Come Affittare Casa Vacanze a Stranieri: Normativa e Guida Dettagliata

Affittare una casa vacanze può rappresentare un'opportunità vantaggiosa sia per chi possiede un immobile inutilizzato sia per chi cerca un'alternativa flessibile e confortevole agli hotel tradizionali. Ecco perché, se possiedi una seconda casa o stai per fare un investimento immobiliare, avrai sicuramente delle buone prospettive se deciderai di metterlo a reddito. Se stai valutando l'ingresso nel campo del mercato turistico, è essenziale acquisire una conoscenza completa delle normative e dei requisiti legali necessari prima di avviare l'attività.

Per agevolarti in questo percorso e accelerare l'avvio, è utile un riassunto esauriente di tutte le informazioni rilevanti sia per quanto riguarda la gestione di una casa vacanza, che per quanto riguarda invece lo sviluppo di un’attività di locazione turistica. Come ben sai, il settore turistico è in costante crescita, pertanto è altamente consigliabile avviare un'attività in questo ambito, rispettando scrupolosamente le leggi e le regolamentazioni al fine di evitare possibili sanzioni.

Definizione e Caratteristiche

Casa Vacanze

Una casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera, il cui tratto distintivo consiste nella capacità di offrire servizi aggiuntivi ai suoi ospiti, oltre al semplice alloggio. Le sistemazioni designate come case vacanze possono assumere forme diverse, come appartamenti o ville, tra le altre. Allo stesso modo, i servizi che possono essere offerti sono vari, tra cui pulizie durante il soggiorno, cambio di biancheria, organizzazione di escursioni, attività turistiche, noleggio di veicoli o barche, trasporti, accesso a posti in spiaggia e altro ancora.

Nel caso in cui tu sia il gestore della proprietà, in gergo Property Manager, ti consigliamo di stipulare un contratto con il proprietario. Oppure, nel caso in cui tu sia il proprietario, hai a disposizione diverse alternative: se vuoi far gestire la tua proprietà ad un Property Manager, ti consigliamo di sottoscrivere lo stesso contratto precedentemente nominato; nel caso tu voglia gestire l’immobile per conto tuo, avrai la possibilità di optare tra due modalità: imprenditoriale e non imprenditoriale, le quali saranno approfondite nel seguito dell'articolo, insieme alle relative procedure da seguire.

Le case vacanze, invece, sono strutture turistico-ricettive extra alberghiere che offrono ospitalità disciplinate nel dettaglio dal Decreto Turismo del 2017. In tutti i casi, consigliamo anche di stipulare sempre un contratto di affitto turistico con l’ospite, per essere tutelati in ogni evenienza.

Locazione Turistica

Esiste una differenza significativa tra la casa vacanze precedentemente descritta e la locazione turistica. La principale distinzione risiede nel fatto che la locazione turistica non è in grado di offrire servizi aggiuntivi non strettamente correlati all'atto di affittare l'alloggio. In altre parole, è possibile fornire servizi come pulizie o cambio di biancheria, ma solamente inclusi nel prezzo e al termine del soggiorno.

Servizi come visite turistiche, esperienze gastronomiche, colazione o noleggio di mezzi di trasporto non possono essere inclusi nell'offerta. Inoltre, la locazione turistica, essendo essenzialmente un affitto temporaneo, non richiede la registrazione come attività commerciale né l'obbligo di avere una partita IVA, poiché può essere gestita in un regime fiscale agevolato come la cedolare secca. In ogni caso, consigliamo di stipulare sempre un contratto di locazione turistica con ogni ospite per ogni prenotazione, anche se non è obbligatorio registrare tale contratto presso l'Agenzia delle Entrate, a meno che la durata del soggiorno superi i 30 giorni.

La definizione più diffusa a livello mondiale è quella di vacation rental utilizzata negli Stati Uniti. In Europa si utilizza il termine “villa in affitto” o “villa per vacanze” quando si danno in affitto case isolate in luoghi con climi caldi. Altre definizioni usate sono “affitti per vacanza” (nel Regno Unito), “villetta per vacanze” (per l’affitto di piccoli alloggi in campagna) e casette (per le zone rurali della Francia).

Leggi, Normative e Adempimenti Obbligatori in Italia

Per operare nel settore delle case vacanze è importante avere una conoscenza approfondita di tutte le leggi e normative che regolano questo segmento.

Legislazione

Legge n. 217/1983, articolo 6
Decreto legislativo del 23 maggio 2011, n. 79
Legge 431/1998, articolo 1, lettera c
D.L. n. 50/2017, articolo 4
Art. 1, comma 595 della Legge n. 178/20
Codice civile, articoli 1571 e seguenti (in assenza di legislazione regionale specifica)

In Italia, la normativa per le case vacanze è dettata dalle leggi regionali e, solo nel caso in cui la Regione non disponga di una disciplina specifica per tali attività, si dovrà fare riferimento all’art. Nel caso in cui una regione non disponga di una legislazione specifica, le normative sulle case vacanze fanno riferimento al codice civile, articoli 1571 e seguenti.

