Normativa sugli Alloggi ad Uso Turistico nel Comune di Roma: Sfide e Prospettive

Con l'avvicinarsi del Giubileo del 2025, Roma si trova ad affrontare la complessa sfida dell'overtourism. In mancanza di una normativa nazionale, alcuni comuni stanno già mettendo in atto dei provvedimenti in autonomia, tra possibili ricorsi al TAR e opinioni discordanti delle associazioni di categoria.

È importante capire come si stanno muovendo i diversi comuni, poiché questi potrebbero fare da "apripista" ad altre città che vorrebbero attuare dei provvedimenti simili. I sindaci di molti comuni italiani chiedono più potere per limitare gli affitti brevi, soprattutto nei centri città.

La Nuova Normativa di Roma: Un Approccio Strategico

Il cuore del progetto è la delibera delle Norme Tecniche d'Attuazione (Nta) del Piano regolatore generale, che verrà discussa e probabilmente approvata in Campidoglio a breve. La nuova normativa, introduce linee guida per distinguere la categoria "affitti brevi" all'interno del residenziale e prevede un regolamento specifico, in accordo con la legge regionale sul turismo.

Per l'assessore all'Urbanistica Maurizio Veloccia, l'obiettivo non è contrastare il turismo, ma distribuirlo meglio, riducendo la pressione su zone già congestionate. Oltre a incentivare la diffusione del turismo al di fuori del centro, il Comune mira a limitare la proliferazione di B&B e appartamenti turistici attraverso strumenti urbanistici specifici.

Esempi da Altre Città Italiane

Firenze, città simbolo del patrimonio artistico e culturale italiano, è una delle città che si trova a fronteggiare il fenomeno crescente degli affitti brevi. Negli ultimi due anni, infatti, si è registrato un incremento del 32% delle locazioni turistiche, portando il Comune a varare misure drastiche per preservare la residenza stabile e migliorare la qualità della vita nel centro storico.

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La nuova normativa è stata oggetto di numerosi ricorsi con richiesta di sospensiva, ma il TAR ha recentemente rigettato le prime due richieste, permettendo al Comune di continuare la sua azione di regolamentazione. La sindaca Sara Funaro ha espresso soddisfazione per l'esito delle prime udienze, sottolineando come questo risultato dia più tempo e stabilità al Comune per lavorare su nuove misure di regolamentazione. È il caso di Firenze, che dopo il recente blocco degli affitti brevi, ha visto rigettare i primi ricorsi presentati dai gestori, a favore del nuovo regolamento comunale.

In occasione del Forum sul turismo tenutosi recentemente a Firenze, anche la sindaca Funaro, come molti altri sindaci, ha sottolineato la necessità di un quadro normativo nazionale che permetta ai Comuni di intervenire in maniera più incisiva. A Venezia, la giunta comunale ha recentemente adottato un nuovo regolamento sugli affitti brevi per equilibrare l'afflusso turistico con la qualità della vita dei residenti.

Per effetto delle nuove disposizioni, il regolamento comunale permette ai proprietari di affittare per un massimo di 120 giorni all'anno senza vincoli aggiuntivi, limitando così l'impatto sul mercato residenziale. Il Comune di Venezia ha inoltre introdotto una moratoria sulle nuove locazioni turistiche nel centro storico, valida fino al 31 dicembre 2026.

La Posizione del Governo e delle Regioni

Il Governo mantiene una posizione cauta sulla regolamentazione degli affitti brevi. In particolare dal Ministero del Turismo è sempre arrivato un segnale chiaro nel senso di non voler limitare la libertà dei proprietari di immobili.

La Regione Lazio, pur avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, non è competente riguardo le Locazioni di appartamenti privati concessi per brevi periodi ad uso abitativo e per finalità turistiche. La Regione può regolamentare esclusivamente le attività ricettive alberghiere e extra-alberghiere svolte imprenditorialmente o in maniera non professionale, al contrario la Locazione Turistica non ricade nella disciplina delle attività ricettive ed è esercitabile senza altro adempimento fatto salvo l’obbligo di comunicazione all’autorità di P.S. delle persone alloggiate.

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Nella Regione Lazio vige quindi l’obbligo di dare comunicazione all’Agenzia regionale del Turismo e al Comune competente che presso l’appartamento, oggetto dell’offerta di ospitalità, non viene svolta attività ricettiva extra-alberghiera riconducibile ad alcuna tipologia ricettiva di cui all’art.1 comma 3 del Regolamento Regionale 8/2015 e che ai fini della promo commercializzazione dell’attività non verranno utilizzate le denominazioni delle tipologie ricettive extra-alberghiere.

