Conversione da Terreno Agricolo a Turistico: Requisiti e Autorizzazioni

È possibile utilizzare un terreno agricolo (non edificabile) per attività turistiche come campeggio, bed and breakfast o affittacamere, ad esempio, con casette mobili?

Requisiti Fondamentali

Per posizionare casette con ruote o roulotte su un terreno non edificabile destinate ad attività ricettive, il terreno deve innanzitutto avere destinazione turistica.

Ancoraggio al Suolo

Se le casette sono fissate al suolo, l'ancoraggio deve essere temporaneo e occasionale. La normativa (Art.41, Co.4, DL. 47/2014, che integra il Testo Unico Edilizia, L.380/2001) prescrive che l’installazione debba essere occasionale, pertanto con un ancoraggio stagionale, quindi ciclico, verrebbe meno il requisito dell’occasionalità. L’allaccio alle reti (idrica, elettrica, etc.) è consentito solo se non effettuato in modo permanente.

È fondamentale che il terreno o la struttura abbiano destinazione turistica; in caso contrario, il proprietario è tenuto alla rimozione immediata della casa mobile, camper o roulotte.

Condizioni per l'Esenzione del Permesso di Costruire

In pratica, il permesso di costruire per case mobili, camper e roulotte non è necessario se:

Il manufatto prefabbricato o la roulotte deve essere collocato su ruote ed essere omologato al trasporto su strada.
Il manufatto deve soddisfare necessità puramente transitorie.
Il manufatto deve essere immediatamente rimovibile e trasferibile altrove (non deve essere ancorato in modo permanente).

Ad esempio, una casa mobile su telaio poggiante su ruote gommate, bilanciate da supporti di ferro e non allacciata alle reti di corrente elettrica e acqua potabile, soddisfa queste condizioni.

Ancoraggio Transitorio

L'ancoraggio al suolo è consentito in via transitoria solo all'interno di strutture ricettive all'aperto, utilizzate per la sosta e il soggiorno di turisti. La collocazione delle installazioni (casette, roulotte, bungalow) deve essere conforme alle leggi regionali.

La legge non specifica il requisito dell’occasionalità dell’installazione: la sentenza 57/2016 del Tar del Veneto, stabilisce che il requisito della temporaneità dell’installazione viene meno se sono superati i 90 giorni. Inoltre, nulla è precisato sulla distanza prescritta per lo spostamento del manufatto mobile.

Autorizzazioni Necessarie per un Campeggio

Le aperture dei campeggi sono disciplinate da norme regionali emanate in conformità alla Legge quadro sul turismo n. 135/2001. In particolare:

Autorizzazioni Comunali

È necessario ottenere dal Comune l'autorizzazione per la conversione del terreno in piazzola per campeggiatori e l'apertura di un complesso turistico all'aperto, se consentito dal piano regolatore. La domanda deve essere corredata dai documenti elencati dalla legge regionale di Disciplina dei complessi ricettivi all'aperto. In questo caso, vige la regola del silenzio-assenso: se entro 60 giorni non si ha riscontro, la domanda e il relativo progetto si intendono approvati.

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Se sono previste nuove costruzioni, incluse le installazioni mobili con allacci non occasionali, serve la concessione edilizia comunale. Dopo l'approvazione della concessione, deve essere presentata al Comune una domanda di autorizzazione per l'esercizio, corredata dai documenti previsti dalla legge regionale.

Autorizzazioni Sanitarie e Regionali

Bisogna rivolgersi all'ASL per l'agibilità sanitaria su servizi igienici, ristorazione e spazi comuni, e alla Regione per la valutazione di impatto ambientale.

Registro delle Imprese

È obbligatorio iscriversi al registro delle imprese nella sezione speciale per le imprese turistiche e stipulare un'assicurazione per responsabilità civile e furto.

