Locazione Turistica Domus Re: Requisiti e Aspetti Chiave

Le locazioni brevi di immobili, un tempo limitate agli affitti estivi delle seconde case, stanno diventando sempre più comuni. Con la ripresa dei viaggi post-Covid, molti hanno scelto di mettere a reddito le seconde case sfruttando i propri immobili a scopo turistico. Negli ultimi anni, si sono anche diffusi portali che facilitano l'incontro tra domanda e offerta di unità immobiliari per finalità turistiche.

Ma quali sono le caratteristiche che definiscono una locazione come "breve"? E quali opzioni hanno a disposizione i proprietari per la tassazione dei canoni percepiti?

Il Possesso: Elementi Soggettivi e Oggettivi

Il possesso consta di due elementi: uno soggettivo e l’altro oggettivo. L'esigenza del primo si deduce dalla stessa definizione che del possesso dà l'art. La formula accolta dal codice « potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà, o di altro diritto reale » pone invece nel necessario risalto l'elemento oggettivo oltre che quello soggettivo del possesso. Questo è costituito dall'intenzione di esercitare un diritto reale sulla cosa, quello dalla forma con cui, attuandosi il potere sulla cosa, l'intenzione si rende esternamente palese.

È appena il caso di avvertire che il possesso è escluso ogniqualvolta vi sia questo riconoscimento (e ciò quand'anche il potere del detentore sulla cosa abbia ad atteggiarsi esteriormente come esercizio di facoltà che costituiscano il contenuto di un diritto reale), che nella stessa persona ben possono coesistere il possesso rispetto ad un diritto e la detenzione rispetto ad un altro (si pensi al possessore di un ius in re aliena che è ad un tempo detentore rispetto alla proprietà), che infine la detenzione può trovar luogo sia nell'interesse proprio (ad es. conduttore, comodatario), che in quello altrui (ad es.

Tra le varie forme di detenzione nell'interesse altrui, il nuovo codice considera espressamente, escludendola dalla tutela in caso di spoglio (art. Parlando di relazione di ospitalità, il codice si riferisce invece a quelle situazioni per cui una persona entra nella casa di un'altra e dispone in una certa misura dei beni in essa contenuti, in forza di un rapporto personale, che può essere determinato da una speciale affectio (parenti, invitati, ecc.) o da altri motivi, ma a cui in ogni caso inerisce una presunzione di fiducia.

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Qui la mancanza di ogni diritto è anche più evidente che nella detenzione per ragioni di servizio: il proprietario non si priva affatto del possesso della cosa, limitandosi visibilmente a lasciarla solo a disposizione dell'ospite che, pertanto, non ha alcuna autorizzazione nei confronti della stessa, e la sua attività appare di fatto come una manifestazione dell'attività del proprietario, che, con la sua volontà e coi suoi poteri di controllo, assorbe, per così dire, in sè ogni movimento dell'ospite.

Prima di procedere oltre nell'illustrazione dell'articolo è opportuno accennare in breve ad un argomento strettamente collegato con quello esaminato, all'acquisto cioè e alla perdita del possesso. Il possesso si acquista da parte di qualcuno quando concorrano nei suoi confronti i due elementi, oggettivo e soggettivo, che lo costituiscono, quando cioè egli abbia l' animus di esercitare sulla cosa il potere di fatto corrispondente ad un determinato diritto ed eserciti tale potere. Il punto è pacifico per quanto concerne il venir meno dell'elemento soggettivo, cioè il sorgere di una volontà contraria ad avere il possesso della cosa, nonostante che per avventura si continui a detenerla: si è soliti invece dire che vale il principio contrario riguardo all'elemento oggettivo, non potendo il possessore fare continuamente atti di possesso.

