Cedolare Secca e Contratti Turistici: Guida al Funzionamento

Affittare una casa ad uso turistico è una scelta sempre più comune per chi possiede una seconda abitazione o vuole trarre un reddito extra dalla propria proprietà. Una delle opzioni più vantaggiose per chi affitta la propria casa per brevi periodi è la cosiddetta “cedolare secca”.

Cos'è la Cedolare Secca?

Si tratta di un regime fiscale che prevede un’imposta fissa sul reddito derivante dalla locazione, senza la possibilità di dedurre i costi sostenuti (come le spese per la manutenzione dell’immobile o per le utenze). Nel caso dell’affitto a uso turistico, il proprietario deve pagare un’imposta del 21% sul reddito derivante dalla locazione. Questa imposta sostituisce quelle tradizionali sul reddito delle persone fisiche, quindi il proprietario non dovrà pagare l’IRPEF.

Aliquota Cedolare Secca: Novità 2024

Dall’1 gennaio 2024 l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi è aumentata passando dal 21% al 26% grazie alla Legge di Bilancio 2024, n. Questa aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. L’aliquota del 26% si applica, invece, sugli altri immobili affittati oltre al primo.

È importante sottolineare che, nel caso in cui un proprietario adibisca più di quattro appartamenti a case vacanza, l’attività viene considerata imprenditoriale. Si ricorda, infine, che la legge di bilancio 2021 (legge n. 178/2020) ha stabilito che la cedolare secca sulle locazioni brevi può essere applicata solo se in ciascun periodo d’imposta si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti.

Come Funziona l'Opzione per la Cedolare Secca?

Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi. L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati. Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, cioè il regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n.

Il pagamento della cedolare secca è soggetto alle stesse scadenze e modalità dell’IRPEF, prevedendo sia il saldo che l’acconto.

Contratto di Locazione Turistica

Il Contratto di locazione turistica riguarda gli alloggi dati in affitto, in tutto o in parte, per finalità esclusivamente turistiche, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). La disciplina per gli Affitti Turistici è esclusa dalla riforma delle locazioni, come specificato nella legge stessa (n. 431/1998, art. 1, commi 2 e 3.), pertanto tale contratto è disciplinato unicamente dal Codice Civile.

Durata massima del contratto: gli affitti brevi possono durare al massimo 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino. La durata di un contratto ad uso turistico non può superare i 3 mesi, mentre per Affitto Breve si intende un contratto di locazione non superiore a 30 giorni.
“Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.”art. 4 del D.L.

Anche per i contratti brevi ad uso turistico è possibile applicare la cedolare secca, sui redditi derivati da questo tipo di affitto si può scegliere di pagare una tassazione piatta del 21%, questo ai sensi del DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017.

Il conduttore dichiara nel contratto di usare l’immobile locato come abitazione secondaria per week-end e quindi per finalità turistica, escludendo pertanto tale contratto dalla disciplina giuridica che regolamenta i classici contratti di locazione come quelli transitori fino a 18 mesi o quelli concordati della durata 3+2 o quelli liberi della durata 4+4. La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti.

Restano fuori da questa disciplina, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti). Quando nella stipula del contratto di locazione interviene un intermediario immobiliare, il decreto n. Rispetto al quadro normativo precedente, la novità introdotta dal decreto legge n.

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Altre Imposte e Normative

Oltre alla tassazione sul reddito, un’altra imposta da considerare è la tassa di soggiorno, che i comuni italiani applicano sulle strutture ricettive e affitti brevi. L’importo dell’imposta di soggiorno varia da comune a comune, in base alla categoria dell’immobile e al periodo dell’anno.

Un altro aspetto da considerare è l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto). In linea generale, l’affitto di immobili per uso abitativo non è soggetto a IVA, ma ci sono alcune eccezioni. Tuttavia, per l’affitto a breve termine da parte di un privato, non sussiste l’obbligo di applicare l’IVA, a meno che il proprietario non gestisca l’attività come una vera e propria impresa.

Per quanto riguarda, invece, il reddito derivante dall’affitto turistico, anche se si sceglie il regime della cedolare secca, deve comunque essere dichiarato annualmente. L’importo che il proprietario riceve dalla locazione turistica va inserito nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche, nella sezione apposita per i redditi derivanti da locazione.

Oltre agli aspetti fiscali, chi decide di affittare la propria casa a uso turistico deve rispettare anche altre normative, come quella sulla sicurezza degli immobili (ad esempio, la presenza di estintori, uscite di emergenza, ecc.) e sulla comunicazione agli organi di pubblica sicurezza degli ospiti.

Il Mercato degli Affitti Brevi nel 2025

Negli ultimi anni, gli affitti brevi è una delle opzioni per i proprietari di immobili che desiderano monetizzare rapidamente, senza vincolarsi a contratti di lunga durata. Tuttavia, nel 2025 il settore delle locazioni brevi sta attraversando profondi cambiamenti. L’introduzione di nuove normative, l’inasprimento della tassazione e l’aumento della concorrenza stanno portando molti proprietari a valutare alternative agli affitti brevi.

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Gli affitti brevi, o locazioni brevi, sono contratti di locazione con una durata massima di 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino. Nel 2025, il mercato degli affitti brevi è diventato più complesso a causa di nuove normative, obblighi fiscali più rigidi e regolamenti locali che limitano l’uso indiscriminato delle locazioni brevi, specialmente nelle grandi città come Roma, Milano, Firenze, Bologna e Torino.

Gli affitti brevi turistici sono quelli destinati a viaggiatori occasionali, turisti e persone che soggiornano in una città per motivi ricreativi. Questa tipologia è particolarmente richiesta in città universitarie come Bologna, Milano e Torino, o in hub economici e industriali dove aziende e professionisti necessitano di soluzioni abitative temporanee.

Il mercato degli affitti brevi nel 2025 è sempre più regolamentato, con nuove norme fiscali e amministrative che i proprietari devono rispettare per operare in regola. Se alcune città incentivano ancora gli affitti brevi per rispondere alla domanda turistica o professionale, altre stanno introducendo restrizioni significative per limitare la crescita incontrollata delle locazioni temporanee. Roma è una delle città italiane con la più alta concentrazione di affitti brevi, soprattutto nel centro storico, Trastevere e Prati.

Gli affitti brevi continuano a essere una scelta attraente per molti proprietari, specialmente in città con alta domanda turistica o forte presenza di lavoratori e studenti temporanei.

Sebbene gli affitti brevi offrano opportunità interessanti, non sempre sono la scelta migliore. Sebbene gli affitti brevi possano garantire un reddito più elevato rispetto alle locazioni tradizionali, è fondamentale considerare i costi operativi e gli svantaggi che ne derivano.

Il mercato degli affitti brevi nel 2025 sta diventando sempre più regolamentato e impegnativo per i proprietari.

Gli affitti brevi sono una grande opportunità per i proprietari di immobili, ma il 2025 sta segnando un cambiamento importante nel settore. Se fino a qualche anno fa gli affitti brevi garantivano guadagni elevati con poca burocrazia, oggi richiedono una gestione attiva e una conoscenza approfondita delle regolamentazioni in continua evoluzione.

Tassazione Affitti Brevi
Anno	Aliquota Cedolare Secca (fino a 4 immobili)	Aliquota Cedolare Secca (dal 5° immobile)
Fino al 2023	21%	N/A (considerata attività imprenditoriale)
Dal 2024	21% (solo per un immobile)	26% (considerata attività imprenditoriale)

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