Regole e Normative per Appartamenti Turistici in Italia: Guida Completa

Le nuove regole del 2024 hanno interessato sia gli affitti brevi che quelli turistici, soprattutto riguardo agli aspetti fiscali. Prima di affrontare l’argomento è opportuno definire le due tipologie di affitto e capirne le differenze.

Affitti Brevi vs. Affitti Turistici: Qual è la Differenza?

L’affitto breve o più precisamente locazione breve, così definito dall’art. 4 del D.L. 50/2017, è stato appositamente introdotto per determinare un regime fiscale agevolato di cui si possono avvalere i soggetti privati che danno in affitto immobili o porzioni di essi ad uno stesso inquilino, per periodi non superiori a 30 giorni l’anno. Nell’affitto breve la motivazione per cui si soggiorna non deve necessariamente essere turistica. La fruizione di questo regime fiscale agevolato è legata al possesso dell’immobile di alcuni requisiti ed al rispetto di alcune regole da parte del gestore.

L’affitto turistico non è altro che la locazione turistica superiore a 30 giorni o quella inferiore a 30 giorni. In questo caso non è possibile applicare il regime fiscale delle locazioni brevi.

Novità 2024: Obblighi e Regolamenti Aggiornati

Di seguito le regole aggiornate al 2024 riguardanti gli affitti brevi e gli affitti turistici superiori a 30 giorni:

Obbligo di CIN: l’acquisizione del Codice identificativo nazionale (CIN) per tutte le tipologie ricettive. L’obbligo riguarda sia le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, che le unità immobiliari ad uso abitativo che possono essere adibite a locazioni brevi o a locazioni per finalità turistiche.
Cedolare secca affitti brevi: che riguarda l’imposta fiscale sui canoni percepiti: l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 21% si potrà utilizzare solo per il primo immobile.
Applicare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% su ogni corrispettivo spettante al gestore.

Decreto Anticipi e Legge di Conversione

Il Decreto Anticipi (D.L. n. 145 del 2023) viene adottato a dicembre 2023 per l’urgenza e la necessità di disposizioni in favore degli enti territoriali su vari settori. La materia del turismo e delle attività ricettive viene poi trattata con la successiva legge di conversione del decreto anticipi, Legge n. 191 del 2023, che aggiunge al precedente decreto legge l’art. 13-ter, che fissa precise regole su tutte le tipologie ricettive, in particolare per gli affitti brevi.

Leggi anche: Liguria: Affitti Brevi e Legge

Il Decreto anticipi cambia radicalmente il panorama degli affitti brevi regolamentando un mercato che già da anni, spesso anche abusivamente, opera in forte concorrenza con strutture ricettive perfettamente in regola, come B&b, affittacamere e case e appartamenti per vacanze in forma imprenditoriale. Il ruolo del Ministero del Turismo è quindi quello di contrastare l’abusivismo e l’evasione fiscale degli affitti brevi sommersi, per tutelare le imprese turistiche in regola.

Codice Identificativo Nazionale (CIN): Cos'è e Come Ottenerlo

Il comma 1 del sopra indicato art. 13-ter prevede che venga assegnato, tramite apposita procedura informatizzata, un Codice Identificativo Nazionale (CIN) a tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, alle locazioni turistiche superiori a 30 giorni, ed agli affitti brevi.

Gestione non Imprenditoriale: Limiti e Durata

Si possono gestire in forma non imprenditoriale fino ad un massimo di 4 alloggi. La durata del contratto di affitto di una locazione breve non può superare i 30 giorni. Il termine massimo dei 30 giorni va riferito alla somma dei contratti nell’arco dell’anno solare stipulati allo stesso soggetto e non alla somma dei contratti stipulati a più soggetti (se si affitta quindi un alloggio allo stesso soggetto per 5 giorni al mese, nello stesso anno non si potranno stipulare a lui stesso oltre 6 contratti. Eventuali altri contratti devono essere stipulati ad altri soggetti).

Aspetti Fiscali e Contrattuali

L’affitto breve non prevede l’obbligo di registrazione del contratto: la registrazione è puramente facoltativa. Le unità immobiliari ad uso abitativo soggette alle regole degli affitti brevi riguardano le categorie catastali da A1 ad A11, ad esclusione della A10, dove rientrano uffici e studi privati. Le relative pertinenze di categoria catastale diversa (come box, posti auto, cantine, soffitte, ecc…) si possono concedere in locazione solo unitamente all’immobile principale.

Il contratto di locazione ad uso turistico deve essere stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Ci si può avvalere del regime fiscale agevolato anche per sublocare un immobile ma a condizione che vi sia consenso scritto da parte del proprietario o del comodatario.

