Locazione Turistica Non Imprenditoriale: Requisiti e Guida Dettagliata

La locazione turistica non imprenditoriale è una delle modalità di gestione di una struttura turistica, solitamente per periodi brevi non superiori a 30 giorni. Si tratta di un fenomeno in crescita, reso ancor più popolare dalla diffusione di piattaforme online come Airbnb e Booking, che hanno semplificato il processo di connessione tra proprietari e viaggiatori. Questa pratica è regolamentata da normative specifiche che variano a seconda della regione e richiedono un'attenta gestione fiscale. La locazione turistica non imprenditoriale rappresenta una valida opportunità per i proprietari di immobili che desiderano generare reddito extra affittando le proprie case vacanze in modo occasionale, senza dover avviare un’attività imprenditoriale. La locazione turistica non imprenditoriale si presenta come una soluzione vincente per i proprietari che ambiscono a monetizzare le proprie case vacanze in modo semplice e nel pieno rispetto della legge.

Normativa di Riferimento

La locazione turistica è regolamentata da diverse normative a livello nazionale e regionale:

Art.4 D.L. 24 aprile 2017 n.50, convertito in legge 21 giugno 2017 n. 96
Codice civile
Circolare n.24/E del 12 ottobre 2017 dell’Agenzia delle Entrate
Art. 21 bis della L.R. 28 luglio 2017 n.16 introdotto dall’art. 6 della L.R. 6 luglio 2018 n.23
Art 1, comma 595, 596, 597 L.178 del 30 dicembre 2020 "Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023"
Art. 13-ter D.L. n. 145/2023, convertito nella L. n.
Decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222.
Legge Regionale 24 novembre 2001, n. 17 e s.m.i - Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere.
Legge regionale 7 agosto 2014, n. 16.
Delibera della Giunta Regionale n. 64 del 22/02/2021.

Definizione e Caratteristiche

La locazione turistica, anche conosciuta come affitto breve, è un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo per un periodo di tempo limitato, generalmente inferiore a 30 giorni. La locazione turistica non imprenditoriale si distingue da quella imprenditoriale per l’assenza di una struttura organizzata e continuativa. Il Codice Civile italiano, agli articoli 1571 e seguenti, disciplina la locazione in generale, inclusa quella a uso abitativo con finalità turistiche. Inoltre, la Legge n.

La locazione turistica non imprenditoriale si distingue per l'assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive e per la non necessità di aprire una partita IVA, a condizione che l'attività sia occasionale e non superi il limite di immobili stabilito dalla legge. Questo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune. Tuttavia, è essenziale conoscere a fondo le normative che regolano questa forma di locazione per evitare sanzioni e poter operare nella piena legalità. In ogni caso, consigliamo di sottoscrivere sempre con gli ospiti un contratto di locazione turistica per ogni prenotazione, per dare maggiore sicurezza e professionalità ad entrambe le parti.

La prima scelta fondamentale che devi compiere è se intendi far diventare la ricezione turistica un vero e proprio lavoro, o se intendi piuttosto mettere a disposizione del pubblico una tua proprietà occasionalmente.

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Requisiti Fondamentali

Occasionalità: l’attività di locazione deve essere svolta in modo saltuario, senza carattere di abitualità e continuità.
Numero di appartamenti: a livello nazionale, la normativa fiscale stabilisce che la locazione turistica può essere gestita in forma non imprenditoriale fino a un massimo di quattro alloggi. Superata questa soglia, diventa obbligatoria l’apertura della Partita IVA. Se ti stai chiedendo quante case si possono avere senza partita IVA da mettere in affitto, il massimo concesso dalla legge è tre.
Durata massima: la normativa prevede che un singolo contratto di locazione turistica non possa superare i 30 giorni consecutivi per lo stesso inquilino. Superata questa soglia, l’affitto potrebbe essere considerato di natura differente, con conseguenti obblighi fiscali aggiuntivi.
destinazione d’uso abitativa, nonché agibilità ai sensi dell’articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.
una superficie minima utile non inferiore a otto mq. per ciascun posto letto. In caso di appartamenti con una sola stanza (monolocale) adibiti a case vacanze, la superficie minima è quella prevista, in via generale per gli immobili ad uso abitativo dall’articolo 3 del decreto ministeriale 5 luglio 1975, ovvero 28 mq. per una sola persona e 38 mq.
previsti dal Testo unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S., approvato con regio decreto 18 giugno 1931, n.
previsti dalla vigente legislazione antimafia (decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159, Codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione), ossia mancanza degli elementi pregiudizievoli (cause di divieto, decadenza o sospensione disciplinati dagli artt. 6 e 67, applicabili nei confronti dei soggetti destinatari della misura di prevenzione della sorveglianza speciale di pubblica sicurezza a carico dei soggetti indicati dall’art.

