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Codice ATECO per la Locazione Turistica Non Imprenditoriale: Guida Completa

In Italia, l'attività di locazione turistica, sia essa svolta in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, è soggetta a specifiche normative e adempimenti. Questo articolo esplora in dettaglio i codici ATECO rilevanti per la locazione turistica non imprenditoriale, gli obblighi, le procedure amministrative e le recenti modifiche legislative.

Come Iniziare un'Attività di Affitti Brevi

Per avviare un'attività di affitti brevi, è fondamentale definire il tipo di gestione che si intende adottare: occasionale o imprenditoriale. Per quanto riguarda la locazione turistica non imprenditoriale non è richiesta l’apertura di Partita Iva, di conseguenza non si applicherà il Codice Ateco. Nel caso si decida di aprire un'attività di affitti brevi svolta in modo continuativo e con organizzazione di mezzi (come, ad esempio, assumendo personale dipendente), sarà necessario aprire una Partita Iva per dichiarare i redditi derivanti dagli affitti. In questo caso sarà necessario applicare il Codice Ateco 55 per fare l'inizio dell'attività: il Codice Ateco è un sistema di classificazione delle attività economiche utilizzato per identificare la natura di un'attività imprenditoriale svolta da un'impresa o da un lavoratore autonomo.

Codice ATECO per Affitti Brevi: Quale Scegliere?

Come visto nell'introduzione, il codice Ateco identifica la tipologia di attività economica svolta. Nel caso in cui scatti l'attività di impresa con gli affitti brevi e si decida quindi di aprirla con Partita Iva, si potrà utilizzare il codice Ateco 55.20.51 - Affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.

Questo codice include:

  • Alloggi di breve durata in chalet, villette, appartamenti, bungalow o cottage, senza servizi di pulizia inclusi.

Questo codice è adatto a chi gestisce l’attività in forma imprenditoriale, offrendo alloggi per brevi periodi con eventuali servizi aggiuntivi. Se invece l’attività è occasionale, non è necessario un codice Ateco, poiché l’affitto di immobili è disciplinato come locazione privata e non come attività economica.

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Coefficiente di Redditività

Al codice Ateco 55.20.51 è associato un coefficiente di redditività del 40%. Ciò significa che solo il 40% dei ricavi verrà considerato come base imponibile per calcolare tasse e contributi. Ad esempio, su un ricavo di 10.000€, il reddito imponibile sarà di 4.000€. Su questa base si calcoleranno sia l'imposta sostitutiva sia i contributi Inps.

Differenza tra Locazione Turistica e Affittacamere

Per locazione turistica si intende l’affitto di un immobile per finalità turistiche e non comporta la fornitura di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive (hotel, bed and breakfast), come colazione, pulizie quotidiane o cambio biancheria. Per affittacamere si intende un’attività imprenditoriale o semi-imprenditoriale che prevede la gestione di una o più camere in immobili destinati all’affitto e consente l’offerta di servizi aggiuntivi come la colazione o le pulizie giornaliere. Per questo tipo d’attività è richiesta l’apertura obbligatoria di una Partita Iva e l’utilizzo del codice Ateco 55.20.51.

Procedura Amministrativa d'Inizio Attività

La procedura amministrativa per iniziare l'attività comprende:

  • Iscrizione alla Camera di Commercio: bisogna iscriversi alla Camera di Commercio competente e versare il diritto camerale annuale, che varia tra i 50€ e i 100€.
  • Presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il Comune dove si trova l’immobile.
  • Iscrizione alla Gestione Artigiani e Commercianti Inps che comporta il versamento di contributi previdenziali.

Inoltre, indipendentemente da che si decida di aprire un’attività commerciale con Partita Iva o affittare il proprio immobile in maniera occasionale, sarà necessario adempiere ad alcuni obblighi: innanzitutto bisognerà comunicare al Comune l’inizio dell’attività, seguendo le disposizioni locali. Di seguito bisognerà raccogliere la tassa di soggiorno richiesta dal Comune in cui si trova l'immobile e si dovrà effettuare la registrazione del contratto di affitto, per fini statistici, sul portale Ross1000.

La Legge Sugli Affitti Brevi Santanchè 2024

Con la legge sugli affitti brevi del 2024 sono state introdotte nuove regole per regolamentare meglio il settore del turismo e contrastare l'abusivismo e l’evasione fiscale. Per esempio, tutte le attività di affitti brevi devono essere registrate nella banca dati nazionale (BDSR, Banca Dati delle Strutture Ricettive) per garantire maggiore trasparenza e la rimodulazione della cedolare secca, al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo al quarto immobile.

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È stato introdotto inoltre il Codice Identificativo Nazionale (CIN), un codice alfanumerico assegnato a ogni immobile destinato agli affitti brevi: il CIN deve essere esposto all'esterno dell'immobile e inserito in ogni annuncio pubblicitario.

