Normativa sugli Affitti Turistici: Guida Completa

In Italia, il settore degli affitti turistici è in continua evoluzione, con nuove normative che mirano a regolamentare un mercato in forte crescita. In seguito all’adozione delle nuove normative sugli affitti brevi o turistici, sono state introdotte regolamentazioni specifiche riguardanti gli standard di sicurezza per le strutture in gestione imprenditoriale.

Definizioni e Differenze tra Affitto Breve e Affitto Turistico

Prima di affrontare l’argomento è opportuno definire le due tipologie di affitto e capirne le differenze.

Affitto Breve

L’affitto breve o più precisamente locazione breve, così definito dall’art. 4 del D.L. 50/2017, è stato appositamente introdotto per determinare un regime fiscale agevolato di cui si possono avvalere i soggetti privati che danno in affitto immobili o porzioni di essi ad uno stesso inquilino, per periodi non superiori a 30 giorni l’anno. La durata del contratto di affitto di una locazione breve non può superare i 30 giorni. Il termine massimo dei 30 giorni va riferito alla somma dei contratti nell’arco dell’anno solare stipulati allo stesso soggetto e non alla somma dei contratti stipulati a più soggetti. Nell’affitto breve la motivazione per cui si soggiorna non deve necessariamente essere turistica. La fruizione di questo regime fiscale agevolato è legata al possesso dell’immobile di alcuni requisiti ed al rispetto di alcune regole da parte del gestore.

L’affitto breve non prevede l’obbligo di registrazione del contratto: la registrazione è puramente facoltativa. Le unità immobiliari ad uso abitativo soggette alle regole degli affitti brevi riguardano le categorie catastali da A1 ad A11, ad esclusione della A10, dove rientrano uffici e studi privati. Le relative pertinenze di categoria catastale diversa (come box, posti auto, cantine, soffitte, ecc…) si possono concedere in locazione solo unitamente all’immobile principale.

Affitto Turistico

L’affitto turistico non è altro che la locazione turistica superiore a 30 giorni o quella inferiore a 30 giorni. In questo caso non è possibile applicare il regime fiscale delle locazioni brevi.

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Il contratto di locazione ad uso turistico deve essere stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Ci si può avvalere del regime fiscale agevolato anche per sublocare un immobile ma a condizione che vi sia consenso scritto da parte del proprietario o del comodatario. La ricevuta all’ospite va sempre rilasciata nel caso di pagamento in contanti (nel 2024 il limite è stato fissato a 5000 euro). In caso di pagamento con mezzo tracciato (bonifico, assegno, vaglia, ecc…) essa va rilasciata solo su sua richiesta. E’ possibile avvalersi di piattaforme online di intermediazione immobiliare come Booking, Airbnb ed altre.

Novità del 2024: Regole Aggiornate per Affitti Brevi e Turistici

Le nuove regole del 2024 hanno interessato sia gli affitti brevi che quelli turistici, soprattutto riguardo agli aspetti fiscali. Di seguito le regole aggiornate al 2024 riguardanti gli affitti brevi e gli affitti turistici superiori a 30 giorni:

Obbligo di CIN: l’acquisizione del Codice identificativo nazionale (CIN) per tutte le tipologie ricettive. L’obbligo riguarda sia le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, che le unità immobiliari ad uso abitativo che possono essere adibite a locazioni brevi o a locazioni per finalità turistiche.
Cedolare secca affitti brevi: che riguarda l’imposta fiscale sui canoni percepiti: l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 21% si potrà utilizzare solo per il primo immobile. applicare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% su ogni corrispettivo spettante al gestore.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Con la conversione nella legge n. 191/2023 del decreto “Anticipi” (il Dl n. 145/2023) è ormai definitiva l’istituzione del Codice identificativo nazionale (Cin), che dovrà essere assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Il Decreto Anticipi (D.L. n. 145 del 2023) viene adottato a dicembre 2023 per l’urgenza e la necessità di disposizioni in favore degli enti territoriali su vari settori. La materia del turismo e delle attività ricettive viene poi trattata con la successiva legge di conversione del decreto anticipi, Legge n. 191 del 2023, che aggiunge al precedente decreto legge l’art. 13-ter, che fissa precise regole su tutte le tipologie ricettive, in particolare per gli affitti brevi.

