Obbligo Estintore Locazione Turistica: Normativa e Adempimenti

Se possiedi un appartamento destinato all'ospitalità turistica o agli affitti brevi, dotarlo di moderne misure di sicurezza non è un optional, ma un obbligo di legge. È una garanzia sia per te (che proteggi e valorizzi nel tempo il tuo immobile) sia per chi vi trascorre in serenità un periodo della propria vita.

Definizione di Affitti Brevi e Locazioni Turistiche

Con l'espressione "affitti brevi" normalmente si pensa agli affitti turistici. In realtà, per affitti brevi il legislatore intende quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo «di durata non superiore ai 30 giorni». In sostanza, è un affitto transitorio, esercitato al di fuori di qualsiasi attività d'impresa e stipulato tra persone fisiche. Quindi, può anche non essere di tipo turistico. Considera, ad esempio, il caso di un professionista che, per 15 giorni, deve soggiornare in un’altra città per lavoro.

È perciò considerato distinto dalle locazioni turistiche vere e proprie come Bed and breakfast, affittacamere e altre strutture extra alberghiere. Le case vacanza, ad esempio, sono un'attività ricettiva extra alberghiera che può essere esercitata sia in forma imprenditoriale che occasionale. I relativi contratti di locazione ai turisti non possono superare i tre mesi consecutivi. I bed and breakfast sono un'altra tipologia ancora. Si tratta, infatti, di attività ricettive gestite da privati che per un determinato periodo di tempo mettono a disposizione del turista una parte della propria abitazione. La disciplina dei B&B è regolata a livello regionale.

Novità introdotte dal Decreto "Anticipi" (Legge n. 191/2023)

Il cosiddetto decreto "Anticipi", convertito in legge a dicembre (n.191/2023), dedica un intero articolo (il 13-ter) alle locazioni turistico/ricettive e a quelle brevi. Si tratta di una normativa voluta dal ministero del Turismo con diverse finalità. Tra le novità della normativa affitti brevi c'è l'introduzione del CIN (Codice Identificativo Nazionale).

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Nelle regioni sprovviste di questo codice o che non lo adeguano entro i tempi stabiliti, servirà una procedura manuale. Il locatore dovrà farne richiesta per via telematica al ministero del Turismo che assegnerà il codice univoco. Per l'entrata in vigore definitivo della legge occorre aspettare che entrino in funzione la Banca dati nazionale e il portale telematico per l'assegnazione del CIN.

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Nella richiesta, oltre ai dati catastali, il proprietario deve anche dichiarare che la casa è a norma per quanto riguarda i requisiti sulla sicurezza, cioè, che nell'alloggio sono presenti dispositivi di controllo funzionanti.

Dal prossimo 2 novembre tutte le strutture adibite agli affitti brevi che sino ad oggi non avevano l'obbligo di possedere il CIN (c.d. Codice Identificativo Nazionale), dovranno seguire le norme previste per alberghi, hotel e strutture ricettive in generale, nello specifico ottenendo il CIN e adattandosi alle norme di sicurezza previste per il settore turistico, seppur con alcune differenze.

L'art. 13-ter del D.L. 145/2023 stabilisce che, per ottenere il CIN, è necessario inviare l'apposita domanda in via telematica al Ministero del Turismo, attraverso la piattaforma BDSR. La domanda deve contenere una dichiarazione sostitutiva, attestante i dati catastali dell'unità immobiliare o della struttura. Una volta ottenuto, lo stesso dovrà essere esibito sia all'esterno dell'immobile in cui si trova l'appartamento o la struttura, sia all'interno dell'annuncio pubblicitario riguardante l'immobile.

L’obbligo di CIN per gli affitti brevi slitta al 2025. Con un avviso pubblicato sul sito istituzionale il 22 ottobre 2024 il Ministero del Turismo ha annunciato la proroga al 1° gennaio 2025 dei termini per munirsi del CIN. La proroga si è resa necessaria per garantire uniformità di trattamento nei confronti dei titolari di strutture ricettive e di unità immobiliari ad uso abitativo.

Per richiedere il CIN è necessario prima avere il codice regionale. Il sistema prevede infatti un doppio step: prima la concessione del codice regionale e poi l’emissione del CIN. Il motivo è che i due codici hanno una funzione diversa: il primo, quello regionale, serve ad essere abilitati all’esercizio dell’attività, mentre il secondo, quello nazionale, ne autorizza la pubblicità e ha funzioni di monitoraggio antifrode.

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Una volta completato il set informativo richiesto e conclusa con successo la procedura, l’utente ottiene la certificazione telematica comprovante il regolare rilascio del CIN.