Novità del 2024

Nel 2024, il comparto degli affitti brevi ha subito numerose modifiche.

  • Su un solo appartamento, la cedolare secca rimane al 21%; dal secondo al quarto, invece, passa al 26%.
  • Rimane invece l’obbligo di aprire Partita Iva in caso di cinque o più immobili.
  • Il CIN ha l’obiettivo di combattere fenomeni di abusivismo ed evasione fiscale all’interno del settore.
  • Infine, è stato introdotto l’obbligo di installare dei rilevatori di fumo e monossido di carbonio ed estintori.

Codici ATECO Specifici e Alternativi

In presenza dei requisiti di imprenditorialità dell’attività (per obbligo ex L., la Camera di Commercio richiede l’iscrizione al Registro delle imprese dell’attività utilizzando la nuova classificazione delle attività economiche ATECO 2025 e più specificatamente la divisione 55 “Servizi di alloggio” che prevede la fornitura di alloggi per soggiorni di breve durata.

In particolare, la classe 55.20 (servizi di alloggio per vacanze e altri soggiorni di breve durata) e più precisamente sulla sottocategoria 55.20.42 - Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze - comprende i servizi di alloggio forniti da famiglie private, da affittacamere, oppure in case e appartamenti per vacanze, in case e appartamenti per turisti per un periodo inferiore a un anno.

  • servizi di alloggio forniti da famiglie private
  • servizi di alloggio in case e appartamenti per turisti per un periodo inferiore a un anno
  • servizi di alloggio di breve durata in case galleggianti (houseboat) non trasportabili

In alternativa, puoi adottare il 55.90.00 - Altri servizi di alloggio, che comprende:

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  • servizi di alloggio in:
    • case e appartamenti ammobiliati o non ammobiliati per un periodo inferiore a un anno per motivi non di vacanza
    • alloggi per lavoratori
    • pensionati (ad esempio pensionati per studenti o lavoratori)
    • alloggi per studenti per un periodo inferiore a un anno (ad esempio residenze universitarie e case dello studente)
    • gestione di vagoni letto non effettuata dalle società ferroviarie stesse

Invece, fino al 1° aprile 2025, potevi scegliere il 55.20.51 - Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti vacanze, bed and breakfast, residence.

Potrai utilizzare i suddetti codice Ateco:

  • se sei proprietario dell’immobile che intendi utilizzare per lo svolgimento dell’attività;
  • se non sei il proprietario dell’immobile, potrai utilizzare i codici Ateco indicati:
    • se sei locatore con possibilità di sub-affitto;
    • se l’immobile ti è stato concesso in comodato d’uso.
    • se offri servizi aggiuntivi, come ad esempio il cambio delle lenzuola durante il soggiorno.

Regime Fiscale e Forfettario

Contestualmente alla scelta del codice Ateco, devi scegliere anche il regime fiscale.

Se rispetterai tutti i limiti per poter adottare il Regime Forfettario, allora verserai le “tasse” soltanto su una parte dei tuoi guadagni. Infatti, associata al codice Ateco vi è una percentuale, il cosiddetto coefficiente di redditività.

Grazie al coefficiente di redditività e alla sua applicazione ai ricavi, è possibile individuare la porzione di ricavi che dovrà essere sottoposta ad imposta e contributi previdenziali. Nel caso dei codici Ateco per affitti brevi, il coefficiente di redditività è pari al 40%.

Se incassi 30.000€ in un anno fiscale (dunque dal 1° gennaio al 31 dicembre), pagherai imposta e contributi su 12.000€ infatti, 30.000 x 40% = 12.000€12.000€ è il reddito imponibile.

Quanto si Paga di Tasse con il Codice Ateco per Affitti Brevi

Sul reddito imponibile il Regime Forfettario vuole che si calcolino:

  • imposta sostitutiva: l’aliquota è pari al 15% o al 5% per i primi 5 anni di attività, se rispetti 3 particolari requisiti;
  • contributi previdenziali.

I contributi previdenziali dipendono dall’inquadramento fiscale e la tua attività si inquadra come attività commerciale.

Se svolgi attività con codice Ateco 55.20.42 o 55.90.00, dovrai obbligatoriamente iscriverti in Camera di Commercio e, di conseguenza, dovrai versare i contributi alla Gestione Commercianti Inps.

N.B.: Per l’attività di affittacamere, in riferimento ai contributi, è prevista un’agevolazione. Non è previsto il versamento dei contributi fissi anche se si è iscritti alla Gestione Commercianti Inps. Verserai i contributi in percentuale al 24,48%.

Se scegli di adottare il Regime Forfettario per la tua attività in Partita Iva, potrai richiedere la riduzione del 35% dei contributi.

