Come Affittare un Appartamento a Turisti Legalmente in Italia

L’espressione “casa vacanze” identifica una specifica tipologia di struttura ricettiva extra-alberghiera, concepita per accogliere turisti per periodi di tempo limitati. Questa distinzione è fondamentale per tracciare una linea di demarcazione rispetto ad altre forme di ospitalità come i Bed and Breakfast (B&B) o gli affittacamere.

Definizioni e Quadro Normativo

Si tratta di strutture abitative per lo più di proprietà di privati, che vengono concesse in locazione temporanea, arredate, a turisti che ne richiedono disponibilità. La regolamentazione specifica e dettagliata delle case vacanze è demandata alle legislazioni regionali.

Ogni Regione italiana ha infatti emanato proprie leggi e regolamenti che definiscono i criteri strutturali, i requisiti igienico-sanitari, le procedure amministrative per l’avvio dell’attività, gli obblighi di comunicazione degli ospiti e, in alcuni casi, i sistemi di classificazione. Questa autonomia regionale comporta una certa eterogeneità nella disciplina delle case vacanze sul territorio nazionale, rendendo fondamentale per chi intende avviare o gestire una casa vacanze conoscere approfonditamente la normativa vigente nella specifica Regione in cui si trova l’immobile.

La normativa in materia di case vacanze e locazioni turistiche è definita principalmente a livello regionale, in accordo con la legge quadro nazionale sul turismo (Legge n. 135/01). Tuttavia, esistono definizioni generali a livello statale. L’articolo 6 della Legge n. Parallelamente, la locazione turistica, spesso denominata anche “affitto breve“, è disciplinata dalla Legge n. 96 del 2017 e dall’articolo 4 del Decreto Legge n.

La normativa delle Regioni in materia di turismo si muove lungo le direttive tracciate dalla normativa statale che si è succeduta nel tempo passando dalla citata legge quadro sul turismo (L. n.217/1983 poi abrogata dalla L.135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”) sino a giungere all’ultimo intervento normativo attuato con il c.d. Codice del Turismo (D.Lgs. 23 maggio 2011, n.79 “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio”) che ha, a sua volta, abrogato la precedente legge quadro n.

In questo contesto di delega e quindi di diversificazione delle disposizioni valide in ogni regione è fondamentale andare ad analizzare la legge regionale sul turismo in vigore per verificare gli aspetti dispositivi previsti per l’avvio e la gestione di una casa vacanze. Questo aspetto è indispensabile per iniziare da subito ad operare in modo corretto.

La locazione turistica è legata alla mera messa a disposizione di un’abitazione per un breve periodo (legato a finalità turistiche), dietro il rilascio di un corrispettivo in denaro. Pertanto, con questa disciplina si mette esclusivamente a disposizione dell’ospite l’abitazione, senza poter offrire servizi aggiuntivi rispetto alle pulizie finali, ed il cambio di biancheria a pernottamento.

L'Espansione del Vacation Rental

Da circa dieci anni il mondo del vacation rental è sicuramente esploso. La nascita di portali di intermediazione come il famosissimo Airbnb, la nascita di figure specializzate nella gestione di immobili di terzi (gli “host” o “property manager“) sono soltanto alcuni esempi di quanto questo settore sia ancora oggi in fermento, ed in continuo mutamento.

Negli ultimi anni il numero di contatti che ci sono arrivati per ricevere assistenza sull’avvio e la gestione degli adempimenti fiscali legati ad una casa vacanze sono stati moltissimi. Dall’altra vi è la maggiore redditività che questo tipo di struttura ricettiva può garantire rispetto ad una più semplice locazione turistica.

La possibilità di sfruttare i servizi esterni alla locazione da poter mettere a disposizione degli ospiti, infatti, portano ad una maggiore complessità di gestione, ma in compenso la redditività che si può ottenere è molto più elevata rispetto a quella ottenibile dalla mera messa a disposizione dell’immobile.

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Gestione Imprenditoriale vs. Non Imprenditoriale

Una distinzione fondamentale riguarda la modalità di gestione dell’attività, che può avvenire in forma imprenditoriale o non imprenditoriale (occasionale). La qualificazione dipende principalmente dal numero di immobili gestiti nello stesso comune. Questa distinzione è cruciale in quanto comporta adempimenti amministrativi e fiscali differenti.

La gestione imprenditoriale implica, ad esempio, l’obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese e, in genere, l’apertura di una partita Iva, mentre per la gestione non imprenditoriale tali adempimenti potrebbero non essere necessari. La soglia precisa, tuttavia, può variare e necessita di verifica normativa aggiornata, guardando la legge regionale di riferimento.

Requisiti Tecnici e di Redditività

Per poter avviare questa attività è necessario che siano rispettate anche alcune caratteristiche tecniche relative all’immobile o agli immobili con i quali si gestisce l’attività. È necessario, quindi, attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità) con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi.

