Locazione Turistica senza Partita IVA: Requisiti e Guida Dettagliata

La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta un'opportunità per i proprietari di immobili che intendono affittare spazi abitativi a turisti senza aprire partita IVA, solitamente per periodi brevi non superiori a 30 giorni. Questa pratica è regolamentata da normative specifiche che variano a seconda della regione e richiedono un'attenta gestione fiscale. Si tratta di un fenomeno in crescita, reso ancor più popolare dalla diffusione di piattaforme online come Airbnb e Booking, che hanno semplificato il processo di connessione tra proprietari e viaggiatori.

Confronto tra Locazione Turistica Imprenditoriale e Non Imprenditoriale

In Italia, si presenta la possibilità di scegliere tra due modalità di gestione per la locazione turistica, quella di tipo imprenditoriale e quella non imprenditoriale. Esaminiamo le differenze tra le due.

La gestione imprenditoriale comporta un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi. Questo approccio è necessario quando si possiedono e/o si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. È possibile optare per questa modalità anche nel caso in cui si gestiscano meno di tre unità nello stesso comune, ma si voglia evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti professionisti del settore lo fanno per evitare possibili restrizioni e perdite.

Una delle differenze principali riguarda però il concetto di "occasionalità". In poche parole, chi sceglie la gestione non imprenditoriale dovrebbe esercitare l’attività solo per un breve periodo all'anno e non come principale fonte di reddito, pur potendo offrire gli stessi servizi.

In ogni caso, consigliamo di sottoscrivere sempre con gli ospiti un contratto di locazione turistica per ogni prenotazione, per dare maggiore sicurezza e professionalità ad entrambe le parti.

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Definizione e Requisiti per la Locazione Turistica Non Imprenditoriale

Come dicevamo, la locazione turistica si distingue per l'assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive e per la non necessità di aprire una partita IVA, a condizione che l'attività sia occasionale e non superi il limite di immobili stabilito dalla legge. Questo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.

Requisiti Specifici per Appartamenti Ammobiliati per Uso Turistico

Ai proprietari o usufruttuari che danno in locazione, a turisti, case e appartamenti, in numero non superiore a tre, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi rispetto a quelli minimi indicati nella D.G.R. 2186/2005. Non può essere locato un appartamento in cui qualcuno abbia la residenza.

Requisiti Specifici per l'Esercizio Saltuario di Alloggio e Prima Colazione (Bed & Breakfast)

A coloro che danno ospitalità e somministrazione della prima colazione nella propria abitazione di residenza o abituale dimora, in compresenza con gli ospiti, senza la fornitura di servizi aggiuntivi rispetto a quelli minimi indicati nella D.G.R. 2149/2004.

Le informazioni presenti in questa scheda si riferiscono solo ad attività svolte in modalità NON imprenditoriali e senza la fornitura di servizi aggiuntivi.

Codice Identificativo di Riferimento (CIR) e Codice Identificativo Nazionale (CIN)

L'attività di gestione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico e l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione (Bed & Breakfast) sono soggette alla richiesta del "codice identificativo di riferimento" (CIR), che viene rilasciato dalla Regione Emilia Romagna (banca dati Ross 1000). Questo codice serve per identificare in modo univoco ogni struttura ricettiva sul territorio nazionale e viene utilizzato per fini statistici, amministrativi e di controllo.

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Il CIR deve essere indicato quando si effettua attività di pubblicità, promozione e commercializzazione dell'attività attraverso scritti o stampati o siti web o con qualsiasi altro mezzo, così come specificato nella specifica normativa.

ATTENZIONE: dal 01/01/2025 è obbligatorio possedere ed esporre il CIN (Codice Identificativo Nazionale). Al fine di ottenere il CIN, permane l'obbligo preliminare di iscrizione nella banca dati regionale, ma in seguito all'acquisizione del CIN non sarà più necessario indicare anche il CIR nel materiale promozionale e nella documentazione di commercializzazione dell'attività ricettiva. In altre parole, l'indicazione del CIN assolve l'obbligo di indicazione del CIR.

Indicazioni operative sul tema sono contenute nella circolare della Regione Emilia-Romagna prot. n. 951915 del 5 settembre 2024.

Comunicazioni e Segnalazioni

Coloro che intendono esercitare l'attività di locazione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico devono presentare apposita comunicazione utilizzando il portale impresainungiorno.gov.it. Su base volontaria è possibile anche classificare l'appartamento a due o tre soli (seconda o terza categoria). Il titolare dovrà comunicare ogni variazione intervenuta, presentando una nuova comunicazione.

Nota bene: le comunicazioni pervenute via PEC o in qualsiasi altra forma saranno dichiarate improcedibili.

Coloro che intendono esercitare l'attività di bed & breakfast devono presentare apposita segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) utilizzando il portale impresainungiorno.gov.it

Per richiedere il CIN occorre collegarsi alla Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accedendo alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE.

Requisiti Strutturali e Servizi Minimi

Le strutture, in cui viene svolta l'attività, devono essere conformi a tutte le normative, prescrizioni, autorizzazioni in materia edilizia, urbanistica, igienico-sanitaria, di pubblica sicurezza e di prevenzione incendi, sicurezza degli impianti, nonché a quelle sulla destinazione d’uso dei locali e degli edifici. (si veda siti esterni).

Gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico non devono essere più di 3 ed è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi:

la casa deve essere consegnata pulita al cliente;
deve essere fornita in modo continuativo : energia elettrica, acqua calda e fredda e deve essere presente impianto di riscaldamento dei locali in caso di locazioni dal 1°ottobre al 30 aprile;
l'abitazione deve essere arredata, e devono essere forniti utensili, materiale per la pulizia dell'appartamento e ogni altra dotazione necessaria per la preparazione e la consumazione dei pasti in misura congrua al numero di persone ospitabili ed in buono stato;
deve essere fornito un numero di telefono per la comunicazione dei guasti, che devono essere al più presto riparati.

Servizi Minimi Garantiti per i Bed & Breakfast:

Somministrazione della prima colazione (in orario stabilito con la famiglia);
Riordino e pulizia quotidiana dei locali;
Cambio delle lenzuola almeno due volte alla settimana e comunque ad ogni cambio dell'ospite;
Cambio della biancheria da bagno (viso, bidet, telo bagno) due volte la settimana e ad ogni cambio dell'ospite.

Non possono essere locate più di tre stanze e con un massimo di sei posti letto, più un eventuale letto aggiunto per stanza in caso di minori di dodici anni. L'attività è svolta a conduzione familiare nella abitazione di residenza e dimora del titolare/gestore. L'abitazione deve essere classificata come residenziale.

Dispositivi di Sicurezza Obbligatori

Per ottenere il CIN tutte le unità immobiliari destinate alla locazione turistica, gestite in qualunque forma (imprenditoriale e non imprenditoriale), devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge.

Tempi e Scadenze

Dal 1° gennaio 2025, obbligo di possedere ed esporre il CIN.

La Regione Emilia-Romagna riceve automaticamente le pratiche trasmesse attraverso il portale impresainungiorno.gov.it e provvede di conseguenza a smistarle agli uffici territoriali competenti e ad abilitare il titolare o gestore alla piattaforma Ross 1000 dove consultare il proprio CIR.

Importante: per consentire agli uffici regionali di trasmettere le credenziali di accesso, è necessario indicare nella pratica, oltre alla PEC, anche un indirizzo di posta elettronica non certificata.

Diritti di Segreteria e Istruttoria (Comune di Rimini)

Con deliberazione di Giunta comunale n. 430 del 15/11/2024 sono stati istituiti diritti di segreteria e istruttoria per i procedimenti dello Sportello Unico delle Attività Produttive del Comune di Rimini.

Comunicazioni locazioni appartamenti ad uso turistico: 50,00 €
SCIA per inizio attività di bed & breakfast: 30,00 €

Il pagamento dell'importo dovuto dovrà essere effettuato sul portale dei pagamenti del Comune di Rimini, scegliendo il "sottoservizio" STRUTTURE RICETTIVE e a seguire l'opportuna voce di costo.

Normative Fiscali e Adempimenti

Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.

Obblighi Burocratici

Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare:

Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.

Servizi Accessori Ammessi

Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.

Categoria Catastale dell'Immobile

Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.

Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.

Domande Frequenti

Come affittare casa senza partita IVA?
Per affittare casa senza partita IVA, è necessario optare per la locazione turistica non imprenditoriale, rispettando le norme e i limiti stabiliti dalla legislazione locale.
Quanti affitti posso avere senza partita IVA?
In Italia, è possibile affittare fino a un massimo di 4 unità immobiliari senza aprire una Partita IVA.
È possibile offrire servizi accessori come pulizia e connessione Wi-Fi?
Sì, è possibile offrire servizi accessori come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi.
Quali sono le categorie catastali ammesse per la locazione turistica?
In generale, sono ammessi gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).

Affittare un Locale Commerciale senza Partita IVA

Tra le varie possibilità nel porre in affitto un immobile, c’è anche quella del locale commerciale: è possibile procedere ad affittare un locale commerciale senza la partita IVA? Risulta possibile quindi registrare un contratto di locazione commerciale senza Partita Iva.

Affittacamere Occasionale senza Partita IVA

Se si desidera svolgere l’attività di affittacamere in modo occasionale, saltuario e non imprenditoriale, all’interno della propria abitazione e con un numero limitato di stanze o posti letto, non è obbligatorio aprire una partita IVA. Se l’attività di affittacamere viene svolta in modo non professionale, si è esenti dall’applicazione dell’IVA e da adempimenti come la tenuta della contabilità IVA, la contribuzione INPS, l’iscrizione alla Camera di Commercio e l’iscrizione INAIL. I redditi derivanti da queste attività sono considerati redditi diversi o redditi di attività commerciali non esercitate abitualmente. Per determinare i redditi, si calcola la differenza tra l’ammontare percepito e le spese documentate correlate alla loro produzione.

Infine, è necessario distinguere tra l’attività di affittacamere che offre solo i servizi minimi obbligatori e quella che fornisce anche servizi aggiuntivi propri dell’attività alberghiera, come il cambio giornaliero della biancheria o la pulizia dei locali. Nel primo caso, l’attività viene considerata una locazione immobiliare ad uso abitativo.

Novità 2024: Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Quest’anno sono state introdotte diverse novità in Italia per ciò che riguarda le normative intorno agli affitti brevi, con l’obiettivo di regolamentare maggiormente questo settore, che spesso si muove ai confini della legalità. Si tratta del CIN, il Codice Identificativo Nazionale, che ogni proprietario che intende proporre affitti brevi ai turisti deve richiedere all’apposita piattaforma online messa a disposizione dal Ministero del Turismo. Una volta ottenuto, il proprietario deve preoccuparsi di indicarlo all’esterno dell’immobile e comunicarlo ogni qual volta venga pubblicato un annuncio online, tramite piattaforme intermediarie o senza. Dal 2024 questa operazione è diventata obbligatoria per legge e poco alla volta tutte le Regioni si stanno aggiornando per garantire l’emissione dei codici.

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