Contratti Turistici Inferiori a 30 Giorni: Normativa e Aspetti Chiave
Le locazioni brevi sono tra i contratti d’affitto più utilizzati dai privati, anche grazie ai portali internet che agiscono da intermediari e favoriscono l’incontro tra proprietari e inquilini.
Definizione e Disciplina dei Contratti di Locazione Breve
Il contratto di locazione breve - che non ha necessariamente vocazione turistica - è disciplinato dall’articolo 4 del decreto legge 50 del 24 aprile 2017 (convertito, con modificazioni, dalla legge 96 del 21 giugno 2017) secondo cui rientrano nella fattispecie «(…) i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare».
Chi può stipulare un contratto di locazione breve?
Possono stipulare un contratto di locazione breve i proprietari (ma anche i sublocatori o i comodatari) di un immobile che rientri nella categoria catastale del gruppo A, a eccezione della classificazione A/10 che include uffici e studi privati. La tipicità di questo contratto risiede nella durata, che non deve mai superare i 30 giorni per ogni singolo contratto.
Ciò significa che nel corso dell’anno il locatore può affittare l’immobile molteplici volte, ma qualora l’accordo coinvolga le stesse parti la durata complessiva non dovrà mai eccedere i 30 giorni. In caso contrario diventa obbligatoria la registrazione del contratto (entro e non oltre 30 giorni dalla stipula), passaggio che invece non è richiesto per gli affitti brevi che rispettino il limite temporale previsto dalla norma.
Limiti al Numero di Immobili e Attività Imprenditoriale
Attenzione però: l’articolo 1 comma 595 della legge 178/2020 (di Bilancio 2021) ha precisato che si possono destinare alla locazione breve fino a quattro unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Dal quinto in avanti l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale e il proprietario sarà obbligato ad aprire la partita Iva, ad iscriversi alla Camera di commercio e a ottenere un codice Ateco, nello specifico il codice 55.20.51 relativo ad affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, b&b e residence che possono prevedere servizi complementari, quali prima colazione, ristorazione, sale per congressi e altro.
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Il locatore in tale ultimo caso sarà tenuto a dotare l’immobile di apparecchi di rilevazione del gas e di estintori, oltre a presentare una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) al Suap (Sportello unico delle attività produttive). Altri dispositivi di sicurezza possono essere previsti dalle normative regionali.
Aspetti Fiscali delle Locazioni Brevi
Riguardo agli aspetti fiscali, l’articolo 4 del Dl 50/2017 ha introdotto per le locazioni brevi una speciale tassazione che prevede la possibilità di usufruire della cedolare secca con aliquota del 21%, in sostituzione di Irpef e addizionali. Di recente, però, la legge di Bilancio 2024 ha previsto un’aliquota ordinaria pari al 26% a partire dal secondo immobile locato.
In termini pratici questo significa che chi è in possesso di due o più immobili potrà continuare a usufruire dell’aliquota del 21% per un’unità prescelta, da indicare in sede di dichiarazione dei redditi, mentre per il secondo e i restanti immobili l’aliquota salirà al 26%. Ne consegue che, per ragioni di convenienza, i proprietari sceglieranno di applicare l’aliquota del 21% all’immobile che nell’anno fiscale ha generato più introiti.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
L'articolo 13 ter del decreto legge 145/2023 ha imposto il Codice identificativo nazionale (Cin) che punta a creare una banca dati omogenea per le locazioni turistiche, per gli affitti brevi e per le strutture turistico-ricettive in genere.
Il 3 giugno, a seguito del parere favorevole della Conferenza Stato-Regioni, la Puglia ha avviato la fase di sperimentazione della banca dati, con gli operatori pugliesi che dovranno effettuare il passaggio al Cin presentando, per via telematica, un’istanza al ministero del Turismo contenente, fra le altre cose, i dati catastali e - se l’attività sia svolta in forma imprenditoriale - i requisiti di sicurezza degli impianti. A settembre dovrebbe quindi toccare alle altre Regioni.
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Per le strutture che già possiedano un codice regionale o provinciale, sarà invece l’ente (Regione o Comune) a occuparsi della richiesta di ricodificazione. La norma prevede, inoltre, che il Cin venga esposto all’esterno dell’immobile locato e indicato negli annunci di locazione, compresi quelli gestiti su piattaforme web. Sono previste sanzioni rilevanti per chi non si doti del Cin e per chi pur essendone dotato non lo esponga.
Contenuto della Banca Dati
Già nel 2019 il decreto Crescita (articolo 13-quater, comma 4, del Dl 34/2019,) aveva previsto l'istituzione, presso il ministero per i Beni Culturali e per il Turismo, di una banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi che operano in Italia.
