Normativa sulla Locazione Turistica a Roma: Guida Dettagliata

La locazione turistica a Roma è un settore in continua evoluzione, con normative che vengono costantemente aggiornate per bilanciare i benefici economici derivanti dal turismo con la necessità di proteggere la qualità della vita dei residenti e l'identità culturale della città.

Quadro Normativo Attuale

La normativa riguardante gli affitti brevi nella città di Roma ha subito rilevanti aggiustamenti attraverso il Decreto Anticipi, che impone ai proprietari oneri maggiori in termini di sicurezza e tassazione. All’interno del contesto romano, chi decide di immergersi nel settore degli affitti brevi deve aderire rigorosamente alla normativa vigente, che prevede anche la comunicazione dei propri ospiti e altre informazioni all’Agenzia delle Entrate: un’operazione che garantisce la trasparenza fiscale e tutela la privacy degli ospiti.

Le restrizioni sugli affitti brevi a Roma mirano a bilanciare i vantaggi economici generati da questa tipologia di locazione con la salvaguardia degli interessi dei residenti a lungo termine, un compito non da poco, considerando le frequenti modifiche legislative. Mantenersi informati e aggiornati sulle normative degli affitti brevi è cruciale per i proprietari e i gestori di immobili, affinché possano manovrare con destrezza tra le sfide del mercato immobiliare romano.

Sicurezza e Tassazione

Ora si impongono ai proprietari oneri maggiori in termini di sicurezza e tassazione, obbligandoli ad installare estintori e sensori per gas e monossido di carbonio, al fine di tutelare gli inquilini da potenziali pericoli. Le conseguenze per la non osservanza di tali norme si manifestano attraverso sanzioni economiche che possono ammontare fino a 8.000 euro, sanzioni che colpiscono principalmente chi omette l’installazione dei necessari dispositivi di sicurezza o non provvede al Codice identificativo nazionale (CIN) sui propri annunci e sull’esterno delle strutture.

Riguardo alla fiscalità, i gestori devono ora calcolare l’incidenza dell’aumento della cedolare secca, passata dal 21% al 26% per chi offre più di un immobile in locazione breve turistica, un cambiamento che sottolinea l’importanza di una precisa pianificazione finanziaria.

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Regole Condominiali e Pianificazione Urbana

Inoltre, è fondamentale seguire le direttive legali e prendere atto delle regole condominiali che possono imporre limitazioni ulteriori, limitando certe pratiche di locazione. A livello di politiche urbane, i regolamenti sugli affitti brevi a Roma sono stati attentamente rivisitati per prevenire che lo sviluppo del settore possa erodere la qualità della vita cittadina.

Gestione degli Affitti Brevi: Adempimenti Fondamentali

Nel contesto della gestione degli affitti brevi a Roma, risulta imperativo osservare scrupolosamente le normative vigenti per prevenire contravvenzioni e ottimizzare sia l’efficienza operativa che la redditività. La registrazione accurata di ogni contratto, la manutenzione puntuale degli immobili, e la conformità degli annunci alle norme attuali, quali l’indicazione precisa del CIN, rappresentano passaggi fondamentali per i gestori.

Strumenti Urbanistici e Regolamentazione

La necessità urgente di regolamentare e introdurre limitazioni agli affitti brevi, ovvero alla locazione turistica di alloggi ad uso abitativo, al fine di favorire la residenzialità, è ormai riconosciuta da molti. Presentiamo qui una proposta di regolamentazione urbanistica degli affitti brevi, coerente con la proposta del Gruppo Romano per la Regolamentazione degli Affitti Brevi, successivamente discussa in un incontro sul tema organizzato il 19 Aprile 2024 dalla Commissione Politiche Abitative e Patrimonio di Roma Capitale, e poi rielaborata all’interno delle Osservazioni del Municipio I del 2 maggio 2024 sulla modifica in corso delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore di Roma.

Sub-Articolazione della Categoria Residenziale

L’idea che è emersa successivamente è, in particolare l’introduzione - in sede di discussione e approvazione delle modifiche delle NTA da parte dell’Assemblea capitolina, prevista a breve - di una sub-articolazione della categoria funzionale residenziale per distinguere i casi nei quali le unità immobiliari sono effettivamente ad uso abitativo dai casi in cui l’uso è prevalentemente o esclusivamente ricettivo.

