Appartamenti Uso Turistico in Liguria: La Normativa Aggiornata

La gestione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico (AAUT) in Liguria è un'opportunità interessante, ma richiede la conoscenza e il rispetto della normativa vigente. Ogni regione italiana ha regolamenti specifici per le strutture ricettive extralberghiere.

Lo scorso 29 febbraio 2024 è entrata in vigore la nuova legge della Regione Liguria n. 1, che ha superato le disposizioni della precedente n. 32/2014. In Liguria, la normativa di riferimento è la Legge Regionale n. 32/2014 e la Legge Regione Liguria 1/2024, integrata dai regolamenti comunali.

Definizione di Appartamenti Ammobiliati ad Uso Turistico (AAUT)

Sono appartamenti ammobiliati ad uso turistico, secondo la definizione data dall'art.29 della L.R. 1/2024, le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione breve ai sensi dell'art.4 del Decreto Legge 50/2017 convertito dalla Legge 96/2017.

In base a quanto disposto dall'art.13-ter del D.L. 50/2017, sono appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT) le unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o a contratti di locazione breve ai sensi dell’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Locazioni Brevi: Cosa Significa?

Si intendono quindi, ai sensi del predetto articolo 4 D.L. 50/2017, per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

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Art. 4, co. 1 - D.L. n. 50/2017 definisce le locazioni brevi come “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line”.

Novità Introdotte dalla Legge Regionale 1/2024

Il giorno 29/02/2024 è stata introdotta la nuova legge della Regione Liguria n. 1. Con particolare riguardo al tema dei c.d. AAUT, l'art. 1, co. 1 definisce che sono appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT) le unità immobiliari a uso abitativo destinate a CONTRATTI DI LOCAZIONE PER FINALITÀ TURISTICHE oppure a CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017.

𝑰𝒍 𝒑𝒓𝒆𝒄𝒆𝒅𝒆𝒏𝒕𝒆 𝒂𝒓𝒕. 27 𝒅𝒆𝒍𝒍𝒂 𝑳𝒆𝒈𝒈𝒆 𝒏. 32/2014 è stato superato dalla nuova normativa.

Presunzione di Impresa e Limiti alle Locazioni Brevi

Art. 1, co. 595 Legge n. 178/2020 stabilisce che “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta locati per un periodo massimo di 30 giorni.

Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.

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Adempimenti e Comunicazioni Obbligatorie

Dovranno procedere alla comunicazione di locazione di AAUT solo le strutture che intendono fare contratti per la durata massima di 30 giorni in quanto definite “locazioni brevi”, per i quali restano in vigore anche tutti gli adempimenti stabiliti dalla legge, comunicazioni pubblica sicurezza, e prossimamente anche l’invio dati ISTAT.

Quest’ultimo adempimento anche se già previsto, sarà operativo ed entrerà in vigore appena il gestionale regionale sarà modificato e permetterà l’invio dei dati.

Casistiche e Obblighi di Comunicazione

1° CASO: riguarda gli appartamenti che sono locati sempre ed esclusivamente per periodi superiori ai 30 giorni. Il locatore non è tenuto ad effettuare la comunicazione di locazione di AAUT ai sensi della l.r. 32/2014. Analogamente non dovrà comunicare i movimenti dei turisti ai fini ISTAT. Non è tenuto alla comunicazione ai fini di pubblica sicurezza essendo il contratto soggetto a registrazione.
2° CASO: riguarda gli appartamenti che sono locati sempre ed esclusivamente per periodi non superiori ai 30 giorni. Chiaramente il locatore è tenuto ad effettuare la comunicazione di locazione di AAUT ai sensi della l.r. 32/2014.
3° CASO: riguarda gli appartamenti che sono locati sia per periodi superiori a 30 giorni sia per periodi inferiori. In tale caso il locatore è tenuto ad effettuare la comunicazione di locazione di AAUT ai sensi della l.r. 32/2014.

Codice CITRA e Pubblicità

Ad avvenuto rilascio del codice Citra, il comunicante deve provvedere alla pubblicazione del codice Citra nelle iniziative di pubblicità, promozione e commercializzazione dell'offerta, effettuate direttamente o indirettamente attraverso qualsiasi forma di intermediazione con scritti, stampati, supporti digitali o con qualsiasi altro mezzo all'uopo utilizzato.

Requisiti Soggettivi

Per svolgere l'attività di locazione turistica, è necessario il possesso dei requisiti morali previsti dagli articoli 11 e 92 del R.D. n. 773/1931 (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza).

Se l'attività viene svolta in forma societaria il possesso dei requisiti morali deve essere autocertificato in caso di S.p.A. e S.r.l., dal legale rappresentante, da tutti i componenti del consiglio di amministrazione, da tutti i componenti del collegio sindacale, e dal socio di maggioranza (nelle società con un numero di soci pari o inferiore a quattro); nel caso di s.a.s. dai soci accomandatari, in caso di s.n.c. da tutti i soci.

Considerazioni Finali

Se hai ereditato un appartamento o stai valutando un investimento immobiliare, gestire un appartamento locato ad uso turistico in Liguria può rivelarsi un'ottima opportunità. Tuttavia, per avviare l’attività è fondamentale rispettare la normativa vigente e seguire un iter burocratico preciso.

Aprire e gestire una casa vacanze comporta diversi adempimenti amministrativi e operativi.

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