Se decidi di intraprendere attività di affitti brevi, devi conoscere ancora due dettagli importanti:

  • in quanto iscritto alla Camera di Commercio, annualmente dovrai versare il diritto camerale. L’importo del diritto camerale può oscillare dai 50€ ai 100€ a seconda della Camera di Commercio a cui ti iscrivi;
  • per poter svolgere l’attività di affitti brevi con codice Ateco 55.20.42 e il 55.90.00 è necessario presentare la SCIA al Comune in cui ha sede l’immobile che hai intenzione di utilizzare per la tua attività. La SCIA altro non è che la Segnalazione Certificata di Inizio Attività all’interno della quale bisognerà indicare i dettagli dell’immobile oggetto di attività imprenditoriale.

Prima di avviare un'attività di affitti brevi è sempre consigliabile consultare un commercialista o un esperto fiscale, valutando attentamente le proprie intenzioni, le normative da applicare di conseguenza, come ad esempio l'utilizzo del codice Ateco più indicato in base alla situazione.

Property Manager e Codice ATECO

I Property Manager, spesso confusi con agenti immobiliari e privi di una chiara identificazione normativa, ottengono finalmente il codice 55.40.00 - Attività di servizi di intermediazione per servizi di alloggio.

Quando invece gli immobili sono gestiti da un soggetto (property manager) diverso dal titolare attraverso un mandato, non c’è un codice Ateco univoco. Verificando la descrizione di alcuni possibili codici attività per il property management, non è semplice individuare quello più corretto.

Obblighi Regionali: Esempio della Campania

E' obbligatorio l'utilizzo del Codice Unico identificativo Regionale delle Strutture Ricettive (CUSR) in tutte le attività di commercializzazione, comunicazione e promozione, nonché per ricevere contributi regionali, come stabilito nelle Modalità di generazione, attribuzione e rilascio del Codice Unico identificativo delle Strutture Ricettive approvate con Delibera della Giunta Regionale n.

Obblighi:

  • di comunicare alla Regione Campania i prezzi minimi e massimi del pernottamento ed i servizi offerti.
  • Detta comunicazione va effettuata, anche se non vi sono modifiche rispetto ai prezzi praticati, entro il 1° marzo ed entro il 1° ottobre di ogni anno per le tariffe da applicare rispettivamente dal 1° giugno e dal 1° gennaio dell’anno successivo.
  • di esporre nella zona di ricevimento degli ospiti la tabella riepilogativa dei prezzi e dei servizi offerti, nonché delle caratteristiche della struttura ed in ciascuna camera il cartellino prezzi della specifica camera (vedi indicazioni fornite dal Decreto Dirigenziale n.
  • di attenersi alle disposizioni di pubblica sicurezza, relative alla denuncia delle persone alloggiate.

Requisiti Essenziali

Con la SCIA l’imprenditore o il soggetto titolare devono attestare, in particolare, di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente. Nel caso in cui si intendano esporre le insegne di esercizio, si applica la disciplina per l’esposizione al pubblico delle insegne pubblicitarie (articoli 1 e seguenti del Decreto legislativo 15 novembre 1993, n.

Le strutture di nuova istituzione, o quelle che intendono cambiare denominazione, non possono assumere denominazioni uguali o analoghe ad altri esercizi ricettivi già esistenti nel Comune.

In caso di appartamenti con una sola stanza (monolocale) adibiti a case vacanze, la superficie minima è quella prevista, in via generale per gli immobili ad uso abitativo dall’articolo 3 del decreto ministeriale 5 luglio 1975, ovvero 28 mq. per una sola persona e 38 mq.

in forma non imprenditoriale, dai proprietari che hanno la disponibilità fino ad un massimo di tre unità abitative nel territorio regionale, senza promozione pubblicitaria. una superficie minima utile non inferiore a otto mq. per ciascun posto letto.

previsti dalla vigente legislazione antimafia (decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, Codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione), ossia mancanza degli elementi pregiudizievoli (cause di divieto, decadenza o sospensione disciplinati dagli artt. 6 e 67, applicabili nei confronti dei soggetti destinatari della misura di prevenzione della sorveglianza speciale di pubblica sicurezza a carico dei soggetti indicati dall’art.

destinazione d’uso abitativa, nonché agibilità ai sensi dell’articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.

Definizione di Attività Imprenditoriale

L'art. 1 commi 595 e 596 della L. 30 dicembre 2020 n. 178 ha introdotto una presunzione assoluta di svolgimento dell’attività imprenditoriale nel caso in cui una persona fisica destini alla locazione breve, ex art. 4 del DL 50/2017, più di quattro appartamenti. La locazione breve non significa necessariamente locazione turistica, quando si supera il limite dei quattro appartamenti scattano i presupposti per l’esercizio di una “attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi”( ex art. 2082 c.c.) e vi è l’obbligo di richiedere l’iscrizione al Registro Imprese come imprenditore individuale oltre che l'apertura della PIVA.

