Airbnb: Normativa sulle Locazioni Turistiche in Italia

Le nuove regole del 2024 hanno interessato sia gli affitti brevi che quelli turistici, soprattutto riguardo agli aspetti fiscali. Prima di affrontare l’argomento è opportuno definire le due tipologie di affitto e capirne le differenze.

Affitto Breve vs. Affitto Turistico

L’affitto breve o più precisamente locazione breve, così definito dall’art. 4 del D.L. 50/2017, è stato appositamente introdotto per determinare un regime fiscale agevolato di cui si possono avvalere i soggetti privati che danno in affitto immobili o porzioni di essi ad uno stesso inquilino, per periodi non superiori a 30 giorni l’anno. Nell’affitto breve la motivazione per cui si soggiorna non deve necessariamente essere turistica.

La fruizione di questo regime fiscale agevolato è legata al possesso dell’immobile di alcuni requisiti ed al rispetto di alcune regole da parte del gestore. L’affitto turistico non è altro che la locazione turistica superiore a 30 giorni o quella inferiore a 30 giorni. In questo caso non è possibile applicare il regime fiscale delle locazioni brevi.

Regole Aggiornate al 2024 per Affitti Brevi e Turistici

Di seguito le regole aggiornate al 2024 riguardanti gli affitti brevi e gli affitti turistici superiori a 30 giorni:

Obbligo di CIN: l’acquisizione del Codice identificativo nazionale (CIN) per tutte le tipologie ricettive. L’obbligo riguarda sia le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, che le unità immobiliari ad uso abitativo che possono essere adibite a locazioni brevi o a locazioni per finalità turistiche.
Cedolare secca affitti brevi: che riguarda l’imposta fiscale sui canoni percepiti: l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 21% si potrà utilizzare solo per il primo immobile.
Applicare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% su ogni corrispettivo spettante al gestore.

Il Decreto Anticipi (D.L. n. 145 del 2023) viene adottato a dicembre 2023 per l’urgenza e la necessità di disposizioni in favore degli enti territoriali su vari settori. La materia del turismo e delle attività ricettive viene poi trattata con la successiva legge di conversione del decreto anticipi, Legge n. 191 del 2023, che aggiunge al precedente decreto legge l’art. 13-ter, che fissa precise regole su tutte le tipologie ricettive, in particolare per gli affitti brevi. Il Decreto anticipi cambia radicalmente il panorama degli affitti brevi regolamentando un mercato che già da anni, spesso anche abusivamente, opera in forte concorrenza con strutture ricettive perfettamente in regola, come B&b, affittacamere e case e appartamenti per vacanze in forma imprenditoriale.

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Il ruolo del Ministero del Turismo è quindi quello di contrastare l’abusivismo e l’evasione fiscale degli affitti brevi sommersi, per tutelare le imprese turistiche in regola.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Il comma 1 del sopra indicato art. 13-ter prevede che venga assegnato, tramite apposita procedura informatizzata, un Codice Identificativo Nazionale (CIN) a tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, alle locazioni turistiche superiori a 30 giorni, ed agli affitti brevi. Si possono gestire in forma non imprenditoriale fino ad un massimo di 4 alloggi.

La durata del contratto di affitto di una locazione breve non può superare i 30 giorni. Il termine massimo dei 30 giorni va riferito alla somma dei contratti nell’arco dell’anno solare stipulati allo stesso soggetto e non alla somma dei contratti stipulati a più soggetti (se si affitta quindi un alloggio allo stesso soggetto per 5 giorni al mese, nello stesso anno non si potranno stipulare a lui stesso oltre 6 contratti. Eventuali altri contratti devono essere stipulati ad altri soggetti).

L’affitto breve non prevede l’obbligo di registrazione del contratto: la registrazione è puramente facoltativa. Le unità immobiliari ad uso abitativo soggette alle regole degli affitti brevi riguardano le categorie catastali da A1 ad A11, ad esclusione della A10, dove rientrano uffici e studi privati. Le relative pertinenze di categoria catastale diversa (come box, posti auto, cantine, soffitte, ecc…) si possono concedere in locazione solo unitamente all’immobile principale.