Adempimenti Fiscali e Contabili

Anche se non è necessario aprire una Partita IVA, la locazione turistica non imprenditoriale è soggetta all’osservanza degli adempimenti fiscali sulla denuncia dei redditi. È possibile optare per la cedolare secca, un’imposta sostitutiva del 21% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Oltre agli aspetti fiscali, inoltre, è importante tenere presente che la locazione turistica non imprenditoriale prevede anche degli obblighi contabili. IMPORTANTE: la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto nuove disposizioni per regolamentare gli affitti brevi, specialmente in riferimento alla Riforma della legislazione nazionale del turismo. Ogni Regione potrebbe inoltre avere normative specifiche a cui attenersi.

Le normative fiscali per le case vacanze prevedono la dichiarazione dei guadagni derivanti dalla locazione nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche.

Obblighi

E' obbligatorio l'utilizzo del Codice Unico identificativo Regionale delle Strutture Ricettive (CUSR) in tutte le attività di commercializzazione, comunicazione e promozione, nonché per ricevere contributi regionali, come stabilito nelle Modalità di generazione, attribuzione e rilascio del Codice Unico identificativo delle Strutture Ricettive approvate con Delibera della Giunta Regionale n.
di comunicare alla Regione Campania i prezzi minimi e massimi del pernottamento ed i servizi offerti. Detta comunicazione va effettuata, anche se non vi sono modifiche rispetto ai prezzi praticati, entro il 1° marzo ed entro il 1° ottobre di ogni anno per le tariffe da applicare rispettivamente dal 1° giugno e dal 1° gennaio dell’anno successivo.
di esporre nella zona di ricevimento degli ospiti la tabella riepilogativa dei prezzi e dei servizi offerti, nonché delle caratteristiche della struttura ed in ciascuna camera il cartellino prezzi della specifica camera (vedi indicazioni fornite dal Decreto Dirigenziale n.
di attenersi alle disposizioni di pubblica sicurezza, relative alla denuncia delle persone alloggiate.

Adempimenti Burocratici

Un’importanza fondamentale della locazione turistica non imprenditoriale riguarda gli adempimenti burocratici da rispettare.

Comunicazione degli ospiti: il locatore è tenuto a comunicare alla Questura i dati degli ospiti alloggiati tramite il portale Alloggiati Web.
Registrazione sul portale Ross1000: per fini statistici, è obbligatorio registrare le informazioni relative alle locazioni turistiche sul portale Ross1000, gestito dall’ISTAT e dalle Regioni.

Servizi Accessori

Nella locazione turistica non imprenditoriale, è possibile offrire alcuni servizi accessori, come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi. Tuttavia, affinché la locazione rimanga non imprenditoriale, è fondamentale sottolineare che è vietato fornire servizi tipici delle strutture ricettive, come il cambio biancheria giornaliero, la reception 24 ore su 24, ecc. Sì, è possibile offrire servizi accessori come la pulizia finale dell’appartamento e la connessione Wi-Fi.

Categoria Catastale dell’Immobile

Un aspetto importante da considerare quando si intende affittare una casa vacanze riguarda la categoria catastale dell’immobile. Per quanto riguarda le locazioni turistiche, è fondamentale verificare che l’immobile rientri in una delle categorie ammesse per questo tipo di attività. In generale, sono idonei gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati). In particolare, le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi) sono spesso utilizzate per le locazioni turistiche.

