Redditi da Locazione Turistica e Modello 730: Istruzioni e Novità

Entro il 30 settembre occorre presentare il Modello 730/2025 anno di imposta 2024 per i dipendenti e i pensionati.

Novità nel Modello 730/2025: il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Tra le novità del modello vi è quella della indicazione, da quest'anno, del CIN codice identificativo nazionale per gli affitti brevi.

Ricordiamo che l’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145 ha previsto che il locatore ovvero il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva debba richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) qualora l’unità immobiliare ad uso abitativo sia destinata a contratti di locazione per finalità turistiche, nonché alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n.

Per i contratti di locazione per finalità turistiche e per i contratti di locazione breve, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve indicare, nella sezione III del quadro B, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo.

Come Indicare il CIN nel Quadro B del Modello 730

In particolare, nella sezione III del quadro B, il CIN va indicato nel rigo B12 come segue:

Colonna 1 (N. di rigo): riportare il numero del rigo della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato. Nel caso di contemporanea locazione di più porzioni dello stesso immobile, al quale è attribuita un’unica rendita catastale, riportare in questa colonna il primo rigo utilizzato della sezione I.
Colonna 2 (Mod. n.): indicare il numero del modello nel quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se sono stati compilati più modelli.
Colonne 3 (Codice CIN): riportare il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo.

In data 12 marzo le Entrate hanno pubblicato il Provvedimento n 120707 con le specifiche tecniche per l'invio della Dichiarazione 730/2025.

A proposito di CIN le istruzioni ADE evidenziano che in caso di errori nella compilazione del rigo contenente il Cin delle locazioni brevi la dichiarazione 730 può essere scartata senza possibilità di conferma.

Nell’allegato C sono riepilogate le istruzioni per lo svolgimento degli adempimenti per l’assistenza fiscale da parte dei sostituti d’imposta, dei Caf e dei professionisti abilitati.

Tali soggetti, quest'anno dovranno prestare particolare attenzione alla compilazione del Rigo B12, nel quale va riportato il codice Cin assegnato per le locazioni turistiche e le altre locazioni brevi.

Tassazione dei Redditi da Locazione Turistica

Oltre all’aspetto allettante, rappresentato dal conseguimento di un guadagno, la concessione in locazione di un immobile per scopi turistici, comporta una serie di adempimenti e oneri.

Il primo passo è individuare la tipologia di redditi conseguiti dall’attività di locazione turistica.

redditi fondiari, ai sensi dell’art.
redditi diversi, derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente (art. 67, comma 1 lett.

Se, al contrario, l’attività da locazione breve è svolta in forma professionale, il reddito conseguito si qualifica come reddito d’impresa (art.

L’applicazione di un regime piuttosto che un altro è solo in parte una scelta del contribuente, poiché è, in primis, dettata dalla sussistenza di determinati presupposti.

Il regime ordinario comporta il rispetto di una serie di adempimenti e procedure più complesse, rispetto, a esempio, al regime forfetario, di cui si dirà meglio infra, in quanto rappresenta una gestione analitica dei costi sostenuti e dei ricavi conseguiti, nonché l’esposizione di tutte le movimentazioni (prelievi e versamenti), compresi gli incassi e i pagamenti.

Il regime forfetario, invece, rappresenta il regime naturale per le persone fisiche, che esercitano attività d’impresa, arte o professioni in possesso dei requisiti previsti dalla legge.

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Tale regime è stato ampiamente modificato nel corso degli anni.

Spese Deducibili per l'Attività di Affitti Turistici

Altra doverosa premessa, che occorre anteporre alla individuazione delle spese detraibili o deducibili, riguarda la diversa natura degli operatori sul mercato (B&B, casa vacanze e affittacamere) che offrono ospitalità per brevi periodi, per motivi turistici.

Effettuate tali necessarie e preliminari premesse, è possibile tracciare un elenco esemplificativo delle spese da scaricare per ridurre il carico fiscale da versare, per l’attività di affitti turistici:

utenze generali
pulizia dei locali. Al riguardo, occorre ricordare che, nella maggior parte delle regioni del nostro Paese, la pulizia dei locali è un servizio, che rientra nelle locazioni turistiche, se svolta prima dell’ingresso del cliente e dopo la partenza di questi.
attrezzature domestiche
pubblicità
alimenti e bevande e altri prodotti da consumo. Sulla deducibilità o detraibilità di tali spese, occorre ricordare che, a livello nazionale, tali forme di ospitalità non consentono la fornitura di pasti, in particolare se in forma occasionale.

Sublocazione Turistica

Se si concede in sublocazione turistica l’intero immobile, ai sensi del combinato disposto di cui all’ art. 1594 c.c. e dell’art. 2, della L. n. 392/78, occorre il preventivo consenso del proprietario dell’immobile.

La gestione di tali contratti di subaffitto turistico non differisce particolarmente dal contratto di locazione ordinario.

La sola differenza riguarda la presenza di un terzo soggetto, ovvero il subinquilino.

Certificazione Unica e Ritenute

Si lavora per preparare la Certificazione Unica per l'anno 2025. Il nuovo modello è stato approvato con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n.

I responsabili delle piattaforme di intermediazione immobiliare dovranno rilasciare la Certificazione Unica entro il 17 marzo 2025.

