Metratura Minima per la Locazione Turistica: Normativa e Requisiti

L’attività degli affitti brevi tra privati, che offrono la propria seconda casa o altri immobili a studenti universitari o turisti, sta vivendo un boom. Investire in un monolocale in una città popolata da lavoratori e studenti può essere un’ottima scelta. Tuttavia, è fondamentale assicurarsi che l’immobile sia conforme alle normative per evitare inconvenienti.

Monolocale e Affitto: Cosa Sapere

Se stai cercando un’opzione economica per la tua abitazione, il monolocale è la soluzione ideale, soprattutto nelle metropoli dove i prezzi degli immobili continuano a salire. Per gli studenti che devono affrontare costi di affitto elevati e cercano alloggi vicino ai centri universitari, optare per un monolocale spesso risulta essere la scelta più vantaggiosa. Questo tipo di alloggio permette di risparmiare, evitando inoltre di condividere lo spazio con altri inquilini.

Il termine monolocale indica un appartamento di dimensioni ridotte, composto da una singola stanza con più i servizi. Trovare un monolocale adeguato può non essere semplice: spesso ci si imbatte in annunci di immobili in cattive condizioni o non conformi alle normative. Per questo è fondamentale essere informati sulle caratteristiche che un monolocale deve avere.

Superficie Minima e Altre Caratteristiche

La dimensione minima di un monolocale non dovrebbe essere inferiore a 28 metri quadrati per una singola persona e a 38 metri quadrati per due persone, servizi inclusi. Questi criteri sono stabiliti dall’articolo 3 del Decreto ministeriale del 5 luglio 1975.

Anche se sembra una questione stretta, è fondamentale essere in regola con la normativa. Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, i metri quadri necessari per persona non sono identici. Ad esempio, se una persona richiede almeno 10 mq di spazio abitabile, ciò non implica automaticamente che per due persone servano almeno 20 mq.

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Riguardo all’altezza, corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli devono avere un’altezza minima di 2,40 metri, mentre per gli altri ambienti la misura minima è di 2,70 metri. Queste specifiche sono valide su tutto il territorio nazionale, tranne che per i Comuni situati oltre i 1000 metri sul livello del mare, dove l’altezza può essere ridotta a 2,55 metri.

L’acquisto di un monolocale può rappresentare un investimento vantaggioso, specialmente in città con una forte presenza di studenti o lavoratori. Comprare un monolocale con dimensioni inferiori a quelle stabilite dalle normative può causare problemi: per questo motivo, è fondamentale controllare la documentazione della proprietà prima di procedere all’acquisto, assicurandosi che l’immobile sia effettivamente abitabile.

Per quanto riguarda le caratteristiche del monolocale, deve essere composto da una singola stanza, che funge da sala da pranzo, studio, camera da letto, soggiorno e cucina, e da un servizio igienico. È fondamentale che l’immobile sia dotato di impianti di riscaldamento e di una finestra per garantire ventilazione e illuminazione. Secondo la normativa nazionale è obbligatoria una finestra apribile nella stanza principale, mentre per il bagno è necessario un impianto di aspirazione meccanica. Il bagno deve rispettare la normativa nazionale e i regolamenti igienico-edilizi locali in relazione al rapporto tra aria e luce e deve essere presente un antibagno.

È essenziale conoscere queste regole, poiché molte persone potrebbero acquistare locali da 25 mq senza rendersi conto che non sono abitabili secondo la legge. La presenza di soppalchi abusivi, oltre a essere sanzionabile, può rappresentare un ostacolo durante la compravendita.

Monolocale: Superficie Minima Lorda o Netta?

Quando si parla di superficie, si intende netta ovvero calpestabile. Il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 è molto chiaro in tal senso, non vi è ammesso anche se esistono delle eccezioni come:

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monolocali accatastati come C/2 (magazzini): in questo caso, bisogna richiedere l’autorizzazione al Comune;
monolocali in edifici storici: in questo caso, vi sono forti limitazioni per la ristrutturazione dell’immobile.