La ricevuta all’ospite va sempre rilasciata nel caso di pagamento in contanti (nel 2024 il limite è stato fissato a 5000 euro). In caso di pagamento con mezzo tracciato (bonifico, assegno, vaglia, ecc…) essa va rilasciata solo su sua richiesta. E’ possibile avvalersi di piattaforme online di intermediazione immobiliare come Booking, Airbnb ed altre.

SCIA e Obblighi per Attività Imprenditoriali

L’art. 13-ter comma 8 ha previsto per le locazioni brevi in forma imprenditoriale l’obbligo di presentazione della SCIA presso il comune di ubicazione. Ciò va a completare quanto già previsto dall’art. 1 comma 595 della legge di bilancio 2021, che si limita semplicemente a riconoscere il regime fiscale delle locazioni brevi alla gestione di un numero di alloggi non superiore a 4.

Esposizione del Codice CIN

Il comma 6 dell’art. 13 ter prevede l’obbligo di esporre il codice CIN sia in ogni annuncio che all’esterno dello stabile in cui l’alloggio è collocato. Questa novità sembra voglia spingere tutte gli alloggi ad osservare un’unica disciplina sull’esposizione del codice CIN, aspetto finora regolamentato dalle singole leggi regionali, con previsioni spesso assai diverse da regione a regione.

Requisiti Minimi di Sicurezza

Il comma 7 dell’art. 13-ter è dedicato ai requisiti minimi di sicurezza degli alloggi turistici destinati sia all’affitto breve che alle locazioni turistiche superiori ai 30 giorni. La norma fissa degli obblighi che hanno il fine di garantire agli ospiti presso gli alloggi degli standard minimi di sicurezza. Finora questo aspetto è stato purtroppo trascurato dalle varie norme regionali che si sono dimostrate abbastanza carenti sul tema della sicurezza degli alloggi turistici.

Gli alloggi devono essere dotati di:

Leggi anche: Luoghi iconici italiani da visitare

dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti e installati da professionisti abilitati, secondo le indicazioni riportate nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37.
Estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo. Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed un solo piano. I requisiti degli estintori sono riportati nell’allegato I, punto 4.4 del decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, che prevede una capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri.

Vantaggi Fiscali della Locazione Breve

La locazione breve, che segue le regole aggiornate trattate nel precedente paragrafo, presenta notevoli vantaggi fiscali per il locatore, sia nel caso in cui l’alloggio venga gestito direttamente, sia nel caso in cui ci si avvalga di un’agenzia di intermediazione immobiliare. Come già accennato, la disciplina fiscale sulla locazione breve è contenuta nel D.L. 50/2017 che è stato oggetto di recente modifica apportata dall’art. 1 comma 63 della legge di bilancio 2024.

In virtù di questa modifica e della circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate il regime fiscale degli locazioni brevi con cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva al 21% sui canoni di locazione del primo alloggio. Per i successivi, fino ad un massimo di 3, l’aliquota da applicare è pari al 26%. E’ inoltre possibile scegliere su quale alloggio ci si vuole avvalere dell’aliquota ridotta del 21%.

Imposta di Soggiorno

L’art. 180 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) ha assegnato al gestore di ogni struttura ricettiva l’obbligo di presentare, entro il 30 giugno di ogni anno, una dichiarazione cumulativa dell’imposta di soggiorno riguardante l’anno precedente. Detta presentazione deve avvenire esclusivamente in modalità telematica dall’area riservata del portale dell’Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID.

E’ anche possibile affidare questo compito al proprio commercialista o consulente fiscale, che interverrà con apposita delega conferita dal gestore. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha a questo proposito pubblicato il D.M.

Intermediazione Immobiliare e Piattaforme Digitali

Come abbiamo già visto, le regole aggiornate sugli affitti brevi riportate nell’art. 4 del D.L. 50/17, poi chiarite nella circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate, consentono di gestire una locazione sia in proprio che tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici. In base a questa previsione la norma assegna alle piattaforme digitali di sharing alcuni adempimenti, sia al fine di evitare che i gestori manchino nei versamenti all’erario, sia per avere un maggior controllo sugli alloggi locati.

Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e CIN

Le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere non avevano in realtà una vera e propria necessità di essere coinvolte nell’acquisizione di un codice CIN, in quanto già da anni vengono regolamentate da norme specifiche che prevedono fra l’altro l’identificazione nel nome assegnato alla struttura ricettiva stessa. L’istituzione del CIN nasce dalla necessità di porre un controllo su affitti brevi e locazioni turistiche: una particolare tipologia ricettiva in forte crescita negli ultimi anni ma non affatto monitorata sotto gli aspetti fiscali, statistici, di pubblica sicurezza né per la sicurezza degli alloggi stessi.

