Requisiti e Agevolazioni Prima Casa per Cittadini Stranieri in Italia

Comprare una casa è un passo importante, che richiede numerose spese. Il legislatore consente di usufruire di agevolazioni fiscali al ricorrere di specifici presupposti e requisiti, incentivando il mercato immobiliare.

Agevolazioni Fiscali per l'Acquisto della Prima Casa

È noto che l’acquisto della prima casa gode di particolari agevolazioni, sia in caso di imposta di registro che di IVA. Le aliquote sono ridotte e le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

In particolare, al momento dell’acquisto, chi compra paga il 3% (imposta di registro), se compra da un soggetto privato, ovvero il 4% (IVA) se compra da una impresa o società, più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 258,22).

Requisiti Oggettivi e Soggettivi

Il primo requisito, a carattere oggettivo, consiste nell’essere la casa da acquistare una abitazione non di lusso, secondo quanto definito da specifiche tabelle ministeriali.

Per poter usufruire delle agevolazioni, colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa. È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione.

Agevolazioni Prima Casa per Stranieri

La legge italiana vuole facilitare l’acquisto della propria abitazione principale, diminuendo le imposte per chi la compra. L’agevolazione “prima casa” spetta, al ricorrere dei suoi presupposti, indipendentemente dalla nazionalità del soggetto che la richiede.

Uno straniero per poter usufruire delle agevolazioni prima casa deve acquistare un preciso tipo di immobile. Non è possibile usufruire per tutte gli immobili delle agevolazioni fiscali. Le agevolazioni fiscali per lo straniero, così come per l’italiano, possono essere usufruite non solo per l'acquisto del diritto di piena proprietà per atto pubblico dal notaio, ma anche per l'acquisto del diritto di usufrutto, di uso o abitazione, o della sola nuda proprietà, così come anche degli immobili in corso di costruzione.

Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il diritto di accesso alla prima casa di abitazione. Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.

E così, lo straniero che compra in Italia la sua “prima casa” ha diritto a beneficiare dell’abbattimento delle imposte applicabili se (in estrema sintesi):

Si tratta dell’acquisto di una abitazione non di lusso;
Egli risiede (o vada a risiedere entro 18 mesi) oppure lavora nel Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto;
In quel Comune egli non ha la titolarità di altra abitazione;
In tutto il territorio nazionale egli non ha la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

Condizione di Reciprocità

Il legislatore offre un’importante norma nel nostro ordinamento che stabilisce che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere.

Ciò vuol dire che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili che vengono riconosciuti al cittadino italiano, solo se a quest’ultimo è riconosciuto nello stato estero il medesimo diritto. Quando si parla di condizioni di reciprocità si intende una reciprocità tra Stati, che attiene al profilo patrimoniale (costituzioni di società, acquisto di immobili, vendita di immobili).

In assenza di reciprocità è sufficiente che lo straniero abbia un regolare permesso di soggiorno in corso di validità che spesso viene rilasciato per motivi lavorativi.

Per gli stranieri, valgono le stesse regole viste in generale per lo straniero che compra una casa: se può acquistare la casa, può anche godere delle agevolazioni “prima casa”.

Cittadini Italiani Residenti all'Estero (AIRE)

Quanto al cittadino italiano residente all’estero, la legge dispone che egli ha diritto a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” qualora acquisti una abitazione in qualsiasi Comune del territorio nazionale e:

Non abbia in quel Comune la titolarità di altra abitazione;
Non abbia in tutto il territorio nazionale la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

In altri termini, non è necessario che egli (in quanto appunto residente all’estero) lavori, risieda o vada a risiedere entro 18 mesi nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato.

È necessario che il cittadino italiano, prima del rogito notarile, fornisca al notaio l’iscrizione che ha effettuato all’ A.I.R.E. ossia all’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero. Quanto infine alla qualità di “italiano residente all’estero”, non è necessario documentare tale condizione con un certificato di iscrizione all’Aire (l’anagrafe degli italiani residenti all’estero) ma è sufficiente una autocertificazione dell’interessato (articolo 46 dpr 445/2000).

Modifiche Legislative Recenti

Il decreto legge n. 69/2023 ha modificato la disciplina in tema di agevolazione "prima casa" in relazione al requisito della collazione dell'immobile acquistato con i benefici fiscali. Chiaramente, devono sussistere gli altri requisiti richiesti dal beneficio "prima casa" e, in particolare, i requisiti di cui alle lettere b) e c) della citata nota II-bis. La modifica normativa si è resa necessaria al fine di uniformare la legislazione nazionale agli atti dell'Unione europea e alle decisioni della Corte di giustizia dell'Unione europea.

Altre Considerazioni Utili

Residenza: La legge non obbliga il proprietario di un immobile acquistato con i benefici fiscali ad abitarlo personalmente; lo stesso potrà essere dato in uso a familiari od a terzi, poiché l'unico obbligo sussistente è quello di risiedere nel territorio del Comune (o di prendervi residenza entro 18 mesi dall'acquisto).
Dichiarazione: È opinione prevalente in giurisprudenza che l’accesso alle agevolazioni sia subordinato all’espressa richiesta in atto del contribuente ed alla sua dichiarazione di possedere i requisiti per usufruirne.

TAG: #Straniero