Si è visto come questo, al pari dell'elemento intenzionale, debba intendersi non già in senso materiale, ma con riferimento alla concezione economico-sociale, e si è del pari visto come ciò significhi che se un determinato comportamento rispetto alla cosa, pur senza implicare continuo esercizio di una potestà su di essa, corrisponda tuttavia al comportamento del proprietario o del titolare di altro diritto reale, chi tiene tale comportamento sia da considerare possessore a titolo di proprietà dell'altro diritto. Tuttavia questa è una contrapposizione priva di base dal punto di vista della costruzione dogmatica e fondata su una terminologia imprecisa.

Oggetto del Possesso: Cosa può Essere Efficacemente Oggetto di Possesso?

Ciò posto, quali cose possono essere efficacemente oggetto di possesso ? Dall' art. 1044 del c.c. Quid per il sottosuolo e lo spazio aereo? Sono essi capaci di possesso separatamente dal suolo? La soluzione della questione dipende naturalmente dalla risposta che si dà a quella sull'ammissibilità o meno di una proprietà distinta su tali beni.

Quali sono i diritti capaci di possesso? La locuzione quanto mai generica dell'art. La dottrina di gran lunga dominante è pero sempre stata nel senso che non solo l'esercizio di fatto di questi ultimi diritti non possa qualificarsi possesso in senso tecnico, ma che non sia nemmeno ammissibile un vero possesso dei diritti reali di garanzia; secondo altri, invece, entrambi questi diritti, o, quanto meno, il pegno, sarebbero capaci di possesso.

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Che dire in ordine al pegno e all' ipoteca ? Quanto al primo punto è infatti da rilevare che, mentre l' art. 1153 del c.c. prende in considerazione un'ipotesi di possesso del diritto di pegno e non consente quindi più alcun dubbio in proposito, l’art. 1140 parla in termini affatto generali di possesso della « proprietà o di altro diritto reale ». L'uso di questa espressione, già eloquente in se stesso, è poi tanto più significativo qualora si abbiano presenti le espressioni usate nelle norme, la cui applicabilità ilo legislatore ha inteso limitare ai soli diritti reali di godimento.

Si tenga a mente, per rimanere nella sedes materiae, l'esplicita limitazione che gli articoli relativi all'usucapione (art. 1158, 1159, 1160, 1161) fanno alla « proprietà od altri diritti reali di godimento ». L'essere state queste norme redatte in tali termini, mentre dimostra che, quando il legislatore ha inteso riferirsi ai soli diritti di godimento lo ha dichiarato expressis verbis, non può fare a meno di confermare la più ampia portata della formula usata nell’art.

Passiamo ad esaminare le varie obiezioni di carattere generale addotte dalla dottrina dominante. L'affermazione parte da una configurazione unilaterale di tali diritti, da quella stessa configurazione che ha indotto alcuni scrittori a negare la realità dei diritti di garanzia ed a configurarli come modalità dell'azione esecutiva.

Senza indugiare sul punto, che esorbiterebbe dai limiti della presente trattazione, basti qui rilevare, da un lato che il potere di far vendere la cosa non spetta soltanto al titolare di un diritto di garanzia ma a qualunque creditore, dall'altro che, prima della fase che potremmo chiamare dinamica o di realizzazione della garanzia, c’è una fase statica, che ne è la preparazione e nella quale il diritto di garanzia vive ed è causa di limitazioni alla libertà di comportamento del proprietario della cosa e dei terzi. Quanto al primo punto, è da tenere presente che uso della cosa non è se non una delle tante forme di esplicazione del potere di fatto su di essa e che il possesso di un diritto di garanzia non può evidentemente atteggiarsi alla stessa guisa del possesso di un diritto di godimento.

Nè ha maggior valore l'argomento che si vuol trarre dalla accessorietà dei diritti di garanzia. Non meno inesatta è infine l'affermazione della incompatibilità pratica dell'istituto del possesso con i diritti di garanzia. In primo luogo, il fatto che alcuni effetti del possesso non possano applicarsi in questa materia non è di per se sufficiente a far escludere la possibilità di un possesso.

