Acquistare Casa in Italia: Guida Completa per Stranieri

Sempre più stranieri vengono in Italia e si interessano al mercato immobiliare, soprattutto nelle grandi città d’arte e nei luoghi di villeggiatura come mare e montagna. Se acquistare una casa in Italia è il tuo sogno, questa guida è dedicata agli acquirenti stranieri che desiderano realizzare questo obiettivo. Il mercato immobiliare italiano riesce ancora ad essere attraente all’estero.

Chi può comprare casa in Italia?

Al momento dell’acquisto della proprietà, i diritti degli stranieri sono uguali ai diritti dei cittadini italiani. Tuttavia, il primo aspetto da considerare è che non tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia. Ecco le diverse casistiche:

Soggetti cittadini comunitari o appartenenti a Paesi dello SEE: In questo caso non vi sono limiti all’acquisto.
Stranieri soggiornanti in Italia: In questo caso è richiesto il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno. Stessa cosa anche per familiari di stranieri soggiornanti in Italia ed apolidi da meno di tre anni.
Stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia: In questo caso l’acquisto è più complicato, in quanto è necessario che vi sia un trattato internazionale che consenta l’acquisto. Il trattato internazionale per essere applicabile deve consentire il principio di reciprocità. Anche al soggetto italiano deve essere consentito l’acquisto di una casa in quel Paese estero. Per verificare l’esistenza di una convenzione valida, occorre verificare la situazione sul sito del Ministero degli Affari Esteri.

Per acquistare un immobile qualunque straniero dovrà essere poi in possesso di un codice fiscale italiano che viene rilasciato a richiesta dall’Agenzia delle entrate.

Come Trovare l'Immobile Giusto

Per uno straniero l’acquisto di una abitazione in Italia è solitamente un investimento. Per questo motivo occorre non solo individuare la tipologia ed il luogo in cui è situata l’abitazione e non si deve trattare di una mera scelta estetica. Per questo motivo è di fondamentale importanza affidarsi a dei professionisti del settore, esperti in vari ambiti che possano verificare molti aspetti tecnici. Mi riferisco alla conformità dell’immobile per tutte le autorizzazioni necessarie, sia da un punto di vista edilizio che tecnico, impianti, etc. In poche parole, se vuoi comprare casa in Italia devi accertarti del suo concreto stato di salute. Mi riferisco sia ad immobili storici, ma anche ad immobili da costruire o in corso di costruzione.

Altro consiglio è quello di verificare sempre la presenza di possibili ipoteche che gravano sull’immobile. Per questo è necessario fare una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari. In questo modo potrai vedere in modo incontrovertibile la titolarità del venditore dell’immobile.

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Infine, se decidi di acquistare un immobile in un condominio non puoi esimerti dal verificare la regolarità dei pagamenti condominiali del venditore. Puoi accertarti di questo facilmente attraverso una dichiarazione dell’amministratore di condominio.

La variabile principale che incide sull’acquisto di una abitazione è sicuramente il prezzo di acquisto. Inutile dire che sul prezzo degli immobili incidono vari elementi. Generalmente il venditore tenta di vendere ad un prezzo un più alto rispetto a quello di mercato. Per questo occorre distinguere tra il prezzo richiesto e l’effettivo prezzo di vendita.

Aste Immobiliari

Tra le possibilità legate all’acquisto di un’immobile in Italia vi è quello di sfruttare le aste immobiliari. Si tratta di procedure di asta promosse per vendere immobili oggetto di fallimenti. Molto spesso il prezzo è dato anche dalle precarie condizioni di salute dell’immobile.

Se sei un soggetto residente all’estero, per poter partecipare ad un asta immobile hai due alternative: presenziare tu stesso, oppure partecipare attraverso un soggetto delegato che faccia offerte al posto tuo. Per poter fare questo è necessario stipulare una procura speciale davanti ad un notaio. In questo modo il soggetto delegato potrà operare in asta al posto tuo.

La Procedura di Acquisto

Arrivato a questo punto dovresti aver già individuato l’immobile da acquistare in Italia. Vediamo, quindi, in modo pratico qual’è la corretta procedura da attuare per arrivare all’acquisto dell’immobile.

Proposta di Acquisto: Quando decidi di comprare casa in Italia (o se vuoi comprare casa dall’estero), una volta scelto l’immobile tra le tante case proposte in vendita, devi presentare una “proposta di acquisto”. La proposta di acquisto è una offerta irrevocabile che contiene i principali termini della transazione tra venditore ed acquirente.
Contratto Preliminare di Vendita: Una volta accettata la proposta di acquisto, il passo successivo è il contratto preliminare di vendita. Si tratta di un accordo preliminare all’acquisto con il quale il compratore si impegna formalmente. Infatti, nel contratto è previsto solitamente il versamento di una caparra confirmatoria. Il contratto preliminare deve avere obbligatoriamente una forma scritta. Esso deve contenere tutte le condizioni dettate dalle parti nella proposta di acquisto.
Contratto Definitivo di Vendita (Rogito Notarile): Il contratto definitivo di vendita è il rogito notarile. Atto stilato alla presenza di un notaio, che dopo aver dato lettura dello stesso e invitato le parti a sottoscrivere l’atto, effettuerà le trascrizioni di rito. L’atto notarile italiano deve essere accompagnato da traduzione in lingua straniera certificata conforme al testo italiano da un traduttore ufficiale (che può anche essere il notaio italiano che conosce la lingua straniera). Questo salvo che gli stranieri che acquistano non dichiarino di comprendere e leggere perfettamente la lingua italiana. All’acquirente dovrà essere consegnato l’originale del certificato di proprietà. Nei casi in cui il rogito notarile venga stipulato molto tempo dopo la firma del compromesso, è consigliabile registrare quest’ultimo all’Agenzia del Territorio.