Oltre a questo aspetto, puramente formale, è necessario individuare immobili che possano garantire un’adeguata redditività al fine di remunerare adeguatamente l’imprenditore, una volta sostenuti i costi di gestione. Parlo non a caso di imprenditore, in quanto, voglio precisarlo subito, ritengo che avviare questo tipo di attività richieda l’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività.

Stima della Redditività

Stimare la redditività di un immobile non è mai semplice, sono moltissimi gli elementi da prendere in considerazione: dalla città, al quartiere, fino ad arrivare al numero di stanze, alla metratura, alla presenza di viste particolari, come nei centri storici o nelle città di villeggiatura.

Il consiglio che posso darti è quello di valutare la redditività andando su portali di intermediazione per analizzare i valori di immobili situati nella stessa zona. Non può rappresentare, certamente, una stima puntuale, ma può essere un primo parametro di riferimento per capire quanto può essere redditizia l’attività.

Verifica della Destinazione d'Uso e Sicurezza

Prima di avviare l’attività, è fondamentale verificare la destinazione d’uso dell’immobile presso il Comune competente. La destinazione d’uso deve essere compatibile con l’ospitalità turistica (solitamente residenziale o turistico-ricettiva). Eventuali modifiche strutturali o di destinazione d’uso potrebbero richiedere permessi edilizi specifici (es. SCIA per interventi di manutenzione straordinaria o CILA per interventi minori).

La presenza di dispositivi di sicurezza è fondamentale per tutelare l’incolumità degli ospiti:

Estintori: È generalmente richiesto almeno un estintore portatile di classe A, B, C, facilmente accessibile e con cartello indicatore ben visibile. Le normative regionali o comunali possono specificare il numero e la tipologia di estintori in base alle dimensioni e alle caratteristiche dell’immobile.
Rilevatori di fumo: L’installazione di rilevatori di fumo, soprattutto nelle camere da letto e nei corridoi, è sempre più spesso raccomandata o addirittura obbligatoria a livello regionale.

Adempimenti Amministrativi e Fiscali

Per avviare l’attività di gestione in forma imprenditoriale di una casa vacanze è necessario rispettare alcune norme dettate dalla normativa amministrativa e fiscale. Per una migliore fruizione abbiamo deciso di schematizzare i principali adempimenti da porre in essere.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)

Prima di iniziare l’attività di casa vacanze in forma imprenditoriale è obbligatoria la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in Comune. Il riferimento è sempre quello del Comune nel quale ha sede l’attività. Nel caso in cui vi siano più immobili situati in comuni diversi, questa comunicazione dovrà essere presentata per ogni Comune interessato.

La trasmissione del modello avviene con modalità telematiche tramite gli strumenti messi a disposizione dallo stesso Comune. Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività.

Per la trasmissione della domanda ogni Comune mette a disposizione un portale per l’invio della SCIA. Solitamente, il portale telematico maggiormente utilizzato dai comuni è “Impresainungiorno.gov.it“. Il consiglio che voglio darti su questo aspetto è di concentrarti sui requisiti più importanti che vengono richiesti nella SCIA per questo tipo di attività.

Per la verifica dei requisiti morali è richiesta la compilazione e trasmissione di una autocertificazione da parte del gestore. Per quanto riguarda, invece, i requisiti dei locali sono richiesti una serie di documenti da allegare alla SCIA, volti a dimostrare la conformità urbanistica e degli impianti alle normative vigenti assieme al possesso dei requisiti igienico sanitari.

Tieni presente che non è possibile fornire una lista esaustiva di questo tipo di requisiti in quanto ogni Comune prevede disposizioni specifiche. La presentazione della SCIA in Comune può essere effettuata direttamente dal gestore dell’attività, oppure è possibile avvalersi dell’attività di un Commercialista.

È opportuno sapere che la data di inizio dell’attività coincide sempre con il giorno in cui viene trasmessa telematicamente la SCIA al Comune. Questo significa che fino a quel giorno l’attività non può formalmente iniziare. Dal momento in cui viene presentata la SCIA in Comune vi sono trenta giorni di tempo per effettuare la comunicazione di apertura della partita Iva e per l’iscrizione dell’attività in Camera di Commercio (che vedremo nel paragrafo successivo).

Apertura della Partita IVA

L’apertura della partita Iva deve essere effettuata attraverso la compilazione dell’apposito modulo per la richiesta di attribuzione di partita Iva, da inviare in modalità cartacea o telematica all’Agenzia delle Entrate (modello AA9/12). La presentazione del modello di apertura della partita Iva è adempimento semplice, ma occorre prestare attenzione a degli aspetti importanti. Per quanto riguarda, invece, la scelta del regime fiscale da applicare per una attività esercitata in forma individuale ci sono due regimi fiscali a disposizione tra cui è possibile scegliere.