Antincendio e Sicurezza

Nei campeggi più grandi, sono necessarie apposite autorizzazioni e collaudo dei Vigili del Fuoco. Se si hanno dipendenti, è necessario il documento di valutazione dei rischi e lo svolgimento dei corsi di formazione per i lavoratori.

Altri Adempimenti

Come per tutte le attività, sono necessari partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio, INPS, INAIL e la denuncia per la tassa sui rifiuti.

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Obblighi del Titolare

Il titolare (o un rappresentante) della struttura deve assicurare una custodia continua del campeggio e vigilare sulla struttura ricettiva, senza mai lasciare gli ospiti da soli. Inoltre, deve comunicare le tariffe entro il 1° ottobre di ogni anno all’Agenzia Turistica Locale ed entro il 1° gennaio di ogni anno, anche al Comune. Entro il primo marzo di ogni anno è possibile effettuare delle modifiche ai prezzi che saranno applicate nel secondo semestre fino al 31 dicembre. Il titolare ha l’obbligo di esporre le tariffe vigenti su cartelli.

Agricampeggio

Per chi possiede un’azienda agricola, la maggior parte delle leggi regionali consente di ospitare nello spazio circostante l’azienda agricola un minimo di 3 tende o caravan. Il Comune, in relazione alle esigenze locali e in alternativa ai posti letto, può consentire l’elevazione del numero di tende o caravan fino a un massimo di 10 per non più di 30 persone, previa verifica che l’azienda agricola abbia un’estensione territoriale e caratteristiche adeguate per ospitarle.

Cambio di Destinazione d'Uso: Cosa è?

Il cambio di destinazione d’uso è una procedura urbanistica che consente di modificare la funzione originaria di un immobile, adattandolo a un nuovo utilizzo. Il procedimento del cambio di destinazione d'uso è regolato dall’art. Con le modifiche all'art.

Definizione e Strumenti Urbanistici

Il cambio di destinazione d'uso di un edificio è una pratica amministrativa che deve essere richiesta per modificare la finalità d’uso di una unità immobiliare. Questo procedimento segue un iter specifico, iniziando con la presentazione della richiesta di autorizzazione al Comune per gli aspetti urbanistici e concludendosi con l’aggiornamento della categoria catastale. Questa variazione può implicare o meno delle modifiche di categoria, distinguendosi così tra cambio destinazione d’uso rilevante e non rilevante.

Per le singole unità immobiliari il mutamento di destinazione delle categorie sopra descritte è sempre consentito, qualora esso sia utilizzato in modo conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti all’interno dell’immobile. Inoltre:

il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150;
per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Differenza tra Cambio di Destinazione d'Uso Rilevante e Non Rilevante

Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si ha quando si richiede la modifica delle finalità di utilizzo originarie di un immobile, comportando il passaggio a una categoria funzionale diversa. Un esempio comune è rappresentato dal passaggio dalla categoria commerciale a quella residenziale, come nel caso in cui sia necessario trasformare un ufficio in un appartamento.

L’art. 23-ter del testo unico edilizia D.P.R. 380/01 definisce mutamento rilevante della destinazione d’uso (cambio di destinazione d’uso rilevante) come segue:

1. Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.

In tutti i casi in cui si effettua un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, è necessario ottenere l’autorizzazione corrispondente dal Comune competente mediante l’approvazione di un titolo edilizio.

Si parla di cambio di destinazione d’uso non rilevante, invece, se l’intervento non comporta un cambio di categoria funzionale, ad esempio quando l’immobile resta residenziale; in questo caso, non è richiesta l’approvazione di un titolo edilizio da parte del Comune, a meno che non comporti l’esecuzione di opere murarie o impiantistiche.