È poi lo stesso punto di partenza del ragionamento, che non corrisponde a realità. Secondo parte della dottrina, considerati in se stessi e indipendentemente dal diritto di credito del quale costituiscono l'accessorio, i diritti di garanzia non avrebbero ragion d'essere. A tale osservazione è stato però giustamente risposto in primo luogo che altro è lo scopo ed altro il contenuto di un diritto inoltre che non si vede davvero in che cosa, in ordine al pegno o all'ipoteca, la manutenzione o reintegrazione del possesso abbiano un risultato meno utile che non in ordine ai diritti di godimento. Non c’è quindi alcuna ragione per negare che i diritti reali di garanzia siano suscettibili di possesso.

A.D.S.I. e le Dimore Storiche

L'Associazione Dimore Storiche Italiane (A.D.S.I.) è un Ente del Terzo Settore (ETS), come previsto dal D. Lgs. 117/2017 (Codice del Terzo Settore). A.D.S.I. è un ente morale senza scopo di lucro giuridicamente riconosciuto.

A.D.S.I. è l’unica realtà nazionale che rappresenta tutte le tipologie di immobili riconosciuti di interesse storico-artistico: Ville, Castelli, Palazzi, Masserie, Fortezze, Borghi, Ex edifici religiosi etc...). Tutti gli immobili di interesse storico-artistico, - dichiarati tali ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, approvato con D.L.

L'associazione conta ad oggi circa 4500 associati di cui l’85% sono proprietari di immobili storico-artistici. Su un patrimonio effettivo di oltre 3800 dimore, circa 1900 sono palazzi, 1200 ville e 400 castelli, mentre tutti gli altri sono suddivisi tra le varie tipologie riconosciute.

L'associazione organizza eventi di promozione del patrimonio storico-artistico di proprietà privata, sia a livello nazionale che regionale. La Giornata Nazionale - che si svolge ogni anno in primavera, prevede l’apertura gratuita al pubblico di centinaia di dimore storiche e/o di pertinenze specifiche delle stesse (cortili, giardini etc..).

Come Associarsi ad A.D.S.I.

Presentando domanda alla sede regionale in cui ha sede la sua attività. E’ possibile presentare domanda di iscrizione ad A.D.S.I. per immobili non sottoposti a vincolo.

Per chi è già Socio A.D.S.I.: Non è necessario fare nulla.
Per chi non è ancor associato: dovrà fare richiesta compilando il form a questo link ISCRIVITI. Successivamente la richiesta verrà presa in esame dalla Sezione Regionale che darà riscontro in tempi brevi. Non appena formalizzata l’iscrizione ad A.D.S.I.

Le domande di ammissione a Socio e Socio Benemerito devono essere presentate in via informatica con le modalità previste dal sito internet e in subordine alla Sezione Regionale nel cui territorio è ubicata la dimora storica.

Destinare il 5×1000 all’Associazione Dimore Storiche Italiane non costa nulla e aiuta a tutelare il patrimonio storico-artistico privato italiano. Basta firmare nel riquadro dedicato alla tutela e valorizzazione dei beni culturali e paesaggistici e inserire il codice fiscale 80230750582. Se non si indica il codice fiscale, la quota sarà redistribuita tra gli altri enti della stessa categoria.

Vantaggi per i Soci A.D.S.I.

I Soci A.D.S.I. possono:

Essere rappresentati nelle più importanti fiere internazionali di settore (A.D.S.I.
Usufruire di consulenze e servizi grazie alle convenzioni stipulate da ADSI Consulenze e Servizi Srl con varie realtà di settore in campo assicurativo, manutentivo, di concessione pubblicitaria nel mercato delle maxi affissioni e di valutazione e certificazione di strutture ricettive.

A.D.S.I. è impegnata in azioni trasversali volte a sensibilizzare l’opinione pubblica e le istituzioni sul ruolo sociale, culturale ed economico delle dimore storiche.

A.D.S.I. essendo iscritta al Registro Unico Nazionale del Terzo Settore (RUNTS), dà diritto ai benefici fiscali previsti dall’art. 83 del D.lgs. Società ed enti soggetti a IRES (es. S.r.l., S.p.A., enti commerciali) possono dedurre le donazioni fino al 10% del reddito complessivo.

Aspetti Fiscali e Contributivi

Con la mia attuale gestione ed impostazione, ho un carico fiscale e contributivo che drena almeno il 60 % degli introiti, inoltre devo pagare il personale, l’ammortamento di alcuni lavori eseguiti appositamente, e quindi non rimane nulla, se non addirittura vado in perdita.

Infatti le prestazioni inerenti le visite guidate, considerata la loro frequenza e intensità, comportano l’esercizio di un’attività d’impresa commerciale il cui reddito imponibile ai fini IRPEF è determinato per differenza tra “ricavi” e “costi”, differentemente dal regime del reddito agrario tassato su base catastale o forfetaria se l’attività è svolta da persone fisiche o Società Semplici, che rispettino - o meno - i limiti indicati dall’art.

SUAP e Attività Produttive

Gli Sportelli Unici per le Attività Produttive sono dunque, in poche parole, gli interlocutori di chi desidera avviare un’attività economica, con o senza interventi edilizi sul fabbricato o sull’area oggetto del suo interesse. Le attività produttive di competenza del SUAP sono tutte quelle che producono beni e/o forniscono servizi (D.P.R. 160/10), non necessariamente svolte a scopo di lucro o su retribuzione (Corte di Giustizia UE, D. Lgs 59/10, art.8, comma 1 lett.

Come ha chiarito ANCI con una nota di indirizzo del gennaio 2013, si rivolge al SUAP anche chi non ha la qualità di imprenditore. La SCIA è quindi una procedura semplificata di avvio di un’attività ed è regolata dall’art. 19 della Legge 07/08/1990, n. 241.

Il SUAP, attraverso gli uffici preposti, esperisce i controlli sulla sussistenza dei presupposti normativi per l’esercizio dell’attività.

Vincoli e Autorizzazioni

Ai sensi dell’art. 20, comma 1, del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 22 gennaio 2004, n. Le attività esercitabili, pertanto, devono essere coerenti con la natura storica e artistica dell’immobile, nonché rispettose della sua integrità strutturale e decorativa.

Tali limiti valgono anche per gli immobili soggetti a vincolo culturale indiretto, ovvero quei beni che, pur non essendo essi stessi tutelati direttamente, si trovano nel contesto ambientale e architettonico di beni vincolati, e ne costituiscono la cornice ambientale.

Ai sensi dell’articolo 21 del D.lgs. 42/2004, qualsiasi intervento eseguito su beni culturali, inclusi quelli immobili, è soggetto a preventiva autorizzazione della Soprintendenza. Inoltre, anche il semplice mutamento di destinazione d’uso dell’immobile dev’essere comunicato al Soprintendente, che valuterà la compatibilità del nuovo uso con la conservazione e il carattere culturale del bene, ai sensi dell’art.

L’autorizzazione è rilasciata su presentazione di un progetto o, qualora sufficiente, una descrizione tecnica e può contenere prescrizioni specifiche per tutelare il bene.

Contributi Pubblici per il Restauro e la Conservazione

Il Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004) prevede, agli articoli 31, 35, 36, 37 e 38, la possibilità per proprietari, possessori o detentori di beni culturali di accedere a contributi statali per l’esecuzione di interventi di restauro o conservazione.

In particolare, l’art. 35, comma 1, stabilisce che il Ministero può concorrere alle spese sostenute per gli interventi previsti dall’art. Spesso, In cambio del finanziamento, l’art. 38 impone l’obbligo di rendere accessibili al pubblico i beni oggetto dell’intervento, in modalità e tempi concordati con l’amministrazione.

