Acquisto Prima Casa per Cittadini Stranieri in Italia: Requisiti e Agevolazioni

Comprare una casa è un passo delicato nella vita di ciascun individuo ed è un atto che richiede numerose spese di consulenza, pagamento di imposte, tasse e spese notarili. Cercare di risparmiare è l’obiettivo di ogni giovane che si accinge a compiere un passo così impegnativo. A tal fine, il legislatore consente di usufruire anche di agevolazioni fiscali al ricorrere di specifici presupposti e requisiti.

Ciò nasce anche dalla volontà di incentivare il mercato immobiliare che, nel corso degli anni, ha spesso subito battute d’arresto dovute alla crisi del settore. L’ordinamento italiano vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto di una abitazione principale (c.d. “prima casa”), a tal fine prevede imposte ridotte per chi la compra.

Requisiti Generali per l'Acquisto

Il primo problema che si pone è se uno straniero può acquistare una casa in Italia usufruendo delle agevolazioni prima casa. Per potere usufruire di queste agevolazioni è necessario che lo straniero rispetti gli stessi requisiti previsti per i cittadini italiani.

È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. Inoltre, per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni fiscali per lo straniero, così come per l’italiano, possono essere usufruite non solo per l’acquisto del diritto di piena proprietà per atto pubblico dal notaio, ma anche per l’acquisto del diritto di usufrutto, di uso o abitazione, o della sola nuda proprietà, così come anche degli immobili in corso di costruzione. Uno straniero per poter usufruire delle agevolazioni prima casa deve acquistare un preciso tipo di immobile. Non è possibile usufruire per tutte gli immobili delle agevolazioni fiscali.

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È necessario che il cittadino italiano, prima del rogito notarile, fornisca al notaio l’iscrizione che ha effettuato all’ A.I.R.E. ossia all’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero. I cittadini italiani, a differenza dei cittadini stranieri, non hanno l’obbligo di risiedere nel Comune in cui è situata la casa acquistata, né devono trasferire la propria residenza nei termini di legge.

Condizione di Reciprocità

Il legislatore offre un’importante norma nel nostro ordinamento che stabilisce che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere.

Ciò vuol dire che lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili che vengono riconosciuti al cittadino italiano, solo se a quest’ultimo è riconosciuto nello stato estero il medesimo diritto. Quando si parla di condizioni di reciprocità si intende una reciprocità tra Stati, che attiene al profilo patrimoniale (costituzioni di società, acquisto di immobili, vendita di immobili). In assenza di reciprocità è sufficiente che lo straniero abbia un regolare permesso di soggiorno in corso di validità che spesso viene rilasciato per motivi lavorativi.

Agevolazioni Fiscali per la Prima Casa

Usufruendo delle agevolazioni prima casa lo straniero andrebbe incontro ad un risparmio sulle imposte da versare. In particolare, al momento dell’acquisto, chi compera paga il 3% (imposta di registro), se compera da un soggetto privato, ovvero con il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 258,22).

Va detto che gli stranieri in possesso di permesso di soggiorno o di altro documento valido dal quale risultino regolarmente soggiornanti, e iscritti alle liste di collocamento, hanno il diritto di accedere, alle stesse condizioni degli italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e al credito agevolato per quanto riguarda l’acquisto o la locazione della prima casa. Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione. Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.

Per gli stranieri, valgono le stesse regole viste in generale per lo straniero che compera una casa: se può acquistare la casa, può anche godere delle agevolazioni “prima casa”.

L’agevolazione “prima casa” spetta, al ricorrere dei suoi presupposti, indipendentemente dalla nazionalità del soggetto che la richiede. Lo straniero che compra in Italia la sua “prima casa” ha diritto a beneficiare dell’abbattimento delle imposte applicabili se:

Si tratta dell’acquisto di una abitazione non di lusso;
Egli risiede (o vada a risiedere entro 18 mesi) oppure lavora nel Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto;
In quel Comune egli non ha la titolarità di altra abitazione;
In tutto il territorio nazionale egli non ha la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

Quanto al cittadino italiano residente all’estero, la legge dispone che egli ha diritto a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” qualora acquisti una abitazione in qualsiasi Comune del territorio nazionale e:

Non abbia in quel Comune la titolarità di altra abitazione;
Non abbia in tutto il territorio nazionale la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

In altri termini, non è necessario che egli (in quanto appunto residente all’estero) lavori, risieda o vada a risiedere entro 18 mesi nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato. Quanto infine alla qualità di “italiano residente all’estero”, non è necessario documentare tale condizione con un certificato di iscrizione all’Aire (l’anagrafe degli italiani residenti all’estero) ma è sufficiente una autocertificazione dell’interessato (articolo 46 dpr 445/2000).

Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura) dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d.

Iter Burocratico e Ruolo del Notaio

Come per qualsiasi atto di compravendita immobiliare, sono tre le fasi che riguardano l’acquisto: la proposta di acquisto, il contratto preliminare di vendita (o compromesso) e il contratto definitivo. Mentre nel caso di preliminare di vendita, non è obbligatorio il suo effettivo intervento, anche se fortemente consigliato, nel caso di contratto definitivo, il rogito del Notaio è essenziale non solo per le garanzie che le parti si sono obbligate ad assolvere (tra cui i più importanti sono il pagamento del prezzo e il trasferimento della proprietà al compratore) e che il Notaio suggella, ma anche per una serie di adempimenti successivi alla stipula.

