redditi derivanti dall’attività di locazione di un’unità immobiliare a uso abitativo. Nei regimi di cedolare secca la percentuale d’imposta è del 21%.

Normative regionali a confronto

La disciplina delle locazioni turistiche e delle case vacanze varia significativamente da regione a regione. Ecco una tabella comparativa delle normative in alcune regioni italiane:

Regione	Locazione Turistica	Casa Vacanze
Abruzzo	art. 60 della L. reg. 10/2023. La locazione turistica è resa in unità abitative private, appartamenti e ville autonome, fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, nonché delle dotazioni tipiche della civile abitazione, ivi compresa la fornitura di biancheria e dei servizi di pulizia dei locali, nel rispetto dell’art. 4 del DL 50/2017	art. 54 della L. reg. 10/2023. Sono case e appartamenti per vacanze (CAV) le unità abitative di civile abitazione, ivi comprese le ville autonome, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma date in uso a turisti, senza la somministrazione di alimenti e bevande, né l’offerta di servizi centralizzati di tipo alberghiero, ad eccezione di quelli previsti dall’articolo 58
Basilicata	L. Reg. Basilicata 4.6.2008 n. 6Art. 5, L. Reg. Basilicata 4.6.2008 n. 6Sono case e appartamenti per le unità abitative date in locazione ai turisti mediante appositi contratti con durata non superiore a dodici mesi consecutivi;	l’offerta di case e appartamenti vacanze non può comprendere la somministrazione di cibi e bevande né la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero o centralizzato, ad eccezione del servizio di ricevimento o recapito
Calabria	art. 19, L. Reg. Calabria 7 agosto 2018 n. 34Non sono soggetti alla disciplina dell’esercizio delle case o appartamenti per vacanza i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti:- in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche;- con contratti aventi validità non superiore a 6 mesi consecutivi;- senza la fornitura di servizi aggiuntivie sempre che l’attività non sia organizzata in forma di impresa	art. 5, L. Reg. Calabria 7 agosto 2018 n. 34.Le strutture ricettive che forniscono alloggio ed eventualmente servizi di somministrazione e altre attività complementari presso camere o unità abitative, in base alle finalità cui sono destinate, assumono le seguenti denominazioni:a) case per ferie, quando forniscono alloggio per il conseguimento di finalità sociali, culturali, scolastiche, assistenziali, sportive e ricreative, nonché per il soggiorno dei dipendenti di enti o aziende e dei loro familiari;Le strutture di cui al presente articolo possiedono i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione o altre tipologie residenziali.
Campania	art. 4, L. Reg. Campania 24 novembre 2001 n. 17	art. 4, L. Reg. Campania 24 novembre 2001 n. 17Sono case per ferie le strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori dei normali canali commerciali e promozionali, da Enti pubblici, associazioni o enti morali operanti statutariamente senza fini di lucro, per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti o loro familiari.Nelle case per ferie è garantita non solo la prestazione dei servizi ricettivi di base, ma anche la disponibilità di strutture e servizi che consentano di perseguire le finalità di cui al comma 1. Nelle case per ferie, è altresì consentito il soggiorno di gruppi autogestiti, secondo autonome modalità organizzative, compresa la disponibilità di cucina e punti cottura per uso autonomo, sotto la responsabilità del titolare dell’autorizzazione.Nella disciplina delle case per ferie rientrano anche le case per vacanza per minori, colonie, pensionati studenteschi ed universitari e simili, gestiti senza scopo di lucro da Enti pubblici e privati o da associazioni.Gli immobili, adibiti a case per ferie, devono essere conformi alle vigenti prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dai regolamenti comunali.Le case per ferie devono possedere i requisiti minimi e garantire i servizi minimi di cui all’allegato C), che è parte integrante della presente Legge.
Emilia Romagna	art. 12, L. reg. 16/2004Non sono soggetti alla disciplina dell’esercizio delle case o appartamenti per vacanza i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti:- in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche;- con contratti aventi validità non superiore a 6 mesi consecutivi;- senza la fornitura di servizi aggiuntivie sempre che l’attività non sia organizzata in forma di impresa.	art. 12, L. reg. 16/2004Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi.
Friuli Venezia Giulia	L. reg. 21/2016art. 47 bis L. reg. 21/2016Agli alloggi dati in locazione per finalità esclusivamente turistiche e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari si applicano le disposizioni di cui alla L. 431/98 e DLgs. 79/2011 (art. 47-bis della L. reg. 21/2016). Non rientra nella prestazione dei servizi accessori e complementari la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas, riscaldamento e climatizzazione, manutenzione dell’alloggio, riparazione e sostituzione di arredi e dotazioni deteriorati, pulizia dell’alloggio a ogni cambio dell’ospite e, se richiesta, la fornitura di biancheria pulita, ivi compresa quella del bagno, entrambi esclusivamente a ogni cambio dell’ospite.