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Documentazione Necessaria

Per poter iniziare questo tipo di attività, bisogna presentare una serie di documenti:

Apertura della partita IVA e scelta del regime fiscale.
Registrazione presso il Registro delle Imprese della Regione di residenza.
Richiesta di autorizzazione al Comune di residenza tramite la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A).
Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) sull'inizio, la sospensione o la chiusura dell'attività.
Accreditamento dell'immobile come struttura ricettiva presso la Questura.
Iscrizione alla gestione commercianti Inps.
Registrazione presso la Camera di Commercio e il registro delle imprese.
Adesione ai requisiti strutturali e igienico-sanitari.
Verifica delle certificazioni amministrative.
Comunicazione del listino prezzi all'autorità competente.
Pubblicazione del listino prezzi nella lista di riferimento.
Dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello Unico per i redditi da locazione come impresa.

Adempimenti

In aggiunta ai precedenti documenti, sarà anche necessario presentare quanto segue per ogni prenotazione ricevuta:

Obbligo di registrare i contratti di locazione turistica. Se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni all'anno, la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate e l'imposta di registro sono esenti. Per locazioni che superano i 30 giorni all'anno, è obbligatoria la registrazione del contratto e il pagamento delle relative imposte tramite il Modulo RLI.
Invio della Schedina Alloggiati tramite il Portale della Polizia, noto come Alloggiati Web. È obbligatorio inviare i dati degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo se il loro soggiorno supera una notte; nel caso di soggiorni di una sola notte, l'invio deve avvenire entro 6 ore dall'arrivo.
Riscossione, presentazione e versamento dell'imposta di soggiorno. Può variare a seconda del comune di appartenenza.
Ottenere il Certificato di Prestazione Energetica dell'edificio (APE) in conformità con le normative europee.
Stipula obbligatoria di una polizza assicurativa a copertura di terzi per proteggersi da eventuali danni causati dagli ospiti o da altri incidenti durante il soggiorno.
Rilascio di fatture regolari in seguito a ogni pagamento ricevuto.

Si consiglia sempre di consultare un esperto legale o un commercialista per assistenza e chiarimenti in merito alle normative sulle case vacanze in Italia.

Diverse Modalità di Gestione delle Case Vacanze o Locazioni Turistiche

In Italia, è possibile scegliere la modalità di gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale, vediamone quindi le differenze.

Gestione Imprenditoriale

La gestione imprenditoriale implica un maggiore impegno in termini di obblighi fiscali e amministrativi. Questo tipo di gestione è obbligatorio quando si possiedono e/o gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. Ed in questo caso, sono necessari tutti gli adempimenti fiscali e amministrativi precedentemente descritti nel paragrafo precedente. È anche possibile sceglierla se si gestiscono meno di tre unità nello stesso comune ma si desidera evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti proprietari o gestori con meno di tre unità lo fanno, per evitare potenziali restrizioni e perdite di guadagno.

Gestione Non Imprenditoriale

Una delle principali distinzioni tra la gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale riguarda l'elemento dell'“occasionalità”. In termini semplici, chi opta per la gestione non imprenditoriale dovrebbe farlo solo per un breve periodo all'anno e non dovrebbe farne la sua principale fonte di reddito, anche se può offrire gli stessi servizi. Questo secondo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.

Obblighi Verso gli Stranieri

Lo straniero per soggiornare in Italia necessita della garanzia di un alloggio. L’alloggio può essere ottenuto grazie all’ospitalità di qualcuno oppure affittando o acquistando una casa. In casi di difficoltà si può usufruire dell’alloggio presso un Centro di Accoglienza.

Obblighi di Chi Dà Ospitalità

Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio o ospita stranieri a casa propria, è obbligato a comunicarlo alle autorità di pubblica sicurezza con una dichiarazione di ospitalità. La comunicazione è sempre dovuta, indipendentemente dalla durata dell’ospitalità o dal fatto che si tratti di ospitalità a parenti o affini.

La L. 99/2013 ha previsto che la comunicazione cui è tenuto chi dia alloggio o ospiti uno straniero va effettuata, nel caso in cui lo straniero sia un lavoratore alle dipendenze di chi dispone dell'alloggio, mediante la comunicazione obbligatoria di assunzione.

Modalità di Comunicazione

La comunicazione deve avvenire in forma scritta entro 48 ore, anche tramite lettera raccomandata con avviso di ricevuta alle autorità di Pubblica Sicurezza competenti. Per inosservanza degli obblighi di comunicazione dell’ospitante sono previste delle sanzioni (pagamento di una multa da 160 € a 1.100 €, art. 7 D. Lgs. 286/98). La comunicazione scritta comprende, oltre alle generalità del denunciante quelle dello straniero, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione e l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona straniera è alloggiata od ospitata.

Per gli alloggi offerti dai gestori di strutture ricettive (compreso B&B, affittacamere anche non professionali, case vacanze, ecc.) la comunicazione degli ospiti deve essere effettuata esclusivamente online attraverso il servizio "Alloggiati Web".