In ogni caso - in seguito al Dl 145/2023 - tutti i soggetti titolari delle strutture ricettive e chi svolga attività di intermediazione immobiliare sono tenuti a pubblicare il Codice identificativo nazionale, non appena disponibile, nelle comunicazioni riguardanti l’offerta e la promozione dell’unità da locare, con sanzioni per i trasgressori da 500 a 5mila euro. Il Cin contiene dati relativi all'immobile oggetto di affitto breve.
Responsabilità per Danni alle Parti Comuni Condominiali
I proprietari che decidano di affittare per brevi periodi il loro immobile potrebbero trovare un ostacolo nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, di norma predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari. Il documento infatti può contenere una clausola che vieti esplicitamente l’attività di affitto breve. Diversamente, il proprietario è libero di avviare l’attività senza il necessario parere dell’assemblea.
L’host (il proprietario dell’immobile), è tenuto a comunicare alla questura - entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti o immediatamente se si tratti di soggiorni di durata inferiore alla giornata - le informazioni relative alle persone alloggiate, attraverso il portale «Alloggiati Web» della polizia di Stato, che prevede una procedura di registrazione. Durante l’intero periodo della locazione gli ospiti sono tenuti a osservare le disposizioni del regolamento condominiale e, in caso di violazioni, il condominio potrà rivalersi direttamente sul proprietario, ove il danno provenga dalle strutture.
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Ma se l’ospite danneggi una parte comune dello stabile o compia atti illeciti, risulta più difficile provare la responsabilità del locatore.
Affitti Brevi nel 2025: Tendenze e Opportunità
Negli ultimi anni, gli affitti brevi è una delle opzioni per i proprietari di immobili che desiderano monetizzare rapidamente, senza vincolarsi a contratti di lunga durata. Tuttavia, nel 2025 il settore delle locazioni brevi sta attraversando profondi cambiamenti. L’introduzione di nuove normative, l’inasprimento della tassazione e l’aumento della concorrenza stanno portando molti proprietari a valutare alternative agli affitti brevi.
Gli affitti brevi, o locazioni brevi, sono contratti di locazione con una durata massima di 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino. Nel 2025, il mercato degli affitti brevi è diventato più complesso a causa di nuove normative, obblighi fiscali più rigidi e regolamenti locali che limitano l’uso indiscriminato delle locazioni brevi, specialmente nelle grandi città come Roma, Milano, Firenze, Bologna e Torino.
Gli affitti brevi turistici sono quelli destinati a viaggiatori occasionali, turisti e persone che soggiornano in una città per motivi ricreativi. Questa tipologia è particolarmente richiesta in città universitarie come Bologna, Milano e Torino, o in hub economici e industriali dove aziende e professionisti necessitano di soluzioni abitative temporanee.
- Durata massima di 30 giorni, ma spesso con rinnovi frequenti (es.
Gli affitti brevi offrono opportunità diverse a seconda della destinazione d’uso dell’immobile.
- Durata massima del contratto: gli affitti brevi possono durare al massimo 30 giorni consecutivi con lo stesso inquilino.
- Tassazione: i redditi derivanti dagli affitti brevi possono essere soggetti alla cedolare secca al 21%, ma solo se il proprietario non supera i 4 immobili destinati a questo tipo di locazione.
Il mercato degli affitti brevi nel 2025 è sempre più regolamentato, con nuove norme fiscali e amministrative che i proprietari devono rispettare per operare in regola. Se alcune città incentivano ancora gli affitti brevi per rispondere alla domanda turistica o professionale, altre stanno introducendo restrizioni significative per limitare la crescita incontrollata delle locazioni temporanee.
Roma è una delle città italiane con la più alta concentrazione di affitti brevi, soprattutto nel centro storico, Trastevere e Prati.
Gli affitti brevi continuano a essere una scelta attraente per molti proprietari, specialmente in città con alta domanda turistica o forte presenza di lavoratori e studenti temporanei.
Sebbene gli affitti brevi offrano opportunità interessanti, non sempre sono la scelta migliore.
Sebbene gli affitti brevi possano garantire un reddito più elevato rispetto alle locazioni tradizionali, è fondamentale considerare i costi operativi e gli svantaggi che ne derivano.
Il mercato degli affitti brevi nel 2025 sta diventando sempre più regolamentato e impegnativo per i proprietari.
Oltre agli affitti brevi, esistono diverse opzioni per chi vuole ottenere un reddito senza doversi occupare attivamente della gestione degli inquilini.
Gli affitti brevi sono una grande opportunità per i proprietari di immobili, ma il 2025 sta segnando un cambiamento importante nel settore. Se fino a qualche anno fa gli affitti brevi garantivano guadagni elevati con poca burocrazia, oggi richiedono una gestione attiva e una conoscenza approfondita delle regolamentazioni in continua evoluzione.
Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Per i contratti di locazione breve stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, è prevista, da parte di tali soggetti, la trasmissione dei relativi dati entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
I soggetti residenti in Italia devono trasmettere i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline, direttamente o tramite intermediari abilitati.