Lazio	L. reg. 13/2007 e art. 12-bis e regolamento reg. 8/2015, inserito dal regolamento reg. 14/2017Gli alloggi per uso turistico sono unità immobiliari non soggette a classificazione, situate in immobili adibiti ad abitazioni o parti di esse, dotate di soggiorno con annesso angolo cottura o cucina all’interno delle quali è possibile offrire, in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, forme di ospitalità senza prestazioni di servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quanto già in uso nell’abitazione.Per le finalità di alloggio turistico, i proprietari, gli affittuari o coloro che a qualsiasi titolo dispongono di un massimo di due appartamenti nel territorio del medesimo comune, possono offrire ospitalità ai turisti anche per un solo giorno di pernottamento, fatto salvo il divieto di somministrazione di alimenti e bevande.Gli alloggi per uso turistico rispettano i requisiti previsti per le abitazioni, nonché la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria e non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.Gli alloggi per uso turistico possono avvalersi di strumenti di promo commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi.	art. 7 L. reg. 13/2007 e art. 12-bis e regolamento reg. 8/2015, inserito dal regolamento reg. 14/2017Le case e gli appartamenti per vacanze sono strutture destinate ad abitazione ed arredate, da destinare ad uso dei turisti, collocate in uno o più stabili ubicati nel medesimo territorio comunale e gestite in forma non imprenditoriale o imprenditoriale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero di case e appartamenti per vacanze sia pari o superiore a tre.Le case e gli appartamenti per vacanze sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e al loro interno non possono esservi persone residenti né domiciliate.Le case e gli appartamenti per vacanze rispettano i requisiti minimi strutturali e funzionali previsti per le abitazioni di cui all’Allegato 4, nonché la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria e non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.Le case e gli appartamenti per vacanze possono avvalersi di strumenti di promo-commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi.
Liguria	art. 29, L. reg. 1/2024Sono appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT) le unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o a contratti di locazione breve ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) conv., con modificazioni, in L. 96/2017.Gli appartamenti ammobiliati a uso turistico, in quanto mere locazioni a fini turistici, non sono strutture ricettive e il loro utilizzo non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso	art. 24, L. reg. 1/2024Sono case e appartamenti per vacanze le strutture ricettive che offrono ospitalità in unità immobiliari di civile abitazione, composte ciascuna da uno o più locali, arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente.L’utilizzo delle unità immobiliari di cui al comma 1 secondo le modalità previste dalla presente legge non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso.Nelle strutture di cui al comma 1 è consentita la presenza di unità abitative della tipologia di cui all’articolo 5, comma 3, lettera a), nel limite di una capacità ricettiva non superiore al 40 per cento di quella complessiva dell’esercizio, con esclusione dei posti letto aggiuntivi.
Lombardia	art. 38 della L. reg. 27/2015, art. 38 della L. reg. 27/2015,come integrato dal regolamento reg. 7/2016 e dalla L. reg. 7/2018Non sono indicate le caratteristiche di una locazione turistica ma solo gli adempimenti	art. 18 della L. reg. 27/2015, art. 38 della L. reg. 27/2015, come integrato dal regolamento reg. 7/2016 e dalla L. reg. 7/2018Non sono indicate le caratteristiche di una locazione turistica ma solo gli adempimenti
Marche	art. 32, L. reg. 9/2006, come modificato dall’art. 25 della L. reg. 28/2020Non sono soggetti alla disciplina dell’esercizio dell’attività di affittacamere e delle case e appartamenti per vacanze coloro che danno in locazione case e appartamenti di cui abbiano a qualsiasi titolo la disponibilità e sempre che non ricorrano le condizioni di cui all’art. 27, nonché coloro che danno in locazione ville, casali o appartamenti ad uso turistico in conformità alla L. 431/98 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo).	art. 27, L. reg. 9/2006, come modificato dall’art. 25 della L. reg. 28/2020Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati, dotate di servizi igienici e di cucina autonoma e gestite unitariamente in forma imprenditoriale per locazione ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi. Si considera attività ricettiva svolta mediante gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di tre o più case o appartamenti ad uso turistico.Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i seguenti servizi:a) pulizia delle unità abitative ad ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana;b) fornitura di biancheria pulita a ogni cambio di cliente e cambio di biancheria a richiesta;c) fornitura di energia elettrica, acqua, gas, riscaldamento;d) assistenza per la manutenzione delle unità abitative e per la riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni;e) ricevimento ospiti.La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande e l’offerta di altri servizi centralizzati propri delle aziende alberghiere.
Piemonte	art. 5, L. Reg. Piemonte 3.8.2017 n. 13La locazione turistica è resa in unità abitative private fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, o in parti di esse con pa...	art. 6, L. Reg. Piemonte 3.8.2017 n. 13

Perché affidarsi a property manager come Bluchalet

Come avrete ben intuito è molto complicata la gestione di tutte le pratiche burocratiche di una casa vacanze oppure di un appartamento ammobiliato per uso turistico. Se non avete abbastanza tempo da dedicare a questa attività potete affidarvi a un property manager come Bluchalet.

Siamo un’agenzia specializzata in affitti brevi e medi di appartamenti di lusso situati nel centro di Roma. Offriamo ai proprietari degli immobili servizi che prevedono la gestione della struttura a 360°.

Ci occupiamo dell’arredamento e dell’allestimento della casa vacanze, realizziamo servizi fotografici professionali, e pubblichiamo l’annuncio sulle principali piattaforme internazionali.

Gestiamo in prima persona la comunicazione con gli ospiti, il check-in, l’assistenza durante il soggiorno e il check-out, garantendo standard elevati di accoglienza.

TAG: #Turistica #Turisti