Cedolare Secca e Affitti Brevi ad Uso Turistico: Guida Completa

Affittare una casa ad uso turistico è una scelta sempre più comune per chi possiede una seconda abitazione o vuole trarre un reddito extra dalla propria proprietà. Chi dispone di una seconda proprietà, specialmente in una zona ambita come il centro di Roma, può ottenere guadagni significativi affittando l’immobile per periodi brevi ai turisti stranieri.

Cedolare Secca: Un'Opzione Vantaggiosa

Una delle opzioni più vantaggiose per chi affitta la propria casa per brevi periodi è la cosiddetta “cedolare secca”. Si tratta di un regime fiscale che prevede un’imposta fissa sul reddito derivante dalla locazione, senza la possibilità di dedurre i costi sostenuti (come le spese per la manutenzione dell’immobile o per le utenze).

Aliquote e Tassazione

Nel caso dell’affitto a uso turistico, il proprietario deve pagare un’imposta del 21% sul reddito derivante dalla locazione. Dall’1 gennaio 2024 l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi è aumentata passando dal 21% al 26%. L’aliquota del 26% si applica, invece, sugli altri immobili affittati oltre al primo.

Questa imposta sostituisce quelle tradizionali sul reddito delle persone fisiche, quindi il proprietario non dovrà pagare l’IRPEF.

Imposte Aggiuntive: Tassa di Soggiorno e IVA

Oltre alla tassazione sul reddito, un’altra imposta da considerare è la tassa di soggiorno, che i comuni italiani applicano sulle strutture ricettive e affitti brevi. L’importo dell’imposta di soggiorno varia da comune a comune, in base alla categoria dell’immobile e al periodo dell’anno.

Un altro aspetto da considerare è l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto). In linea generale, l’affitto di immobili per uso abitativo non è soggetto a IVA, ma ci sono alcune eccezioni. Tuttavia, per l’affitto a breve termine da parte di un privato, non sussiste l’obbligo di applicare l’IVA, a meno che il proprietario non gestisca l’attività come una vera e propria impresa.

Dichiarazione dei Redditi e Adempimenti Fiscali

Per quanto riguarda, invece, il reddito derivante dall’affitto turistico, anche se si sceglie il regime della cedolare secca, deve comunque essere dichiarato annualmente. L’importo che il proprietario riceve dalla locazione turistica va inserito nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche, nella sezione apposita per i redditi derivanti da locazione.

Scadenze e Modalità di Pagamento

Il pagamento della cedolare secca è soggetto alle stesse scadenze e modalità dell’IRPEF, prevedendo sia il saldo che l’acconto.

Modello F24

La differenza del 5% si versa tramite Modello F24, con il codice tributo:

1841 → “Imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi da locazione breve - art. 4, D.L. n. 50/2017”

Codici Tributo

Sezione: “Erario”
Codice tributo: 1840 e/o 1842
Rateazione 01/01 (se a rate 01/07-02/07, ecc)
Anno di riferimento:

2024 per il saldo (cod. 1842);
2025 per l’acconto (cod. 1840).

Leggi anche: Guida alla Cedolare Secca

Certificazione Unica (CU)

La Certificazione Unica (CU) rilasciata dai portali digitali (es. Airbnb, Booking) deve essere consegnata al locatore entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono stati incassati i canoni (es. CU 2025 per i canoni incassati nel 2024).

Chi riceve una CU da parte dei portali (es. Airbnb, Booking) deve:

Dichiarare autonomamente i redditi indicati nella CU nella propria dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi PF);
Calcolare per proprio conto:
- l’imposta dovuta (cedolare secca o IRPEF ordinaria),
- gli acconti per l’anno successivo (2025), se dovuti;

Questo vale anche per i compensi da locazioni brevi: se un portale o un intermediario ha effettuato ritenute del 21%, quelle saranno riportate.

Consigli Utili

Verifica che la casa sia effettivamente “seconda casa” (no residenza).
Controlla la CU rilasciata dalla OTA.
In dichiarazione dei redditi, dichiara tutto il reddito, indica la ritenuta del 21%, e versa il 5% residuo.

Normative e Sicurezza

Oltre agli aspetti fiscali, chi decide di affittare la propria casa a uso turistico deve rispettare anche altre normative, come quella sulla sicurezza degli immobili (ad esempio, la presenza di estintori, uscite di emergenza, ecc.) e sulla comunicazione agli organi di pubblica sicurezza degli ospiti.

Gestione Professionale degli Affitti Brevi

La gestione fiscale degli affitti brevi è uno degli aspetti più complessi per i proprietari di case vacanze. È importante sottolineare che, nel caso in cui un proprietario adibisca più di quattro appartamenti a case vacanza, l’attività viene considerata imprenditoriale.

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