Le NTA vigenti (Delibera del Consiglio Comunale 18/2008), all’interno delle destinazioni d’uso ‘abitative’ (lettere A), prevedono ad ora esclusivamente le sub-categorie ‘abitazioni singole’ e ‘abitazioni collettive’ (studentati, convitti, conventi, ecc.). Nell’ambito della categoria funzionale D, ‘turistico-ricettiva’, è prevista la sub-categoria ‘strutture ricettive extra-alberghiere’, ma in essa non ricadono attività quali i Bed & Breakfast, gli affittacamere o gli alloggi ad uso turistico, anche perché le norme regionali prevedono esplicitamente che tali attività non comportino cambio di destinazione d’uso.

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Modelli di Altre Città

Altri Comuni in Italia hanno d’altronde intrapreso la stessa strada. Noto è il tentativo del Comune di Firenze che l’8 agosto 2023 ha approvato una variante alle NTA del Regolamento Urbanistico prevedendo all’interno dell’uso residenziale la sub-categoria “residenza temporanea”, comprensiva delle locazioni turistiche brevi e delle strutture ricettive extra-alberghiere. Nell’Aprile 2024, inoltre, il Comune di Bologna ha approvato una modifica al Regolamento edilizio che introduce all’interno della categoria funzionale turistico-ricettiva una sub-categoria relativa alle attività turistiche svolte in unità immobiliari a destinazione abitativa, incluse le locazioni brevi.

Proposta di Sub-Articolazione a Roma

La proposta qui presentata è, come detto, da un lato coerente ma d’altro lato diversa da quelle summenzionate. L’idea è, in particole, prevedere due specifiche sub-articolazioni all’interno delle destinazioni d’uso ‘abitative’ di cui all’art.6 delle NTA.

A3: Abitazioni ad uso misto abitativo-turistico, ovvero parzialmente o occasionalmente utilizzate a scopo turistico ricettivo in forma non imprenditoriale.
A4: Abitazioni a uso turistico, ovvero interamente e non occasionalmente utilizzate a scopo turistico ricettivo.

Sempre al fine di favorire la residenzialità, il regolamento potrà stabilire che non è in alcun modo precluso l’utilizzo a fini esclusivamente abitativi delle unità immobiliari classificate come a utilizzo misto abitativo-turistico (A3) o a utilizzo turistico (A4).

SCIA Locazione Turistica Roma: Guida Pratica

La capitale ogni anno viene visitata da molti turisti infatti la SCIA locazione turistica a Roma, sta diventando un vero e proprio investimento. Infatti avere un’immobile affittato ad uso turistico porta un nuovo reddito, ma quale permesso serve per aprire una locazione turistica a Roma? Quanto costa l’autorizzazione?

Per avviare una locazione turistica a Roma si deve trasmettere, esclusivamente in via telematica, al SUAR una segnalazione certificata inizio attività SCIA,. La segnalazione deve essere corredata dalle dichiarazioni che dimostrano il possesso dei requisiti funzionali e strutturali necessari per lo svolgimento dell’attività ricettiva. La trasmissione della S.C.I.A. avviene nell’ambito del servizio S.C.I.A. on line accedendo alle pagine del SUAP. Tutte le informazioni necessarie per effettuare la trasmissione della S.C.I.A. on line sono reperibili nella “Guida alla compilazione on line”. La guida è scaricabile dalle pagine del S.U.A.R. E’ possibile reperire ulteriori informazioni anche attraverso l’Ufficio Relazioni con il Pubblico del Dipartimento Turismo - Formazione e Lavoro, via di San Basilio n. 51.

Requisiti Strutturali e Igienici

Le attività ad uso turistico a Roma, casa vacanze, affittacamere e b&b, apparte la scia di locazione turistica di cui parleremo nel dettaglio più avanti, devono rispettare i seguenti requisiti per essere aperte al pubblico:

Una sala comune di almeno 14 mq con annessa cucina o angolo cottura
Il servizio ricevimento, informazioni
Servizio assistenza all’ospite emergenza telefonica 24 h
Camere singole di almeno 9 mq
Le camere doppie di almeno 14 mq
Fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento
La capacità ricettiva della camera non superiore ai limiti previsti
Camere dotate di porta e finestra e arredate
Possibilità di fornitura di altri servizi complementari
Riordino e pulizia dei locali, cambio biancheria bagno e letto
Punto telefonico comune, fisso o mobile, solo per chiamate d’emergenza