A Chi Inviare la Comunicazione

Alla Questura nei comuni capoluogo di provincia;
Al Commissariato di Pubblica Sicurezza o Al Comune, nei comuni che non sono capoluogo;
Al Centro per l’Impiego competente per zona, contestualmente all’invio della comunicazione obbligatoria, nel caso in cui l’alloggio venga messo a disposizione dal datore di lavoro.

Obblighi del Cittadino Straniero per Soggiorni Brevi

In caso di soggiorni di breve durata (inferiori ai 90 giorni) per motivi di visite, affari, turismo e studio non va richiesto il permesso di soggiorno, ma lo straniero dovrà semplicemente dichiarare, entro otto giorni dall’ingresso, la sua presenza in Italia all’autorità di frontiera al momento dell'ingresso, se questo è effettuato da un paese non appartenente all'Area Schengen, o al questore della provincia in cui si trova. La dichiarazione di presenza è effettuata su apposito modulo o, se lo straniero è alloggiato, in struttura alberghiera o analoga, mediante la dichiarazione cui è tenuta la struttura. L'adempimento è attestato con rilascio di copia della dichiarazione, da esibirsi a richiesta di ufficiali ed agenti della P.S.

Consigli Pratici per Massimizzare i Guadagni

Valutare l’impegno necessario: è importante accogliere gli ospiti ed essere sempre reperibili in caso di imprevisti; inoltre, occorre prestare attenzione alla manutenzione, e garantire che ogni cosa sia perfettamente funzionante.
Promozione online e tariffe trasparenti: la maggior parte delle prenotazioni avviene da internet, perciò essere presenti sui principali portali di settore è una condizione necessaria per farsi trovare dai turisti di ogni nazionalità. Per portali verticali si intendono i portali dedicati esclusivamente all’affitto di case vacanze, come Airbnb, Booking, Homeaway e così via. In alternativa si può puntare sui portali orizzontali, siti web sui quali vengono pubblicati annunci di vario tipo e non solo immobiliari.
Vera accoglienza: per gli ospiti è importante trascorrere un buon soggiorno, ma la vera differenza la fa la disponibilità del proprietario a fornire informazioni e suggerimenti su luoghi da vedere, eventi, ristoranti e locali.
Analizzare la zona: La prima cosa da fare è analizzare la zona in cui si trova l’immobile che hai intenzione di mettere in affitto. In particolare focalizza l’attenzione sul tipo di turisti da cui la zona è frequentata: sono italiani o stranieri? Che tipo di vacanza stanno cercando? Sono coppie o famiglie con bambini?
Prestare attenzione alle foto: Presta poi particolare attenzione alle foto!

Ora che ti abbiamo spiegato come affittare casa vacanze a stranieri e quali dritte devi seguire per massimizzare i tuoi guadagni, non ti rimane che cercare il tuo immobile da mettere a reddito.

Nuove Normative e Obblighi Recenti

È importante essere aggiornati sulle nuove normative. Ad esempio, a partire dal 2 novembre 2024, per le "imprese" (soggetti con partita IVA come Ditte Individuali, Società e Cooperative) è obbligatorio dotarsi della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in seguito all'entrata in vigore della L. n. 191/2023.

Inoltre, ci sono stati aggiornamenti riguardanti:

la cedolare secca al 26% per chi gestisce dalle 2 alle 4 proprietà;
il rispetto dei nuovi requisiti di sicurezza, ovvero disporre in ogni abitazione affittata di estintori e dispositivi di rilevazione del gas e del monossido di carbonio;
l'obbligo di essere in possesso del codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) per gli affitti brevi.

Da novembre 2018 è obbligatorio comunicare alla questura le generalità delle persone alloggiate con la formula degli affitti brevi, entro le ventiquattr’ore successive all’arrivo. Tale obbligo è stato introdotto dal Decreto Sicurezza (art. 19-bis D.L. nr. 113/2018) che introduce un’interpretazione autentica dell’art. 109 del R.D. 18/06/1931, nr. Prima di poter compilare la scheda alloggiati, occorre richiedere le credenziali di accesso al servizio presso la Questura territoriale competente. Successivamente, è necessario inserire sul portale gli estremi identificativi di ciascun alloggiante.

Per concludere, si ricorda che è previsto l’obbligo di applicare la tassa di soggiorno sui contratti di affitto breve, sia nel caso in cui si tratti di contratto con incasso diretto delle somme da parte del proprietario sia in caso di passaggio tramite intermediari. L’imposta non ha una cifra univoca stabilita per legge, ma varia da comune in comune, quindi bisogna informarsi presso l’amministrazione della città.

Guadagni Potenziali

Quanto si può guadagnare con una casa vacanze? Si stima una media di 8mila euro l’anno, al netto di tasse e costi di gestione. Si va dalle medie città (ad esempio Bologna, dove il guadagno medio è pari a 4.500 euro l’anno) alle località più costose come Venezia, Milano e Firenze, dove un appartamento può costare a notte anche più di 100 euro e in cui si possono superare i 10.000 euro netti l’anno.

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