Locazione Turistica Non Imprenditoriale in Lombardia: Requisiti e Normative
In Lombardia, le locazioni turistiche da privati sono disciplinate principalmente dalla Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27, integrata dalla Legge Regionale 25 gennaio 2018, n.
Le locazioni turistiche sono definite come l'offerta di alloggi o parti di essi per finalità turistiche, con contratti di durata non superiore a 30 giorni.
Codice Identificativo di Riconoscimento (CIR)
A partire dal 1 novembre 2018, tutti gli annunci pubblicitari in forma scritta, cartacea o telematica di immobili in affitto turistico in Lombardia devono essere accompagnati dall’indicazione del Codice Identificativo di Riconoscimento (CIR). Il CIR è rilasciato in automatico in esito alla procedura di accreditamento al portale web regionale denominato SISTEMA DATI TURISTICI.
Dal 1° novembre 2018, è obbligatorio riportare il CIR in tutte le comunicazioni che pubblicizzano l'alloggio, sia su supporti cartacei che digitali.
Il Cir è obbligatorio per ogni singola unità abitativa affittata.
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Secondo la normativa regionale, i locatori senza Cir o che lo riportano in maniera errata o ingannevole, rischiano una multa da 500 euro a 2.500 euro «per ogni attività pubblicizzata, promossa o commercializzata».
Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Tramite la piattaforma della Banca Dati Nazionale delle Strutture ricettive e degli immobili destinati a finalità turistiche è obbligatorio richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da utilizzare per la pubblicazione degli annunci e per l’esposizione all’esterno delle strutture e degli immobili, ai sensi dell’art. 13-ter del decreto-legge n.
Puoi richiedere il CIN tramite la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accedendo alla piattaforma bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE.
Il termine per il conseguimento del CIN è stato fissato al 1° gennaio 2025, in modo da garantire piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale.
Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
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L’obbligo di possedere ed esporre il CIN è generalizzato e non prevede eccezioni. Quindi, se sei soggetto all’obbligo di possedere ed esporre il codice regionale/provinciale, dovrai richiedere anche il CIN e sarai tenuto a esporre entrambi i codici.
Requisiti di Sicurezza
Devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili, tutte le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi ovvero per finalità turistiche, senza fornitura di servizi aggiuntivi, gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, anche se l’attività è stata avviata prima della data di applicazione dell’art-13, D.L. 145/2023.
Il termine dal quale occorre rispettare i requisiti di sicurezza indicati dall’art. 13 ter, comma 7 del Decreto Legge n. 145/2023 coincide con quello di acquisizione e di esposizione del CIN.
Devono rispondere ai requisiti di sicurezza le unità immobiliari destinate a contratti di locazione breve (ai sensi del D.L. n. 50/2017) o di locazione per finalità turistiche, anche nei casi in cui l’attività sia stata avviata prima dell’effettiva applicazione dell’art. 13-ter del D.L. n.
Le disposizioni dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 sono applicabili a partire dal 2 novembre 2024 (sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione, nella Gazzetta Ufficiale del 3 settembre 2024, dell’Avviso attestante l’entrata in funzione della piattaforma per l’assegnazione del CIN.
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Obblighi dei Locatori
I locatori e i titolari delle strutture sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dall’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n.
Si specifica che obblighi di cui sopra si applicano soltanto alle locazioni di cui all’art.
- Comunicare al Comune l'inizio dell'attività utilizzando l'apposito modulo approvato con il Decreto Dirigenziale 17 settembre 2019, n.
Definizione e Caratteristiche delle Locazioni Turistiche
Le locazioni turistiche sono state definite da Regione Lombardia con proprio atto D.D.u.o. 13056 del 17 settembre 2019 “Approvazione degli schemi di comunicazione per chi offre alloggio o parti di esso, per finalità turistiche, in regime di locazione”, integrato con D.D.u.o.
Le locazioni turistiche sono alloggi dati in locazione ex articolo 53 del codice del turismo (decreto legislativo 79/2011), articolo 1 comma 2 della legge 431/1998 e articolo 1571 del Codice civile.
