Locazione Turistica e Partita IVA: Requisiti e Vantaggi Fiscali in Italia

Il mercato immobiliare italiano sta vivendo un'evoluzione interessante. Negli ultimi anni, l’affitto breve - noto anche come locazione turistica o affitto turistico - è diventato una delle formule più utilizzate per valorizzare immobili residenziali, soprattutto in città d’arte e località turistiche.

Cos'è la Locazione Turistica?

La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale è una delle modalità di gestione di una struttura turistica, solitamente per periodi brevi non superiori a 30 giorni, e rappresenta un'opportunità per i proprietari di immobili che intendono affittare spazi abitativi a turisti senza aprire partita IVA.

Questa pratica è regolamentata da normative specifiche che variano a seconda della regione e richiedono un'attenta gestione fiscale. Si tratta di un fenomeno in crescita, reso ancor più popolare dalla diffusione di piattaforme online come Airbnb e Booking, che hanno semplificato il processo di connessione tra proprietari e viaggiatori.

Locazione Turistica: Imprenditoriale vs Non Imprenditoriale

In Italia, si presenta la possibilità di scegliere tra due modalità di gestione per la locazione turistica, quella di tipo imprenditoriale e quella non imprenditoriale. Esaminiamo le differenze tra le due.

Locazione Turistica Non Imprenditoriale: Si distingue per l'assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive e per la non necessità di aprire una partita IVA, a condizione che l'attività sia occasionale e non superi il limite di immobili stabilito dalla legge. Questo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.
Locazione Turistica Imprenditoriale: La gestione imprenditoriale comporta un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi. Questo approccio è necessario quando si possiedono e/o si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. È possibile optare per questa modalità anche nel caso in cui si gestiscano meno di tre unità nello stesso comune, ma si voglia evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale.

Una delle differenze principali riguarda però il concetto di "occasionalità". In poche parole, chi sceglie la gestione non imprenditoriale dovrebbe esercitare l’attività solo per un breve periodo all'anno e non come principale fonte di reddito, pur potendo offrire gli stessi servizi.

Quando è Obbligatoria la Partita IVA?

Prima di parlare di Partita IVA, è utile chiarire cosa si intende per affitto breve. Se l’attività supera i limiti dell’occasionalità, è necessario aprire una Partita IVA. A livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.

Requisiti e Normative

La locazione turistica non imprenditoriale è regolamentata da diverse normative. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità.

Normativa di Riferimento

Art.4 D.L. 24 aprile 2017 n.50, convertito in legge 21 giugno 2017 n. 96
Codice civile
Circolare n.24/E del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle Entrate
Art. 21 bis della L.R. 28 luglio 2017 n.16 introdotto dall’art. 6 della L.R. 6 luglio 2018 n.23
Art 1, comma 595, 596, 597 L.178 del 30 dicembre 2020 "Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023"
Art. 13-ter D.L. n. 145/2023, convertito nella L. n. (link BDSR Ministeriale).

Caratteristiche Essenziali

Occasionalità: L’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
Numero di appartamenti: A livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
Durata massima: La normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino.

Adempimenti Burocratici

Comunicazione degli ospiti: Il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
Registrazione sul portale Ross1000: Per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.

Servizi Accessori

Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.

Categoria Catastale

Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.

Tassazione e Regimi Fiscali

Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. Il reddito da locazione dovrà essere riportato all’interno del quadro RB del modello Redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

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Regime Forfettario vs Regime Semplificato

Se accedi al Regime Forfettario conviene di più la Partita Iva, altrimenti la cedolare secca. Difatti, ciò che fa propendere verso il Forfettario non è solamente la sua tassazione più bassa (15% o 5%) confronto a quella della cedolare secca (21% o 26%), ma anche la particolare modalità con cui si determinano i costi che abbassano il reddito.