Il ruolo del Ministero del Turismo è quindi quello di contrastare l’abusivismo e l’evasione fiscale degli affitti brevi sommersi, per tutelare le imprese turistiche in regola. Il comma 1 del sopra indicato art. 13-ter prevede che venga assegnato, tramite apposita procedura informatizzata, un Codice Identificativo Nazionale (CIN) a tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, alle locazioni turistiche superiori a 30 giorni, ed agli affitti brevi. Si possono gestire in forma non imprenditoriale fino ad un massimo di 4 alloggi.

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L’art. 13-ter comma 8 ha previsto per le locazioni brevi in forma imprenditoriale l’obbligo di presentazione della SCIA presso il comune di ubicazione. Ciò va a completare quanto già previsto dall’art. 1 comma 595 della legge di bilancio 2021, che si limita semplicemente a riconoscere il regime fiscale delle locazioni brevi alla gestione di un numero di alloggi non superiore a 4.

Il comma 6 dell’art. 13 ter prevede l’obbligo di esporre il codice CIN sia in ogni annuncio che all’esterno dello stabile in cui l’alloggio è collocato. Questa novità sembra voglia spingere tutte gli alloggi ad osservare un’unica disciplina sull’esposizione del codice CIN, aspetto finora regolamentato dalle singole leggi regionali, con previsioni spesso assai diverse da regione a regione.

Sanzioni per Mancata Esposizione del CIN

Viene stabilito che chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (Scia), presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

Sono, poi, stabiliti una serie di obblighi quali l’esposizione del Cin all’esterno dello stabile, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, e la sua indicazione in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Correlativamente è disegnato un regime sanzionatorio ad hoc, che però non si applica qualora un fatto ivi previsto sia sanzionato dalla normativa regionale.

La mancata esposizione del Cin all’esterno dello stabile è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5mila euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione. Medesima sanzione pecuniaria, accompagnata dall’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato, è prevista in caso di mancata indicazione del Cin negli annunci.

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Quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, è sanzionata sia l’assenza dei requisiti di sicurezza prescritti dalla normativa statale e regionale vigente, che la mancata presentazione della Scia.

Requisiti di Sicurezza degli Alloggi Turistici

Le nuove regole sono state stabilite nella conversione in legge del Decreto Anticipi, che introduce anche il Codice Identificativo Nazionale (CIN). L’articolo 13 ter del DL n.

Il comma 7 dell’art. 13-ter è dedicato ai requisiti minimi di sicurezza degli alloggi turistici destinati sia all’affitto breve che alle locazioni turistiche superiori ai 30 giorni. La norma fissa degli obblighi che hanno il fine di garantire agli ospiti presso gli alloggi degli standard minimi di sicurezza. Finora questo aspetto è stato purtroppo trascurato dalle varie norme regionali che si sono dimostrate abbastanza carenti sul tema della sicurezza degli alloggi turistici.

Nello specifico, gli alloggi devono essere dotati di:

dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti e installati da professionisti abilitati, secondo le indicazioni riportate nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37.
Estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo. Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed un solo piano. I requisiti degli estintori sono riportati nell’allegato I, punto 4.4 del decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, che prevede una capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri.

Gli estintori devono essere posizionati in punti accessibili e visibili, in prossimità delle entrate e delle aree di maggior rischio. La tipologia degli estintori deve seguire le indicazioni contenute nel punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno del 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.

Aspetti Fiscali: Cedolare Secca e Ritenuta del 21%

Come già accennato, la disciplina fiscale sulla locazione breve è contenuta nel D.L. 50/2017 che è stato oggetto di recente modifica apportata dall’art. 1 comma 63 della legge di bilancio 2024. In virtù di questa modifica e della circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate il regime fiscale degli locazioni brevi con cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva al 21% sui canoni di locazione del primo alloggio. Per i successivi, fino ad un massimo di 3, l’aliquota da applicare è pari al 26%. E’ inoltre possibile scegliere su quale alloggio ci si vuole avvalere dell’aliquota ridotta del 21%.