Ciò che connota il contratto di locazione è la messa a disposizione dell’immobile senza fornitura di servizi aggiuntivi, fatta eccezione per quei servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile previsti dal D.L. n. 50/2017 per le locazioni brevi (ad es.
Partendo dalla definizione di contratto di locazione, quindi, non ci sarebbe spazio per ulteriori prestazioni (es. pulizie, servizi di accoglienza etc.) oltre a quella di concessione del godimento dell’immobile.
Stando alle norme, sembrerebbe che il contratto di locazione/affitto breve non preveda la prestazione di servizi da parte del proprietario a favore dell'inquilino, ma escluda anche la possibilità che i servizi in questione siano forniti da terzi che il proprietario abbia incaricato (es.
Assunto ciò, si può arrivare a stabilire che colui che abita per non più di 30 giorni un appartamento dove riceve i servizi tipici dell’attività turistico ricettiva da parte di un soggetto che non sia un suo collaboratore domestico all’uopo incaricato, allora quell’unità abitativa deve essere considerato una vera e propria struttura turistico-ricettiva ed essere assoggettato alla relativa disciplina stabilita dalla norma regionale che regolamenta la materia (nel nostro caso, quello lombardo, una CAV ai sensi degli artt. 26 e 38 della L.R. Legge regionale n.
Tabella riassuntiva: CAV vs Locazioni Turistiche in Lombardia
| Caratteristica | Case e Appartamenti per Vacanze (CAV) | Alloggi o porzioni di immobili dati in locazione per finalità turistiche |
|---|---|---|
| Definizione | Strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari, in unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale. | Alloggi dati in locazione con destinazione urbanistica residenziale e possiedono i requisiti igienico-sanitari e edilizi previsti per i locali di civile abitazione. Si considerano locazioni con finalità turistiche, quelle aventi durata non superiore a 30 giorni. |
| Può essere definita una "struttura ricettiva"? | Sì | No |
| Destinazione urbanistica | Residenziale | Residenziale |
| Tipo di gestione | Non imprenditoriale o imprenditoriale se sopra le tre unità | Verrà definita con regolamento del Ministero dell'Economia e delle Finanze... |
| Fiscalità e tassazione | Competenza dell’Agenzia delle Entrate | Competenza dell’Agenzia delle Entrate |
| Periodo di chiusura | 90 giorni all'anno in caso di struttura gestita in forma non imprenditoriale. Nel periodo di chiusura della struttura non possono esser stipulati contratti di locazione di alcun tipo, salvo previa comunicazione di cessazione dell’attività. In questo caso il gestore potrà procedere con la sottoscrizione di contratti di locazione oppure alla presentazione di comunicazione per offrire alloggio o parti di esso, per finalità turistiche, in regime di locazione, esclusivamente con contratti di durata non superiore a 30 giorni. | Non previsto |
| Versamento dell'imposta di soggiorno | Solo se disciplinata dal regolamento comunale | Solo se disciplinata dal regolamento comunale |
| Modalità di avvio | Presentazione di una comunicazione al SUAP | Presentazione di una comunicazione al SUAP |
| Denuncia all'autorità di pubblica sicurezza | Sì (Legge regionale 01/10/2015 n. 27, art. 38, com. 8) | Sì (Decreto legge 01/10/2019, n. 113, art. 19-bis) |
| Necessità di comunicazione dei prezzi e delle tariffe minime e massime | Sì | No |
| Necessità di comunicazione di cessazione temporanea e relativa cessazione per periodi di chiusura superiori ai sei mesi | Sì | No |
| Necessità di comunicazione dei flussi turistici | Sì | Sì |
| Necessità del codice identificativo di riferimento (CIR) | Sì | Sì |
| Rispetto regolamenti | Sì (Regolamento regionale 05/08/2016, n. 7, all. b) | Sì (Regolamento regionale 05/08/2016, n. 7, all. |
Per informazioni dettagliate e aggiornate, si consiglia di consultare il sito della Regione Lombardia e di rivolgersi al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune competente.
Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai nostri clienti. Esse costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute.