Limiti e Normative per le Locazioni Turistiche in Italia

La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità.

Cos'è la Locazione Turistica Non Imprenditoriale?

La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa.

Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n.

Requisiti e Caratteristiche Principali

Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA.
Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.

Adempimenti Fiscali e Contabili

Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili.

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IMPORTANTE: la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto nuove disposizioni per regolamentare gli affitti brevi, specialmente in riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo. Ogni Regione potrebbe inoltre avere normative specifiche a cui attenersi.

Adempimenti Burocratici

Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.

Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.

Servizi Accessori e Categorie Catastali

Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc.

Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.

Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti.

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Capacità Autorizzata e Dimensioni degli Ambienti

In questo articolo parleremo dello spauracchio di ogni host: la capacità autorizzata, ovvero il massimo numero di persone che in ogni locazione e struttura è possibile ospitare. Sul numero di posti letto si basano infatti tutte le proiezioni reddituali e le attese di ricchezza nel mondo dell’ospitalità. Come vedremo, l’eccessiva “densità abitativa” in un immobile turistico può comportare non solo sanzioni e chiusura dell’attività, ma anche un rischio alla reputazione dell’host.

Uno dei motivi per cui molti proprietari e gestori di immobili non possono avviare una Casa Vacanze o una attività imprenditoriale sono semplicemente le dimensioni degli ambienti dei loro immobili, che emergerebbero dalla SCIA di avvio attività. Le leggi e regolamenti regionali prescrivono infatti per le strutture ricettive (CaV, B&B, Affittacamere ma anche hotel) almeno 14 metri quadri per la camera doppia, una barriera insormontabile in molti casi, ma non per gli host fai-da-te, che si riciclano nella locazione turistica. C’è infatti l’errata convinzione che il numero di posti letto nella LT non sia soggetto ad alcuna limitazione in relazione alle dimensioni degli ambienti.

Peccato che in tutte le città d’Italia il regolamento edilizio comunale prescriva per le civili abitazioni (incluse quindi le LT) le medesime dimensioni: 9 mq per la camera singola e 14 mq per la doppia.

Purtroppo i regolamenti (regionale per le strutture extralberghiere, comunale per le locazioni turistiche) considerano come camere da letto solo le stanze con un vero e proprio letto fisso, una porta e quattro mura (salvo il caso del monolocale - v.

38 metri quadrati. E’ il confine fra il paradiso della camera doppia e l’inferno della singola ed è la dimensione minima prescritta per un monolocale per offrire due posti letto. Addirittura, sotto i 28 metri quadri non è possibile ospitare nemmeno una singola persona.

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Sanzioni per Violazioni

Durissime sanzioni sono previste per le violazioni delle regole sui posti letto e sui letti aggiunti. Ad esempio nel Lazio sono previste sanzioni da 500 a 2.000 euro per ogni posto letto in più rispetto a quanto dichiarato nella comunicazione di inizio attività, e nel caso di recidiva le sanzioni raddoppiano. In Val d’Aosta per la stessa violazione le sanzioni vanno da 600 a 6.000 euro. Analoghe sanzioni sono presenti in quasi tutti gli ordinamenti regionali.

Le rettifiche alla capacità dichiarata nella SCIA o CIA comportano spesso la chiusura dell’attività non solo come sanzione accessoria, ma perché le pratiche di locazione turistica in molti casi non possono essere modificate, ma vanno ripresentate ex novo, perdendo così ad esempio la validità delle credenziali Alloggiati Web o il codice identificativo regionale, legati alla vecchia autorizzazione annullata.

Consigli Utili Prima di Iniziare

Primo: mai innamorarsi. In fase di acquisizione di una casa occorre essere cinici e ragionare sull’effettivo reddito che potrà generare, senza gonfiare le stime e fare passi falsi di cui poi pentirsi.
Secondo: dotarsi di un tecnico competente (architetto, ingegnere o geometra) e far misurare l’immobile ex novo e studiarne le caratteristiche e le eventuali irregolarità.
Terzo: diffidare dei prezzi stracciati, che spesso nascondono vizi dell’immobile.

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

La nuova normativa introdotta dall’art. 13-ter del decreto-legge n.

Ai fini del rispetto delle prescrizioni normative, atteso che la norma si riferisce genericamente al termine “dispositivi”, si ritiene sufficiente la presenza all’interno della struttura dei dispositivi indicati (eventualmente rimovibili), non essendo necessaria la realizzazione di impianti destinati a tale scopo.

Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.

Comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza

Sono obbligato a effettuare la comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art.

No, per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione prevista dall’art. 109 del TULPS e richiamata nell’ultimo periodo del comma 6 dell’art. 13-ter, D.L. n. 145/2023 viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Questo avviene tramite la registrazione del contratto di locazione, che assorbe l’obbligo di comunicazione.

Domande Frequenti

Domanda	Risposta
Come funziona la locazione turistica non imprenditoriale?	La locazione turistica non imprenditoriale è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni.
Quali sono le normative fiscali per le case vacanze?	Le normative fiscali per le case vacanze prevedono la dichiarazione dei guadagni derivanti dalla locazione nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Cosa significa l’occasionalità in termini di locazione turistica non imprenditoriale?	L’occasionalità si riferisce al carattere saltuario e non continuativo dell’attività di locazione.
Qual è il limite del numero di appartamenti che si possono affittare?	A livello nazionale non esiste un limite al numero di appartamenti che possono essere locati con questa modalità.
È possibile offrire servizi accessori come pulizia e connessione Wi-Fi?	Sì, è possibile offrire servizi accessori come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi.
Quali sono le leggi regionali riferite alla Riforma della legislazione nazionale del turismo?	Le leggi regionali che fanno riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo sono numerose e specifiche per ogni regione.
Quali sono le categorie catastali ammesse per la locazione turistica?	In generale, sono ammessi gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).

La locazione turistica non imprenditoriale si presenta come una soluzione vincente per i proprietari che ambiscono a monetizzare le proprie case vacanze in modo semplice e nel pieno rispetto della legge. Immagina di trasformare il tuo immobile in una fonte di reddito extra, senza l’onere di avviare una complessa attività imprenditoriale. Tuttavia, è cruciale essere consapevoli che questa opportunità, seppur vantaggiosa, richiede una conoscenza approfondita delle normative che la regolano.

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