Nuovo Codice CIN: Requisiti per Affitti Brevi e Locazioni Turistiche

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) apporta novità significative che interessano tutte le tipologie ricettive, compresi quelli in forma non imprenditoriale sia superiori che inferiori a 30 giorni. Il CIN viene istituito dall’art. 13 ter del D.L. 18 dicembre 2023 n. 145 (cd. Decreto Anticipi) convertito in legge 15 dicembre 2023 n. 191 che descrive le modalità di attribuzione, di utilizzo e le tipologie ricettive coinvolte. Con l’istituzione del CIN l’identificazione degli alloggi, finora di competenza regionale, diventa anche di competenza nazionale.

Obbligo di CIN per Strutture Ricettive e Affitti Brevi

A partire dal 1° gennaio 2025, tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati ad affitti brevi dovranno essere in possesso del CIN. Questo obbligo riguarda i titolari di unità immobiliari offerte in locazione e tutti coloro che operano nel settore dell'ospitalità. La decisione di uniformare il termine per l'acquisizione del CIN al 1° gennaio 2025 è stata presa per garantire parità di trattamento tra i titolari di strutture ricettive in tutto il territorio nazionale.

Come Richiedere il CIN

Per il rilascio del CIN il Ministero del Turismo aveva previsto una fase di sperimentazione, iniziata il 3 giugno e terminata il 2 settembre, dove veniva consentito a chi era già in possesso del CIR di ottenere la ricodificazione in CIN. Con avviso del 3 settembre 2024 pubblicato su Gazzetta Ufficiale il Ministero del Turismo chiude la fase sperimentale della BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) e comunica che viene messa in funzione la banca dati nazionale delle strutture ricettive ed il Portale Telematico del MITUR per l’assegnazione del CIN.

Chi ha già ottenuto la riconversione in CIN dovrà esporre anche il Codice Identificativo Regionale. Questo per evitare che la regione di appartenenze possa applicare eventuali sanzioni previste dalle norme locali. Le regioni che avevano già istituito il Codice Identificativo Regionale continueranno a rilasciare nuovi codici CIR e riconvertirli in CIN entro sette giorni.

L’avviso del Ministero del Turismo che dà inizio alla FASE 2 è stato pubblicato il 3 settembre 2024 anche pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Entro 60 giorni dalla pubblicazione, cioè entro il 2 novembre 2024, coloro che hanno già richiesto il CIN hanno l’obbligo di accedere alla propria struttura sul Portale Telematico del MITUR ed integrare eventuali dati mancanti. Questa operazione servirà a confermare l’eventuale CIN precedentemente assegnato. Più tecnicamente avviene la trasformazione del codice provvisorio CIN1 in CIN, che è in realtà il Codice Identificativo Nazionale definitivo. In questa situazione la BDSR ricodifica il CIR in CIN anteponendo il prefisso IT al già esistente codice CIR (Codice Identificativo Regionale).

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Accesso al Portale Telematico del MITUR

I gestori di questi alloggi possono richiedere il CIN sul Portale Telematico del MITUR già da subito. Accedendo via SPID al Portale Telematico del MITUR si potranno visualizzare gli alloggi associati al proprio codice fiscale. Nel caso non si visualizzasse, cliccando sul pulsante in basso “Segnalazione Struttura Mancante”, si aprirà un schermata dove inserire i dati della struttura e, un volta confermati, verranno inviati alla regione o provincia autonoma competente affinché proceda all’aggiornamento. I titolari ed i gestori delle varie tipologie ricettive che accedono al portale, compresi i loro delegati, possono accedere all’elenco delle strutture associate al loro codice fiscale. In caso di accesso da parte di un delegato, la piattaforma richiede il caricamento del documento di delega firmato dal delegante, unitamente alla sua carta d’identità.

