Affittare a Stranieri: Rischi, Normative e Permesso di Soggiorno in Italia
Negli ultimi anni, il mercato delle locazioni a cittadini stranieri ha registrato un incremento significativo, soprattutto nelle grandi città e nei centri universitari come Padova. Lo straniero, per soggiornare in Italia, necessita della garanzia di un alloggio. L’alloggio può essere ottenuto grazie all’ospitalità di qualcuno oppure affittando o acquistando una casa. In casi di difficoltà si può usufruire dell’alloggio presso un Centro di Accoglienza.
Obblighi di chi ospita un cittadino straniero
Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio o ospita stranieri a casa propria, è obbligato a comunicarlo alle autorità di pubblica sicurezza con una dichiarazione di ospitalità. La comunicazione è sempre dovuta, indipendentemente dalla durata dell’ospitalità o dal fatto che si tratti di ospitalità a parenti o affini.
La L. 99/2013 ha previsto che la comunicazione cui è tenuto chi dia alloggio o ospiti uno straniero va effettuata, nel caso in cui lo straniero sia un lavoratore alle dipendenze di chi dispone dell'alloggio, mediante la comunicazione obbligatoria di assunzione.
Modalità e tempi della comunicazione
La comunicazione deve avvenire in forma scritta entro 48 ore, anche tramite lettera raccomandata con avviso di ricevuta alle autorità di Pubblica Sicurezza competenti. La comunicazione scritta comprende, oltre alle generalità del denunciante quelle dello straniero, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione e l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona straniera è alloggiata od ospitata.
Per gli alloggi offerti dai gestori di strutture ricettive (compreso B&B, affittacamere anche non professionali, case vacanze, ecc.) la comunicazione degli ospiti deve essere effettuata esclusivamente online attraverso il servizio "Alloggiati Web".
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A chi va inviata la comunicazione?
- Alla Questura nei comuni capoluogo di provincia.
- Al Commissariato di Pubblica Sicurezza o Al Comune, nei comuni che non sono capoluogo.
- Al Centro per l’Impiego competente per zona, contestualmente all’invio della comunicazione obbligatoria, nel caso in cui l’alloggio venga messo a disposizione dal datore di lavoro.
Sanzioni per inosservanza
Per inosservanza degli obblighi di comunicazione dell’ospitante sono previste delle sanzioni (pagamento di una multa da 160 € a 1.100 €, art. 7 D. Lgs. 286/98).
Obblighi del cittadino straniero per soggiorni brevi
In caso di soggiorni di breve durata (inferiori ai 90 giorni) per motivi di visite, affari, turismo e studio non va richiesto il permesso di soggiorno, ma lo straniero dovrà semplicemente dichiarare, entro otto giorni dall’ingresso, la sua presenza in Italia all’autorità di frontiera al momento dell'ingresso, se questo è effettuato da un paese non appartenente all'Area Schengen, o al questore della provincia in cui si trova.
La dichiarazione di presenza è effettuata su apposito modulo o, se lo straniero è alloggiato, in struttura alberghiera o analoga, mediante la dichiarazione cui è tenuta la struttura. L'adempimento è attestato con rilascio di copia della dichiarazione, da esibirsi a richiesta di ufficiali ed agenti della P.S.
Affittare a stranieri senza permesso di soggiorno: la normativa e i rischi
Con la legge 24/07/08 n. 125, art. 5, di conversione del Dec. Legge 23/05/08 n. 92, è stato introdotto, quale comma 5 bis dell’art. 12 del T.U. delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero di cui al D.Lgs 25/07/98 n. 286 il seguente articolo:
Art. 12, comma 5-bis - 5-bis. Salvo che il fatto costituisca più grave reato, chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ad uno straniero, privo di titolo di soggiorno, in un immobile di cui abbia disponibilità, ovvero lo cede allo stesso, anche in locazione, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni. La condanna con provvedimento irrevocabile ovvero l’applicazione della pena su richiesta delle parti a norma dell’articolo 444 del codice di procedura penale, anche se è stata concessa la sospensione condizionale della pena, comporta la confisca dell’immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni vigenti in materia di gestione e destinazione dei beni confiscati.