Ai fini dell’attuazione di tale previsione, la disposizione modifica il comma 4 dell’articolo 13-quater del Dl n.

Adempimenti e Obblighi del Gestore

L’art. 180 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) ha assegnato al gestore di ogni struttura ricettiva l’obbligo di presentare, entro il 30 giugno di ogni anno, una dichiarazione cumulativa dell’imposta di soggiorno riguardante l’anno precedente. Detta presentazione deve avvenire esclusivamente in modalità telematica dall’area riservata del portale dell’Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID. E’ anche possibile affidare questo compito al proprio commercialista o consulente fiscale, che interverrà con apposita delega conferita dal gestore. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha a questo proposito pubblicato il D.M.

Intermediari Immobiliari e Piattaforme Online

Come abbiamo già visto, le regole aggiornate sugli affitti brevi riportate nell’art. 4 del D.L. 50/17, poi chiarite nella circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate, consentono di gestire una locazione sia in proprio che tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici. In base a questa previsione la norma assegna alle piattaforme digitali di sharing alcuni adempimenti, sia al fine di evitare che i gestori manchino nei versamenti all’erario, sia per avere un maggior controllo sugli alloggi locati.

Definizione e Caratteristiche di una Casa Vacanze

Una casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera, il cui tratto distintivo consiste nella capacità di offrire servizi aggiuntivi ai suoi ospiti, oltre al semplice alloggio.

Le sistemazioni designate come case vacanze possono assumere forme diverse, come appartamenti o ville, tra le altre. Allo stesso modo, i servizi che possono essere offerti sono vari, tra cui pulizie durante il soggiorno, cambio di biancheria, organizzazione di escursioni, attività turistiche, noleggio di veicoli o barche, trasporti, accesso a posti in spiaggia e altro ancora.

Nel caso in cui tu sia il gestore della proprietà, in gergo Property Manager, ti consigliamo di stipulare un contratto con il proprietario. Oppure, nel caso in cui tu sia il proprietario, hai a disposizione diverse alternative: se vuoi far gestire la tua proprietà ad un Property Manager, ti consigliamo di sottoscrivere lo stesso contratto precedentemente nominato; nel caso tu voglia gestire l’immobile per conto tuo, avrai la possibilità di optare tra due modalità: imprenditoriale e non imprenditoriale, le quali saranno approfondite nel seguito dell'articolo, insieme alle relative procedure da seguire.

In tutti i casi, consigliamo anche di stipulare sempre un contratto di affitto turistico con l’ospite, per essere tutelati in ogni evenienza.

Definizione e Caratteristiche di una Locazione Turistica

Esiste una differenza significativa tra la casa vacanze precedentemente descritta e la locazione turistica. La principale distinzione risiede nel fatto che la locazione turistica non è in grado di offrire servizi aggiuntivi non strettamente correlati all'atto di affittare l'alloggio. In altre parole, è possibile fornire servizi come pulizie o cambio di biancheria, ma solamente inclusi nel prezzo e al termine del soggiorno.

Servizi come visite turistiche, esperienze gastronomiche, colazione o noleggio di mezzi di trasporto non possono essere inclusi nell'offerta.

Inoltre, la locazione turistica, essendo essenzialmente un affitto temporaneo, non richiede la registrazione come attività commerciale né l'obbligo di avere una partita IVA, poiché può essere gestita in un regime fiscale agevolato come la cedolare secca.

In ogni caso, consigliamo di stipulare sempre un contratto di locazione turistica con ogni ospite per ogni prenotazione, anche se non è obbligatorio registrare tale contratto presso l'Agenzia delle Entrate, a meno che la durata del soggiorno superi i 30 giorni.

Leggi, Normative, e Adempimenti Obbligatori in Italia

Per operare nel settore delle case vacanze è importante avere una conoscenza approfondita di tutte le leggi e normative che regolano questo segmento.

