Locazione Turistica: Come Dichiarare i Redditi con 730 e Redditi PF

Con l’arrivo del 730 precompilato, inizia la stagione fiscale ed è arrivato il momento di dichiarare i redditi. Questa guida è dedicata agli host non professionali del settore extralberghiero, fornendo indicazioni dettagliate su come compilare i modelli 730 e Redditi PF.

Scadenze Fiscali Importanti

Le date fiscali più importanti sono il 1° Luglio (saldo e primo acconto) e il 2 Dicembre (secondo acconto), come da calendario con tutte le scadenze fiscali per le attività turistiche.

Novità Fiscali e Ritenute d'Acconto

Per le dichiarazioni di quest'anno bisogna tenere conto anche delle ritenute subite da Airbnb e Booking, che avranno effetti sugli acconti.

E’ possibile ridurre gli sgraditi acconti, che sommati al saldo, soprattutto nel primo anno di attività o in ogni momento di crescita, riducono il reddito netto effettivo degli host? Innanzitutto, attenzione perché in automatico gli acconti vengono calcolati da tutti i software fiscali col metodo storico.

Per calcolare l’acconto col metodo previsionale, occorre fare una stima (attendibile) dei propri redditi, considerando tutti gli incassi dell’anno fino alla data del pagamento del primo acconto (1° Luglio). E’ possibile ridurre l’acconto solo se il 2024 ha minori incassi rispetto al 2023. Stessa verifica va fatta a Novembre, per calcolare il secondo acconto da versare il 2 Dicembre, considerando undici mesi del reddito annuale 2024.

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E’ possibile ridurre o azzerare gli acconti anche se si hanno ritenute sull’intero reddito 2024 dai portali OTA o dai property manager. Inoltre, gli acconti possono essere omessi del tutto o ridotti quando si cambia regime (ad esempio se nel 2023 ho solo redditi da immobili da locazioni turistiche non imprenditoriali e nel 2024 apro una partita Iva in regime forfettario e converto le LT in CaV o altre strutture imprenditoriali, non dovrò pagare acconti 2024 per cedolare secca o per Irpef).

Come Dichiarare i Redditi da Locazione Turistica

Se si è proprietari e gestori di una LT, si producono redditi da immobili, che possono essere tassati con cedolare secca oppure con Irpef (senza deduzione dei costi oltre alla deduzione forfettaria del 5%). I redditi da locazione vanno dichiarati nel quadro RB del modello Redditi PF e nel quadro B del modello 730.

Se si è sublocatori di una LT (conduttori/comodatari/usufruttuari), si producono redditi diversi (da sublocazione), che possono essere tassati con cedolare secca oppure con Irpef (con deduzione dei costi inerenti*).

Strutture Extralberghiere Non Imprenditoriali

Le strutture ricettive extralberghiere non imprenditoriali (tipicamente CaV e B&B), nelle Regioni in cui prevedono servizi (e basta la pulizia o il cambio di biancheria obbligatorio), producono redditi diversi e in particolare “redditi da attività commerciali non esercitate abitualmente”, a cui la cedolare secca non è applicabile.

La tassazione delle strutture extralberghiere non imprenditoriali con servizi è esclusivamente con Irpef con deduzione dei costi inerenti*. I redditi da attività commerciali non esercitati abitualmente vanno dichiarati nel quadro RL del modello Redditi PF e nel quadro D del modello 730.

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Controlli Fiscali e Dati DAC7

Questa è la prima stagione fiscale in cui il Fisco conosce già i dati 2023 di tutti gli host e dei property manager. Il 29 febbraio infatti sono arrivati all’Agenzia delle Entrate dagli altri Stati europei i dati DAC7 delle grandi piattaforme (Airbnb, Booking etc.), che si sommeranno a quelli già trasmessi in Italia col DAC7, con le certificazioni CU e le comunicazioni CLB da tutti gli intermediari.

Cos'è la Locazione Turistica Non Imprenditoriale?

La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità.

La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa.

Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n. 431/1998 regola specificamente i contratti di locazione ad uso abitativo.

Requisiti Chiave della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.

Adempimenti Fiscali e Contabili

Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili. IMPORTANTE: la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto nuove disposizioni per regolamentare gli affitti brevi, specialmente in riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo. Ogni Regione potrebbe inoltre avere normative specifiche a cui attenersi.

Adempimenti Burocratici

Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.

Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.

Servizi Accessori Ammessi

Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.

Categoria Catastale dell'Immobile

Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).

In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.

Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.

FAQ - Domande Frequenti

Come funziona la locazione turistica non imprenditoriale?
La locazione turistica non imprenditoriale è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni.
Quali sono le normative fiscali per le case vacanze?
Le normative fiscali per le case vacanze prevedono la dichiarazione dei guadagni derivanti dalla locazione nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Cosa significa l’occasionalità in termini di locazione turistica non imprenditoriale?
L’occasionalità si riferisce al carattere saltuario e non continuativo dell’attività di locazione.
Qual è il limite del numero di appartamenti che si possono affittare?
A livello nazionale non esiste un limite al numero di appartamenti che possono essere locati con questa modalità. Superata la soglia dei 4 appartamenti si presume attività di impresa.
È possibile offrire servizi accessori come pulizia e connessione Wi-Fi?
Sì, è possibile offrire servizi accessori come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi, ma non servizi tipici delle strutture ricettive.
Quali sono le leggi regionali riferite alla Riforma della legislazione nazionale del turismo?
Le leggi regionali che fanno riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo sono numerose e specifiche per ogni regione.
Quali sono le categorie catastali ammesse per la locazione turistica?
In generale, sono ammessi gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).

Entro il 30 Settembre: Invio del Modello 730

Entro il 30 settembre occorre inviare il Modello 730/2025.

Tra le novità di quest'anno vi è il fatto che, i redditi derivanti da contratti di locazione breve sono assoggettati ad imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca con aliquota al 26 per cento nel caso di opzione per tale tipo di regime.

La predetta aliquota è ridotta al 21 per cento per i redditi da locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Modello 730/2025: Redditi da Locazioni Brevi

A partire dal 1° giugno 2017 è stata introdotta un’apposita disciplina fiscale per i contratti di locazioni di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non supera i 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa detti Contratto di locazione breve.

Il reddito derivante da tali locazioni brevi costituisce reddito fondiario:

per il proprietario dell’immobile o per il titolare di altro diritto reale e va indicato nel quadro B;
per il sublocatore o il comodatario, invece, costituisce reddito diverso e va indicato nel quadro D.

Attenzione al fatto che dall’anno d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi. Pertanto, se nel corso del 2024 sono stati destinati a locazione breve più di 4 appartamenti, non può essere utilizzato il modello 730, ma va utilizzato il modello REDDITI PF.

Attenzione al fatto che il Comune di Venezia può autonomamente individuare i limiti massimi e i presupposti per la destinazione degli immobili residenziali ad attività di locazione breve.

Modello 730/2025: Redditi da Locazione Turistica

Inoltre, per le locazioni brevi per finalità anche turistiche a partire dal 1° giugno 2017 è stata introdotta un’apposita disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non supera i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

Questa disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali nonché di altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Dal 2021 l’attività di locazione breve si intende svolta nell’esercizio di attività di impresa se sono destinati alla locazione breve più di 4 appartamenti. In tal caso, il relativo reddito non può essere dichiarato utilizzando il modello 730, ma va dichiarato utilizzando il terzo fascicolo del modello REDDITI Persone fisiche.

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