Altre situazioni di influenza delle norme sul CIN riguarda strutture ricettive non in regola da diversi anni, con SCIA di rinnovo non presentata alla scadenza dei 5 anni per “semplice dimenticanza” da parte del titolare.

Il 3 settembre il ministero del turismo ha pubblicato in GU l'avviso di piena operatività del BDRS il portale dove richiedere il CIN per le locazioni brevi e turistiche. In particolare, il Ministero specifica che le disposizioni di cui all’articolo 13-ter, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 si applicano a decorrere dal 2 novembre 2024, sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione dell’Avviso.

ATTENZIONE in data 22 ottobre arriva la proroga al 1° gennaio 2025

Richiesta CIN sulla Piattaforma BDSR

Attraverso la BDSR, con un processo semplificato, è possibile richiedere il Codice identificativo nazionale (CIN), da utilizzare per:

la pubblicazione degli annunci
l’esposizione all’esterno delle strutture ricettive e degli immobili in locazione breve o turistica.

Una volta effettuato l’accesso alla piattaforma tramite identità digitale, i titolari delle strutture e i locatori di immobili possono visualizzare le strutture collegate al proprio codice fiscale, integrare gli eventuali dati mancanti e ottenere il CIN.

Fasi di Esercizio della BDSR

Il processo di entrata in esercizio della BDSR si articola in due fasi: una fase sperimentale per lo sviluppo del modello di interoperabilità (terminata il 1° settembre e si attende il relativo comunicato in GU), e una fase a regime.

Regolamento della Casa Vacanze: Come Scriverlo e Perché è Importante

Sottoscrivendo un regolamento di base sul comportamento, l’uso, l’igiene e la convivenza, ti risparmierai inutili incomprensioni, problemi e discussioni. Inoltre, assicurerai una coesistenza pacifica con i vicini e i tuoi ospiti sapranno esattamente cosa è permesso e cosa no nel tuo affitto turistico. Nello scegliere il regolamento più adatto alla tua casa vacanze, puoi iniziare pensando ai problemi che hai avuto in passato e che vorresti evitare a tutti i costi.

Pensa quindi alla tua offerta: metti a disposizione dei tuoi ospiti una vasca idromassaggio o una piscina, per la gioia delle famiglie con bambini? Offri dei servizi aggiuntivi? Inoltre, dai un’occhiata alle statistiche di prenotazione dei tuoi annunci e alla lista di contatti per capire che tipo di gruppi target affittano più spesso il tuo alloggio turistico.

Consigli Pratici per un Regolamento Efficace

Per evitare malintesi, scrivi il regolamento dell tuo affitto turistico in modo chiaro e diretto. Scegli un formato che sia intuitivo e facile da leggere (ad esempio una lista di regole divise per argomento) in modo che i tuoi ospiti possano trovare velocemente quello che li interessa in caso di dubbi.
Se i turisti stranieri prenotano spesso le tue strutture ricettive, traduci le regole della casa.
Spiegare il perché di certe regole potrebbe aiutare i tuoi ospiti a rispettarle.
È bene spiegare anche le conseguenze che i tuoi ospiti dovranno affrontare se violano le regole della tua casa vacanza. Assicurati di non spaventarli, ma informali in modo chiaro e deciso.

Cosa Includere nel Regolamento

Assicurati di precisare che i viaggiatori possono occupare i locali in base al periodo di soggiorno definito nella loro prenotazione e/o nel contratto di locazione turistica. Al termine di questo periodo, dovranno lasciare l’alloggio nelle condizioni in cui l’hanno trovato all’arrivo.
In questa sezione indica chiaramente gli orari di check-in e check-out. Di' ai tuoi ospiti dove lasciare le chiavi alla fine del loro soggiorno.
Per evitare che questo si traduca in una prenotazione fatta per un numero di persone che poi raddoppia a tua insaputa, è utile stabilire e formalizzare un numero massimo di ospiti.

Altri Aspetti Importanti

Ricorda ai tuoi ospiti di non lasciare luci accese inutilmente per risparmiare energia o di chiudere le finestre quando lasciano la proprietà. Puoi inoltre spiegargli come utilizzare i dispositivi elettronici e altre attrezzature e ricordargli delle misure di sicurezza, come il rilevatore di monossido di carbonio.
A seconda del Comune in cui si trova la tua casa vacanze, potrebbero esserci leggi locali e orari di raccolta diversi per quanto riguarda spazzatura e riciclaggio.
Se il tuo alloggio turistico dispone di spazi esterni, come un giardino, una piscina, una jacuzzi, una sauna, è consigliabile informare gli ospiti sul loro corretto utilizzo.
Sta a te scegliere se accettare o meno gli amici a quattro zampe dei tuoi ospiti.
La tua casa vacanze è solo per non fumatori o è consentito fumare in alcune aree della proprietà?
Un’opzione valida potrebbe essere quella di richiedere agli ospiti un deposito cauzionale prima dell’arrivo. In ogni caso, assicurati di specificare nel regolamento della casa che gli ospiti saranno ritenuti responsabili di eventuali danni alla struttura e agli arredi dell’affitto breve.