Senza voler entrare nel dettaglio di questi regimi, quello che posso dirti è che oggi il regime forfettario è sicuramente il regime più vantaggioso per le partite Iva individuali. Il regime prevede una tassazione al 5% per le nuove attività (per cinque anni). Successivamente l’aliquota sale al 15% (e rimane tale per tutto il periodo di permanenza in questo regime fiscale).

In alternativa a questo regime è possibile optare per il regime della contabilità semplificata. Si tratta sicuramente di un regime fiscale più complesso, che prevede l’applicazione dell’Iva e dell’IRPEF sul reddito (non previste per il regime forfettario). Tuttavia, in questo regime è possibile determinare il reddito come differenza tra ricavi imponibili e costi deducibili (aspetto non previsto nel regime forfettario che applica i coefficienti di redditività).

Al fine di individuare il regime fiscale migliore per la tua situazione personale ti consiglio di affidarti ad un dottore Commercialista esperto, in modo da indirizzarti (attraverso specifiche simulazioni numeriche) verso il regime fiscale per te più vantaggioso. La pianificazione fiscale, in questi casi, è opportuno che venga effettuata prima dell’inizio dell’attività.

È opportuno precisare, infine, che l’attività di casa vacanze può essere esercitata anche in forma societaria (attraverso società di persone o di capitali). Tuttavia, considerati i maggiori costi di gestione solitamente è una scelta consigliata solo quando gli immobili da gestire sono numerosi o quando la redditività che si riesce ad ottenere è elevata (e la pianificazione fiscale porta spesso verso questa direzione). Per questo è importante effettuare delle valutazioni di convenienza accurate per individuare la forma migliore per l’esercizio di questo tipo di attività.

Iscrizione al Registro delle Imprese

Trattandosi di attività commerciale è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha sede il soggetto che svolge l’attività. Come anticipato questa comunicazione deve essere effettuata in concomitanza con la domanda di apertura della partita Iva.

Iscrizione alla Gestione Commercianti INPS

I soggetti che esercitano un’attività turistico ricettiva, sono tenuti all’iscrizione presso la Gestione commercianti dell’Inps. Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi annuali, per oltre 4.800 euro, a prescindere dai compensi percepiti. I contributi eventualmente eccedenti il reddito minimale sono calcolati con aliquota contributiva di circa il 24%.

Il versamento di questi ulteriori contributi (variabili) deve essere effettuato alle scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi (giugno e novembre). In pratica, si devono obbligatoriamente versare i contributi fissi, a prescindere dal volume dell’attività, mentre i contributi variabili sono dovuti solo al superamento della soglia minima di reddito.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

A partire dal 1° gennaio 2025, è obbligatorio per tutte le case vacanze e le locazioni turistiche richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo ha lo scopo di monitorare gli affitti a breve termine e garantire il rispetto delle leggi locali, oltre a combattere le forme irregolari di ospitalità.

La procedura per ottenere il CIN prevede la registrazione nella Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive e degli Immobili in Locazione Breve (BDSR) tramite il portale del Ministero del Turismo. Il codice deve essere esposto in modo visibile all’esterno della proprietà e deve essere indicato in tutte le pubblicità, sia cartacee che digitali, incluse le piattaforme online come Airbnb e Booking.com. La mancata esposizione del CIN comporta sanzioni pecuniarie.

Obblighi di Comunicazione

La normativa nazionale prevede specifici obblighi di comunicazione nei confronti delle autorità competenti. È obbligatorio segnalare la presenza degli ospiti alla Questura di competenza entro 24 ore dal loro arrivo (o entro 6 ore per soggiorni di una sola notte) tramite il portale online “Alloggiati Web” della Polizia di Stato. Questa comunicazione è un requisito essenziale per la pubblica sicurezza, come previsto dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS).

Oltre alla comunicazione alla polizia, è necessario adempiere agli obblighi di comunicazione statistica nei confronti dell’ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica). Tutte le strutture ricettive, incluse le case vacanze, sono tenute a comunicare i dati relativi agli arrivi e alle presenze degli ospiti

Locazione Turistica vs. Casa Vacanze: Quali Sono le Differenze?

Spesso si confondono i termini locazione turistica e casa vacanze, ma è importante chiarire che esistono delle differenze tra le due tipologie di alloggio nel mondo degli affitti turistici. Entrambe le soluzioni offrono un'alternativa agli alberghi e ai bed & breakfast per chi cerca un soggiorno temporaneo, ma presentano caratteristiche e requisiti diversi.

La locazione turistica è un contratto di affitto a breve termine, solitamente non superiore ai 30 giorni. Il locatore concede al turista un diritto personale di godimento sull'immobile per un periodo limitato e in cambio di un corrispettivo in denaro. La normativa delle locazioni turistiche varia a livello regionale e prevede requisiti specifici in base alle caratteristiche dell'immobile e ai servizi offerti.