A prescindere da tutto ciò, vivere in un monolocale di 20 m2 potrebbe non essere la soluzione migliore dal punto di vista del comfort.

Requisiti Minimi di Abitabilità

Quando si ha intenzione di comprare o affittare casa, c’è la necessità di comprendere prima di tutto quali sono i requisiti minimi di abitabilità. Tale prerogativa, è subordinata al rispetto di requisiti minimi di superficie, definiti da normative nazionali e regionali.

Molto importante è l’articolo 5 del Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, che si riferisce all’ambito igienico sanitari da verificare e che riguardano i seguenti punti:

ricambio d'aria adeguato;
illuminazione naturale diretta.

Metri Quadri Minimi per Abitabilità

Secondo il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, le abitazioni devono garantire una determinata metratura minima che varia in base al numero di occupanti e alla destinazione d'uso dell'immobile. Per comprendere quali siano i metri quadri minimi per abitabilità bisogna considerare due aspetti:

superficie abitabile: per i primi 4 occupanti, sono 14 metri quadrati per persona, mentre per i successivi occupanti sono 10 metri quadrati per persona;
camere da letto: 1 persona deve avere a disposizione 9 metri quadrati mentre 2 persone devono avere a disposizione 14 metri quadrati.

Vi sono dei casi particolari come quello monolocale, dove sono contemplati solo 28 metri quadrati per una persona e 38 metri quadrati per due persone. A prescindere da tutto ciò, prima di acquistare o affittare un’immobile, chiedere sempre la consulenza di un tecnico abilitato per una valutazione dell’abitabilità della casa. Allo stesso tempo, verificare la superficie catastale che vi è indicata nell’atto di compravendita o di locazione in modo tale da esser certi che sia sempre tutto a norma.

Nel caso di alloggi con varie stanze, le superfici minime da rispettare sono le seguenti:

Abitanti	Metri Quadri
1 abitante	14 m2
2 abitanti	28 m2
3 abitanti	42 m2
4 abitanti	56 m2

Nel caso invece di un monolocale, le superfici sono:

Abitanti	Metri Quadri
1 abitante	28 m2
2 abitanti	38 m2

Tenendo conto che la superficie minima abitabile per persona in una residenza italiana è di 14 metri quadri, si può fare modo di poter effettuare una valutazione più precisa dell’immobile, anche se è sempre consigliabile chiedere un consiglio ad un esperto del settore.

Requisiti Igienico-Sanitari e Normative Regionali

Per quanto riguarda il requisito della idoneità igienico-sanitaria la circolare del Ministero dell'Interno 18 novembre del 2009 "fa presente che i Comuni, nel rispetto della propria autonomia, possono fare riferimento alla normativa contenuta nel D.M. 5 luglio 1975".

Gli art. 2 e 3 del Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 contengono norme relative al rapporto superficie dell'alloggio e suoi abitanti. In particolare l'art. 2 stabilisce che "Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone. Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14".

Mentre l'art. 3 prevede che "Ferma restando l'altezza minima interna di m 2,70, salvo che per i comuni situati al di sopra dei m. 1000 sul livello del mare per i quali valgono le misure ridotte già indicate all'art. 1".

Va infine sempre ricordato che la piattaforma Impresainungiorno.gov.it è concepita appositamente per consentire agli utenti non solo la compilazione e trasmissione delle pratiche di CAV (e LT) a al SUAP, ma anche per favorire la consultazione diretta e in autonomia dello stato delle proprie pratiche (tramite la scrivania MyPage).

In conclusione, la superficie minima per affittare un bilocale a due persone deve essere di 38 mq, distribuiti tra la stanza da letto (14 mq), il soggiorno (14 mq) e i servizi (10 mq). Questo minimo aumenta a 42 mq per tre persone e a 56 mq per quattro persone, con un incremento di almeno 10 mq per ogni persona aggiuntiva.

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