Destinazioni d'Uso Rilevanti

La destinazione d’uso di un’unità immobiliare è l’insieme di funzioni che la caratterizzano. Le destinazioni d’uso rilevanti, come definite dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/01 Testo unico edilizia, sono suddivise in 5 macroaree:

Residenziale: abitazioni, studi professionali, affittacamere, a condizione che la superficie dell’unità sia prevalentemente destinata all’uso abitativo.
Turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, aree di sosta, ostelli, e immobili a prevalente carattere ricettivo.
Produttiva e direzionale: laboratori artigianali, industrie, magazzini, imprese edili, officine, e luoghi di riparazione. Sono comprese attività finalizzate alla produzione di beni o servizi, alla trasformazione di beni o materiali, spazi per la commercializzazione dei beni prodotti, nonché banche, assicurazioni, sedi di direzione ed organizzazione, centri di ricerca, fiere, uffici privati, e studi professionali in generale.
Commerciale: media distribuzione, negozi di quartiere, attività commerciali di grande distribuzione, attività di commercio all’ingrosso, mercati, e attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub, etc.
Agricola: immobili collegati a produzioni agrarie, allevamenti e forestazione, campi coltivati, vivai di fiori e piante, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, e agri-campeggi.

In caso di presenza di diverse destinazioni d’uso all’interno di un’unità immobiliare, viene assegnata la destinazione prevalente, determinata dalla maggiore superficie utile.

Novità del Decreto Salva Casa 2024

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 “decreto salva casa 2024” semplifica il cambio di destinazione d’uso per le singole unità immobiliari e l’intero edificio nel rispetto delle normative di settore e di eventuali specifiche condizioni comunali.

In particolare, è modificato l’art 23-ter del D.P.R. 380/2001 con riferimento al mutamento della destinazione d’uso di singole unità immobiliari e di un intero immobile con e senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane.

È chiarito in premessa che sono considerati cambi di destinazione d’uso senza opere quelli che non comportano esecuzione di opere edilizie e rientrano dunque in edilizia libera.

Il Salva Casa introduce delle novità sia per i mutamenti all’interno della stessa categoria funzionale (orizzontali), che per i mutamenti tra categorie diverse (verticali).

Per quanto riguarda i cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, la principale novità è l’estensione delle agevolazioni previste per i cambi di destinazione d’uso anche in presenza di opere edilizie. Questo significa che, nei cambi di destinazione d’uso, non è tanto l’intervento edilizio a fare la differenza, quanto la funzione, cioè il nuovo uso che verrà attribuito alla singola unità immobiliare.

Il mutamento della destinazione d’uso, diversa da quella originaria, per le singole unità immobiliari sarà ammesso esclusivamente alle seguenti categorie:

residenziale;
turistico-ricettiva;
produttiva e direzionale;
commerciale.

L’unità immobiliare deve essere ubicata in aree specifiche del territorio, definite dalle zone A), B) e C) del decreto 1444/1968.

Queste zone corrispondono rispettivamente a:

zone storiche, artistiche e ambientali;
zone già edificate, dove più del 12,5% della superficie è coperta da edifici e la densità è alta;
zone destinate a nuovi insediamenti, che non sono ancora edificati o hanno una superficie e densità inferiori a quelli delle zone A).

Inoltre, secondo le nuove disposizioni, i Comuni hanno la possibilità di fissare specifiche condizioni per il cambio di destinazione d’uso:

1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. […]

Il mutamento d’uso di interi immobili all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali. Gli interventi sono subordinati al rilascio dei titoli edilizi come previsti per le altre tipologie di cambi d’uso.

Se l’unità immobiliare si trova al primo piano fuori terra o al seminterrato, il cambio d’uso è regolato dalla legislazione regionale. Questa prevede che gli strumenti urbanistici comunali possano definire zone specifiche in cui si applicano determinate normative.

Resta fermo l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, ove previsto dalle leggi regionali. Infine, viene data la possibilità di modificare la destinazione d’uso di primi piani e seminterrati.

I cambi di destinazione d’uso sono soggetti al rilascio dei seguenti titoli:

SCIA nel caso in cui non ci siano opere edilizie;
titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio di destinazione d’uso nei restanti casi.