Documentazione Necessaria per la SCIA

La scia prevede della documentazione obbligatoria per le attività di casa vacanze, affittacamere e b&b è la seguente:

Relazione tecnica asseverata riguardo il rispetto dei regolamenti edilizi del Comune di Roma
Possesso del certificato di abitabilità o di agibilità
Adeguamento riguardo l’eliminazione delle barriere architettoniche
Conformità degli impianti
Documentazione attestante la disponibilità dei locali
Planimetria dei locali con la numerazione delle unità ricettive

SCIA Online per Attività Imprenditoriali

Per poter presentare una SCIA on line del tipo imprenditoriale occorre registrarsi al portale delle persone giuridiche collegandosi all’indirizzo per registrazione comune di Roma, seguendo questa procedura:

Nella pagina di Login “Persona Giuridica” nel campo a sinistra cliccare su “Registrati”
Selezionare l’opzione “Persona Giuridica” e seguire le istruzioni inserendo la Partita I.V.A.

Subingresso nelle Locazioni Turistiche

Per le forme extra alberghiere imprenditoriali è previsto il subingresso, dunque la cessione di un’attività già avviata presso il comune di Roma. Alla scia di subingresso va allegato l’atto che ne motivi il passaggio ed in particolare:

Cessione d’azienda
Contratto di affitto d’azienda
Il contratto di affitto di ramo d’azienda
Mortis causa
Fusione/scissione societaria (con cambio di partita IVA)

Residenza Obbligatoria?

Le attività extra alberghiere in alcuni casi prevedono l’obbligo di avere la residenza nella casa adibita ad uso turistico, in particolare tale obbligo è previsto solo per le aperture del b&b bed and breakfst. Per le casa vacanza, affittacamere e locazione ad uso turistico non è previsto l’obbligo di avere la residenza.

SCIA per Locazione Turistica: Cosa è?

Dal 2019 è stata introdotta la scia per locazione a fini turistici, infatti chi vuole affittare l’intero immobile o parte, senza aprire un’attività di casa vacanze, affittacamere o b&b può comunicare la locazione con questa nuova scia online. Inviando la comunicazione al SUAR dove il proprietario dell’immobile s’impegna al rispetto dei regolamenti Regionali e al pagamento del contributo di soggiorno, infatti è possibile affittare parte del proprio immobile anche senza la relazione tecnica asseverata del tecnico e senza agibilità.

Il costo della scia per locazione a fini turistici a Roma prevede il pagamento dei diritti comunali pari ad € 50,00. Una copia della comunicazione inviata al SUAR del comune deve essere inviata successivamente via pec all’ agenzia regionale del turismo. Da quel momento si può locare in parte o in toto la casa, senza però fare somministrazione e permettendo i controlli alla polizia locale di Roma.

Passaggi Successivi alla Presentazione della SCIA

Invio della SCIA: La SCIA per locazione turistica a Roma deve essere inviata online al SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive).
Comunicazione al SUAR: Dopo l’invio al SUAR, una copia della comunicazione deve essere inviata via PEC all’Agenzia Regionale del Turismo.
Registrazione su RADAR: Registrati sul sito RADAR della Regione Lazio (RADAR) per trasmettere i dati sugli arrivi e le presenze.
Accesso a Ross1000: Dal dieci luglio 2024, utilizza la piattaforma Ross1000 (ROSS1000) con le credenziali RADAR per integrare i dati anagrafici e ottenere il nuovo Codice Identificativo Regionale (CIR).
Comunicazione alla Polizia di Stato: Registrati sul portale Alloggiati Web (Link Alloggiatiweb) e comunica le generalità degli ospiti.
Dichiarazione del Contributo di Soggiorno: Presenta una dichiarazione annuale dei pernottamenti e dei versamenti effettuati tramite il portale SUET del Comune di Roma (GECOS) entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Contributo di Soggiorno

Il contributo di soggiorno, modificato con la deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 44 del 24/07/2014, è dovuto dall’ospite e viene applicato dalle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. Il contributo di soggiorno è calcolato per persona e pernottamento. I titolari delle strutture ricettive sono tenuti a versare il contributo di soggiorno pagato dagli ospiti a Roma Capitale.

Costi della SCIA per Diverse Forme di Ospitalità

La presentazione della S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di inizio Attività) per nuova apertura costa:

Diritti di istruttoria strutture ricettive entro i mq. 250 € 250,00
Costo di istruttoria strutture ricettive da mq. 251 a mq. 500 € 600,00
Istruttoria strutture ricettive oltre i mq. 501 € 1.000,00
Costo diritti di istruttoria case e appartamenti per vacanze istruttoria singola/prima unità € 250,00
Istruttoria case e appartamenti per vacanze istruttoria per ciascuna unità, in aggiunta alla prima, nell’ambito della medesima SCIA € 150,00

Pagamento dei Diritti di Istruttoria

Per ogni S.C.I.A. telematica inviata allo Sportello per le Attività Ricettive occorre effettuare il pagamento per i diritti di istruttoria attraverso la compilazione di una reversale. Per compilare la reversale collegarsi al portale www.comune.roma.it, sito istituzionale, sezione di sinistra “Servizi on line”, andare alla voce “Servizi di Riscossione Reversali”, inserire la password di accesso e procedere come indicato.

Chiusura di una Locazione Turistica

Per cessare un’attività ricettiva il titolare dell’esercizio deve trasmettere in via telematica allo Sportello Unico per le Attività Ricettive una comunicazione, utilizzando il modulo on line pubblicato sulle pagine del SUAR; alla voce “consultazione modulistica” selezionare “attività ricettive” e, dopo aver selezionato la tipologia di attività, andare su “cessazione attività”. Prima dell’invio del modulo di cessazione occorre procedere al versamento dei diritti di istruttoria di € 21,00 creando la reversale telematica di pagamento.

Leggi e Regolamenti Vigenti

La normativa per l’alloggio turistico a Roma è regolata da una serie di leggi e regolamenti specifici che garantiscono la conformità e la sicurezza delle strutture ricettive. Tra le principali fonti legislative si trovano:

Art. 12 bis del Regolamento Regionale Lazio n.8/2015 e successive modifiche.
Legge Regionale 13/2007: Questa legge stabilisce i criteri generali per la classificazione degli alloggi turistici nella regione Lazio.
Decreto Legislativo 79/2011 (Codice del Turismo): Questo decreto stabilisce le linee guida generali per tutte le attività turistiche in Italia.
Regolamento Comunale del Comune di Roma: Specifica ulteriori obblighi e requisiti per chi intende avviare un’attività di alloggio turistico nella capitale.

Tutte queste normative sono finalizzate a garantire elevati standard di qualità e sicurezza per i visitatori. La corretta comprensione della normativa e dei requisiti legati alla SCIA per l’affitto turistico a Roma è essenziale per coloro che desiderano operare in questo settore.

Documentazione Richiesta per la SCIA

Prima di avviare la procedura di richiesta della SCIA per l’alloggio turistico a Roma, è essenziale preparare la documentazione richiesta dalle autorità competenti. Questa documentazione può variare in base al tipo di struttura e alle specifiche normative locali, ma di solito include:

Tipo di documento	Descrizione
Documento di identità del richiedente	Carta Identità, permesso di soggiorno per i cittadini non appartenenti alla comunità europea.
Certificato di agibilità	Documento che attesta la sicurezza e l’idoneità dell’immobile.
Dichiarazione di conformità degli impianti	Verifica che gli impianti elettrici e idraulici rispettino le normative di sicurezza.
Polizza assicurativa	Copertura assicurativa per eventuali danni agli ospiti o all’immobile stesso.
Registrazione al portale alloggiati	Registrazione presso la Questura per la comunicazione dei dati degli ospiti.
Planimetria dell’immobile	Planimetria timbrata e firmata da un Geometra.

Assicurarsi di avere tutti i documenti necessari correttamente compilati e pronti per la presentazione, per evitare ritardi nel processo di ottenimento della SCIA.

Tempi e Modalità di Presentazione

Una volta che tutta la documentazione richiesta è pronta, è importante rispettare i tempi e le modalità di presentazione della SCIA per l’alloggio turistico a Roma. Questi procedimenti possono variare a seconda delle disposizioni comunali e delle specifiche norme locali, ma di solito seguono una serie di passaggi standard che includono:

Compilazione del modulo di SCIA con tutte le informazioni richieste.
Presentazione della documentazione presso gli uffici competenti.
Pagamento delle eventuali tasse e diritti amministrativi richiesti.