Tempistiche per la Ricodifica e il Rilascio del CIN

Se la tua regione adotta già il CIR e lo stesso ti è stato rilasciato prima del 2 novembre 2024, puoi richiedere la riconversione in CIN sul Portale telematico del MITUR entro 120 giorni dal 3 settembre 2024, quindi entro il primo gennaio 2025. Se il CIR viene invece rilasciato dopo il 2 novembre 2024, la riconversione in CIN potrà essere richiesta entro 30 giorni dal 2 novembre 2024 ovvero entro il 2 dicembre 2024.

Esposizione del Codice CIN

Il comma 6 dell’art. 13 ter prevede l’obbligo di esporre il codice CIN sia in ogni annuncio che all’esterno dello stabile in cui l’alloggio è collocato. Questa novità sembra voglia spingere tutte gli alloggi ad osservare un’unica disciplina sull’esposizione del codice CIN, aspetto finora regolamentato dalle singole leggi regionali, con previsioni spesso assai diverse da regione a regione.

Requisiti Minimi di Sicurezza

Il comma 7 dell’art. 13-ter è dedicato ai requisiti minimi di sicurezza degli alloggi turistici destinati sia all’affitto breve che alle locazioni turistiche superiori ai 30 giorni. La norma fissa degli obblighi che hanno il fine di garantire agli ospiti presso gli alloggi degli standard minimi di sicurezza. Finora questo aspetto è stato purtroppo trascurato dalle varie norme regionali che si sono dimostrate abbastanza carenti sul tema della sicurezza degli alloggi turistici.

dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti e installati da professionisti abilitati, secondo le indicazioni riportate nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37.
Estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo.

Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed un solo piano. I requisiti degli estintori sono riportati nell’allegato I, punto 4.4 del decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, che prevede una capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri.

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In ogni caso, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili accessibili a norma di legge. Il Ministero ha chiarito, attraverso le FAQ, che la normativa parla genericamente di "dispositivi", ma non impone che siano realizzati impianti permanenti.

Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano. Se l’unità immobiliare si sviluppa su un solo piano ed ha superficie inferiore ai 200 mq, è sufficiente installare un solo estintore. Il Ministero precisa che, se l’unità immobiliare si sviluppa su due o più piani, sarà necessario comunque installare un estintore per ogni piano, sebbene la superficie complessiva sia inferiore ai 200 mq.

Comunicazione alla Questura

Ancora, sempre nell'ottica di garantire la sicurezza, è prescritto l'obbligo di comunicare alla Questura i dati delle persone ospitate, che devono essere munite di documento di riconoscimento. Per gli stranieri extra-UE è sufficiente il passaporto. Questa comunicazione va effettuata tramite il servizio online "alloggiati web" della Polizia di Stato, entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti o immediatamente, se il soggiorno è inferiore alle 24 ore.

Per le locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni, la comunicazione - prevista dall’art. 109 del T.U.L.P.S. e richiamata nell’ultimo periodo del comma 6 dell’art. 13-ter D.L. n. 145/2023 - viene effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Questo avviene tramite la registrazione del contratto di locazione, che assorbe l’obbligo di comunicazione.

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

Infine, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) deve essere presentata sia da chi concede in locazione più di quattro appartamenti (fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche), sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di quattro appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni.

Sanzioni

La normativa introduce specifiche sanzioni per chi non rispetta gli obblighi relativi al Codice Identificativo Nazionale, che riguardano l'attivazione, la corretta esposizione e gli adeguamenti di sicurezza.

CIN e Codici Regionali

Il CIN - va precisato - non sostituirà i codici identificativi previsti dalle normative regionali o provinciali. Quindi, se una struttura è già obbligata a esporre un codice locale, dovrà comunque richiedere anche il CIN.

Eccezioni

Le case religiose di ospitalità non a scopo di lucro non devono richiedere il codice se offrono ospitalità gratuita. Le donazioni volontarie da parte degli ospiti non incidono sulla natura gratuita del servizio.

Disciplina Fiscale delle Locazioni Brevi

La disciplina fiscale delle locazioni brevi previsti dall’art. 4 del D.L. 50/17, cioè quelle in forma non imprenditoriale e fino a 30 giorni: l’art. 1 comma 63 della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) apporta una modifica all’art. 4 del D.L. 50/2017, in virtù della quale la cedolare secca al 21% si applica solo sul primo alloggio.

