Contratto di Locazione Turistica Inferiore a 30 Giorni e Cedolare Secca: Normativa Aggiornata

Il Contratto di locazione turistica riguarda gli alloggi dati in affitto, in tutto o in parte, per finalità esclusivamente turistiche, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).

Le nuove regole del 2024 hanno interessato sia gli affitti brevi che quelli turistici, soprattutto riguardo agli aspetti fiscali. Prima di affrontare l’argomento è opportuno definire le due tipologie di affitto e capirne le differenze.

Affitto Breve vs. Affitto Turistico: Quali sono le Differenze?

L’affitto breve o più precisamente locazione breve, così definito dall’art. 4 del D.L. 50/2017, è stato appositamente introdotto per determinare un regime fiscale agevolato di cui si possono avvalere i soggetti privati che danno in affitto immobili o porzioni di essi ad uno stesso inquilino, per periodi non superiori a 30 giorni l’anno. Nell’affitto breve la motivazione per cui si soggiorna non deve necessariamente essere turistica.

L’affitto turistico non è altro che la locazione turistica superiore a 30 giorni o quella inferiore a 30 giorni. In questo caso non è possibile applicare il regime fiscale delle locazioni brevi.

La durata di un contratto ad uso turistico non può superare i 3 mesi, mentre per Affitto Breve si intende un contratto di locazione non superiore a 30 giorni. “Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.”art. 4 del D.L.

Requisiti e Regole

La fruizione di questo regime fiscale agevolato è legata al possesso dell’immobile di alcuni requisiti ed al rispetto di alcune regole da parte del gestore. Di seguito le regole aggiornate al 2024 riguardanti gli affitti brevi e gli affitti turistici superiori a 30 giorni:

Obbligo di CIN: l’acquisizione del Codice identificativo nazionale (CIN) per tutte le tipologie ricettive. L’obbligo riguarda sia le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, che le unità immobiliari ad uso abitativo che possono essere adibite a locazioni brevi o a locazioni per finalità turistiche.

Cedolare Secca per Affitti Brevi

Anche per i contratti brevi ad uso turistico è possibile applicare la cedolare secca, sui redditi derivati da questo tipo di affitto si può scegliere di pagare una tassazione piatta del 21%, questo ai sensi del DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017.

Cedolare secca affitti brevi: che riguarda l’imposta fiscale sui canoni percepiti: l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 21% si potrà utilizzare solo per il primo immobile.
applicare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% su ogni corrispettivo spettante al gestore.

Novità introdotte dal Decreto Anticipi

Il Decreto Anticipi (D.L. n. 145 del 2023) viene adottato a dicembre 2023 per l’urgenza e la necessità di disposizioni in favore degli enti territoriali su vari settori. La materia del turismo e delle attività ricettive viene poi trattata con la successiva legge di conversione del decreto anticipi, Legge n. 191 del 2023, che aggiunge al precedente decreto legge l’art. 13-ter, che fissa precise regole su tutte le tipologie ricettive, in particolare per gli affitti brevi.

Il Decreto anticipi cambia radicalmente il panorama degli affitti brevi regolamentando un mercato che già da anni, spesso anche abusivamente, opera in forte concorrenza con strutture ricettive perfettamente in regola, come B&b, affittacamere e case e appartamenti per vacanze in forma imprenditoriale. Il ruolo del Ministero del Turismo è quindi quello di contrastare l’abusivismo e l’evasione fiscale degli affitti brevi sommersi, per tutelare le imprese turistiche in regola.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Il comma 1 del sopra indicato art. 13-ter prevede che venga assegnato, tramite apposita procedura informatizzata, un Codice Identificativo Nazionale (CIN) a tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, alle locazioni turistiche superiori a 30 giorni, ed agli affitti brevi.

Si possono gestire in forma non imprenditoriale fino ad un massimo di 4 alloggi. La durata del contratto di affitto di una locazione breve non può superare i 30 giorni. Il termine massimo dei 30 giorni va riferito alla somma dei contratti nell’arco dell’anno solare stipulati allo stesso soggetto e non alla somma dei contratti stipulati a più soggetti (se si affitta quindi un alloggio allo stesso soggetto per 5 giorni al mese, nello stesso anno non si potranno stipulare a lui stesso oltre 6 contratti. Eventuali altri contratti devono essere stipulati ad altri soggetti).

Il comma 6 dell’art. 13 ter prevede l’obbligo di esporre il codice CIN sia in ogni annuncio che all’esterno dello stabile in cui l’alloggio è collocato. Questa novità sembra voglia spingere tutte gli alloggi ad osservare un’unica disciplina sull’esposizione del codice CIN, aspetto finora regolamentato dalle singole leggi regionali, con previsioni spesso assai diverse da regione a regione.

