Requisiti per l'acquisto di immobili in Italia da parte di cittadini stranieri

Tra tasse e burocrazia, non è facile comprare una casa in Italia se sei straniero. Il mercato immobiliare italiano sta diventando sempre più attrattivo per gli stranieri. Ecco quindi una guida all’acquisto di casa da parte di acquirenti stranieri per orientarsi nella decisione di acquisto di una abitazione nel nostro Paese.

Requisiti fondamentali per l'acquisto

Per comprare una casa in Italia un cittadino non italiano deve soddisfare alcuni requisiti:

Permesso di soggiorno in Italia: se la persona soggiorna in Italia deve avere il permesso di soggiorno, come anche i suoi familiari.
Stranieri non soggiornanti in Italia: se l’acquirente non soggiorna regolarmente in Italia, occorre che il Paese di provenienza aderisca ad un trattato internazionale che consenta l’acquisto di immobili in Italia, con principio di reciprocità (quindi anche ad un italiano deve essere possibile acquistare casa nel Paese del soggetto in questione). Si può verificare l’esistenza di questo trattato sul sito del Ministero degli Esteri.
Stranieri cittadini comunitari o facenti parte di un Paese SEE o apolide residente da più di tre anni: in questo caso non ci sono limiti all’acquisto di immobili in Italia.
Codice fiscale: sia per stranieri soggiornanti in Italia che non, occorre l’acquisizione di un codice fiscale italiano per portare a termine l’acquisto.
Passaporto: necessario per viaggiare in Italia per visionare l’immobile, anche se si può tecnicamente acquistare una casa a distanza anche con la sola visita virtuale.
Conto corrente: necessario per il trasferimento del denaro per il pagamento della somma pattuita, oltre che delle spese collegate alla transazione e delle imposte.

Procedure per l'acquisto di una casa in Italia

Anche gli stranieri che acquistano casa in Italia devono rispettare le tre fasi di acquisto di un immobile in Italia. In particolare:

Proposta di acquisto: offerta irrevocabile che contiene i principali termini della transazione, come estremi delle parti, estremi dell’edificio oggetto della transazione, somma pattuita.
Contratto preliminare di vendita: accordo scritto che viene redatto una volta accettata la proposta, nel quale è previsto il versamento della caparra confirmatoria oltre alle altre condizioni per l’acquisto.
Trascrizione del rogito: trascrizione nei registri notarili del documento notarile con cui si sancisce il passaggio di proprietà. Infatti, quale pubblico ufficiale, egli dovrà trascrivere la compravendita e trasferire tutta la documentazione ad essa relativa al Catasto e ai Registri Immobiliari per la trascrizione.

Problematiche e soluzioni per acquirenti stranieri

Uno straniero che compra casa in Italia potrebbe avere delle difficoltà da superare legate alla sua condizione. Eccone alcune:

Conoscenza della lingua: se lo straniero che acquista casa in Italia non conosce la lingua italiana, occorre far sapere la cosa al Notaio; gli atti legati alla compravendita si dovranno svolgere alla presenza di un interprete e all’atto notarile in italiano occorrerà far seguire una traduzione ufficiale nella lingua di provenienza dell’acquirente. La sua funzione è proprio quella di agevolare la comunicazione tra le parti e con il notaio. L’interprete per partecipare al rogito notarile deve avere gli stessi requisiti dei testimoni. Quindi deve essere maggiorenne, cittadino italiano e non deve essere interessato all’atto. Anche uno straniero può svolgere la funzione di interprete ma deve avere la residenza in Italia.
L’acquirente non si trova in Italia: se l’acquirente non si trova fisicamente in Italia al momento dell’acquisto, la compravendita si può comunque concludere per procura, ovvero tramite un documento che delega ad una terza persona il potere di compiere l’atto legale al posto dell’assente.

Aspetti fiscali e finanziari

Anche se l’acquirente di una casa è straniero deve pagare le tasse ed imposte legate alla compravendita della casa in Italia, in particolare quelle di registro, ipotecarie e catastali.

Anche gli stranieri però possono accedere alle agevolazioni per l’acquisto di una casa se possiedono i requisiti richiesti dalla legge italiana, ovvero quelli che definiscono l’abitazione principale accatastata non di lusso e ubicata nel comune in cui l’acquirente ha residenza o la avrà entro 18 mesi. L’acquirente inoltre non deve essere titolare di altre case, anche solo di una quota o di una nuda proprietà.

In particolare:

Acquisto prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da impresa costruttrice dopo oltre 4 anni dalla fine lavori: imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a € 50 ciascuna;
Acquisto da impresa costruttrice, prima dei 4 anni da fine lavori: IVA al 4%, imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse per € 200 ciascuna.

Se invece l’abitazione è di lusso e non rientra nel profilo della “prima casa”, è previsto il versamento dell’imposta di registro, catastale ed ipotecaria in misura fissa se la transazione è soggetta a Iva o proporzionale al 9 per cento se esente da Iva.

Ecco una tabella riassuntiva delle imposte per l'acquisto della prima casa:

Tipologia di Venditore	Imposta di Registro	Imposte Ipotecarie e Catastali	IVA
Privato, impresa non costruttrice, o impresa costruttrice dopo 4 anni	2% sul valore catastale	€ 50 ciascuna	N/A
Impresa costruttrice entro 4 anni	Fisse per € 200	Fisse per € 200	4%

Visti e permessi di soggiorno per acquirenti di immobili

In Italia, a differenza di altri Paesi dell’Unione Europea, l'acquisto di un immobile da parte di un cittadino non-UE non permette all’acquirente di ottenere automaticamente un visto e permesso di soggiorno.

L’acquisto di una proprietà immobiliare, tuttavia, può essere uno degli elementi che permettono ai cittadini extra-UE interessati a trasferirsi in Italia di accedere, unitamente al soddisfacimento di ulteriori requisiti, a diverse tipologie di visti e permessi di soggiorno. I cittadini extra-UE che abbiano la disponibilità di un immobile da eleggere a propria residenza e che siano titolari di sufficienti risorse economiche derivanti da fonti passive hanno la possibilità di richiedere al Consolato italiano nel proprio paese di residenza un visto per residenza elettiva.