Il Ministero delle Finanze, con la risoluzione 31 dicembre 1986 n. 9, ha precisato, che l’affitto di camere ammobiliate, con prestazione di servizi accessori, (consegna e il cambio della biancheria e riassetto del locale), pur in mancanza di organizzazione esterna, configuri una attività commerciale. Invece, la mera fornitura di appartamenti ammobiliati e camere mobiliate dietro corrispettivo, e non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è un'attività imprenditoriale.

Con la risposta a interpello n. 278 del 26 agosto 2020, le Entrate hanno affermato che, per la verifica dello svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale non si debba fare riferimento alle normative regionali in tema di attività e strutture turistiche, ma occorra verificare la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentino una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari locate.

La mera messa a disposizione, insieme all’abitazione, anche delle utenze, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale, in assenza di un’organizzazione sottostante, non configurano un’attività imprenditoriale.

L'Agenzia delle Entrate ritiene quindi che lo svolgimento dell’attività di locazione turistica in forma imprenditoriale è caratterizzato da:

  • destinazione a locazione breve di più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta senza possibilità di prova contraria;
  • oppure, a prescindere dal numero di unità destinate a tale attività e quindi anche un solo appartamento, qualora vengano forniti, insieme alla locazione, anche servizi aggiuntivi e vi sia una organizzazione di mezzi e risorse umane per la gestione dell’attività.

Il Ruolo del Property Manager

L’assenza di un codice di attività univoco fa sì che ogni property manager, nel momento in cui apre una partita iva, scelga secondo criteri soggettivi, o secondo le modalità in cui l’attività viene svolta, il proprio codice Ateco. Sulla scelta del corretto codice Ateco, circolano poi consigli pericolosi da parte di esperti improvvisati, che hanno delle conseguenze spesso pesanti.

Le società e ditte che agiscono in rent to rent (sinonimo di sublocazione e “vuoto per pieno”) prendono in locazione l’immobile e avviano come titolari l’attività a proprio nome, aprendo una struttura ricettiva extralberghiera o una locazione turistica imprenditoriale (nelle regioni dove è ammessa). Nel rent to rent è ricompresa anche l’attività svolta con un titolo di possesso diverso dalla locazione, come ad esempio il comodato (anche se è improprio e spesso contestato per le attività imprenditoriali) o l’usufrutto.

Codici ATECO e Gestione Previdenziale: Vantaggi e Svantaggi

Il codice 74.90.99 ha un coefficiente di redditività del 40% (l’imponibile è solo il 40% del reddito lordo), il che vuol dire il 2% di tassazione effettiva (5% x 40%) per i primi 5 anni di attività con regime forfettario, rimanendo comunque al 6% di tassazione effettiva (15% x 40%) anche dopo i primi 5 anni o per le attività già esistenti; rientra nel settore turistico e quindi può accedere ad agevolazioni, contributi a fondo perduto, bandi e sostegni, come il recentissimo Superbonus PNRR per il Turismo; ha una gestione previdenziale speciale (**) non soggetta al pagamento dei contributi INPS sul minimale contributivo.

I contributi sono dovuti in modo proporzionale all’effettivo reddito ed è ammessa la riduzione contributiva del 35%, di cui gli iscritti alla gestione separata Inps non possono fruire. Il peso contributivo effettivo è del 6,24% (24% x 40% x 65%) (nuove attività con regime forfettario e riduzione contributiva). Se il codice 74.90.99 è troppo generico (si riferisce al lavoro d’ufficio svolto dai lavoratori autonomi senza cassa) e l’81.10.00 inappropriato (reception, portierato, impianti di riscaldamento), il 73.11.01 e il 73.11.02 sono completamente fittizi (riguardano le agenzie pubblicitarie) e possono portare solo danni alle attività del property manager.

Questi ultimi codici possono essere tranquillamente evitati, perché dal 1/6/2017, con l’introduzione della cedolare secca e l’obbligo di ritenuta per gli intermediari è stato risolto anche il problema del mandato con rappresentanza e dell’incasso dei pagamenti per conto dei titolari delle attività di locazione breve: obbligati alla ritenuta sui redditi da locazione breve pagati ai proprietari sono “non solo coloro che esercitano la professione di mediatore … ma più genericamente tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, coloro che … offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.“ (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.

Fra le conseguenze della scelta errata del codice Ateco, oltre all’esclusione dalle agevolazioni riservate al turismo, c’è anche la contestazione dei costi non inerenti e la non congruità per gli studi di settore (ISA): se sei un pubblicitario o una agenzia di prenotazione di esperienze, come sono possibili costi così elevati per le pulizie, i software gestionali e le commissioni dei portali OTA?

Riferimenti Utili

Ecco alcuni riferimenti normativi e link utili:

TAG: #Turistica #Turisti

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