La casa vacanze, invece, è un tipo di accoglienza dei turisti, gestita da un'azienda o un privato che offre servizi di ospitalità, e può avere anche durata stagionale, quindi superiore ai 30 giorni. Questa tipologia di struttura ricettiva si differenzia dalla locazione turistica principalmente per i servizi offerti, la durata e la gestione imprenditoriale.

Alcune caratteristiche delle case vacanze possono includere:

Servizi aggiuntivi: come la fornitura di biancheria, servizio di pulizia e cambio biancheria periodico, servizio colazione e assistenza ai turisti per l'acquisto di biglietti per attrazioni locali.
Registrazione e tassazione: le case vacanze sono soggette a diverse normative e obblighi fiscali rispetto alle locazioni turistiche, che variano a seconda della regione e del tipo di struttura.
Numero di alloggi gestiti: se un soggetto gestisce più di 4 appartamenti in un anno, deve avere partita IVA e la struttura ricettiva viene considerata casa vacanze.

In sintesi, mentre la locazione turistica è un contratto di affitto turistico temporaneo, breve, che può essere svolta anche da un privato con una sola struttura, la casa vacanza è una struttura ricettiva gestita in modo imprenditoriale, con una maggiore offerta di servizi, durata e obblighi normativi diversi.

Possiamo anche dire che arrivare a gestire una certa quantità di case vacanza è l’obbiettivo di chi inizia gestendo una sola locazione turistica, che cercherà quindi di far crescere la sua attività e un po’ alla volta acquisire sempre più immobili ed ottenere sempre più guadagni.

Come Aprire una Locazione Turistica

Aprire una locazione turistica può essere un'ottima opportunità per sfruttare al meglio un immobile e generare un reddito extra. Per farlo, è importante seguire una serie di passaggi e rispettare i requisiti previsti dalla normativa locale. Di seguito, ti forniamo una guida dettagliata su come avviare questo tipo di attività in modo corretto e sicuro.

Innanzitutto, è fondamentale verificare che l'immobile sia idoneo per essere utilizzato come locazione turistica. È necessario assicurarsi che rispetti i requisiti di sicurezza, igiene e comfort, oltre a rispettare eventuali regolamenti condominiali o limitazioni urbanistiche.

Una volta verificata l'idoneità dell'immobile, è possibile procedere con i seguenti passaggi:

Registrazione al Comune: occorre presentare una comunicazione al Comune in cui si trova l'immobile, indicando l'intenzione di avviare un'attività di locazione turistica. La registrazione può variare da Comune a Comune, quindi è importante informarsi sulle procedure locali.
Apertura della partita IVA: se si gestiscono più di 4 appartamenti in un anno, è necessario aprire una partita IVA e registrarsi come impresa individuale o società.
Redazione del contratto di locazione: è importante predisporre un contratto di locazione turistica adeguato, che rispetti le norme regionali e locali in materia, e che tuteli sia il locatore che l'inquilino.
Assicurazione: è consigliabile stipulare un'assicurazione che copra eventuali danni all'immobile o responsabilità civile verso terzi.
Comunicazione agli ospiti: è necessario informare gli ospiti delle regole della casa, dei servizi offerti e delle norme di comportamento da seguire durante il soggiorno.

Una volta completati questi passaggi, è possibile iniziare a promuovere la propria locazione turistica su piattaforme online specializzate, siti web e social media. Ricorda di prestare particolare attenzione alla presentazione dell'immobile, alle fotografie e alla descrizione, per attirare un maggior numero di turisti e garantire un'esperienza di soggiorno soddisfacente.

Nuove Regole e Obblighi (Legge 191/2023)

Con la diffusione dei contratti di locazione turistica - a Bologna e in diverse altre città italiane - è emersa sempre di più l’esigenza di regolamentare il settore, per contrastare forme irregolari di ospitalità, tutelare la concorrenza e la trasparenza del mercato. La legge 191/2023, infatti, all’articolo 13, ha introdotto una serie di obblighi, molto importanti per chi ha o per chi decide di avere un’attività nel settore dell’ospitalità.

Da quanto visto fino a qui, la normativa sulla locazione turistica è cambiata: sono state introdotte nuove regole e nuovi obblighi per i proprietari di immobili destinati a questo tipo di attività. Chi non si adegua, rischia di incorrere in pesanti sanzioni.

Supporto Legale

Affidarsi a un avvocato è un aiuto in più per operare a norma di legge e gestire eventuali inadempimenti. Possiamo aiutarvi nella redazione del contratto di locazione, garantendo che sia conforme alle normative vigenti, e fornire consulenza su tutte le procedure necessarie.

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