Contratto di Locazione Turistica: Durata Massima e Normativa

Sempre più frequentemente ci vengono poste domande come: “Vorremmo affittare un immobile di proprietà ai turisti, come possiamo fare?” oppure “L’appartamento di fianco al nostro è stato dato in affitto ai turisti, ma fanno rumore a tutte le ore del giorno e della notte e noi condomini siamo stanchi. Possiamo fare qualcosa?”.

Dalle richieste in studio e dall’analisi del contesto cittadino, abbiamo notato quanto sia diffuso l’interesse per la normativa sulle locazioni turistiche. Con la diffusione dei contratti di locazione turistica - a Bologna e in diverse altre città italiane - è emersa sempre di più l’esigenza di regolamentare il settore, per contrastare forme irregolari di ospitalità, tutelare la concorrenza e la trasparenza del mercato.

Definizione e Durata

Il Contratto di locazione turistica riguarda gli alloggi dati in affitto, in tutto o in parte, per finalità esclusivamente turistiche, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). La disciplina per gli Affitti Turistici è esclusa dalla riforma delle locazioni, come specificato nella legge stessa (n. 431/1998, art. 1, commi 2 e 3.), pertanto tale contratto è disciplinato unicamente dal Codice Civile.

La durata di un contratto ad uso turistico non può superare i 3 mesi, mentre per Affitto Breve si intende un contratto di locazione non superiore a 30 giorni. Un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, della durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa è un contratto di locazione breve. Tra questi contratti rientrano anche quelli relativi alla locazione di case vacanze.

Le locazioni brevi sono tra i contratti d’affitto più utilizzati dai privati, anche grazie ai portali internet che agiscono da intermediari e favoriscono l’incontro tra proprietari e inquilini. Il contratto di locazione breve - che non ha necessariamente vocazione turistica - è disciplinato dall’articolo 4 del decreto legge 50 del 24 aprile 2017 (convertito, con modificazioni, dalla legge 96 del 21 giugno 2017) secondo cui rientrano nella fattispecie «(…) i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare».

Possono stipulare un contratto di locazione breve i proprietari (ma anche i sublocatori o i comodatari) di un immobile che rientri nella categoria catastale del gruppo A, a eccezione della classificazione A/10 che include uffici e studi privati. La tipicità di questo contratto risiede nella durata, che non deve mai superare i 30 giorni per ogni singolo contratto. Ciò significa che nel corso dell’anno il locatore può affittare l’immobile molteplici volte, ma qualora l’accordo coinvolga le stesse parti la durata complessiva non dovrà mai eccedere i 30 giorni. In caso contrario diventa obbligatoria la registrazione del contratto (entro e non oltre 30 giorni dalla stipula). Passaggio che invece non è richiesto per gli affitti brevi che rispettino il limite temporale previsto dalla norma.

Novità Legislative e Obblighi

La legge 191/2023, infatti, all’articolo 13, ha introdotto una serie di obblighi, molto importanti per chi ha o per chi decide di avere un’attività nel settore dell’ospitalità. La Camera dei Deputati, nella seduta del 13 dicembre 2023, ha approvato in via definitiva il disegno di legge di conversione con modificazioni del Decreto Legge 145/2023, meglio noto come Decreto Rilanci, che tra le varie novità, “[…] al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità”, prevede l’istituzione del CIN, ovvero del codice identificativo nazionale per le locazioni turistiche e per le locazioni brevi che, di conseguenza, vengono inquadrate in una disciplina che prevede controlli superiori rispetto al passato, sia sotto il profilo fiscale sia sotto il profilo dei requisiti per poter adibire immobili a tali destinazioni.

Da quanto visto fino a qui, la normativa sulla locazione turistica è cambiata: sono state introdotte nuove regole e nuovi obblighi per i proprietari di immobili destinati a questo tipo di attività. Chi non si adegua, rischia di incorrere in pesanti sanzioni.

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

L'articolo 13 ter del decreto legge 145/2023 ha imposto il Codice identificativo nazionale (Cin) che punta a creare una banca dati omogenea per le locazioni turistiche, per gli affitti brevi e per le strutture turistico-ricettive in genere.

Il 3 giugno, a seguito del parere favorevole della Conferenza Stato-Regioni, la Puglia ha avviato la fase di sperimentazione della banca dati, con gli operatori pugliesi che dovranno effettuare il passaggio al Cin presentando, per via telematica, un’istanza al ministero del Turismo contenente, fra le altre cose, i dati catastali e - se l’attività sia svolta in forma imprenditoriale - i requisiti di sicurezza degli impianti. A settembre dovrebbe quindi toccare alle altre Regioni. Per le strutture che già possiedano un codice regionale o provinciale, sarà invece l’ente (Regione o Comune) a occuparsi della richiesta di ricodificazione.

La norma prevede, inoltre, che il Cin venga esposto all’esterno dell’immobile locato e indicato negli annunci di locazione, compresi quelli gestiti su piattaforme web. Sono previste sanzioni rilevanti per chi non si doti del Cin e per chi pur essendone dotato non lo esponga.

Già nel 2019 il decreto Crescita (articolo 13-quater, comma 4, del Dl 34/2019,) aveva previsto l'istituzione, presso il ministero per i Beni Culturali e per il Turismo, di una banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi che operano in Italia. In ogni caso - in seguito al Dl 145/2023 - tutti i soggetti titolari delle strutture ricettive e chi svolga attività di intermediazione immobiliare sono tenuti a pubblicare il Codice identificativo nazionale, non appena disponibile, nelle comunicazioni riguardanti l’offerta e la promozione dell’unità da locare, con sanzioni per i trasgressori da 500 a 5mila euro.

