Affittare Casa a Stranieri: Guida alla Normativa Italiana

Sei un proprietario di casa e vuoi sapere come affittare casa agli stranieri rispettando tutte le norme e le procedure? Ecco una guida completa per aiutarti a navigare la normativa italiana.

Obblighi e Limitazioni del Locatore

Non esiste nessun obbligo legale per il locatore di affittare la propria abitazione! Tuttavia, non è sempre possibile stipulare un contratto di locazione con una persona di nazionalità diversa. È fondamentale conoscere i requisiti e le procedure per evitare problemi legali.

Normativa di Riferimento

Con la legge 24/07/08 n. 125, art. 5, di conversione del Dec. Legge 23/05/08 n. 92, è stato introdotto, quale comma 5 bis dell’art. 12 del T.U. delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero di cui al D.Lgs 25/07/98 n.

Articolo 12, comma 5-bis del Testo Unico sull'Immigrazione

L’attuale formulazione dell’art. 12, comma 5-bis, del Testo Unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero del 25 luglio 1998, n. prevede quanto segue:

“Salvo che il fatto costituisca più grave reato, chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ad uno straniero, privo di titolo di soggiorno, in un immobile di cui abbia disponibilità, ovvero lo cede allo stesso, anche in locazione, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni. La condanna con provvedimento irrevocabile ovvero l’applicazione della pena su richiesta delle parti a norma dell’articolo 444 del codice di procedura penale, anche se è stata concessa la sospensione condizionale della pena, comporta la confisca dell’immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni vigenti in materia di gestione e destinazione dei beni confiscati.”

Stante questa situazione non è possibile dare sicure e certe direttive in ordine all’applicazione della norma e ci si deve, pertanto, limitare ad indicare quali sono state le soluzioni che, sull’argomento, sono state individuate e si possono prospettare.

Definizioni Importanti

Straniero

Ai sensi dell’art. 1, comma 1 e 2, del D.Lgs 286/98, decreto sull’immigrazione, per stranieri devono intendersi tutti coloro che non appartengono all’Unione Europea ed agli apolidi. Agli stessi, infatti, in attuazione della direttiva 2004/38/CE relativa al diritto dei cittadini dell’Unione e dei loro familiari di circolare e soggiornare liberamente nel territorio dei stati membri D.L.vo 6/02/07 n. 30, si applicano le disposizioni di tale ultima citata norma.

Alloggio, Cessione di Immobile e Locazione a Stranieri Privi di Titolo di Soggiorno

L’articolato ha introdotto due nuove figure di reato: l’alloggio a straniero nonché la cessione anche in locazione di immobili. La norma, a ben vedere, altro non è che l’esplicazione della figura criminale che l’art. 12 comma 5° del T.U. sull’immigrazione già conteneva.

Alloggio, Titolo Oneroso ed Ingiusto Profitto

Il c.d. “alloggio” è istituto che non è espressamente previsto nell’ordinamento. Devesi, tuttavia, ritenere che lo stesso sia riferito alle ipotesi in cui l’utilizzo dell’immobile non possa rientrare nel concetto di locazione, comodato. Tale figure contrattuali sono caratterizzate da una detenzione totale dell’immobile mentre, al contrario, per l’alloggio si deve ritenere una “disponibilità limitata”. Evidente che, per l’ipotesi dell’alloggio il reato si compirà sul presupposto dello specifico dolo del titolo oneroso ed ingiusto profitto.

L’individuazione dell’ingiusto profitto andrà fatta volta per volta nell’esame della situazione dovendosi, escludere il “… mero impiego dello straniero come manodopera (in nero)”.

Cessione Anche in Locazione, Titolo Oneroso ed Ingiusto Profitto

Di più difficile interpretazione, al contrario, è la fattispecie criminale di cui alla seconda parte del comma 5 bis: “…. cessione allo straniero anche in locazione …”.

