Requisiti per l'Acquisto della Prima Casa in Italia per Stranieri Non Residenti

La legge italiana agevola l’acquisto della prima casa, diminuendo le imposte per l’acquirente. Al momento dell’acquisto, si paga il 3% (imposta di registro) se si acquista da un privato, oppure il 4% (IVA) se si acquista da un’impresa, più le imposte ipotecarie e catastali fisse (attualmente pari a Euro 258,22).

Agevolazioni Prima Casa per Stranieri

Per gli stranieri, valgono le stesse regole generali per l'acquisto di una casa. Se uno straniero può acquistare una casa, può godere delle agevolazioni "prima casa". L’art. 40 T.U. 286/98 prevede il diritto di accesso alla prima casa di abitazione.

Gli stranieri regolarmente soggiornanti, iscritti alle liste di collocamento o che svolgono attività di lavoro subordinato o autonomo, hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.

L’agevolazione “prima casa” spetta, al ricorrere dei suoi presupposti, indipendentemente dalla nazionalità del soggetto che la richiede.

Requisiti per l'Agevolazione "Prima Casa"

Lo straniero che compra in Italia la sua “prima casa” ha diritto a beneficiare dell’abbattimento delle imposte applicabili se:

Si tratta dell’acquisto di una abitazione non di lusso.
Risiede (o vada a risiedere entro 18 mesi) oppure lavora nel Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto.
In quel Comune non ha la titolarità di altra abitazione.
In tutto il territorio nazionale non ha la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

Cittadini Italiani Residenti all'Estero

Quanto al cittadino italiano residente all’estero, la legge dispone che egli ha diritto a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” qualora acquisti una abitazione in qualsiasi Comune del territorio nazionale e:

Non abbia in quel Comune la titolarità di altra abitazione.
Non abbia in tutto il territorio nazionale la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

In altri termini, non è necessario che egli (in quanto appunto residente all’estero) lavori, risieda o vada a risiedere entro 18 mesi nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato.

Quanto infine alla qualità di “italiano residente all’estero”, non è necessario documentare tale condizione con un certificato di iscrizione all’Aire (l’anagrafe degli italiani residenti all’estero) ma è sufficiente una autocertificazione dell’interessato (articolo 46 dpr 445/2000).

Condizione di Reciprocità

Il legislatore offre un’importante norma nel nostro ordinamento che stabilisce che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere.

Ciò vuol dire che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili che vengono riconosciuti al cittadino italiano, solo se a quest’ultimo è riconosciuto nello stato estero il medesimo diritto. Quando si parla di condizioni di reciprocità si intende una reciprocità tra Stati, che attiene al profilo patrimoniale (costituzioni di società, acquisto di immobili, vendita di immobili).

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In assenza di reciprocità è sufficiente che lo straniero abbia un regolare permesso di soggiorno in corso di validità che spesso viene rilasciato per motivi lavorativi.

Risparmio Fiscale

Usufruendo delle agevolazioni prima casa lo straniero andrebbe incontro ad un risparmio sulle imposte da versare.

Modifiche alla Disciplina dell'Agevolazione "Prima Casa"

Il decreto legge n. 69/2023 ha modificato la disciplina in tema di agevolazione "prima casa" in relazione al requisito della collazione dell'immobile acquistato con i benefici fiscali. Chiaramente, devono sussistere gli altri requisiti richiesti dal beneficio "prima casa" e, in particolare, i requisiti di cui alle lettere b) e c) della citata nota II-bis.

La modifica normativa si è resa necessaria al fine di uniformare la legislazione nazionale agli atti dell'Unione europea e alle decisioni della Corte di giustizia dell'Unione europea. Tale normativa era stata giudicata discriminatoria in quanto poneva gli italiani in una posizione privilegiata rispetto a tutti gli altri cittadini dei paesi membri dell’UE, che, oltre agli altri requisiti, avrebbero dovuto rispettare anche quello della residenza.

In particolare, oggi, il requisito della residenza non deve essere rispettato dal contribuente, qualunque sia la sua cittadinanza, che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro, purché lo stesso abbia risieduto in Italia per almeno cinque anni o, per un arco temporale della medesima durata minima, vi abbia svolto la propria attività.

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Altra fondamentale differenza rispetto alla precedente disciplina riguarda l’ubicazione dell’immobile agevolato. Non è più possibile che esso si trovi in qualunque luogo dello Stato italiano o nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro del contribuente, ma occorre che vi sia un legame più stretto tra l’acquirente e il territorio in cui si trova l’immobile abitativo.

Dichiarazioni Necessarie

L’accesso alle agevolazioni è subordinato all’espressa richiesta in atto del contribuente ed alla sua dichiarazione di possedere i requisiti per usufruirne, anche ai fini di un successivo controllo da parte dell’Amministrazione finanziaria.

È da escludere che all’atto notarile debbano allegarsi documenti o certificati comprovanti il possesso dei requisiti richiesti dalla norma in commento per accedere alle relative agevolazioni. Occorre, però, precisare che l’Amministrazione finanziaria potrebbe ritenere non sufficiente una semplice dichiarazione da parte del contribuente, ma pretendere una dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. n. 445/2000.

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