Il contratto di locazione ad uso turistico deve essere stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Ci si può avvalere del regime fiscale agevolato anche per sublocare un immobile ma a condizione che vi sia consenso scritto da parte del proprietario o del comodatario. La ricevuta all’ospite va sempre rilasciata nel caso di pagamento in contanti (nel 2024 il limite è stato fissato a 5000 euro). In caso di pagamento con mezzo tracciato (bonifico, assegno, vaglia, ecc…) essa va rilasciata solo su sua richiesta. E’ possibile avvalersi di piattaforme online di intermediazione immobiliare come Booking, Airbnb ed altre.

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L’art. 13-ter comma 8 ha previsto per le locazioni brevi in forma imprenditoriale l’obbligo di presentazione della SCIA presso il comune di ubicazione. Ciò va a completare quanto già previsto dall’art. 1 comma 595 della legge di bilancio 2021, che si limita semplicemente a riconoscere il regime fiscale delle locazioni brevi alla gestione di un numero di alloggi non superiore a 4.

Il comma 6 dell’art. 13 ter prevede l’obbligo di esporre il codice CIN sia in ogni annuncio che all’esterno dello stabile in cui l’alloggio è collocato. Questa novità sembra voglia spingere tutte gli alloggi ad osservare un’unica disciplina sull’esposizione del codice CIN, aspetto finora regolamentato dalle singole leggi regionali, con previsioni spesso assai diverse da regione a regione.

Requisiti Minimi di Sicurezza

Il comma 7 dell’art. 13-ter è dedicato ai requisiti minimi di sicurezza degli alloggi turistici destinati sia all’affitto breve che alle locazioni turistiche superiori ai 30 giorni. La norma fissa degli obblighi che hanno il fine di garantire agli ospiti presso gli alloggi degli standard minimi di sicurezza. Finora questo aspetto è stato purtroppo trascurato dalle varie norme regionali che si sono dimostrate abbastanza carenti sul tema della sicurezza degli alloggi turistici.

dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti e installati da professionisti abilitati, secondo le indicazioni riportate nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37.
Estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo. Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed un solo piano. I requisiti degli estintori sono riportati nell’allegato I, punto 4.4 del decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, che prevede una capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri.

Vantaggi Fiscali della Locazione Breve

La locazione breve, che segue le regole aggiornate trattate nel precedente paragrafo, presenta notevoli vantaggi fiscali per il locatore, sia nel caso in cui l’alloggio venga gestito direttamente, sia nel caso in cui ci si avvalga di un’agenzia di intermediazione immobiliare. Come già accennato, la disciplina fiscale sulla locazione breve è contenuta nel D.L. 50/2017 che è stato oggetto di recente modifica apportata dall’art. 1 comma 63 della legge di bilancio 2024.

In virtù di questa modifica e della circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate il regime fiscale degli locazioni brevi con cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva al 21% sui canoni di locazione del primo alloggio. Per i successivi, fino ad un massimo di 3, l’aliquota da applicare è pari al 26%. E’ inoltre possibile scegliere su quale alloggio ci si vuole avvalere dell’aliquota ridotta del 21%.

Dichiarazione Cumulativa dell’Imposta di Soggiorno

L’art. 180 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) ha assegnato al gestore di ogni struttura ricettiva l’obbligo di presentare, entro il 30 giugno di ogni anno, una dichiarazione cumulativa dell’imposta di soggiorno riguardante l’anno precedente. Detta presentazione deve avvenire esclusivamente in modalità telematica dall’area riservata del portale dell’Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID. E’ anche possibile affidare questo compito al proprio commercialista o consulente fiscale, che interverrà con apposita delega conferita dal gestore.

Ruolo delle Piattaforme Digitali

Come abbiamo già visto, le regole aggiornate sugli affitti brevi riportate nell’art. 4 del D.L. 50/17, poi chiarite nella circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate, consentono di gestire una locazione sia in proprio che tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici. In base a questa previsione la norma assegna alle piattaforme digitali di sharing alcuni adempimenti, sia al fine di evitare che i gestori manchino nei versamenti all’erario, sia per avere un maggior controllo sugli alloggi locati.