Infatti, quale pubblico ufficiale, egli dovrà trascrivere la compravendita e trasferire tutta la documentazione ad essa relativa al Catasto e ai Registri Immobiliari per la trascrizione. In generale, il Notaio è, per definizione, il professionista più vicino alla famiglia e all’impresa, e svolge il lavoro di “artigiano del diritto” che realizza compiutamente le volontà del cliente, creando soluzioni giuridiche tarate sul caso concreto e idonee ad evitare il più possibile litigi in futuro.

Intervento di un Interprete

Se lo straniero che interviene come compratore non conosce la lingua italiana, è ovviamente necessario tener conto di questo e far intervenire, alla presenza del Notaio e dei testimoni (se nessuno conosce la lingua straniera), un interprete/traduttore designato ai sensi della legge notarile.

La legge notarile è molto precisa nello stabilire che nel caso in cui vi sia uno straniero è necessario verificare se le parti e il notaio rogante conoscano la lingua straniera. Nel caso in cui il notaio non conosca la lingua straniera parlata dalla parte, sono le parti stesse del contratto a decidere chi sarà l’interprete. La sua funzione è proprio quella di agevolare la comunicazione tra le parti e con il notaio.

L’interprete per partecipare al rogito notarile deve avere gli stessi requisiti dei testimoni. Quindi deve essere maggiorenne, cittadino italiano e non deve essere interessato all’atto. Anche uno straniero può svolgere la funzione di interprete ma deve avere la residenza in Italia. Non sono idonei i ciechi, i sordi, i muti, i parenti e gli affini del notaio e delle parti nei gradi indicati nell'art. 28, il coniuge dell'uno o delle altre e coloro che non sanno o non possono sottoscrivere.

È necessario che uno solo dei testimoni conosca la lingua straniera se tutte le parti sanno sottoscrivere, ossia firmare, con nome e cognome. Se invece le parti non sanno sottoscrivere, entrambi i testimoni devono conoscere la lingua straniera.

Rappresentanza e Procura

Può accadere che la persona interessata a concludere l’accordo per l’acquisto non possa effettivamente partecipare alla stipula. Si pensi al caso in cui una cittadina straniera francese non possa essere presente di persona al momento del rogito notarile in Italia: questa potrà conferire procura, ad esempio, al marito per la conclusione del contratto di vendita.

In tutti i casi in cui è necessario compiere un atto giuridico senza potersi recare fisicamente nel luogo in cui va compiuto, si può ricorrere alla rappresentanza: viene formalizzato un documento - detto procura - che consente ad un'altra persona di compiere questi atti in nome del soggetto che attribuisce la rappresentanza.

Imposte sull'Acquisto

Le imposte legate all’acquisto sono quelle di registro, ipotecarie e catastali. Se a vendere è un soggetto privato, il Testo unico sull’imposta di registro prevede il versamento, a carico dell’acquirente, dell’imposta di registro, catastale ed ipotecaria. Esse si applicano in misura fissa se le cessioni sono soggette a Iva o proporzionale al 9% se esenti da Iva. Altrimenti, se il venditore è un’impresa, la vendita sarà soggetta all’IVA, secondo quanto stabilito dal D.P.R. se invece si acquista da un’impresa costruttrice entro i 4 anni dall’ultimazione dei lavori, si paga l’IVA calcolata al 4%.

Per poter applicare le agevolazioni fiscali previste dal legislatore occorrono diversi requisiti che attengono non solo a chi compra, ma anche all’oggetto della vendita. non devono essere beni di lusso (ai sensi del d. m.

Modifiche alla Disciplina dell'Agevolazione "Prima Casa" (D.L. 69/2023)

Il decreto legge n. 69/2023 ha modificato la disciplina in tema di agevolazione "prima casa" in relazione al requisito della collazione dell'immobile acquistato con i benefici fiscali. Chiaramente, devono sussistere gli altri requisiti richiesti dal beneficio "prima casa" e, in particolare, i requisiti di cui alle lettere b) e c) della citata nota II-bis.

La modifica normativa si è resa necessaria al fine di uniformare la legislazione nazionale agli atti dell'Unione europea e alle decisioni della Corte di giustizia dell'Unione europea.

Verifica della Condizione di Reciprocità per i Mutui Ipotecari

Il Ministero degli Esteri chiarisce che “nella redazione dell'elenco relativo alla condizione di reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto”.

Costituzione di Società o Associazioni

Lo straniero, in presenza delle situazioni sopra riportate in via generale, può costituire una società in Italia, creare un'associazione, o compiere qualunque altra operazione connessa ad un ente.

L’acquisto di un immobile è subordinato al ricorrere dei presupposti sopra esposti: se il soggetto straniero rientra in una delle situazioni indicate, può procedere all’acquisto della casa senza particolari limitazioni.

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