Contratto Turistico: Obbligo di Registrazione e Aspetti Fondamentali

Il contratto di locazione turistica è uno strumento legale fondamentale per chi affitta la propria casa per fini turistici. Approfondiremo quando è necessario farne uso e quali sono le sue caratteristiche principali.

Cos'è un Contratto Turistico?

Secondo l'art. 53 del Codice del Turismo e l’art. 1571 del Codice Civile, per locazione turistica si intende un soggiorno con queste caratteristiche principali:

Un affitto consensuale tra il locatario (guest) ed il locatore (host).
Con durata massima pari a 3 mesi.
In queste locazioni bisognerà fare unicamente uso abitativo dell’immobile.
Con una finalità turistica.

L’affitto si può definire privatamente o attraverso una delle piattaforme leader nel mercato degli affitti turistici, come ad esempio Airbnb, Rentalia o Booking. Al termine della locazione turistica non serve normalmente fare nessuna disdetta; allo scadere del periodo il contratto cessa automaticamente. Per ultimo, non è prevista la possibilità di sublocazione in questo tipo di soggiorno.

Durata del Contratto di Affitto Turistico

La durata del contratto è molto importante per sapere se poi si dovrà registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, o meno. A tale proposito, possiamo distinguere 3 tipi principali di locazione turistica:

Lunga: si tratta del cosiddetto contratto stagionale, ovvero con durata massima di 3 mesi, che abbiamo detto è anche il massimo per questa tipologia di affitto.
Media: fino ad un massimo di 2-3 settimane circa.
Breve: di solito un weekend, o poco più.

Obbligo di Registro

Se la durata dell’affitto turistico, e quindi del contratto di locazione, è inferiore a 30 giorni, come succede nella maggior parte dei casi nel settore degli affitti turistici per strutture ricettive, non c’è obbligo di registro del contratto turistico presso l’Agenzia delle Entrate. Al contrario, se la durata è superiore a 30 giorni, sarà invece obbligatorio registrarlo.

Attenzione: se uno stesso ospite torna varie volte nel corso di uno stesso anno, e i vari soggiorni sommati arrivano a 30 giorni, o li superano, rientreremo nell’obbligo di registrazione del contratto di affitto turistico presso l’Agenzia delle Entrate.

In tutti i casi, indipendentemente dalla durata del contratto turistico, l’art. 19 del D.L. 119/2018 stabilisce che è obbligatorio il registro dell’ospite tramite l'invio della Schedina Alloggiati al portale della Polizia, entro 48 ore dal suo arrivo.

Requisiti del Contratto Turistico

Come già anticipato, nel caso in cui la l'affitto abbia durata inferiore ai trenta giorni non è vi è obbligo di registrare il contratto. In tutti gli altri casi, per poter affittare un'abitazione a fini turistici, è obbligatorio redigere un contratto turistico in forma scritta. Il contratto deve specificare in modo chiaro e inequivocabile che la finalità dell'affitto è di tipo turistico, in modo da evitare l'applicazione delle norme sulla locazione abitativa primaria o transitoria.

In questo modo, il proprietario dell'abitazione potrà essere sicuro di operare in conformità con le leggi vigenti e il locatario potrà godere della vacanza in totale serenità.

Dati Essenziali del Contratto

Ogni contratto deve contenere questi dati principali:

generalità e dati di tutti gli ospiti;
dettagli e composizione dell’immobile;
durata della locazione, con prezzo, cauzione se stabilita, e servizi extra inclusi (ad esempio la pulizia);
regole della casa da rispettare, per esempio orari, presenza di animali, regolamento per la spazzatura, ecc.

Cosa Fare se l'Ospite Rifiuta di Firmare il Contratto Turistico

Purtroppo in molti casi non è possibile obbligare l’ospite a sottoscrivere il contratto, specialmente se si tratta di un soggiorno di meno di 30 giorni, che non ha l’obbligo di essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In ogni caso possiamo cercare di far capire l’importanza del contratto turistico:

spiegando i vantaggi dello stesso, essendo una garanzia di tutela per entrambe le parti.
chiarendo eventuali dubbi che l’ospite possa avere e che lo portano a non voler firmare.
sottolineando la buona fede che c’è dietro alla firma del contratto e la volontà di far sì che vada tutto a buon fine.
avendo pazienza e dimostrando calma e cautela se alla fine l’ospite decide di non firmare.

Affittare una Casa Vacanze o Struttura Ricettiva

Se stai pensando di affittare la tua casa come alloggio turistico per generare benefici economici, è importante sapere la differenza tra "Casa Vacanza" e "Struttura Ricettiva". Il primo è solitamente utilizzato per soggiorni più lunghi, mentre il secondo è per affitti più brevi. In entrambi i casi, la locazione turistica è una grande opportunità, considerando il boom del mercato degli affitti turistici.