La Legge n. Va tenuto conto che la locazione breve consente di affittare al massimo 4 appartamenti.

La ritenuta applicata dagli intermediari, come acconto, rimane fissata al 21%.

In altre parole, l’intermediario o il gestore del portale online deve qualificarsi come sostituto di imposta secondo il DPR n. 600/73.

Va ribadito che il regime delle locazioni brevi si applica esclusivamente quando non vengono destinati più di quattro appartamenti per ogni anno fiscale a locazione breve.

In tutte le altre situazioni, l'attività di locazione è considerata come svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art.

Dunque, in presenza di tutte le condizioni per applicare la ritenuta, l'importo trattenuto dall’intermediario immobiliare deve essere inserito nella Certificazione Unica per le locazioni brevi.

Tassazione Ordinaria e Cedolare Secca

I redditi da locazione breve possono essere assoggettati a tassazione ordinaria o al regime della cedolare secca.

Poiché nella maggior parte dei casi l'applicazione della cedolare secca è più vantaggiosa per il contribuente, nella dichiarazione precompilata i corrispettivi comunicati sono automaticamente assoggettati a tassazione sostitutiva.

Di ciò è data informazione al contribuente tramite apposito avviso nel foglio informativo e nell'applicazione web.

Modalità di Compilazione dei Modelli 730 e Redditi PF

Modalità di compilazione dei modelli 730 e Redditi PF per gli host non professionali del settore extralberghiero.

Con l’arrivo del 730 precompilato, inizia la stagione fiscale 2024 ed è arrivato il momento di dichiarare i redditi del 2023.

Extralberghiero.it dedica ben quattro articoli alle novità fiscali per host e property manager.

Le date fiscali più importanti per il 2024 sono il 1° Luglio (saldo e primo acconto) e il 2 Dicembre (secondo acconto) come da calendario con tutte le scadenze fiscali per le attività turistiche che riportiamo in questa pagina.

Per le dichiarazioni quest’anno bisogna tenere conto anche delle ritenute subite da Airbnb e Booking nel 2024, che avranno effetti sugli acconti 2024 (v. SPECIALE DICHIARAZIONIPer il nostro approfondimento su adempimenti fiscali e contabili delle strutture imprenditoriali e dei property manager, leggi questo altro articolo.

Acconti: Come Ridurli o Azzerarli

E’ possibile ridurre gli sgraditi acconti, che sommati al saldo, soprattutto nel primo anno di attività o in ogni momento di crescita, riducono il reddito netto effettivo degli host?

Innanzitutto, attenzione perché in automatico gli acconti vengono calcolati da tutti i software fiscali col metodo storico.

Per calcolare l’acconto 2024 col metodo previsionale, occorre fare una stima (attendibile) dei propri redditi del 2024, considerando tutti gli incassi dell’anno fino alla data del pagamento del primo acconto (1° Luglio).

E’ possibile ridurre l’acconto solo se il 2024 ha minori incassi rispetto al 2023.

Stessa verifica va fatta a Novembre, per calcolare il secondo acconto da versare il 2 Dicembre, considerando undici mesi del reddito annuale 2024.

E’ possibile ridurre o azzerare gli acconti anche se si hanno ritenute sull’intero reddito 2024 dai portali OTA o dai property manager.

Inoltre, gli acconti possono essere omessi del tutto o ridotti quando si cambia regime (ad esempio se nel 2023 ho solo redditi da immobili da locazioni turistiche non imprenditoriali e nel 2024 apro una partita Iva in regime forfettario e converto le LT in CaV o altre strutture imprenditoriali, non dovrò pagare acconti 2024 per cedolare secca o per Irpef).

Se si è proprietari e gestori di una LT, si producono redditi da immobili, che possono essere tassati con cedolare secca oppure con Irpef (senza deduzione dei costi oltre alla deduzione forfettaria del 5%).

COME DICHIARARE: i redditi da locazione vanno dichiarati nel quadro RB del modello Redditi PF e nel quadro B del modello 730.

se si è sublocatori di una LT (conduttori/comodatari/usufruttuari), si producono redditi diversi (da sublocazione), che possono essere tassati con cedolare secca oppure con Irpef (con deduzione dei costi inerenti*).

Strutture Extralberghiere Non Imprenditoriali

STRUTTURE EXTRALBERGHIERE NON IMPRENDITORIALILe strutture ricettive extralberghiere non imprenditoriali (tipicamente CaV e B&B), nelle Regioni in cui prevedono servizi (e basta la pulizia o il cambio di biancheria obbligatorio), producono redditi diversi e in particolare “redditi da attività commerciali non esercitate abitualmente”, a cui la cedolare secca non è applicabile.

La tassazione delle strutture extralberghiere non imprenditoriali con servizi è esclusivamente con Irpef con deduzione dei costi inerenti*.

COME DICHIARARE: i redditi da attività commerciali non esercitati abitualmente vanno dichiarati nel quadro RL del modello Redditi PF e nel quadro D del modello 730.

Accertamenti Fiscali e Regolarizzazioni

Airbnb ha regolarizzato solo le proprie mancate ritenute per il 2017-2021. Questo non regolarizza le situazioni dei singoli host che non hanno versato imposte.

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