Tasse e Imposte

Tutti coloro che decidono di acquistare casa in Italia, sono tenuti al pagamento di imposte indirette legate all’acquisto del diritto reale. Il tipo di imposta, oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale), la stesso dipende anche dal soggetto venditore. Se, invece, il soggetto cedente è un’impresa, al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’Imposta sul Valore Aggiunto (Iva) da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia, dettate dal DPR n.

Un soggetto straniero che acquista casa in Italia deve sapere che oltre al pagamento delle imposte indirette sull’acquisto è tenuto anche a pagare le imposte patrimoniali. Il termine di presentazione della dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla data di inizio del possesso/detenzione del locale.

Agevolazioni Fiscali per Stranieri

Anche gli acquirenti stranieri che possiedono i requisiti possono godere delle agevolazioni prima casa. Chi acquista la prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori paga l’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione. Chi compra da un’impresa costruttrice, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, paga l’IVA al 4%.

Il D.L. n. 69/23 all’art. 2 ha modificato le condizioni richieste per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero.

La nuova condizione per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero è la seguente: l’agevolazione richiede che il soggetto abbia una permanenza (o svolgimento di attività lavorativa) in Italia per un periodo di almeno cinque anni e che l’ubicazione dell’immobile riguardi il Comune di nascita del soggetto, ovvero quello di sua ultima residenza o di svolgimento dell’attività lavorativa prima della partenza.

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Problematiche Comuni per gli Stranieri

Uno straniero che compra casa in Italia potrebbe avere delle difficoltà da superare legate alla sua condizione. Eccone alcune:

Conoscenza della lingua: se lo straniero che acquista casa in Italia non conosce la lingua italiana, occorre far sapere la cosa al Notaio; gli atti legati alla compravendita si dovranno svolgere alla presenza di un interprete e all’atto notarile in italiano occorrerà far seguire una traduzione ufficiale nella lingua di provenienza dell’acquirente.
L’acquirente non si trova in Italia: se l’acquirente non si trova fisicamente in Italia al momento dell’acquisto, la compravendita si può comunque concludere per procura, ovvero tramite un documento che delega ad una terza persona il potere di compiere l’atto legale al posto dell’assente.

Come Trasferire il Denaro

Ecco alcune modalità per trasferire il denaro necessario all'acquisto:

Il cittadino straniero può aprire un conto corrente direttamente in Italia e trasferire le somme (la banca indicherà la procedura da seguire). In questo caso sarà direttamente lui a fare emettere dalla banca italiana gli assegni circolari per gli acconti e i saldi prezzo.
L’acquirente straniero può sottoscrivere un mandato fiduciario al notaio rogante scelto con il quale incarica l’ufficiale stesso di ricevere in deposito fiduciario le somme necessarie indicate per l’acquisto dell’immobile mediante bonifico bancario eseguito dall’acquirente straniero sul conto corrente dedicato del notaio (Legge 147/13 art. 1 c. 63-67).

Visti e Permessi di Soggiorno

In Italia, a differenza di altri Paesi dell’Unione Europea, l'acquisto di un immobile da parte di un cittadino non-UE non permette all’acquirente di ottenere automaticamente un visto e permesso di soggiorno. L’acquisto di una proprietà immobiliare, tuttavia, può essere uno degli elementi che permettono ai cittadini extra-UE interessati a trasferirsi in Italia di accedere, unitamente al soddisfacimento di ulteriori requisiti, a diverse tipologie di visti e permessi di soggiorno.

I cittadini extra-UE che abbiano la disponibilità di un immobile da eleggere a propria residenza (per esempio proprio perchè hanno acquistato una casa o appartamento in Italia) e che siano titolari di sufficienti risorse economiche derivanti da fonti passive (investimenti, rendite, pensioni, vitalizi etc..) hanno la possibilità di richiedere al Consolato italiano nel proprio paese di residenza un visto per residenza elettiva.

Per coloro che, invece, intendono non solo godersi il soggiorno in Italia senza lavorare ma vogliono avere la possibilità di svolgere attività lavorativa, le alternative possibile, al di là dei permessi di soggiorno per motivi di lavoro, studio e famiglia, possono essere rappresentate da:

visto per investitori, purchè i richiedenti siano disposti ad investire almeno 2 milioni di euro in titoli di stato, 500.000 euro in equity di società italiane, 250.000 in startup innovative, o 1 milione in progetti filantropici di interesse sociale
visto per nomadi digitali e lavoratori da remoto se i richiedenti intendono lavorare da remoto come free lancers o dipendenti di aziende straniere o italiane e nel frattempo vivere in Italia

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