In generale, sono ammessi gli immobili che rientrano nelle categorie del gruppo A, ad eccezione della categoria A10 (uffici e studi privati).

Vantaggi della Locazione Turistica Non Imprenditoriale

La locazione turistica non imprenditoriale presenta diversi vantaggi, tra cui la possibilità di guadagnare un reddito extra senza dover avviare un’attività imprenditoriale, la flessibilità nella gestione dell’immobile e la possibilità di offrire un’esperienza di viaggio più autentica agli ospiti. Puntare su una struttura ricettiva non professionale ti permette di tornare nel pieno controllo della tua proprietà appena vuoi, evitando i tempi d’attesa e i rischi del contratto di affitto transitorio.

Consigli Utili

Prepara un annuncio accattivante per le piattaforme di intermediazione, con fotografie di qualità, descrizione precisa dell’alloggio e dei servizi proposti.
La pulizia è fondamentale per garantire un ambiente accogliente.

La tua attività include poi l’accoglienza degli ospiti, con check-in e check-out e la comunicazione durante il soggiorno. Un altro dei passaggi più delicati della locazione turistica è la corretta definizione dei prezzi e delle tariffe rispetto alla concorrenza e al livello di richiesta nei vari momenti dell’anno.

Struttura ricettiva non alberghiera gestita da privati

La casa vacanze non imprenditoriale si distingue per la sua natura sporadica e non continuativa. In genere, viene utilizzata per affitti occasionali legati a esigenze personali del proprietario. Questo tipo di affitto può essere particolarmente adatto se desideri mettere a disposizione la tua abitazione quando sei fuori città per lavoro o in vacanza, o per affittare un secondo alloggio per periodi brevi.L’affittacamere occasionale è un’altra forma di locazione turistica. In questo caso, il proprietario affitta solo alcuni locali della propria abitazione in modo sporadico, non come un vero e proprio bed & breakfast. È una soluzione scelta da molte persone per generare qualche guadagno extra in periodi particolari dell’anno, per esempio durante eventi locali di grande richiamo. Nello specifico, per svolgere questa attività è necessario che le camere affittate si trovino nell’abitazione in cui hai regolare residenza o domicilio.

Con la SCIA l’imprenditore o il soggetto titolare devono attestare, in particolare, di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente.

Confronto tra Locazione Turistica e Casa Vacanze

Capire la distinzione tra la gestione di una locazione turistica e quella di una casa vacanze è importante per chi desidera intraprendere l'attività di affitto breve senza incorrere in incomprensioni legali o fiscali. Mentre la locazione turistica è caratterizzata dalla sua natura occasionale e dalla mancanza di servizi extra al di fuori delle pulizie finali e del cambio biancheria, le case vacanze (così come i bed&breakfast, hotel o affittacamere) possono prevedere una vasta gamma di servizi simili a quelli alberghieri, richiedendo così una gestione più complessa e l'apertura di una partita IVA. Questa tipologia, quindi, rappresenta una soluzione ideale per chi possiede fino a tre immobili e desidera affittarli per brevi periodi senza dover gestire un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti.

Confronto tra Locazione Turistica Imprenditoriale e Non Imprenditoriale

In Italia, si presenta la possibilità di scegliere tra due modalità di gestione per la locazione turistica, quella di tipo imprenditoriale e quella non imprenditoriale. Esaminiamo le differenze tra le due.

La gestione imprenditoriale comporta un maggiore impegno in termini di adempimenti fiscali e amministrativi. Questo approccio è necessario quando si possiedono e/o si gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. È possibile optare per questa modalità anche nel caso in cui si gestiscano meno di tre unità nello stesso comune, ma si voglia evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti professionisti del settore lo fanno per evitare possibili restrizioni e perdite.

Una delle differenze principali riguarda però il concetto di "occasionalità". In poche parole, chi sceglie la gestione non imprenditoriale dovrebbe esercitare l’attività solo per un breve periodo all'anno e non come principale fonte di reddito, pur potendo offrire gli stessi servizi.

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