Come Comunicare il Regolamento

Ecco perché dovresti includere le regole di affitto nella descrizione della struttura sulle piattaforme di prenotazione, come primo punto di contatto. In seguito, condividi il regolamento in fase di prenotazione o insieme al messaggio di conferma. Infine, puoi inviare le tue regole agli ospiti prima dell’arrivo o includerle nella guida di benvenuto.

Tuttavia, il massimo che puoi fare è assicurarti che i tuoi ospiti siano ben informati prima e dopo aver prenotato il tuo affitto breve. È importante che il regolamento sia facilmente accessibili ai tuoi ospiti.

CIN per Affitti Brevi: Cos’è e Come Funziona

Attraverso la banca dati delle strutture ricettive, il Ministero del Turismo raccoglie i dati di tutti gli operatori alberghieri ed extra alberghieri, che possono in tal modo ottenere il Codice Identificativo Nazionale da esporre nelle proprie strutture in locazione e da utilizzare per gli annunci di appartamenti in affitto, come previsto dall’articolo 13-ter del dl 145/2023.

Con questo codice gli operatori registrati potranno visualizzare tutti i dati relativi alle strutture che gestiscono, integrare le informazioni mancanti ed effettuare segnalazioni. Il Cin, in teoria, è stato pensato per favorire l’integrazione dei dati a livello locale e nazionale, facilitando le sinergie oltre che i controlli contro le irregolarità.

Fasi e Scadenze per l'Obbligo di CIN

L’obbligo di CIN entra in vigore a partire dal 1 settembre 2024 con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del relativo avviso. I nuovi obblighi avranno le seguenti tempistiche:

chi ottiene il CIN la prima volta dovrà regolarizzarsi entro 60 giorni dalla pubblicazione dell’avviso in Gazzetta Ufficiale, dopo i quali scatteranno le sanzioni;
chi ha già il CIR (Codice Identificativo Regionale), e richiede la conversione in CIN, avrà 120 giorni di tempo per regolarizzarsi.

Nuovi Obblighi e Requisiti per le Strutture Ricettive

Gli operatori turistico-ricettivi, sia alberghieri che extra alberghieri, dovranno presentare la domanda per il CIN tramite la piattaforma BDSR; il codice verrà assegnato dal Ministero del Turismo. Se la struttura è già in possesso del CIR, i suoi dati e la sua conformità saranno già accertati; in caso contrario, prima della concessione del codice, bisognerà inserire i dati catastali e dimostrare di essere in possesso dei requisiti di sicurezza necessari.

In particolare, tali requisiti, consistono in “dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge. Le unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale (anche ai sensi dell’art. 1, comma 595, L. n. 178/2020) devono, inoltre, essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente”.

Si attiveranno quindi i controlli e le verifiche a seguito dei quali verrà assegnato il Cin. Questo dovrà essere esposto all’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento affittato o la struttura ricettiva in generale, ed utilizzato in ogni annuncio promozionale sia online che offline. L’obbligo riguarda proprietari, gestori, intermediari delle strutture e portali.

Sanzioni Previste per gli Affitti Brevi

L’entità delle multe può variare in base alla violazione e raddoppiata in caso di reiterazione. I controlli sono affidati ad Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza.

Standard di Sicurezza per le Strutture in Gestione Imprenditoriale

In seguito all’adozione delle nuove normative sugli affitti brevi o turistici, sono state introdotte regolamentazioni specifiche riguardanti gli standard di sicurezza per le strutture in gestione imprenditoriale. Le nuove regole sono state stabilite nella conversione in legge del Decreto Anticipi, che introduce anche il Codice Identificativo Nazionale (CIN). L’articolo 13 ter del DL n.

Gli estintori devono essere posizionati in punti accessibili e visibili, in prossimità delle entrate e delle aree di maggior rischio. La tipologia degli estintori deve seguire le indicazioni contenute nel punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno del 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.

Queste normative si applicano sia agli affitti turistici che a quelli brevi. L’articolo 4 del decreto-legge del 24 aprile 2017, n. 50 definisce le locazioni brevi come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Le nuove disposizioni mirano a garantire standard di sicurezza elevati per gli affitti brevi e turistici, tutelando così sia i proprietari che gli ospiti.

TAG: #Turistici #Turisti