Norme da Rispettare

Nel processo di richiesta della SCIA per l’alloggio turistico a Roma, è essenziale rispettare rigorosamente le norme stabiliti dalla normativa vigente. Alcune delle norme principali da tenere in considerazione includono:

Requisiti Strutturali: L’alloggio deve rispettare determinati standard strutturali e norme di sicurezza per garantire il benessere degli ospiti.
Norme Igienico-Sanitarie: È importante seguire le norme igienico-sanitarie per garantire un ambiente sicuro e salubre per gli ospiti.
Limiti di Capacità: Rispettare i limiti di capacità dell’alloggio turistico stabiliti dalla normativa locale.
Tassa di Soggiorno: Assicurarsi di comprendere e rispettare le norme relative alla tassa di soggiorno applicabile.

Sanzioni e Misure Correttive

Nel caso di inosservanze alle normative riguardanti la SCIA per locazione turistica a Roma, sono previste sanzioni che possono essere di natura penale o misure correttive. Le sanzioni penali legate all’inosservanza delle normative relative alla SCIA per l’alloggio turistico a Roma possono variare a seconda della gravità dell’infrazione. Queste sanzioni possono includere multe pecuniarie, chiusura dell’alloggio, e, in casi estremi, anche procedimenti penali.

Al fine di risolvere eventuali inadempienze e evitare sanzioni più gravi, è consigliabile adottare tempestive misure correttive. Ciò potrebbe includere l’adeguamento della struttura in base alle normative vigenti, il completamento della documentazione necessaria, e la comunicazione con le autorità competenti per chiarire eventuali dubbi o problemi riscontrati.

Informazioni Utili

Per coloro che desiderano informazioni pubbliche sulla procedura della SCIA per l’alloggio turistico a Roma, è essenziale avere accesso a risorse affidabili e complete che forniscono dettagli accurati e aggiornati. Queste informazioni possono aiutare nella comprensione dei requisiti e delle normative da seguire.

Risorse Utili

Camera di Commercio di Roma: Guida pratica per l’avvio di un’attività ricettiva.
Associazione degli Operatori Turistici: Manuali e linee guida per il settore dell’accoglienza.

Domande Frequenti (FAQ)

Di seguito sono riportate alcune delle domande più frequenti riguardanti la SCIA per la locazione turistica a Roma:

Cosa è la SCIA Locazione Turistica?

La SCIA per l’alloggio turistico è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività che consente ai proprietari di immobili di avviare l’attività di affitto turistico a Roma. È un documento fondamentale per regolarizzare l’attività di hosting e garantire la conformità alle normative locali.

Quali sono i vantaggi di ottenere la SCIA?

Ottenere la SCIA per l’alloggio turistico a Roma presenta diversi vantaggi, tra cui:

Legittimità dell’attività
Conformità alle normative
Evitare sanzioni
Possibilità di promuovere l’alloggio turistico in modo legale
Garanzia di sicurezza per gli ospiti e il proprietario
Accesso a determinati benefici e agevolazioni per gli alloggi turistici regolarizzati

Come posso richiedere la SCIA per il mio alloggio turistico a Roma?

La procedura per richiedere la SCIA per l’alloggio turistico a Roma comprende i seguenti passaggi:

Raccolta dei documenti necessari
Compilazione del modulo di domanda
Invio della richiesta

È richiesta la residenza per la locazione turistica a Roma?

Le funzioni diverse da quelle alberghiere in alcuni casi prevedono l’obbligo di avere la residenza in una casa adibita ad uso turistico, in particolare tale obbligo è previsto per un bed and breakfast b&b di sola apertura.

Affitti Brevi e Impatto sul Centro Storico di Roma

La questione degli affitti brevi e del loro impatto sul centro storico di Roma rappresenta un tema centrale nel dibattito urbanistico e sociale della città, soprattutto in vista del Giubileo del 2025. Con una previsione di 35 milioni di pellegrini per il Giubileo del 2025, Roma dovrà necessariamente bilanciare l’offerta turistica con la tutela dei quartieri storici.

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