Tabella: Esempio Cambio di Destinazione d'Uso senza Opere (D.L. 69/2024)

Tab. 1: Cambio destinazione nella stessa categoria funzionale (fonte ANCI)

Tab. 2: Cambio destinazione in diverse categorie funzionali (fonte ANCI)

Linee Guida MIT sul Salva Casa

La pubblicazione delle Linee di indirizzo e criteri interpretativi MIT sul Salva Casa (PDF) chiarisce, con una serie di FAQ esplicative, alcuni aspetti fondamentali riferiti alle novità del Salva casa in riferimento al mutamento di destinazione d’uso.

La Circolare spiega che la riforma ha introdotto un regime unitario che disciplina sia i diversi tipi di mutamento d’uso sia i titoli abilitativi necessari.

Si distinguono due tipologie principali:

mutamenti all’interno della stessa categoria funzionale (detti “orizzontali” o urbanisticamente irrilevanti), che non comportano variazioni significative nei carichi urbanistici;
mutamenti tra categorie diverse (detti “verticali” o urbanisticamente rilevanti), che possono incidere sulla richiesta di servizi e infrastrutture.

Il Salva Casa conferma il principio dell’indifferenza funzionale per i mutamenti orizzontali tra destinazioni d’uso omogenee, semplificando l’iter nei casi in cui non si crei un maggiore fabbisogno di servizi pubblici. Per i mutamenti verticali di singole unità immobiliari, è stata fornita una disciplina più chiara, favorendo il passaggio tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale, con la possibilità per i comuni di imporre condizioni specifiche per garantire un equilibrio territoriale.

Inoltre, la riforma estende le agevolazioni anche ai casi in cui il mutamento di destinazione d’uso sia accompagnato dalla realizzazione di opere edilizie, prevedendo un procedimento unico che consente di valutare contemporaneamente sia la legittimità del mutamento sia quella dell’intervento edilizio.

Mutamento Destinazione d'Uso Post Salva Casa - Schema Linee Guida MIT

Mutamento destinazione d’uso post Salva Casa- Schema linee guida MIT

Cambio Destinazione d'Uso della Singola Unità Immobiliare

In riferimento al cambio destinazione d’uso della singola unità immobiliare vengono chiariti i seguenti aspetti:

Condizioni per il cambio di destinazione d’uso Gli enti locali possono stabilire specifiche condizioni per regolare i cambi d’uso, ma queste devono essere oggettive e non discriminatorie, evitando restrizioni arbitrarie. Inoltre, devono riguardare solo il cambio d’uso e non le modalità di realizzazione di eventuali opere edilizie collegate. Le condizioni devono essere chiaramente definite e non semplicemente dedotte dai piani urbanistici già esistenti. Le condizioni possono avere tre finalità principali:

limitare l’applicazione della norma nazionale in base a esigenze specifiche del territorio;
consentire applicazione completa della legge statale se i piani urbanistici comunali identificano specifiche zone dove estendere le nuove regole anche agli immobili situati al primo piano fuori terra o nei seminterrati;
modulare le trasformazioni, permettendole solo se in linea con la funzione predominante dell’edificio.

Criterio della prevalenza funzionale La valutazione della funzione prevalente di un edificio, utile per regolamentare i cambi d’uso, non si basa solo sulla superficie occupata dalle varie unità immobiliari, ma anche sul numero assoluto delle unità immobiliari destinate ad un determinato uso all’interno dell’immobile. Tuttavia, gli enti locali possono stabilire criteri specifici, secondo la normativa regionale.
Regole per unità al primo piano fuori terra o seminterrate Le regole per il cambio di destinazione d’uso degli immobili al primo piano fuori terra o nei seminterrati dipendono dalle disposizioni regionali, che devono considerare il tipo di area in cui si trovano. Le restrizioni sono generalmente più rigide nelle zone A, dove è più importante preservare il decoro urbano, mentre in altre zone possono essere meno restrittive, poiché le esigenze di tutela sono meno stringenti.

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