Titolo di Soggiorno: Cosa Sapere

Il problema in relazione al titolo di soggiorno non è, evidentemente, quello della sua mancanza, sin dal momento dell’alloggio o della cessione anche in locazione. Evidente che la carenza di detto requisito al momento del realizzarsi delle situazioni di fatto costituisce elemento materiale del reato.

Qualora si dovesse ritenere il reato in oggetto rientrante nei c.d. reati “permanenti”, è evidente, che, il successivo venire meno dell’originario titolo di soggiorno farebbe scattare, da quel momento, la fattispecie criminale prevista dalla norma in esame a fronte della quale mai potrebbe decorrere la prescrizione finchè la situazione di fatto permanga.

UPPI suggerisce di prevedere all’interno del contratto una clausola risolutiva espressa che permetta la cessazione automatica della locazione nel caso in cui il conduttore perda il titolo di soggiorno.

Chi sostiene che sarebbe sufficiente introdurre, nel contratto (si pensi alla locazione la cui durata tipica è di anni 4+4 o di 3+2 se convenzionato, oppure fino a 36 mesi se studentesco e fino a 18 se transitorio …) la clausola che, il venire meno del titolo di soggiorno determinerebbe l’immediata risoluzione del contratto.
Altri hanno considerato che non è possibile, in mancanza di certezza del permanere del titolo di soggiorno in capo allo straniero, di contrattare con lui oltre la data di validità del medesimo.
Pertanto, specificatamente per la locazione, risulterebbero ammissibili esclusivamente, contratti di natura transitoria laddove la transitorietà, sarebbe appunto rappresentata dall’esigenza del conduttore, documentata dal titolo di soggiorno, di rimanere sul territorio dello stato solo per il tempo che il titolo medesimo gli concede.

Adempimenti Burocratici e Comunicazioni

La registrazione del documento va effettuata entro i 30 giorni dalla data di stipula presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate (dopo aver effettuato il versamento dell’imposta di registro).

La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso, ai sensi del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, assorbe l'obbligo di comunicazione di cui all'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n.

La disposizione che prevedeva la cessione di fabbricato (adempimento assorbito dalla registrazione, come visto sopra) è l’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n.

Dichiarazione di Ospitalità

Il nuovo adempimento che in qualche modo sostituisce la vecchia comunicazione di cessione fabbricato è previsto dall’art. 7 del D.L.: "Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, ((.

Le sanzioni previste per il proprietario in caso di mancata osservanza, stabilite dal comma 3 dell’art. 7 del D.L.

Difficoltà nel Trovare Casa: L'Esperienza degli Stranieri a Brescia

Trovare casa in affitto a Brescia è un problema. In nove anni l’offerta in città è diminuita di dieci volte e i prezzi medi al metro quadrato al mese sono lievitati. Secondo il rapporto, se nel secondo semestre del 2015 nel Comune di Brescia le abitazioni in offerta erano 1.172, nel primo semestre 2023 se ne contano 147.

Periodo	Abitazioni in Offerta a Brescia	Prezzo Medio (€/mq al mese)
Secondo semestre 2015	1.172	7,4
Primo semestre 2023	147	11,10

Tra i diversi fattori che hanno determinato la situazione di stallo degli affitti di oggi c’è la questione di Bergamo Brescia Capitale della Cultura 2023, che ha portato a un aumento del numero di turisti in città: nel primo trimestre del 2023 hanno pernottato 202.300 persone, quasi il 17% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

“Sicuramente questo ha incentivato gli affitti a breve periodo -spiega Francesca Pressante, assistente sociale che lavora nella provincia di Brescia- e quindi gli appartamenti che prima erano affittabili, oggi si trovano su piattaforme come Airbnb o altre perché i proprietari hanno più guadagno e meno vincoli”.

A Brescia si sperimentano strade nuove per affrontare il problema e il progetto innovativo “Mé-Kà Agenzia per la casa” potrebbe fare da apripista nel mondo delle locazioni.

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