In Forfettario, ai ricavi conseguiti si applica il coefficiente di redditività, che per chi affitta per periodi brevi è pari al 40% (valore molto basso e quindi vantaggioso per il contribuente). Quindi, ogni 100 euro di ricavi, 40 euro formano reddito, mentre 60 rappresentano i costi (determinati forfettariamente e non in base a quanto il contribuente ha effettivamente speso). In cedolare secca, invece, l’aliquota si applica direttamente su tutti i ricavi conseguiti: ecco perché non converrebbe.

In ogni caso, è bene che tu abbia chiara la distinzione tra Regime forfettario e Regime semplificato:

In Forfettario si applica un’aliquota d’imposta del 15% (o del 5% per 5 anni, ma solo rispettando alcune condizioni), mentre in Semplificato esistono gli scaglioni Irpef, con aliquote che vanno dal 23% al 43%.
Adottando il Forfettario sarai soggetto, oltre ai contributi obbligatori, al versamento di un’unica imposta, detta “imposta sostitutiva” che sostituisce quelle pagate in Semplificato (Irpef, Addizionali Regionali e Comunali).
Il limite massimo di ricavi annuo per poter usufruire del Forfettario è 85.000 euro; in Semplificato è 500.000 euro se vendi servizi (800.000 se svolgi altro).
Il Forfettario prevede diversi vantaggi rispetto al Semplificato:
- Non si applica l’Iva nelle fatture di vendita, quindi non devi aggiungerla al cliente quando gli affitti l’appartamento.
- Il Forfettario prevede una gestione contabile semplificata, con molti meno adempimenti burocratici rispetto al Regime Semplificato.
- In Forfettario non si devono presentare gli ISA, gli Indici Sinteticità di Affidabilità.

Vantaggi Fiscali della Locazione Turistica Imprenditoriale (LTI)

Il rilancio della Locazione Turistica Imprenditoriale apre la possibilità per gli host professionali e i property manager che operano in rent-to-rent, di operare in esenzione Iva, un considerevole vantaggio per i soggetti Iva (società e anche ditte individuali con tassazione Irpef). Per effetto anche dei nuovi codici Ateco 2025 validi dal 1° Gennaio, per una partita Iva in regime forfettario i vantaggi nel passare dagli attuali codici del settore immobiliare 68.20.01 e 68.32.00 alla locazione turistica imprenditoriale nella divisione Ateco 55 sono enormi: tassazione più che dimezzata (il coefficiente di redditività passa dall’86% al 40%). Con la riduzione contributiva 2025, i vantaggi sono ancora maggiori nel passaggio alla LTI.

Sempre con le novità 2025, è stato quantificato in 95 mila euro il risparmio fiscale massimo in dieci anni per chi passa dalla cedolare secca al 21% alla LTI.

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Nuovo Codice ATECO per LTI

Il nuovo codice ATECO per LTI è ancora da confermare, sicuramente il codice 68.20.01 non è più valido per la locazione turistica imprenditoriale.

Novità Legislative del 2024

Il settore degli affitti brevi in Italia sta attraversando una fase di trasformazione significativa. Il Governo ha introdotto delle importanti novità nel settore degli affitti brevi, grazie alla Legge di Bilancio 2024 e al Decreto Anticipi.

La Legge di Bilancio 2024 ha rimodulato la cedolare secca, aumentandola dal 21% al 26% se si affittano da due a quattro unità immobiliari. In caso di affitto di una sola unità immobiliare la cedolare secca rimane al 21%. Gli host che affittano più di un’unità immobiliare dovranno scegliere quale tassare al 21% e, di conseguenza, a quali applicare l’aliquota al 26%.

Conclusioni

Sia che tu scelga di gestire le locazioni turistiche in modo occasionale o professionale, è importante conoscere le regole e gli adempimenti per evitare sanzioni e massimizzare i profitti. Analizza attentamente la tua situazione e, se necessario, consulta un esperto fiscale per scegliere la soluzione più adatta alle tue esigenze. In ogni caso, consigliamo di sottoscrivere sempre con gli ospiti un contratto di locazione turistica per ogni prenotazione, per dare maggiore sicurezza e professionalità ad entrambe le parti.

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