Normativa sugli Affitti Turistici a Torino

Il contratto di locazione turistica è un particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo che soddisfa esigenze abitative temporanee per l’unica finalità turistica, in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria.

Definizione e Ambito Giuridico

Le locazioni ad uso turistico non sono da considerarsi strutture turistico-ricettive ma affitti privati e, in quanto tali, afferiscono ad un ambito giuridico-normativo di competenza statale.

Differenza tra Locazione Turistica e Strutture Ricettive

Il discrimine tra locazione ad uso turistico e strutture ricettive è dato dall’offerta di servizi o meno. Per la locazione non è ovviamente possibile offrire servizi tipicamente alberghieri, quali la pulizia dei locali infrasettimanale, il cambio biancheria, la colazione o altri pasti.

Locazioni Brevi e Finalità Turistiche

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:

a) di durata non superiore a 30 giorni
b) ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Il contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistiche è un particolare contratto di locazione caratterizzato da una durata limitata nel tempo, il cui scopo principale è quello di soddisfare esigenze temporanee per l'unica finalità turistica ovvero connessa a un viaggio, un soggiorno per svago, una villeggiatura, un riposo o per qualunque altra causa voluttuaria.

Le Locazioni turistiche si riferiscono pertanto ai contratti di affitto di immobili o porzioni di essi concessi per finalità turistiche senza fornitura di servizi aggiuntivi e complementari tipici delle strutture ricettive.

Attività Imprenditoriale e SCIA

Chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l’attività di locazione per finalità turistiche o brevi in forma imprenditoriale, oppure adibisce a locazione più di 4 (quattro) immobili è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.

Importante: come indicato nella FAQ 6.3., è necessario il possesso dei requisiti morali previsti dall’articolo 11 del R.D. n. Rispetto dei requisiti edilizi, urbanistici di igiene, sicurezza e prevenzione incendi.

A chi rivolgersi e cosa serve

A chi rivolgersi per ricevere informazioni sull'attività: SUAP del Comune nel cui territorio è svolta l'attività (ove è ubicata l’unità immobiliare).
Cosa serve: attività regolamentata il cui esercizio è soggetto al regime amministrativo della SCIA1 ai sensi dell’articolo 13-ter comma 8 del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145 convertito in legge con modificazioni dalla Legge 15 dicembre 2023, n. 191.

Adempimenti per l'Avvio dell'Attività

Impresa Individuale

Ai fini della presentazione della domanda/denuncia di inizio attività al Registro imprese/REA occorre compilare una pratica composta da:

Modello I1 (se l'impresa non è iscritta) o I2 (se l'impresa è già iscritta e denuncia l’inizio dell’attività di locazione presso la sede e/o la variazione dell'attività prevalente)
Modello UL per ciascuna unità immobiliare segnalata al Suap del Comune in provincia di Torino
Allegato obbligatorio: Dichiarazione attestante il numero degli appartamenti locati e gli estremi della SCIA presentata al Suap per ciascun appartamento locato. La dichiarazione deve essere resa dal titolare dell'impresa utilizzando il fac-simile Dichiarazione attestante il numero di appartamenti.

Se l'indirizzo della sede principale dell'impresa corrisponde a quello di un'unità immobiliare segnalata al Suap, occorre denunciare:

l'inizio dell'attività presso la sede dell'impresa
e la contestuale apertura delle unità locali, con l’inizio dell'attività esercitata presso le stesse, pari al numero delle unità immobiliari della provincia di Torino segnalate diminuito di uno (es. locati cinque appartamenti in provincia di Torino, l'avvio dell'attività è denunciato presso la sede e presso n. 4 unità locali).

Società

Ai fini della presentazione della denuncia di inizio attività al REA occorre compilare una pratica composta da:

Modello S5 (per la denuncia dell’inizio dell’attività presso la sede legale e/o variazione dell’attività prevalente)
Modello UL per ciascuna unità immobiliare segnalata al Suap del Comune in provincia di Torino.

Se l'indirizzo della sede legale della società corrisponde a quello di un'unità immobiliare segnalata al Suap, occorre denunciare:

l'inizio dell'attività presso la sede legale dell'impresa
e la contestuale apertura delle unità locali, con l'inizio dell'attività esercitata presso le stesse, pari al numero delle unità immobiliari della provincia di Torino segnalate diminuito di uno (es. locati cinque appartamenti in provincia di Torino, l'avvio dell'attività è denunciato presso la sede e presso n. 4 unità locali).

Gli estremi della SCIA devono essere indicati nei modelli S5 e/o UL (riquadro SEGNALAZIONE CERTIFICATA INIZIO ATTIVITA’) oppure nel modello XX NOTE.

Avvertenze sulla Descrizione dell'Attività

La descrizione dell’attività deve rispettare i parametri dettati dalla Circolare 5 maggio 2016, n. 3689/C ovvero deve essere:

completa: deve comprendere l’esatta tipologia di attività esercitata corrispondente a quella indicata sulla scia (locazione breve o locazione turistica)
non sono ammesse espressioni generiche tali da non poter individuare l’esatta tipologia di struttura ricettiva extralberghiera: ad esempio non è ammessa la seguente descrizione “GESTIONE DI STRUTTURE TURISTICO-RICETTIVE EXTRALBERGHIERE: AFFITTACAMERE, ALLOGGI AGRO-TURISTICI, ALLOGGI VACANZE, CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE, RESIDENCE, ECC.” ma è ammessa la seguente “GESTIONE DI STRUTTURE TURISTICO-RICETTIVE EXTRALBERGHIERE: locazione turistica o locazione breve”.

Presunzione di Imprenditorialità

Sono iscrivibili al Registro imprese solo le imprese individuali che destinano alla locazione breve/turistica più di quattro appartamenti. Le società possono denunciare l’avvio dell’attività di locazioni brevi/ turistiche a prescindere dal numero di appartamenti locati.

Leggi anche: Affitto Turistico Verona: Cosa Sapere

Data di Inizio Attività

La data di inizio attività presso la sede e/o le localizzazioni deve coincidere con la data di effettivo inizio dell’attività ovvero, per le imprese individuali, la data in cui si avvera la presunzione di imprenditorialità (locazione di più di quattro appartamenti) in quanto solo da tale data l’attività ha natura imprenditoriale. La data di inizio attività deve essere legittima ovvero uguale o successiva alla data di effettiva presentazione della SCIA al SUAP del Comune competente per territorio. Nel caso di presentazione contestuale della SCIA la data di inizio attività deve essere invece uguale alla data invio della domanda/denuncia al Registro delle imprese/REA.

Riferimenti Normativi

Normativa nazionale

Articolo 1, comma 2 lettera c) della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
Articolo 4 rubricato Regime fiscale delle locazioni brevi del D.L. 24 aprile 2017 n. 50 Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo convertito in legge, con modificazioni, dall’ art. 1, comma 1, L. 21 giugno 2017, n. 96
Articolo 1, comma 595 della Legge di bilancio 2021 del 30 dicembre 2020, n. 178
Articolo 13-ter comma 8 del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145 convertito in legge con modificazioni dall’articolo 1 comma 1 Legge 15 dicembre 2023, n. 191.

Normativa regionale

Articolo 5 della Legge Regionale 3 agosto 2017, n. 13 Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere.
D.P.G.R. 8 giugno 2018, n. 4/R
Deliberazione della Giunta Regionale 3 febbraio 2025, n. 7-748
Comunicato della Regione Piemonte del 16/04/2025 Chiarimenti in materia di locazioni brevi e per finalità turistiche e utilizzo della modulistica - Aggiornamento.

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