Indice di Occupazione Turistica: Definizione, Calcolo e Strategie di Ottimizzazione

Come proprietario o gestore di una struttura ricettiva extra-alberghiera (casa vacanze, agriturismo, bed and breakfast, ecc.) avrai sicuramente sentito parlare di "tasso di occupazione". È importante monitorare il tasso di occupazione della tua struttura ricettiva. Infatti, questa metrica chiave ti dà un'idea dell'andamento della tua attività rispetto.

Definizioni Fondamentali

Arrivi turistici: il numero di clienti, italiani e stranieri, ospitati negli esercizi ricettivi (alberghieri o complementari) nel periodo considerato.
Presenze turistiche: il numero delle notti trascorse dai clienti negli esercizi ricettivi (alberghieri o complementari).
Permanenza media: rapporto tra presenze turistiche e arrivi turistici.

Tasso di occupazione dei posti letto

Il tasso di occupazione dei posti letto può essere calcolato in due modi:

Tasso di occupazione lordo: è il rapporto tra presenze turistiche annue e il numero dei letti giornalieri moltiplicati per 365.
Tasso di occupazione netto: è il rapporto tra presenze turistiche e numero di letti giornalieri moltiplicati per i giorni di apertura.

Cos'è il Tasso di Occupazione?

Per tasso di occupazione si intende la percentuale di giorni in cui una proprietà viene affittata rispetto al periodo di affitto totale disponibile. A seconda del tipo di struttura ricettiva a tua disposizione, puoi calcolare i tassi di occupazione per l'unità principale o per ogni unità secondaria.

Esempio Concreto di Calcolo

Vediamo un esempio concreto: sui siti di prenotazione come Booking.com e Airbnb, la tua casa vacanze è disponibile 365 giorni all'anno. L'anno scorso sei riuscito ad affittare la tua proprietà 287 notti su 365. In base alla formula del tasso di occupazione vista sopra, puoi eseguire il seguente calcolo: (287/365)x100.

Perché Monitorare il Tasso di Occupazione?

In questo modo sarai in grado di osservare come cambia l'occupazione dei tuoi alloggi, per esempio tra la bassa e l'alta stagione. Ricorda di mettere in prospettiva la percentuale di occupazione dei tuoi affitti turistici con altri indicatori di performance, come il guadagno netto. Infatti, potresti decidere di aumentare il tasso di occupazione in vari modi (ad esempio riducendo i prezzi per notte), senza però ottenere una variazione significativa del guadagno netto.

Strategie per Migliorare la Redditività

Ora che sai cosa si intende per tasso di occupazione degli affitti turistici e come si calcola, quali strategie potresti mettere in atto per migliorare la tua redditività?

Analisi della concorrenza: Se il numero di notti prenotate non soddisfa le tue aspettative, le ragioni possono essere molteplici. La prima opzione da considerare è che forse i tuoi potenziali ospiti preferiscono prenotare gli alloggi dei tuoi concorrenti anziché i tuoi. Perché? Effettua periodicamente un'analisi di mercato e analizza le proprietà simili nella tua zona.
Strategia di prezzi dinamici: Questa analisi può aiutarti a valutare la strategia di prezzi del tuo affitto breve. Sfruttando degli strumenti di pricing dinamici, sarai in grado di stabilire le tariffe più adatte per i tuoi alloggi. Questi software analizzano diversi aspetti: offerta e domanda, prezzi della concorrenza, stagionalità, eventi e molto altro.
Aprire le disponibilità in anticipo: Il sondaggio di HomeToGo sulle tendenze di viaggio per l'autunno/inverno 2023/24 parla chiaro: sempre più viaggiatori prenotano le loro vacanze in anticipo. Infatti, Il 40% delle persone intervistate stava pianificando le proprie vacanze estive con quasi un anno di anticipo. Per soddisfare questa domanda ed ottimizzare il tuo tasso di occupazione, potresti decidere di aprire le disponibilità dei tuoi alloggi con largo anticipo (minimo 1 anno).
Adattare la casa vacanze a diversi pubblici: A seconda del tipo di proprietà a tua disposizione, puoi decidere di adattare la tua casa vacanze a diversi pubblici di riferimento.
Offrire sconti last minute: Il tasso di occupazione può variare in base a diversi fattori. Per attirare l'interesse dei potenziali ospiti della tua casa vacanze in bassa stagione, offri sconti last minute.
Strategia di comunicazione e marketing: Per ricevere più prenotazioni e aumentare il tuo tasso di occupazione, puoi decidere di lavorare ad una strategia di comunicazione e di marketing per la tua casa vacanze. In questo modo riceverai un'ulteriore visibilità, oltre a quella che ottieni pubblicando le tue proprietà sui portali di prenotazione.
Offrire un soggiorno perfetto: Offrire un soggiorno perfetto ai tuoi ospiti è una necessità assoluta per soddisfarli e garantire loro un'esperienza di viaggio senza pari. Migliori sono le valutazioni dei tuoi ospiti, più in alto si posizioneranno i tuoi annunci nei risultati di ricerca.
Monitorare le statistiche: Monitorare le statistiche della tua casa vacanza è fondamentale per prendere decisioni informate e ottimizzare il tuo tasso di occupazione. Impara dalle statistiche e usale per ottimizzare la gestione dei tuoi affitti brevi.
Delegare la gestione: Gestire i tuoi affitti brevi può richiedere tempo e fatica. Per sviluppare la tua attività, ottimizzare i guadagni e ottenere commenti positivi sulla tua casa vacanze, puoi anche delegarne la gestione a un servizio professionale come un'agenzia o ad un property manager. Questo tipo di soluzione offre generalmente un channel manager che ti permette di sincronizzare automaticamente i calendari dei vari portali di prenotazione e del tuo sito web in tempo reale.

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