Requisiti di Sicurezza: Rilevatori e Estintori

Si tratta dei rilevatori di gas combustibili (contro le fughe di gas) e di monossido di carbonio (contro il malfunzionamento di una caldaia, fornelli o altri apparecchi simili). Inoltre, ogni immobile deve essere dotato di estintori portatili, collocati in posizioni «accessibili e visibili».

In merito agli estintori portatili, il Ministero del Turismo ha chiarito che gli stessi debbano essere collocati in posizioni accessibili e ben visibili agli ospiti, in prossimità delle aree a maggior rischio di incendio. Inoltre devono essere installati un estintore ogni 200 metri quadrati e almeno un estintore per piano.

L'art 13 ter comma 7 del DL n 145/2023 prevede che: Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, gestite nelle forme imprenditoriali di cui al comma 8, sono munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente. In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Gli estintori portatili a norma di legge devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo. Deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano.

Per consentire la pronta estinzione di un principio di incendio, devono essere installati estintori di capacità estinguente minima non inferiore a 13A e una carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri, in numero tale da garantire una distanza massima di raggiungimento pari a 30 m.

Per la tipologia di estintori si fa riferimento alle indicazioni contenute al punto 4.4 dell'allegato I al decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 29 ottobre 2021.

Gli estintori devono essere sempre disponibili per l’uso immediato, pertanto devono essere collocati: in una posizione facilmente visibile e raggiungibile, lungo i percorsi d’esodo in prossimità delle uscite dei locali, di piano o finali; in prossimità di eventuali ambiti a rischio specifico (es. depositi, archivi,…).

I rilevatori di gas combustibili devono essere installati in prossimità degli apparecchi a gas (fornelli, caldaie, scaldabagni) e in luoghi dove è più probabile la fuoriuscita di gas. I rilevatori di monossido di carbonio devono essere installati in ogni ambiente dove sono presenti apparecchi a combustione, come cucine e stanze con caminetti. I rilevatori devono essere collegati a una fonte di alimentazione continua. Effettuare test periodici secondo le indicazioni del produttore per verificare il corretto funzionamento dei rilevatori.

Sono, invece, esonerati dall’obbligatoria installazione dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari non dotate di impianto a gas e rispetto alle quali sia escluso, con certezza, il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.

Esempi di installazione degli estintori

Se l’unità immobiliare si sviluppa su un solo piano ed ha:
- superficie inferiore ai 200 mq, è sufficiente installare un solo estintore;
- superficie maggiore di 200 mq (ma inferiore a 400 mq), si dovrà installare 2 estintori.
Se l’unità immobiliare si sviluppa su due o più piani, si dovrà comunque installare un estintore per ogni piano, sebbene la superficie complessiva sia inferiore a 200 mq.

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

Se la locazione turistica è esercitata in forma imprenditoriale c'è anche un altro obbligo. Per completezza di informazioni, se eserciti l'attività di locazione turistica in forma imprenditoriale dovrai anche presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La normativa parla di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, cioè di autocertificazione.

Il comma 8 dell’articolo 13 ter della legge impone l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per chi gestisce locazioni turistiche in forma imprenditoriale. Nel caso di gestione tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante.

È importante precisare che la legge 191/2023 si riferisce agli esercizi di locazione breve che non sono soggette al controllo dei Vigili del Fuoco ai sensi dell’allegato I del D.P.R. 151/2011.

Sanzioni

L'art 13 ter comma 9 stabilisce le sanzioni per chi non è in regola con le norme su indicate relative agli estintori ed ai dispositivi di sicurezza. L'omessa dotazione dei dispositivi di rilevazione e controllo, nonché degli estintori portatili, è punita con una multa da 600 a 6mila euro per ciascuna violazione accertata. Infine, chi omette di presentare la SCIA rischia una sanzione da 2mila a 10mila euro, sempre in relazione alle dimensioni dell'immobile.

A monitorare il rispetto del decreto sono Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza.

Se il CIN c'è ma non è stato esposto e non è presente nell'annuncio pubblicitario, la sanzione pecuniaria va dai 500 ai 5mila euro.

Tabella riassuntiva degli obblighi e delle sanzioni

Obbligo	Sanzione
Dotazione di rilevatori di gas e monossido di carbonio	Da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione
Dotazione di estintori portatili	Da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione
Presentazione della SCIA (se in forma imprenditoriale)	Da 2.000 a 10.000 euro
Esposizione del CIN	Da 500 a 5.000 euro

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