Le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere non avevano in realtà una vera e propria necessità di essere coinvolte nell’acquisizione di un codice CIN, in quanto già da anni vengono regolamentate da norme specifiche che prevedono fra l’altro l’identificazione nel nome assegnato alla struttura ricettiva stessa. L’istituzione del CIN nasce dalla necessità di porre un controllo su affitti brevi e locazioni turistiche: una particolare tipologia ricettiva in forte crescita negli ultimi anni ma non affatto monitorata sotto gli aspetti fiscali, statistici, di pubblica sicurezza né per la sicurezza degli alloggi stessi.

Altre situazioni di influenza delle norme sul CIN riguarda strutture ricettive non in regola da diversi anni, con SCIA di rinnovo non presentata alla scadenza dei 5 anni per “semplice dimenticanza” da parte del titolare.

Affitti Brevi nel 2025: Cambiamenti e Opportunità

Negli ultimi anni, gli affitti brevi è una delle opzioni per i proprietari di immobili che desiderano monetizzare rapidamente, senza vincolarsi a contratti di lunga durata. Tuttavia, nel 2025 il settore delle locazioni brevi sta attraversando profondi cambiamenti. L’introduzione di nuove normative, l’inasprimento della tassazione e l’aumento della concorrenza stanno portando molti proprietari a valutare alternative agli affitti brevi.

Gli affitti brevi, o locazioni brevi, sono contratti di locazione con una durata massima di 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino. Nel 2025, il mercato degli affitti brevi è diventato più complesso a causa di nuove normative, obblighi fiscali più rigidi e regolamenti locali che limitano l’uso indiscriminato delle locazioni brevi, specialmente nelle grandi città come Roma, Milano, Firenze, Bologna e Torino.

Gli affitti brevi turistici sono quelli destinati a viaggiatori occasionali, turisti e persone che soggiornano in una città per motivi ricreativi. Questa tipologia è particolarmente richiesta in città universitarie come Bologna, Milano e Torino, o in hub economici e industriali dove aziende e professionisti necessitano di soluzioni abitative temporanee.

Caratteristiche Chiave degli Affitti Brevi

Durata massima del contratto: gli affitti brevi possono durare al massimo 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino.
Tassazione: i redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere soggetti alla cedolare secca al 21%, ma solo se il proprietario non supera i 4 immobili destinati a questo tipo di locazione.

Il mercato degli affitti brevi nel 2025 è sempre più regolamentato, con nuove norme fiscali e amministrative che i proprietari devono rispettare per operare in regola. Se alcune città incentivano ancora gli affitti brevi per rispondere alla domanda turistica o professionale, altre stanno introducendo restrizioni significative per limitare la crescita incontrollata delle locazioni temporanee. Roma è una delle città italiane con la più alta concentrazione di affitti brevi, soprattutto nel centro storico, Trastevere e Prati.

Gli affitti brevi continuano a essere una scelta attraente per molti proprietari, specialmente in città con alta domanda turistica o forte presenza di lavoratori e studenti temporanei.

Considerazioni Importanti

Sebbene gli affitti brevi possano garantire un reddito più elevato rispetto alle locazioni tradizionali, è fondamentale considerare i costi operativi e gli svantaggi che ne derivano. Il mercato degli affitti brevi nel 2025 sta diventando sempre più regolamentato e impegnativo per i proprietari.

Locazione Turistica Non Imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale è una delle modalità di gestione di una struttura turistica, solitamente per periodi brevi non superiori a 30 giorni, e rappresenta un'opportunità per i proprietari di immobili che intendono affittare spazi abitativi a turisti senza aprire partita IVA. Questa pratica è regolamentata da normative specifiche che variano a seconda della regione e richiedono un'attenta gestione fiscale. Si tratta di un fenomeno in crescita, reso ancor più popolare dalla diffusione di piattaforme online come Airbnb e Booking, che hanno semplificato il processo di connessione tra proprietari e viaggiatori.