Un contratto di locazione turistica è il modo migliore per proteggere la tua proprietà e assicurarsi che gli ospiti rispettino le regole. Puoi scegliere di gestire la tua proprietà tramite un'agenzia o utilizzare una piattaforma online di affitti turistici come Airbnb, Booking, Vrbo, Rentalia, HomeToGo, o Google. Se decidi di gestirlo da solo, può essere utile utilizzare un software di gestione per strutture ricettive come AvaiBook per risparmiare tempo. In alternativa, puoi considerare l'assunzione di un Property Manager che si occupi di tutto, inclusa la gestione delle prenotazioni e la manutenzione dell'immobile.

In ogni caso, un contratto turistico dettagliato è la migliore protezione per te e i tuoi ospiti, garantendo il rispetto delle regole e dei diritti di entrambe le parti.

Registrazione del Contratto di Locazione per Non Residenti senza Codice Fiscale

Con una FAQ del 14 aprile, l'Agenzia delle Entrate ribadisce che è possibile registrare un contratto di locazione nel quale il locatario è persona fisica non residente e non munita di codice fiscale. In particolare, in tali situazioni la registrazione del contratto va richiesta a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate utilizzando, invece che il modello RLI, il modello 69.

Tale modello, tra l’altro, consente al locatore di esercitare l’opzione per il regime fiscale della cosiddetta “cedolare secca”. E anche gli eventuali adempimenti successivi (risoluzione, cessione, proroga), dovranno essere effettuati tramite il modello 69.

L’obbligo (previsto dall’art 6 primo comma, lettera b, del Dpr n. 605/1973) di riportare nel contratto il codice fiscale del locatario, non residente e che non lo possiede, si intende adempiuto, in questi casi, con l’indicazione del cognome e nome, del luogo e della data di nascita, del domicilio estero.

Questo aspetto era stato già chiarito dalla Risoluzione n 5 del 14 febbraio con la quale le Entrate replicano ad una serie di quesiti con richieste di chiarimento sulla registrazione di un contratto di locazione nel caso di soggetto non residente non munito di codice fiscale.

Dettagli sulla Registrazione

L’articolo 6, primo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 605, prevede che il codice fiscale debba essere indicato, tra l’altro, nelle richieste di registrazione degli atti da registrare in termine fisso o in caso d’uso, relativamente ai soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell'atto, con esclusione degli atti elencati nella tabella allegata al medesimo d.P.R. n. 605/73.

Inoltre, il secondo comma del citato articolo 6, al secondo periodo, precisa che l’obbligo di indicazione del codice fiscale dei soggetti non residenti nel territorio dello Stato, cui tale codice non risulti già attribuito, si intende adempiuto con l’indicazione dei seguenti dati:

per le persone fisiche, il cognome e il nome, il luogo e la data di nascita, nonché il domicilio estero;
per i soggetti diversi dalle persone fisiche, la denominazione, la ragione sociale o la ditta, nonché la sede legale.

Inoltre, per le società, associazioni o altre organizzazioni senza personalità giuridica, devono essere indicati gli elementi di cui alla lettera a) per almeno una delle persone che ne hanno la rappresentanza. Pertanto, si precisa che nella richiesta di registrazione del contratto di locazione, per il caso segnalato non è obbligatorio indicare il codice fiscale del locatario.

La registrazione potrà essere richiesta presso un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello 69, scaricabile dal sito internet della stessa Agenzia, anziché tramite il modello RLI.

Nel dettaglio, il modello 69 consente al locatore, tra l’altro, di esercitare l’opzione per il regime fiscale della c.d. cedolare secca. Viene precisato inoltre che, anche gli eventuali successivi adempimenti relativi al contratto di locazione quali risoluzione, cessione e proroga dovranno essere effettuati tramite il modello 69, da presentare all’ufficio presso il quale è avvenuta la registrazione.

Pagamento delle Imposte

In merito al pagamento delle imposte eventualmente dovute per la registrazione del contratto di locazione dovrà essere effettuato:

tramite modello F24, utilizzando i codici tributo istituiti con la risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 e seguendo le istruzioni ivi impartite,
oppure mediante addebito sul proprio conto bancario o postale, da richiedere all’ufficio presso cui viene eseguita la registrazione.

Le eventuali imposte dovute per le annualità successive alla prima e per gli adempimenti successivi alla registrazione dovranno essere versate tramite modello F24, secondo le istruzioni della stessa risoluzione n. 14/E del 2014.

Le modalità sopra indicate sono applicabili anche alla registrazione degli atti privati diversi dai contratti di locazione, in quanto compatibili. Anche in tali casi il versamento delle imposte dovute per la registrazione deve essere effettuato tramite modello F24, utilizzando i codici tributo istituiti con le risoluzioni n. 9/E del 20 febbraio 2020 e n.

Tabella Riassuntiva: Adempimenti per la Registrazione del Contratto di Locazione con Locatario Non Residente

Situazione	Modello da Utilizzare	Dati del Locatario	Modalità di Pagamento
Locatario non residente senza codice fiscale	Modello 69	Cognome, nome, luogo e data di nascita, domicilio estero	Modello F24 o addebito su conto bancario/postale
Adempimenti successivi (risoluzione, cessione, proroga)	Modello 69	-	Modello F24

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