Normative per Affittare a Turisti Stranieri in Italia

L’affitto turistico non imprenditoriale è una delle modalità di gestione di una struttura turistica, solitamente per periodi brevi non superiori a 30 giorni, e rappresenta un'opportunità per i proprietari di immobili che intendono affittare spazi abitativi a turisti senza aprire partita IVA. Si tratta di un fenomeno in crescita, reso ancor più popolare dalla diffusione di piattaforme online come Airbnb e Booking, che hanno semplificato il processo di connessione tra proprietari e viaggiatori. Questa pratica è regolamentata da normative specifiche che variano a seconda della regione e richiedono un'attenta gestione fiscale.

Obblighi di chi dà ospitalità a un cittadino straniero

Lo straniero per soggiornare in Italia necessita della garanzia di un alloggio. L’alloggio può essere ottenuto grazie all’ospitalità di qualcuno oppure affittando o acquistando una casa. In casi di difficoltà si può usufruire dell’alloggio presso un Centro di Accoglienza. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio o ospita stranieri a casa propria, è obbligato a comunicarlo alle autorità di pubblica sicurezza con una dichiarazione di ospitalità. La comunicazione è sempre dovuta, indipendentemente dalla durata dell’ospitalità o dal fatto che si tratti di ospitalità a parenti o affini.

La L. 99/2013 ha previsto che la comunicazione cui è tenuto chi dia alloggio o ospiti uno straniero va effettuata, nel caso in cui lo straniero sia un lavoratore alle dipendenze di chi dispone dell'alloggio, mediante la comunicazione obbligatoria di assunzione. La comunicazione deve avvenire in forma scritta entro 48 ore, anche tramite lettera raccomandata con avviso di ricevuta alle autorità di Pubblica Sicurezza competenti. La comunicazione scritta comprende, oltre alle generalità del denunciante quelle dello straniero, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione e l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona straniera è alloggiata od ospitata.

Per inosservanza degli obblighi di comunicazione dell’ospitante sono previste delle sanzioni (pagamento di una multa da 160 € a 1.100 €, art. 7 D. Lgs. 286/98). Per gli alloggi offerti dai gestori di strutture ricettive (compreso B&B, affittacamere anche non professionali, case vacanze, ecc.) la comunicazione degli ospiti deve essere effettuata esclusivamente online attraverso il servizio "Alloggiati Web".

A chi va inviata la comunicazione?

Alla Questura nei comuni capoluogo di provincia.
Al Commissariato di Pubblica Sicurezza o Al Comune, nei comuni che non sono capoluogo.
Al Centro per l’Impiego competente per zona, contestualmente all’invio della comunicazione obbligatoria, nel caso in cui l’alloggio venga messo a disposizione dal datore di lavoro.

Obblighi del cittadino straniero in Italia per un soggiorno di breve durata

In caso di soggiorni di breve durata (inferiori ai 90 giorni) per motivi di visite, affari, turismo e studio non va richiesto il permesso di soggiorno, ma lo straniero dovrà semplicemente dichiarare, entro otto giorni dall’ingresso, la sua presenza in Italia all’autorità di frontiera al momento dell'ingresso, se questo è effettuato da un paese non appartenente all'Area Schengen, o al questore della provincia in cui si trova. La dichiarazione di presenza è effettuata su apposito modulo o, se lo straniero è alloggiato, in struttura alberghiera o analoga, mediante la dichiarazione cui è tenuta la struttura. L'adempimento è attestato con rilascio di copia della dichiarazione, da esibirsi a richiesta di ufficiali ed agenti della P.S.

Confronto tra locazione turistica, imprenditoriale e non, e casa vacanze

Capire la distinzione tra la gestione di una locazione turistica e quella di una casa vacanze è importante per chi desidera intraprendere l'attività di affitto breve senza incorrere in incomprensioni legali o fiscali. La differenza principale risiede nella necessità di possedere una partita IVA e nell'offerta di servizi aggiuntivi. Mentre la locazione turistica è caratterizzata dalla sua natura occasionale e dalla mancanza di servizi extra al di fuori delle pulizie finali e del cambio biancheria, le case vacanze (così come i bed&breakfast, hotel o affittacamere) possono prevedere una vasta gamma di servizi simili a quelli alberghieri, richiedendo così una gestione più complessa e l'apertura di una partita IVA.

Questa tipologia, quindi, rappresenta una soluzione ideale per chi possiede fino a tre immobili e desidera affittarli per brevi periodi senza dover gestire un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti. In Italia, si presenta la possibilità di scegliere tra due modalità di gestione per la locazione turistica, quella di tipo imprenditoriale e quella non imprenditoriale. Esaminiamo le differenze tra le due.

Locazione turistica imprenditoriale

La gestione imprenditoriale comporta un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi. Questo approccio è necessario quando si possiedono e/o si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. È possibile optare per questa modalità anche nel caso in cui si gestiscano meno di tre unità nello stesso comune, ma si voglia evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti professionisti del settore lo fanno per evitare possibili restrizioni e perdite.

Locazione turistica non imprenditoriale

Una delle differenze principali riguarda però il concetto di "occasionalità". In poche parole, chi sceglie la gestione non imprenditoriale dovrebbe esercitare l’attività solo per un breve periodo all'anno e non come principale fonte di reddito, pur potendo offrire gli stessi servizi. In ogni caso, consigliamo di sottoscrivere sempre con gli ospiti un contratto di locazione turistica per ogni prenotazione, per dare maggiore sicurezza e professionalità ad entrambe le parti.

Definizione e requisiti per la locazione turistica non imprenditoriale

Come dicevamo, la locazione turistica si distingue per l'assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive e per la non necessità di aprire una partita IVA, a condizione che l'attività sia occasionale e non superi il limite di immobili stabilito dalla legge. Questo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.