La differenza principale risiede nella necessità di possedere una partita IVA e nell'offerta di servizi aggiuntivi. Mentre la locazione turistica è caratterizzata dalla sua natura occasionale e dalla mancanza di servizi extra al di fuori delle pulizie finali e del cambio biancheria, le case vacanze (così come i bed&breakfast, hotel o affittacamere) possono prevedere una vasta gamma di servizi simili a quelli alberghieri, richiedendo così una gestione più complessa e l'apertura di una partita IVA. Questa tipologia, quindi, rappresenta una soluzione ideale per chi possiede fino a tre immobili e desidera affittarli per brevi periodi senza dover gestire un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti.

Gestione Imprenditoriale vs. Non Imprenditoriale

In Italia, si presenta la possibilità di scegliere tra due modalità di gestione per la locazione turistica, quella di tipo imprenditoriale e quella non imprenditoriale. Esaminiamo le differenze tra le due. La gestione imprenditoriale comporta un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi. Questo approccio è necessario quando si possiedono e/o si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune.

È possibile optare per questa modalità anche nel caso in cui si gestiscano meno di tre unità nello stesso comune, ma si voglia evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti professionisti del settore lo fanno per evitare possibili restrizioni e perdite.

Una delle differenze principali riguarda però il concetto di "occasionalità". In poche parole, chi sceglie la gestione non imprenditoriale dovrebbe esercitare l’attività solo per un breve periodo all'anno e non come principale fonte di reddito, pur potendo offrire gli stessi servizi. In ogni caso, consigliamo di sottoscrivere sempre con gli ospiti un contratto di locazione turistica per ogni prenotazione, per dare maggiore sicurezza e professionalità ad entrambe le parti.

Come dicevamo, la locazione turistica si distingue per l'assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive e per la non necessità di aprire una partita IVA, a condizione che l'attività sia occasionale e non superi il limite di immobili stabilito dalla legge. Questo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.

Regolamenti per Host su Airbnb in Italia

Quando decidi di diventare host su Airbnb in Italia, è importante che tu comprenda le leggi nella tua regione o città. Come piattaforma e marketplace online, non forniamo consulenza legale, ma vogliamo offrire risorse che possano aiutarti a comprendere meglio le leggi e i regolamenti applicabili. Di seguito troverai le cose principali da sapere.

Adempimenti Chiave per gli Host

Firma un contratto con i tuoi ospiti: Dovresti firmare un contratto di locazione turistica sia nel caso che tu sia una persona fisica (proprietario, sublocatario o comodatario) o nel caso che tu abbia un'impresa (es. property manager). Il contratto può avere una qualsiasi durata (es: 1 giorno; 30 giorni; 1 anno; 2 anni). Al termine dello stesso contratto, non sarà necessaria alcuna disdetta.
Registra gli ospiti tramite il portale Alloggiati Web: Hai tempo fino a 24 ore dal check-in (o 6 ore, se il soggiorno è di una notte) per comunicare le generalità dei tuoi ospiti attraverso Alloggiati Web, il portale della Polizia di Stato (art. Per poter registrarti al portale Alloggiati Web, dovrai anzitutto inoltrare una richiesta alla Questura territorialmente competente.
Comunica i dati per finalità statistiche: Ogni Regione o Provincia autonoma prevede delle modalità per comunicare alla Pubblica amministrazione i flussi turistici in modo da poterne ricavare dei dati statistici in forma aggregata. Ti consigliamo di consultare a riguardo i siti internet istituzionali e la scheda "Ospitare responsabilmente" della Regione e del Comune in cui si trova il tuo immobile. Le modalità di comunicazione di tali dati possono infatti variare da Regione a Regione.
Adempimenti fiscali: L'articolo 4, comma 5-bis, del Decreto-legge 50/2017, come modificato dalla Legge di bilancio 2024, impone alle piattaforme come Airbnb di applicare una ritenuta fiscale del 21% ("cedolare secca") sui guadagni degli host non professionali derivanti da locazioni brevi. A partire dal 1 gennaio 2024, gli host potranno accedere al loro account e confermare se Airbnb dovrà applicare la ritenuta fiscale sui guadagni futuri ottenuti tramite l'affitto a breve termine del loro alloggio.
Codice identificativo nazionale (CIN): A partire dal 2 gennaio 2025, tutti gli host sono tenuti ad avere un CIN per ogni alloggio idoneo. In generale, se offri soggiorni a breve termine (non oltre 30 notti ciascuno) devi sempre disporre di un CIN, mentre in alcuni casi quest'ultimo potrebbe non essere necessario per affittare a lungo termine.
Aggiornare le informazioni negli annunci relative agli allarmi antincendio e ai rilevatori di monossido di carbonio: Tutti gli alloggi affittati con contratti di locazione a breve termine o per turismo, gestiti professionalmente o privatamente, devono essere dotati di dispositivi funzionanti per il rilevamento di gas combustibili e monossido di carbonio, nonché di estintori portatili conformi alla legge.