Requisiti di Sicurezza

Il comma 7 dell’art. 13-ter è dedicato ai requisiti minimi di sicurezza degli alloggi turistici destinati sia all’affitto breve che alle locazioni turistiche superiori ai 30 giorni. La norma fissa degli obblighi che hanno il fine di garantire agli ospiti presso gli alloggi degli standard minimi di sicurezza. Finora questo aspetto è stato purtroppo trascurato dalle varie norme regionali che si sono dimostrate abbastanza carenti sul tema della sicurezza degli alloggi turistici.

Dispositivi di sicurezza richiesti:

dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti e installati da professionisti abilitati, secondo le indicazioni riportate nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37.
Estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo. Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed un solo piano. I requisiti degli estintori sono riportati nell’allegato I, punto 4.4 del decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, che prevede una capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri.

Vantaggi Fiscali della Locazione Breve

La locazione breve, che segue le regole aggiornate trattate nel precedente paragrafo, presenta notevoli vantaggi fiscali per il locatore, sia nel caso in cui l’alloggio venga gestito direttamente, sia nel caso in cui ci si avvalga di un’agenzia di intermediazione immobiliare. Come già accennato, la disciplina fiscale sulla locazione breve è contenuta nel D.L. 50/2017 che è stato oggetto di recente modifica apportata dall’art. 1 comma 63 della legge di bilancio 2024. In virtù di questa modifica e della circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate il regime fiscale degli locazioni brevi con cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva al 21% sui canoni di locazione del primo alloggio. Per i successivi, fino ad un massimo di 3, l’aliquota da applicare è pari al 26%. E’ inoltre possibile scegliere su quale alloggio ci si vuole avvalere dell’aliquota ridotta del 21%.

Le unità immobiliari ad uso abitativo soggette alle regole degli affitti brevi riguardano le categorie catastali da A1 ad A11, ad esclusione della A10, dove rientrano uffici e studi privati. Le relative pertinenze di categoria catastale diversa (come box, posti auto, cantine, soffitte, ecc…) si possono concedere in locazione solo unitamente all’immobile principale. Il contratto di locazione ad uso turistico deve essere stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Ci si può avvalere del regime fiscale agevolato anche per sublocare un immobile ma a condizione che vi sia consenso scritto da parte del proprietario o del comodatario.

Adempimenti per i Gestori

L’art. 180 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) ha assegnato al gestore di ogni struttura ricettiva l’obbligo di presentare, entro il 30 giugno di ogni anno, una dichiarazione cumulativa dell’imposta di soggiorno riguardante l’anno precedente. Detta presentazione deve avvenire esclusivamente in modalità telematica dall’area riservata del portale dell’Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID. E’ anche possibile affidare questo compito al proprio commercialista o consulente fiscale, che interverrà con apposita delega conferita dal gestore. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha a questo proposito pubblicato il D.M.

Come abbiamo già visto, le regole aggiornate sugli affitti brevi riportate nell’art. 4 del D.L. 50/17, poi chiarite nella circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate, consentono di gestire una locazione sia in proprio che tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici. In base a questa previsione la norma assegna alle piattaforme digitali di sharing alcuni adempimenti, sia al fine di evitare che i gestori manchino nei versamenti all’erario, sia per avere un maggior controllo sugli alloggi locati.

Ricevuta all'Ospite

La ricevuta all’ospite va sempre rilasciata nel caso di pagamento in contanti (nel 2024 il limite è stato fissato a 5000 euro). In caso di pagamento con mezzo tracciato (bonifico, assegno, vaglia, ecc…) essa va rilasciata solo su sua richiesta. E’ possibile avvalersi di piattaforme online di intermediazione immobiliare come Booking, Airbnb ed altre.

SCIA per Locazioni Brevi Imprenditoriali

L’art. 13-ter comma 8 ha previsto per le locazioni brevi in forma imprenditoriale l’obbligo di presentazione della SCIA presso il comune di ubicazione. Ciò va a completare quanto già previsto dall’art. 1 comma 595 della legge di bilancio 2021, che si limita semplicemente a riconoscere il regime fiscale delle locazioni brevi alla gestione di un numero di alloggi non superiore a 4.

L’istituzione del CIN nasce dalla necessità di porre un controllo su affitti brevi e locazioni turistiche: una particolare tipologia ricettiva in forte crescita negli ultimi anni ma non affatto monitorata sotto gli aspetti fiscali, statistici, di pubblica sicurezza né per la sicurezza degli alloggi stessi. Altre situazioni di influenza delle norme sul CIN riguarda strutture ricettive non in regola da diversi anni, con SCIA di rinnovo non presentata alla scadenza dei 5 anni per “semplice dimenticanza” da parte del titolare.

Tipologia di Locazione	Durata Massima	Regime Fiscale	Obblighi
Affitto Breve	30 giorni	Cedolare secca (21% per il primo immobile, 26% per i successivi fino a 3)	CIN, requisiti di sicurezza, dichiarazione imposta di soggiorno
Affitto Turistico	Superiore a 30 giorni	Ordinario (no cedolare secca)	CIN, requisiti di sicurezza, dichiarazione imposta di soggiorno

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