Legislazione

La Legge n. 217/1983, articolo 6, costituisce il fondamento normativo per le case vacanze in Italia. La sua attuazione pratica è affidata alle Regioni, successivamente, le Province coordinano queste disposizioni in linea con le leggi generali, mentre i Comuni elaborano le regolamentazioni finali.
Le strutture ricettive extra-alberghiere a scopo turistico sono disciplinate dal decreto legislativo del 23 maggio 2011, n. 79, noto come il "Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo".
E l'attività di locazione turistica è regolamentata a livello nazionale dalla legge 431/1998, articolo 1, lettera c.
Nel D.L. n. 50/2017, articolo 4, vengono definite le locazioni brevi o locazioni turistiche gestite da privati.
Invece, l'art. 1, comma 595 della Legge n. 178/20 stabilisce che tali locazioni assumono natura imprenditoriale se coinvolgono più di 4 appartamenti.
Nel caso in cui una regione non disponga di una legislazione specifica, le normative sulle case vacanze fanno riferimento al codice civile, articoli 1571 e seguenti.

Documentazione Necessaria

Per poter iniziare questo tipo di attività, bisogna presentare una serie di documenti:

Apertura della partita IVA e scelta del regime fiscale.
Registrazione presso il Registro delle Imprese della Regione di residenza.
Richiesta di autorizzazione al Comune di residenza tramite la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A).
Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) sull'inizio, la sospensione o la chiusura dell'attività.
Accreditamento dell'immobile come struttura ricettiva presso la Questura.
Iscrizione alla gestione commercianti Inps.
Registrazione presso la Camera di Commercio e il registro delle imprese.
Adesione ai requisiti strutturali e igienico-sanitari.
Verifica delle certificazioni amministrative.
Comunicazione del listino prezzi all'autorità competente.
Pubblicazione del listino prezzi nella lista di riferimento.
Dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello Unico per i redditi da locazione come impresa.

Adempimenti

In aggiunta ai precedenti documenti, sarà anche necessario presentare quanto segue per ogni prenotazione ricevuta:

Obbligo di registrare i contratti di locazione turistica. Se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni all'anno, la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate e l'imposta di registro sono esenti. Per locazioni che superano i 30 giorni all'anno, è obbligatoria la registrazione del contratto e il pagamento delle relative imposte tramite il Modulo RLI.
Invio della Schedina Alloggiati tramite il Portale della Polizia, noto come Alloggiati Web. È obbligatorio inviare i dati degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo se il loro soggiorno supera una notte; nel caso di soggiorni di una sola notte, l'invio deve avvenire entro 6 ore dall'arrivo.
Riscossione, presentazione e versamento dell'imposta di soggiorno. Può variare a seconda del comune di appartenenza.
Ottenere il Certificato di Prestazione Energetica dell'edificio (APE) in conformità con le normative europee.
Stipula obbligatoria di una polizza assicurativa a copertura di terzi per proteggersi da eventuali danni causati dagli ospiti o da altri incidenti durante il soggiorno.
Rilascio di fatture regolari in seguito a ogni pagamento ricevuto.

Si consiglia sempre di consultare un esperto legale o un commercialista per assistenza e chiarimenti in merito alle normative sulle case vacanze in Italia.

Diverse Modalità di Gestione delle Case Vacanze o Locazioni Turistiche

Come dicevamo, in Italia, è possibile scegliere la modalità di gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale, vediamone quindi le differenze.

Gestione Imprenditoriale

La gestione imprenditoriale implica un maggiore impegno in termini di obblighi fiscali e amministrativi. Questo tipo di gestione è obbligatorio quando si possiedono e/o gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune.

Ed in questo caso, sono necessari tutti gli adempimenti fiscali e amministrativi precedentemente descritti nel paragrafo precedente.

È anche possibile sceglierla se si gestiscono meno di tre unità nello stesso comune ma si desidera evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti proprietari o gestori con meno di tre unità lo fanno, per evitare potenziali restrizioni e perdite di guadagno.

Gestione Non Imprenditoriale

Una delle principali distinzioni tra la gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale riguarda l'elemento dell'“occasionalità”. In termini semplici, chi opta per la gestione non imprenditoriale dovrebbe farlo solo per un breve periodo all'anno e non dovrebbe farne la sua principale fonte di reddito, anche se può offrire gli stessi servizi.

Questo secondo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.

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