Aprire una Locazione Turistica: Requisiti e Normativa in Italia

La locazione turistica, nota anche come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. Si tratta di un fenomeno in crescita, reso ancor più popolare dalla diffusione di piattaforme online come Airbnb e Booking, che hanno semplificato il processo di connessione tra proprietari e viaggiatori. La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale.

Locazione Turistica: Definizione e Regolamentazione

La Locazione Turistica (nota anche come locazione pura, short lets, affitti brevi o affitti liberi) è regolata dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011 e la sua disciplina è rimessa esclusivamente alla competenza statale.

Differenza tra Locazione Turistica e Attività Ricettive

Indipendentemente dalla Regione in cui ci si trovi ad operare, la differenza essenziale tra le Locazioni Turistiche o Affitti Brevi e le Attività ricettive extra-alberghiere è che nelle prime si tratta di una LOCAZIONE, cioè del mero affitto dell’immobile SENZA l’erogazione di servizi alla persona o di tipo alberghiero. Nel secondo caso si tratta di una ATTIVITA’ RICETTIVA (sono attività ricettive, a titolo di esempio, i Bed & Breakfast, le Case per Vacanza, gli Affittacamere, i Residence etc).

La Locazione Turistica prevede la mera fornitura dell’appartamento senza alcuna prestazione di servizi aggiuntivi (colazione, ristorazione, pulizia delle camere, pulizia dei bagni, cambio lenzuola ecc…) ed è rivolta a chi soggiorna per motivi di Turismo.

Locazione Turistica Imprenditoriale e Non Imprenditoriale: Quali Differenze?

In Italia, si presenta la possibilità di scegliere tra due modalità di gestione per la locazione turistica, quella di tipo imprenditoriale e quella non imprenditoriale. Esaminiamo le differenze tra le due.

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La gestione imprenditoriale comporta un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi. Questo approccio è necessario quando si possiedono e/o si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. È possibile optare per questa modalità anche nel caso in cui si gestiscano meno di tre unità nello stesso comune, ma si voglia evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti professionisti del settore lo fanno per evitare possibili restrizioni e perdite.

Una delle differenze principali riguarda però il concetto di "occasionalità". In poche parole, chi sceglie la gestione non imprenditoriale dovrebbe esercitare l’attività solo per un breve periodo all'anno e non come principale fonte di reddito, pur potendo offrire gli stessi servizi.

In ogni caso, consigliamo di sottoscrivere sempre con gli ospiti un contratto di locazione turistica per ogni prenotazione, per dare maggiore sicurezza e professionalità ad entrambe le parti.

Requisiti per la Locazione Turistica Non Imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale si distingue per l'assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive e per la non necessità di aprire una partita IVA, a condizione che l'attività sia occasionale e non superi il limite di immobili stabilito dalla legge. Questo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.

Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.

Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.

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IMPORTANTE: la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto nuove disposizioni per regolamentare gli affitti brevi, specialmente in riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo. Ogni Regione potrebbe inoltre avere normative specifiche a cui attenersi.

Adempimenti Burocratici

Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.

Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.

Servizi Accessori

Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.

Categoria Catastale dell'Immobile

Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).

Aggiornamenti Normativi e Comunicazioni Obbligatorie

Comunicazione Telematica Obbligatoria (Regione Lazio)

Dal 1 agosto 2017 le comunicazioni relative all’affitto turistico (art. 12 bis del Regolamento Regione Lazio n. 8/15 ss.mm.ii) saranno accettate esclusivamente per via telematica collegandosi al sito “SUAR” del Portale web di Roma Capitale. Di conseguenza, non saranno più accettati moduli inviati per raccomandata postale, via PEC o con altre modalità.

Tassa di Soggiorno

È stata introdotta la Tassa di Soggiorno a Roma e nel Lazio, estesa anche alle Locazioni Turistiche. Secondo le nuove disposizioni, il gestore/proprietario deve comunicare la presenza dei turisti alla Questura e contestualmente deve incassare il contributo di soggiorno pari a € 3,50 a persona al giorno rilasciando una ricevuta/fattura da cui risulti il pagamento del pernottamento e del contributo.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Il CIN, acronimo di Codice Identificativo Nazionale, è un codice introdotto con il Decreto Anticipi (D.L.

Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.

Tabella Riepilogativa: Locazione Turistica Imprenditoriale vs. Non Imprenditoriale

Caratteristica	Locazione Turistica Imprenditoriale	Locazione Turistica Non Imprenditoriale
Partita IVA	Obbligatoria	Non necessaria (entro certi limiti)
Numero di Immobili	Generalmente superiore a 3	Generalmente fino a 3
Servizi Offerti	Ampia gamma di servizi (simili a hotel)	Servizi limitati (pulizia finale, Wi-Fi)
Occasionalità	Non richiesta	Richiesta
Adempimenti Fiscali	Più complessi	Più semplici (possibilità di cedolare secca)

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