Locazione Turistica Non Imprenditoriale: Guida Completa alla Normativa
Sempre più spesso ci vengono poste domande come: “Vorremmo affittare un immobile di proprietà ai turisti, come possiamo fare?” oppure “L’appartamento di fianco al nostro è stato dato in affitto ai turisti, ma fanno rumore a tutte le ore del giorno e della notte e noi condomini siamo stanchi. Possiamo fare qualcosa?”. Dalle richieste in studio e dall’analisi del contesto cittadino, abbiamo notato quanto sia diffuso l’interesse per la normativa sulle locazioni turistiche.
La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità.
La locazione turistica non imprenditoriale è una delle modalità di gestione di una struttura turistica, solitamente per periodi brevi non superiori a 30 giorni, e rappresenta un'opportunità per i proprietari di immobili che intendono affittare spazi abitativi a turisti senza aprire partita IVA. Si tratta di un fenomeno in crescita, reso ancor più popolare dalla diffusione di piattaforme online come Airbnb e Booking, che hanno semplificato il processo di connessione tra proprietari e viaggiatori.
In questo articolo, vediamo qual è la differenza tra locazione breve e locazione turistica, cosa prevede la “nuova norma”, cioè la legge 5/12/2023, n. Da quanto visto fino a qui, la normativa sulla locazione turistica è cambiata: sono state introdotte nuove regole e nuovi obblighi per i proprietari di immobili destinati a questo tipo di attività. Chi non si adegua, rischia di incorrere in pesanti sanzioni. Affidarsi a un avvocato è un aiuto in più per operare a norma di legge e gestire eventuali inadempimenti. Possiamo aiutarvi nella redazione del contratto di locazione, garantendo che sia conforme alle normative vigenti, e fornire consulenza su tutte le procedure necessarie. Lo Studio legale Palombarini è a Bologna in Via Bovi Campeggi, 4 e a Padova in Via S. Camillo De Lellis, 37.
Cos'è la Locazione Turistica?
La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa.
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Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n. 431/1998 regola specificamente i contratti di locazione ad uso abitativo.
Requisiti Fondamentali
- Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
- Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
- Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.
Aspetti Fiscali e Contabili
Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.
Adempimenti Burocratici
Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.
- Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
- Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.
Servizi Accessori e Categorie Catastali
Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.
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Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.
Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale
La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.
Confronto tra Locazione Turistica, Imprenditoriale e Non, e Casa Vacanze
Capire la distinzione tra la gestione di una locazione turistica e quella di una casa vacanze è importante per chi desidera intraprendere l'attività di affitto breve senza incorrere in incomprensioni legali o fiscali. La differenza principale risiede nella necessità di possedere una partita IVA e nell'offerta di servizi aggiuntivi. Mentre la locazione turistica è caratterizzata dalla sua natura occasionale e dalla mancanza di servizi extra al di fuori delle pulizie finali e del cambio biancheria, le case vacanze (così come i bed&breakfast, hotel o affittacamere) possono prevedere una vasta gamma di servizi simili a quelli alberghieri, richiedendo così una gestione più complessa e l'apertura di una partita IVA. Questa tipologia, quindi, rappresenta una soluzione ideale per chi possiede fino a tre immobili e desidera affittarli per brevi periodi senza dover gestire un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti.
Confronto tra Locazione Turistica Imprenditoriale e Non Imprenditoriale
In Italia, si presenta la possibilità di scegliere tra due modalità di gestione per la locazione turistica, quella di tipo imprenditoriale e quella non imprenditoriale. Esaminiamo le differenze tra le due.
La gestione imprenditoriale comporta un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi. Questo approccio è necessario quando si possiedono e/o si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. È possibile optare per questa modalità anche nel caso in cui si gestiscano meno di tre unità nello stesso comune, ma si voglia evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti professionisti del settore lo fanno per evitare possibili restrizioni e perdite.
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Una delle differenze principali riguarda però il concetto di "occasionalità". In poche parole, chi sceglie la gestione non imprenditoriale dovrebbe esercitare l’attività solo per un breve periodo all'anno e non come principale fonte di reddito, pur potendo offrire gli stessi servizi.
In ogni caso, consigliamo di sottoscrivere sempre con gli ospiti un contratto di locazione turistica per ogni prenotazione, per dare maggiore sicurezza e professionalità ad entrambe le parti.
Definizione e Requisiti per la Locazione Turistica Non Imprenditoriale
Come dicevamo, la locazione turistica si distingue per l'assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive e per la non necessità di aprire una partita IVA, a condizione che l'attività sia occasionale e non superi il limite di immobili stabilito dalla legge. Questo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.
FAQ sulla Locazione Turistica Non Imprenditoriale
Ecco alcune domande frequenti sulla locazione turistica non imprenditoriale:
- Come funziona la locazione turistica non imprenditoriale? La locazione turistica non imprenditoriale è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni.
- Quali sono le normative fiscali per le case vacanze? Le normative fiscali per le case vacanze prevedono la dichiarazione dei guadagni derivanti dalla locazione nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
- Cosa significa l’occasionalità in termini di locazione turistica non imprenditoriale? L’occasionalità si riferisce al carattere saltuario e non continuativo dell’attività di locazione.
- Qual è il limite del numero di appartamenti che si possono affittare? A livello nazionale non esiste un limite al numero di appartamenti che possono essere locati con questa modalità.
- È possibile offrire servizi accessori come pulizia e connessione Wi-Fi? Sì, è possibile offrire servizi accessori come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi.
- Quali sono le leggi regionali riferite alla Riforma della legislazione nazionale del turismo? Le leggi regionali che fanno riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo sono numerose e specifiche per ogni regione.
- Quali sono le categorie catastali ammesse per la locazione turistica? In generale, sono ammessi gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).
Conclusioni
La locazione turistica non imprenditoriale si presenta come una soluzione vincente per i proprietari che ambiscono a monetizzare le proprie case vacanze in modo semplice e nel pieno rispetto della legge. Immagina di trasformare il tuo immobile in una fonte di reddito extra, senza l’onere di avviare una complessa attività imprenditoriale. Tuttavia, è cruciale essere consapevoli che questa opportunità, seppur vantaggiosa, richiede una conoscenza approfondita delle normative che la regolano. Come in ogni ambito, la chiave del successo risiede nell’informazione. Questa guida dettagliata ha lo scopo di fornirti tutte le informazioni essenziali per intraprendere questo percorso con consapevolezza e sicurezza.
IMPORTANTE: la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto nuove disposizioni per regolamentare gli affitti brevi, specialmente in riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo. Ogni Regione potrebbe inoltre avere normative specifiche a cui attenersi.