Contratto Turistico di Affitto Breve: Normativa e Aspetti Chiave

Con la diffusione dei contratti di locazione turistica, è emersa sempre di più l’esigenza di regolamentare il settore, per contrastare forme irregolari di ospitalità, tutelare la concorrenza e la trasparenza del mercato. In questo articolo, vediamo qual è la differenza tra locazione breve e locazione turistica, cosa prevede la “nuova norma”, cioè la legge 5/12/2023, n. 191/2023, infatti, all’articolo 13, ha introdotto una serie di obblighi, molto importanti per chi ha o per chi decide di avere un’attività nel settore dell’ospitalità.

Definizione e Tipologie di Affitto Breve

L’affitto breve rappresenta una modalità di locazione che si distingue dal tradizionale contratto di affitto per la sua durata limitata. Questo tipo di affitto comprende tutte le forme di locazione con una durata inferiore ai 18 mesi e si suddivide principalmente in due categorie: l’affitto turistico e l’affitto transitorio. L’affitto turistico ha una durata massima di 30 giorni, mentre l’affitto transitorio va dai 30 giorni ai 18 mesi.

Quindi, un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, della durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa è un contratto di locazione breve. Tra questi contratti rientrano anche quelli relativi alla locazione di case vacanze.

Nel caso dell’affitto turistico, trattato come scrittura privata, non è richiesta la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Al contrario, l’affitto transitorio deve essere registrato e certificato con marca da bollo.

Queste forme di locazione permettono ai proprietari di trasformare la loro proprietà in una fonte di reddito, aprendo le porte a un mercato turistico sempre più vasto. Tuttavia, nonostante le opportunità economiche, queste attività sono soggette a rigorosi obblighi legali che devono essere rispettati per operare in conformità con la legge.

Normativa di Riferimento

In Italia, il contratto di locazione breve, non necessariamente con finalità turistica, è normato dall’articolo 4 del decreto legge 50, in vigore dal 24 aprile 2017. Questa tipologia di contratto, data la sua brevità, prevede che non ci debba essere la registrazione dello stesso. La particolarità di questa norma risiede nella possibilità di stipulare più contratti fino a 30 giorni a più inquilini, arrivando ad affittare la casa anche per tutto il corso dell’anno.

In Italia, la regolamentazione del turismo è gestita dagli organismi regionali, con la legge n° 27 del 1 ottobre 2015 che regola anche le strutture ricettive al di fuori degli alberghi, inclusi gli appartamenti destinati all’affitto breve.

Case Vacanze: Definizione e Requisiti

Le case e gli appartamenti per vacanze sono definiti come strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e, eventualmente, servizi complementari. Queste strutture devono essere composte da unità abitative o parti di esse, dotate di servizi igienici e cucina, e situate in uno o più complessi immobiliari.

La legge nazionale rimanda alle singole Regioni il compito di legiferare in base agli interessi regionali. L’art. 6 della Legge n. 217/1983 definisce la case vacanza come: “gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiori ai tre mesi consecutivi”.

Obblighi Legali per i Proprietari

Gli obblighi legali includono la dichiarazione di avvio dell’attività di casa vacanza al Comune di Milano, la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura di Milano e la comunicazione dei flussi turistici alla Regione. Inoltre, i proprietari sono tenuti a raccogliere la tassa di soggiorno, che a Milano è di 2€ a notte per ogni ospite, e a versarla regolarmente nelle casse del Comune entro il 15 del mese successivo all’incasso. Questi adempimenti sono essenziali per garantire che l’attività sia svolta in modo legale e trasparente, permettendo al contempo una corretta gestione fiscale e di sicurezza.

Oltre agli obblighi legali, esistono anche requisiti minimi che le strutture devono soddisfare per garantire un’adeguata ospitalità. Tra questi requisiti vi è l’esposizione dei prezzi massimi applicati in almeno due lingue straniere, l’obbligo di stipulare una polizza di responsabilità civile verso gli ospiti e il possesso di una dichiarazione di conformità per gli impianti di gas ed elettrici. Questi requisiti, sebbene possano sembrare dettagliati, sono fondamentali per assicurare che gli ospiti abbiano un soggiorno sicuro e confortevole, e che i proprietari siano protetti da eventuali responsabilità legali.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

La Camera dei Deputati, nella seduta del 13 dicembre 2023, ha approvato in via definitiva il disegno di legge di conversione con modificazioni del Decreto Legge 145/2023, meglio noto come Decreto Rilanci, che tra le varie novità, prevede l’istituzione del CIN, ovvero del codice identificativo nazionale per le locazioni turistiche e per le locazioni brevi che, di conseguenza, vengono inquadrate in una disciplina che prevede controlli superiori rispetto al passato, sia sotto il profilo fiscale sia sotto il profilo dei requisiti per poter adibire immobili a tali destinazioni.

Rilascio e Utilizzo del CIN

Il codice identificativo nazionale (CIN) rilasciato dal Ministero del Turismo tramite apposita procedura automatizzata “[…] alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano e detiene e gestisce la relativa banca dati”.

In merito al rilascio del CIN, il successivo comma 3 dispone che: “[…] Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica i un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza dei requisiti di cui al comma 7 […]”.

Il successivo comma 7 chiarisce il contenuto dell’autocertificazione richiesta dal comma 3: “[…] Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano. Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021”.

Il CIN, secondo il comma 6, deve essere esposto all’esterno dell’edificio e indicato negli annunci degli intermediari immobiliari: “Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ovvero della struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera. I soggetti di cui al primo periodo sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto del 18 giugno 1931, n. 773, e dalle normative regionali e provinciali di settore”.

Il comma 8 ribadisce l’obbligo di presentazione SCIA: “Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

Strutture Ricettive a Conduzione Familiare: I B&B

Secondo le norme regionali in vigore costituiscono attività ricettive a conduzione familiare, Bed and Breakfast, “le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici”.

La disciplina dei B&B è regolata da diciannove leggi regionali e due provinciali (Bolzano e Trento) mentre in termini di legislazione statale è stata abrogata la legge 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo») sostituita dal Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011 novellato dal D.Lgs. 62/2018) oggetto di intervento di alcune sentenze della Corte Costituzione che hanno ridotto di molto l’intervento statale in materia di turismo, tollerando normative statale in materia di contratti di locazione che fissino principi generali ma affidando la legiferazione delle norme di dettaglio ed amministrative, in ossequio della riserva stabilita dall’art. 117 della Costituzione, alle Regioni.

Conclusioni

Da quanto visto fino a qui, la normativa sulla locazione turistica è cambiata: sono state introdotte nuove regole e nuovi obblighi per i proprietari di immobili destinati a questo tipo di attività. Chi non si adegua, rischia di incorrere in pesanti sanzioni.

Affidarsi a un avvocato è un aiuto in più per operare a norma di legge e gestire eventuali inadempimenti. Possiamo aiutarvi nella redazione del contratto di locazione, garantendo che sia conforme alle normative vigenti, e fornire consulenza su tutte le procedure necessarie.

TAG: #Turistico #Turisti