Appartamenti Ammobiliati ad Uso Turistico in Liguria: La Nuova Normativa

Il 29 febbraio 2024 è entrata in vigore la nuova legge della Regione Liguria n. 1, che ha superato le disposizioni della precedente n. 27 della Legge n. 1. Questa nuova legge introduce importanti cambiamenti per quanto riguarda gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico (AAUT).

Definizione di Appartamento Ammobiliato ad Uso Turistico (AAUT)

Sono appartamenti ammobiliati ad uso turistico, secondo la definizione data dall'art.29 della L.R. 1/2024, le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione breve ai sensi dell'art.4 del Decreto Legge 50/2017 convertito dalla Legge 96/2017. Sono appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT) le unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o a contratti di locazione breve ai sensi dell’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Locazioni Brevi: Cosa Significa?

Si intendono quindi, ai sensi del predetto articolo 4 D.L. 50/2017, per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line”.

Presunzione di Attività Imprenditoriale

In base a quanto disposto dall'art.13-ter del D.L. Comma 8 della legge 15 dicembre 2023, n. 1, co. 595 Legge n. “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta locati per un periodo massimo di 30 giorni. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.

Normativa Precedente alla Nuova Legge Regionale

Facciamo un passo indietro. Il 20/05/2021 è entrata in vigore la LEGGE REGIONALE 03 MAGGIO 2021, N. Modifiche alla legge regionale 12 novembre 2014, n. 32.

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La modifica recepisce quanto disposto dalla Legge di Bilancio 178/2020 che introduce il concetto di “presunzione di impresa” per coloro che destinano più di 4 appartamenti, su tutto il territorio nazionale, alla locazione ad uso turistico, i quali dovranno pertanto aprire una propria posizione imprenditoriale con le evidenti ricadute anche ai fini dell’imposizione fiscale, per esempio non potranno più usufruire della cedolare secca. A seguito di tale modifica sarà eliminato il comma 3 dell’art. 1 ed il comma 1 dell’art.

Comunicazione di Locazione di AAUT

Altra modifica importante riguarda la registrazione degli appartamenti ad uso turistico sul portale della regione Liguria. Dovranno procedere alla comunicazione di locazione di AAUT solo le strutture che intendono fare contratti per la durata massima di 30 giorni in quanto definite “locazioni brevi”, per i quali restano in vigore anche tutti gli adempimenti stabiliti dalla legge, comunicazioni pubblica sicurezza, e prossimamente anche l’invio dati ISTAT.

Quest’ultimo adempimento anche se già previsto, sarà operativo ed entrerà in vigore appena il gestionale regionale sarà modificato e permetterà l’invio dei dati. Precedentemente al 27 aprile 2019 (data di entrata in vigore delle modifiche alla lr 32/2014) gli AAUT potevano essere dati in locazione esclusivamente dai proprietari e dagli usufruttuari.

Casistiche di Locazione e Obblighi

Di seguito, le diverse casistiche di locazione e i relativi obblighi:

1° CASO: riguarda gli appartamenti che sono locati sempre ed esclusivamente per periodi superiori ai 30 giorni. Il locatore non è tenuto ad effettuare la comunicazione di locazione di AAUT ai sensi della l.r. 32/2014. Analogamente non dovrà comunicare i movimenti dei turisti ai fini ISTAT. Non è tenuto alla comunicazione ai fini di pubblica sicurezza essendo il contratto soggetto a registrazione.
2° CASO: riguarda gli appartamenti che sono locati sempre ed esclusivamente per periodi non superiori ai 30 giorni. Chiaramente il locatore è tenuto ad effettuare la comunicazione di locazione di AAUT ai sensi della l.r. 32/2014.
3° CASO: riguarda gli appartamenti che sono locati sia per periodi superiori a 30 giorni sia per periodi inferiori. In tale caso il locatore è tenuto ad effettuare la comunicazione di locazione di AAUT ai sensi della l.r. 32/2014.

Codice CITRA

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Requisiti Soggettivi

Ai sensi dell’art. 13 ter. · Requisiti soggettivi: possesso dei requisiti morali previsti dagli articoli 11 e 92 del R.D. n. Se l'attività viene svolta in forma societaria il possesso dei requisiti morali deve essere autocertificato in caso di S.p.A. e S.r.l., dal legale rappresentante, da tutti i componenti del consiglio di amministrazione, da tutti i componenti del collegio sindacale, e dal socio di maggioranza (nelle società con un numero di soci pari o inferiore a quattro); nel caso di s.a.s. dai soci accomandatari, in caso di s.n.c.

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