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Definizione di straniero
Ai sensi dell’art. 1, comma 1 e 2, del D.Lgs 286/98, decreto sull’immigrazione, per stranieri devono intendersi tutti coloro che non appartengono all’Unione Europea ed agli apolidi. Sull’argomento, ancorché per ipotesi diverse da quella che qui interessa (cessione di fabbricato anche in locazione), la giurisprudenza si è già, da tempo, dichiarata e ciò proprio nel senso che, il testo unico sull’immigrazione (e, pertanto, l’art. 12 comma 5 bis), non è applicabile ai cittadini comunitari. Agli stessi, infatti, in attuazione della direttiva 2004/38/CE relativa al diritto dei cittadini dell’Unione e dei loro familiari di circolare e soggiornare liberamente nel territorio dei stati membri D.L.vo 6/02/07 n. 30, si applicano le disposizioni di tale ultima citata norma.
Alloggio e cessione di immobile: le due figure di reato
L’articolato ha introdotto due nuove figure di reato: l’alloggio a straniero nonché la cessione anche in locazione di immobili. La norma, a ben vedere, altro non è che l’esplicazione della figura criminale che l’art. 12 comma 5° del T.U. sull’immigrazione già conteneva. Evidentemente il legislatore, vista la delicatezza della questione, ha voluto precisare i termini della medesima.
Alloggio: titolo oneroso e ingiusto profitto
Il c.d. “alloggio” è istituto che non è espressamente previsto nell’ordinamento. Devesi, tuttavia, ritenere che lo stesso sia riferito alle ipotesi in cui l’utilizzo dell’immobile non possa rientrare nel concetto di locazione, comodato. Tale figure contrattuali sono caratterizzate da una detenzione totale dell’immobile mentre, al contrario, per l’alloggio si deve ritenere una “disponibilità limitata”. Evidente che, per l’ipotesi dell’alloggio il reato si compirà sul presupposto dello specifico dolo del titolo oneroso ed ingiusto profitto. Il testo normativo non lascia dubbi.
L’individuazione dell’ingiusto profitto andrà fatta volta per volta nell’esame della situazione dovendosi, escludere il “… mero impiego dello straniero come manodopera (in nero)”, occorrendo la sussistenza di un “quid pluris”. …. “ (Cass. Penale, 30/01/08 n. 6068). Si valuterà, al contrario, l’esistenza dell’ingiusto profitto valutando “… indici di ricostruzione della fattispecie … il prezzo esorbitante … la forma contrattuale quale comodato a titolo oneroso senza termine in luogo di un regolare contratto di locazione …” (Uff. Indagini Preliminari Verona, 27/08/07 ed ancora Cass. Penale, 29/11/06 n. 40398, Cass. Penale 02/02/06 n.
Cessione anche in locazione: titolo oneroso e ingiusto profitto
Di più difficile interpretazione, al contrario, è la fattispecie criminale di cui alla seconda parte del comma 5 bis: “…. cessione allo straniero anche in locazione …”. · il criterio di interpretazione sistematica, a modesto parere di chi scrive, non aiuta a risolvere il quesito. Evidente, infatti, che la distinzione che il legislatore ha fatto tra alloggio e cessione anche in locazione rientra nell’ambito della propria discrezionalità di individuare le fattispecie criminali ritenute più opportune.