Richiesta del CIN senza CIR

E’ possibile ottenere il Codice CIN senza prima richiedere il CIR? Si, ma nelle sole regioni che non hanno adottato il CIR ovvero Basilicata, Friuli Venezia Giulia, Molise, Provincia Autonoma di Bolzano. La registrazione dell’alloggio presso il comune di ubicazione rimane in ogni caso obbligatoria. Gli alloggi ubicati invece nelle altre regioni, per poter richiedere il codice CIN, dovranno prima ottenere il Codice Identificativo Regionale (a seconda della regione, CIR, CIS, CUSR, CITRA, IUN, CIPAT). Ciò è espressamente previsto dalla FAQ 1.4 della BDSR.

Tempistiche per il Rilascio del CIR

Quanto tempo possono impiegare comuni e regioni a valutare una pratica e rilasciare il CIR? L’art. 13 ter comma 3 lettera a) del D.L. 145/2023 ha previsto che chi non riceve il CIR entro una certa data può richiedere il CIN direttamente dalla BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive): Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva,…nel caso delle regioni e delle province autonome che hanno già attivato delle banche dati territoriali e che non hanno attribuito il codice regionale e provinciale nel termine di conclusione del procedimento previsto dalla propria normativa. In tale ultima ipotesi, l’istanza deve essere presentata nel termine di dieci giorni decorrenti dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento.

Va innanzitutto chiarito che se la norma regionale non prevede uno specifico termine per la conclusione del procedimento (cioè l’istruttoria), detto termine deve considerarsi pari a 30 giorni. Ciò significa che se decorrono 30 giorni dalla richiesta del CIR senza che comune o regione richiedano integrazioni o la pratica venga rigettata, il richiedente può effettuare sulla BDSR una segnalazione di struttura mancante. La FAQ 2.3 della BDSR chiarisce che durante questa fase di verifica è esclusa l’applicazione delle sanzioni previste per la mancata esposizione del CIN.

Con la segnalazione di struttura mancante il Ministero del Turismo interpella il comune o la regione chiedendo il motivo per cui non stato rilasciato il CIR. Da questo momento comune e/o regione hanno 30 giorni di tempo per giustificare la mancata attribuzione del CIR. Le motivazioni per cui il CIR spesso non viene rilasciato possono essere assai diverse (integrazioni richieste dal comune e mai presentate, l’immobile non possiede i requisiti di abitabilità, alloggio mai registrato al comune, ecc…).

Prima di segnalare in BDSR una struttura mancante è consigliabile far decorrere almeno 30 giorni dalla richiesta di registrazione dell’alloggio al comune o sul portale regionale in uso presso la regione di appartenenza. Una pratica “bloccata” per motivi che non dipendono dal locatore verrà evasa in breve tempo ed il CIR verrà attribuito dopo qualche giorno dalla segnalazione.

La predetta FAQ 2.3 chiarisce anche che se il comune o la regione non giustificano il mancato rilascio del CIR nel termine indicato (presumibile in 30 giorni) la BDSR rilascerà al richiedente un CIN non verificato, che rimarrà valido fino a quando comune o regione non avranno completato la verifica. Se la verifica si concluderà positivamente il CIN passerà allo stato verificato, altrimenti verrà revocato.

Segnalazione di Struttura Mancante senza Richiesta del CIR

Cosa succede se un locatore effettua una segnalazione di struttura mancante senza aver mai richiesto il CIR? O in buona fede o in malafede, di tanto intanto qualche locatore ci prova. Se non è mai stato richiesto il CIR e si tenta comunque di ottenere il CIN con una segnalazione di struttura mancante, non si arriverà mai al risultato sperato. Dopo la segnalazione, come già abbiamo visto, il ministero del turismo interpella comune e regione. Se il CIR non è stato mai richiesto la BDSR comunicherà al locatore che l’alloggio non è censito nella banca dati regionale.

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