Requisiti di Sicurezza e SCIA

Attenzione però: l’articolo 1 comma 595 della legge 178/2020 (di Bilancio 2021) ha precisato che si possono destinare alla locazione breve fino a quattro unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Dal quinto in avanti l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale e il proprietario sarà obbligato ad aprire la partita Iva, ad iscriversi alla Camera di commercio e a ottenere un codice Ateco, nello specifico il codice 55.20.51 relativo ad affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, b&b e residence che possono prevedere servizi complementari, quali prima colazione, ristorazione, sale per congressi e altro.

Il locatore in tale ultimo caso sarà tenuto a dotare l’immobile di apparecchi di rilevazione del gas e di estintori, oltre a presentare una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) al Suap (Sportello unico delle attività produttive). Altri dispositivi di sicurezza possono essere previsti dalle normative regionali.

Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, in forma imprenditoriale, anche ai sensi dell’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

Aspetti Fiscali

Anche per i contratti brevi ad uso turistico è possibile applicare la cedolare secca, sui redditi derivati da questo tipo di affitto si può scegliere di pagare una tassazione piatta del 21%, questo ai sensi del DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017.

Riguardo agli aspetti fiscali, l’articolo 4 del Dl 50/2017 ha introdotto per le locazioni brevi una speciale tassazione che prevede la possibilità di usufruire della cedolare secca con aliquota del 21%, in sostituzione di Irpef e addizionali. Di recente, però, la legge di Bilancio 2024 ha previsto un’aliquota ordinaria pari al 26% a partire dal secondo immobile locato. In termini pratici questo significa che chi è in possesso di due o più immobili potrà continuare a usufruire dell’aliquota del 21% per un’unità prescelta, da indicare in sede di dichiarazione dei redditi, mentre per il secondo e i restanti immobili l’aliquota salirà al 26%. Ne consegue che, per ragioni di convenienza, i proprietari sceglieranno di applicare l’aliquota del 21% all’immobile che nell’anno fiscale ha generato più introiti.

Responsabilità e Regolamento Condominiale

I proprietari che decidano di affittare per brevi periodi il loro immobile potrebbero trovare un ostacolo nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, di norma predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto delle singole unità immobiliari. Il documento infatti può contenere una clausola che vieti esplicitamente l’attività di affitto breve. Diversamente, il proprietario è libero di avviare l’attività senza il necessario parere dell’assemblea.

L’host (il proprietario dell’immobile), è tenuto a comunicare alla questura - entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti o immediatamente se si tratti di soggiorni di durata inferiore alla giornata - le informazioni relative alle persone alloggiate, attraverso il portale «Alloggiati Web» della polizia di Stato, che prevede una procedura di registrazione.

Durante l’intero periodo della locazione gli ospiti sono tenuti a osservare le disposizioni del regolamento condominiale e, in caso di violazioni, il condominio potrà rivalersi direttamente sul proprietario, ove il danno provenga dalle strutture. Ma se l’ospite danneggi una parte comune dello stabile o compia atti illeciti, risulta più difficile provare la responsabilità del locatore.

Tipologie di Strutture Ricettive

Preliminarmente, va precisato che, ai sensi del comma 13 dell’art. 1. 2. 3. 1. “Legge n. 49 del 15 maggio 1985”, che ha modificato la legge sulle locazioni turistiche;anche dal “Regolamento per la gestione delle locazioni turistiche” del 30 agosto 2000 (GURI n° 169 del 20/09/2000), Art. 98bis - Codice del Turismo Italiano.“Legge n. 248 del 24 dicembre 2007” (in vigore dal 21 gennaio 2008) che ha modificato la legge sulle locazioni turistichee anche dal “Decreto Legge n. 2. La Casa vacanze è un’attività ricettiva extra alberghiera che, ai sensi dell’art. 6 comma 10 della Legge n. 217 del 1983, può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. La legge nazionale rimanda alle singole Regioni il compito di legiferare in base agli interessi regionali.

L’art. 6 della Legge n. 217/1983 definisce la case vacanza come: “gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiori ai tre mesi consecutivi”.

Secondo le norme regionali in vigore costituiscono attività ricettive a conduzione familiare, Bed and Breakfast, “le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici”.

La disciplina dei B&B è regolata da diciannove leggi regionali e due provinciali (Bolzano e Trento) mentre in termini di legislazione statale è stata abrogata la legge 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo») sostituita dal Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011 novellato dal D.Lgs. 62/2018) oggetto di intervento di alcune sentenze della Corte Costituzione che hanno ridotto di molto l’intervento statale in materia di turismo, tollerando normative statale in materia di contratti di locazione che fissino principi generali ma affidando la legiferazione delle norme di dettaglio ed amministrative, in ossequio della riserva stabilita dall’art. 117 della Costituzione, alle Regioni.

Tabella Riepilogativa

Tipologia di Locazione	Durata Massima	Normativa di Riferimento	Obblighi Principali
Locazione Breve	30 giorni	Art. 4 del D.L. 50/2017	Registrazione del contratto se superiore a 30 giorni; CIN; rispetto dei requisiti di sicurezza.
Locazione Turistica	3 mesi	Art. 1, comma 2, lettera c), della legge 431/1998	CIN; rispetto dei requisiti di sicurezza; comunicazione alla questura.

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