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Sull’argomento la giurisprudenza allo stato si è specificatamente pronunciata, nel noto provvedimento (Trib. di Brescia ordinanza 708/08) nel senso che “ … il solo specifico della finalità dell’ingiusto profitto deve intendersi riferito unicamente alla prima fattispecie (alloggio, ndr) ciò risultando sia dalla sua collocazione lessicale … che dal rilievo per il quale in tale ambito si colloca esclusivamente anche la previsione espressa del requisito dell’onerosità; … ciò risalta vieppiù ove si osservi che l’esplicita menzione di quest’ultimo requisito non si concilia in una visione unitaria della fattispecie (tale da estendere, dunque, anche alla seconda parte la portata del dolo specifico), con il richiamo espresso, nella seconda parte, al contratto di locazione, per sua natura imminentemente oneroso, ciò pur tenendo conto che detto richiamo mira a chiarire che il concetto di cessione non copre solo l’abito dei diritti reali ma anche quello dei diritti personali di godimento); ….
Titolo di soggiorno: cosa succede se scade?
Il problema in relazione al titolo di soggiorno non è, evidentemente, quello della sua mancanza, sin dal momento dell’alloggio o della cessione anche in locazione. Evidente che la carenza di detto requisito al momento del realizzarsi delle situazioni di fatto costituisce elemento materiale del reato.
Il problema, pertanto, è riferito alla diversa situazione nella quale all’atto della concessione in alloggio o della cessione anche in locazione, lo straniero sia dotato di “titolo di soggiorno” che, tuttavia, successivamente, per i motivi più vari ed in particolare per le relative normative venga a mancare. Quid juris pertanto in tale ipotesi?
- Qualora si dovesse ritenere il reato in oggetto rientrante nei c.d.
- Diversa situazione, al contrario, qualora si dovesse ritenere che, i reati in oggetto, debbano rientrare tra i c.d. reati “permanenti”. In tal caso, pertanto, è evidente, che, il successivo venire meno dell’originario titolo di soggiorno farebbe scattare, da quel momento, la fattispecie criminale prevista dalla norma in esame a fronte della quale mai potrebbe decorrere la prescrizione finchè la situazione di fatto permanga. A favore di tale ipotesi la giurisprudenza si è già espressa in relazione al reato di favoreggiamento in relazione alla illegale permanenza dello straniero nel territorio (opportuna, pertanto, la considerazione sopra svolta in relazione al fatto che il comma 5 bis altro non è che un’esplicazione dell’originario comma 5) ritenendo lo stesso di carattere permanente - Cass. Penale 03/02/04 n.
Stante questa situazione non è possibile dare sicure e certe direttive in ordine all’applicazione della norma e ci si deve, pertanto, limitare ad indicare quali sono state le soluzioni che, sull’argomento, sono state individuate e si possono prospettare.
- Chi sostiene che sarebbe sufficiente introdurre, nel contratto (si pensi alla locazione la cui durata tipica è di anni 4+4 o di 3+2 se convenzionato, oppure fino a 36 mesi se studentesco e fino a 18 se transitorio …) la clausola che, il venire meno del titolo di soggiorno determinerebbe l’immediata risoluzione del contratto.
- Altri hanno considerato che non è possibile, in mancanza di certezza del permanere del titolo di soggiorno in capo allo straniero, di contrattare con lui oltre la data di validità del medesimo. Pertanto, specificatamente per la locazione, risulterebbero ammissibili esclusivamente, contratti di natura transitoria laddove la transitorietà, sarebbe appunto rappresentata dall’esigenza del conduttore, documentata dal titolo di soggiorno, di rimanere sul territorio dello stato solo per il tempo che il titolo medesimo gli concede.
Consigli pratici per i proprietari
Una delle principali novità riguarda l’obbligo, da parte del proprietario, di verificare accuratamente l’identità del conduttore straniero. Questo significa assicurarsi che i documenti siano in corso di validità, con particolare attenzione al permesso di soggiorno o ad altre certificazioni previste dalla legge.
UPPI suggerisce di prevedere all’interno del contratto una clausola risolutiva espressa che permetta la cessazione automatica della locazione nel caso in cui il conduttore perda il titolo di soggiorno.
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