Come Aggiungere il CIN al Tuo Annuncio Airbnb

Clicca su Annunci e seleziona quello che vuoi controllare.
Nell'editor annunci, clicca su Impostazioni.
Clicca su Normative.
Nella sezione Aggiungi il tuo codice identificativo nazionale (CIN), clicca su Inizia e inserisci tutti i dati richiesti.

Se hai richiesto il CIN, ma non l'hai ancora ricevuto, seleziona l'esenzione appropriata per continuare a ospitare.

Novità Importanti per il 2025

Obbligo di esposizione del CIN: Obbligo di esposizione del CIN dal 1 gennaio 2025 in ogni annuncio online e fuori dalla struttura /casa in affitto. Obbligo di esposizione del CIN su tutti i portali di promozione (Airbnb e Co) e fuori dallo stabile in cui è posto l’immobile.
Obbligo rilevatori monossido di carbonio; gas ed estintore: Tutte le unità immobiliari locate sotto il regime degli affitti brevi devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti; Estintori portatili a norma di legge.
Cedolare secca: L’aliquota prevista per gli affitti brevi continuerà a rimanere ferma al 21% per il primo appartamento dato in locazione. L’aliquota viene maggiorata al 26% a partire dal secondo appartamento.
Airbnb SCIA?: Chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale (con partita IVA), è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Airbnb è sostituto d’imposta?: Sì, dal 2024 Airbnb è ufficialmente sostituto d’imposta ovvero trattiene le tasse (ritenuta delle imposte sul reddito) dalle cifre corrisposte agli host che NON hanno partita Iva e le invierà in automatico all’Agenzia delle Entrate.

Decreto Salva Casa: Requisiti Minimi Locali Abitazione

Il Decreto Salva Casa introduce la possibilità di avere monolocali più piccoli (fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due) e interviene anche sull’altezza minima degli ambienti, portandola a 2,40 metri per tutti i locali abitativi ma solo a determinate condizioni che devono essere verificate a livello locale. È fondamentale consultare le normative regionali e comunali, che possono prevedere requisiti più stringenti rispetto a quelli nazionali.

Codici ATECO per Affitti Brevi

Consulta l’articolo dedicato qui: Codice Ateco per affitti brevi.

Servizi Aggiuntivi e Normativa Italiana

Airbnb ha recentemente lanciato una nuova funzione: “Airbnb Services”, pensata per permettere agli ospiti di prenotare servizi da svolgere direttamente nell’alloggio, come chef a domicilio, massaggi, personal trainer, make-up artist e altre esperienze personalizzate. Una novità interessante, che in molti Paesi può ampliare l’esperienza dell’utente e rafforzare il rapporto tra host e viaggiatore. Ma attenzione: in Italia le regole sono molto diverse, e per chi gestisce locazioni turistiche o affitti brevi, offrire servizi può comportare rischi legali e fiscali importanti.

Secondo la norma, le locazioni brevi non prevedono la prestazione di servizi accessori tipici delle strutture alberghiere, quali la somministrazione di alimenti e bevande, la fornitura di servizi di pulizia durante il soggiorno o il cambio biancheria. Chi affitta un appartamento con contratto di locazione turistica o breve, non può in alcun modo offrire servizi, se non vuole incorrere in una riqualificazione dell’attività (da locazione a struttura ricettiva), con tutte le implicazioni che ne derivano.

Servizi Offerti dall'Host

Se un host intende offrire direttamente un servizio (di tipo esperienziale, turistico o di ospitalità) all’interno della propria attività, deve: aprire partita IVA, adottare un codice ATECO specifico per l’attività, verificare se sono richieste abilitazioni professionali.

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