Normativa di riferimento

Art.4 D.L. 24 aprile 2017 n.50, convertito in legge 21 giugno 2017 n. 96
Codice civile
Circolare n.24/E del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle Entrate
Art. 21 bis della L.R. 28 luglio 2017 n.16 introdotto dall’art. 6 della L.R. 6 luglio 2018 n.23
Art 1, comma 595, 596, 597 L.178 del 30 dicembre 2020 "Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023"
Art. 13-ter D.L. n. 145/2023, convertito nella L. n. (link BDSR Ministeriale). Accedere col proprio SPID o CIE.

Per le imprese

Esclusivamente per le "imprese" (soggetti con partita IVA quindi Ditte Individuali, Società e Cooperative), con l'entrata in vigore della L. n. 191/2023 dal 2 novembre 2024 è obbligatorio dotarsi della SCIA.

Analisi del mercato delle seconde case e locazioni turistiche (2024-2025)

In Italia nel 2024 le compravendite di seconde case sono state circa 270.000 (-5% rispetto al 2023) e le proiezioni indicano per il 2025 un ulteriore calo di circa il 2%, ciò è dovuto prioritariamente all’incremento degli acquisti prima casa, in particolare delle operazioni di “sostituzione della prima casa” (soprattutto persone che vendono per ricomprare una casa più grande), dopo tre anni in cui si registrava un decremento, in virtù del positivo susseguirsi di una serie di ribassi dei tassi di interesse sui mutui.

Si evidenzia come il calo del numero delle locazioni brevi con finalità turistica non sia stato accompagnato da un proporzionale aumento delle locazioni a medio-lungo termine mentre sono aumentati considerevolmente i contratti di locazione ad uso transitorio (+52% di contratti nel secondo semestre del 2024 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente) in quanto garantiscono flessibilità in termini di durata, da qui la necessità, più volte evidenziata da FIAIP, di consentire sempre la stipula di tali contratti ai residenti e non solo quando ricorrano determinate condizioni.

Stimata per il 2025 una flessione del -8% rispetto all’estate 2024 del numero dei contratti di locazione breve con finalità turistica a seguito sia del previsto lieve calo di turisti stranieri, in particolare tedeschi e americani (oltre ai russi da tempo assenti), sia, soprattutto, dall’assenza di case a disposizione in quanto sempre più proprietari sono confusi e in parte spaventati dai nuovi obblighi nazionali introdotti e, soprattutto, dai regolamenti comunali e/o annunciate restrizioni da parte di diversi Sindaci, con un’inversione di tendenza (dopo cinque anni di crescita consecutiva) in riferimento ai valori dei canoni di locazione stimando una flessione media di un -2% rispetto al 2024, decremento dettato da un calo della domanda rispetto all’offerta, in particolare in quelle aree del Paese, come i numerosi piccoli borghi, meno frequentati, che confermano, in ogni caso, un rendimento lordo medio stimato tra il 5% e l’8%.

Il 70% di chi acquista una seconda casa lo fa al mare acquistando un appartamento con due camere da letto investendo dai 150 ai 200mila euro con un aumento del budget rispetto ad un anno fa, complice l’incremento dei prezzi registrato anche l’anno scorso di un +3%, trend confermato anche nel primo trimestre di quest’anno con un +4% rispetto al primo trimestre dell’anno scorso.

Per gli intermediari professionali, inoltre, è oramai evidente come l’affitto turistico non possa essere considerato in alcun modo una forma di concorrenza sleale o agevolata rispetto alle strutture ricettive tradizionali, hotel e alberghi su tutti, ma, al contrario, una forma di ricettività alternativa e complementare rispetto a queste ultime, in quanto i turisti che scelgono l’affitto di una casa lo fanno, non necessariamente per motivi economici, ma principalmente per il desiderio di vivere un’esperienza diversa, in maggiore libertà, senza vincoli di orari e/o di altra natura che, invece, sono presenti nell’hotellerie.

“I due terzi delle agenzie immobiliari intermediano e gestiscono locazioni brevi con finalità turistiche proseguendo un trend positivo iniziato sei anni fa - sottolinea il Vicepresidente del Centro Studi Marco Bettiol . “La locazione turistica è ‘locazione’ non un’attività imprenditoriale - commenta Leonardo Piccoli Vicepresidente Nazionale FIAIP con delega al settore Turistico. E’, pertanto, surreale sentire parlare di concorrenza sleale o agevolata rispetto all’hotellerie, entrambe sono, infatti, forme di ricettività complementari che alimentano positivamente l’economia turistica locale e nazionale, perciò, non serve creare inutili contrapposizioni ma, al contrario, sarà strategico fare ‘rete’ a beneficio della comunità, del mercato e di chi, come noi, vi opera professionalmente con inevitabili ricadute positive per l’intero sistema economico, sociale e occupazionale nazionale”.

“E’ ora che gli amministratori comunali comprendano che le locazioni turistiche non sono la causa o un aggravante dell’emergenza abitativa - dichiara il Presidente Nazionale FIAIP Gian Battista Baccarini. Lo dimostra il fatto che il calo degli affitti turistici non sta determinando un aumento delle locazioni lunghe ma danneggia unicamente l’economia locale e nazionale soprattutto nei piccoli borghi dove sta imperversando “l’undertourism”.

“Dall’indagine della FIAIP si evince chiaramente come il settore delle locazioni turistiche, rappresenti una straordinaria risorsa per l’economia locale e Nazionale e, come tale, va salvaguardato e agevolato non vessato - commenta l’On. Alessia Ambrosi.

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