Altre forme di contribuzione pubblica possono essere erogate da Enti preposti. È il caso per esempio dei bandi annualmente indetti dall’Istituto Regionale delle Ville Venete, che prevedono anche finanziamenti a fondo perduto, in base alla tipologia dell’intervento.

Accessibilità e Abbattimento delle Barriere Architettoniche

La disciplina in tema di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche si applica a tutti gli edifici pubblici nonché a tutti gli edifici privati aperti al pubblico, anche nell’ipotesi in cui si tratti di beni vincolati.

Qualora, in ragione della natura vincolata del bene, l’effettuazione degli interventi di adeguamento non possa essere autorizzata, è previsto che la conformità alle norme vigenti in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche possa essere realizzata con opere provvisionali, sulle quali sia stata acquisita l’approvazione dell’autorità competente (così l’art. 82, comma 2, del Testo Unico dell’Edilizia di cui al d.P.R. n. 6 giugno 2001, n. 380).

Secondo la giurisprudenza amministrativa, peraltro, l’autorizzazione all’effettuazione di interventi di adeguamento “può essere negata solo ove non sia possibile realizzare le opere senza pregiudizio del bene tutelato” (così Cons. Stato, sez. VI, sent. 2 dicembre 2019, n. 8225), ed il concreto accertamento del pregiudizio richiede un “onere motivazionale particolarmente intenso, poiché l'interesse alla protezione della persona svantaggiata può soccombere di fronte alla tutela del patrimonio artistico solo in casi eccezionali” (così, Cons. Stato, sez. VI, sent. 18 ottobre 2017, n.

Trasferibilità e Prelazione Artistica

Salvo alcune eccezioni, i beni culturali appartenenti a soggetti privati sono liberamente trasferibili; tuttavia, ai sensi dell’art. 60 del Codice dei beni culturali, il Ministero, la Regione o gli altri enti pubblici interessati hanno la facoltà di acquistare in via di prelazione i beni culturali trasferiti a titolo oneroso o conferiti in società, rispettivamente, al medesimo prezzo stabilito nell’atto di alienazione o al medesimo valore attribuito nell’atto di conferimento.

A tal fine gli atti di alienazione dei beni culturali sono soggetti all’obbligo di denuncia al Ministero e in pendenza del termine prescritto di 60 giorni l’atto di alienazione rimane condizionato, sospensivamente dall’esercizio della prelazione. In linea di principio, anche la vendita di una quota di un bene vincolato rientra nell’ambito di applicazione della c.d. “prelazione artistica” prevista dal Codice dei beni culturali.

Quanto ai rapporti tra la prelazione artistica e la prelazione riconosciuta dal Codice civile al comproprietario, pur in assenza di una previsione espressa, si ritiene prevalente quella artistica, in ragione delle finalità pubblicistiche di tutela del bene culturale cui la stessa è funzionale.

Comunicazione alla Soprintendenza per Locazioni

Con l’art. 4 comma 16 del decreto-legge n. 70/2011, convertito dalla legge 106/2011, è stato modificato l’art. 59 del Codice dei beni culturali (D.lgs. Da allora, non è più obbligatoria la comunicazione alla Soprintendenza in caso di locazione o concessione di immobili vincolati di proprietà privata, enti ecclesiastici o istituzioni senza fini di lucro.

Tuttavia, per i beni immobili di proprietà di enti pubblici titolari di demanio pubblico (Stato, Regioni, Province, Comuni ecc.), la concessione o locazione è sempre soggetta a preventiva autorizzazione ai sensi dell’art.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

La norma che impone la produzione dell’attestato di prestazione energetica nel caso di vendita, trasferimento a titolo gratuito o nuova locazione (art. 6, comma 2, d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192), non contempla deroghe connesse al carattere vincolato dell’immobile oggetto di locazione.

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