Dello stesso parere la Regione Toscana che all’Art. 57 “Locazioni ad uso turistico”, della Legge regionale 23 marzo 2000, n. 42 “Definizione e caratteristiche delle strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione” precisa che “Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo” in linea con quanto disposto dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs.

SCIA e Adempimenti Burocratici a Roma

La capitale ogni anno viene visitata da molti turisti infatti la scia locazione turistica a Roma, sta diventando un vero e proprio investimento. Per avviare una locazione turistica a Roma si deve trasmettere, esclusivamente in via telematica, al SUAR una segnalazione certificata inizio attività SCIA,. La segnalazione deve essere corredata dalle dichiarazioni che dimostrano il possesso dei requisiti funzionali e strutturali necessari per lo svolgimento dell’attività ricettiva. La trasmissione della S.C.I.A. avviene nell’ambito del servizio S.C.I.A. on line accedendo alle pagine del SUAP.

Per Roma Capitale il modello di “comunicazione ospitalità” è disponibile nel sito web SUAR Roma Capitale (sezione consultazione modulistica - sezione Attività ricettive - Altre forme di ospitalità). Per presentare la comunicazione di alloggio per uso turistico occorre preliminarmente registrarsi al portale di Roma Capitale (www.comune.roma.it) come persona fisica nella sezione a sinistra “area riservata”, selezionando “identificazione al portale”.

Ottenuta l’abilitazione come utente persona fisica accedere alla voce “accesso persone fisiche” inserire l’identificativo e password e accedere alla voce compilazione richiesta. Selezionare nella cartella “attività ricettive” la sezione “altre forme di ospitalità”. Seguire la procedura indicata dal sistema. Si rammenta che è obbligatorio, ai sensi dell’art. 109 del R.D. 18.6.1931, n.

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Forme di Locazione Turistica a Roma

Le principali forme di locazione turistica a Roma che si possono aprire nel comune di Roma sono:

Casa vacanze: dove si decide di affittare ai turisti per un periodo più o meno breve l’ intero immobile, in questo tipo di attività tral’altro non è obbligatoria la somministrazione della prima colazione.
Affittacamere o guest house: questa tipologia di affitto turistico a Roma permette infatti di locare una o più stanze a persone diverse, per periodi diversi, anche in questo caso la colazione non è obbligatoria.
B&B bed and breakfast: questo tipo di affitto turistico a Roma è assimilabile agli affittacamere, le differenze sostanziali sono, la residenza obbligatoria del proprietario della casa e il servizio di prima colazione.
Locazione turistica: l’affitto per uso turistico prevede di dare uno spazio della propria casa(una stanza, più stanze) a turisti, l’importante è essere proprietari dell’immobile e che si rispettano i requisiti igienico sanitari.

Requisiti Strutturali e Igienici

Le attività ad uso turistico a Roma, casa vacanze ,affittacamere e b&b, apparte la scia di locazione turistica di cui parleremo nel dettaglio più avanti, devono rispettare i seguenti requisiti per essere aperte al pubblico:

Le attività extra alberghiere devono rispettare alcuni requisiti strutturali per poter essere autorizzate:

una sala comune di almeno 14 mq con annessa cucina o angolo cottura
il servizio ricevimento, informazioni
servizio assistenza all’ospite emergenza telefonica 24 h
camere singole di almeno 9 mq
le camere doppie di almeno 14 mq
fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
la capacità ricettiva della camera non superiore ai limiti previsti;
camere dotate di porta e finestra e arredate
possibilità di fornitura di altri servizi complementari
riordino e pulizia dei locali, cambio biancheria bagno e letto;
punto telefonico comune, fisso o mobile, solo per chiamate d’emergenza

Documentazione Necessaria per Aprire un Affitto Turistico a Roma

La scia prevede della documentazione obbligatoria per le attività di casa vacanze, affittacamere e b&b è la seguente:

Relazione tecnica asseverata riguardo il rispetto dei regolamenti edilizi del Comune di Roma
Possesso del certificato di abitabilità o di agibilità
Adeguamento riguardo l’eliminazione delle barriere architettoniche
Conformità degli impianti
Documentazione attestante la disponibilità dei locali
Planimetria dei locali con la numerazione delle unità ricettive

SCIA Online per Locazioni Turistiche di Tipo Imprenditoriale

Per poter presentare una SCIA on line del tipo imprenditoriale occorre registrarsi al portale delle persone giuridiche collegandosi all’indirizzo per registrazione comune di Roma, seguendo questa procedura:

Nella pagina di Login “Persona Giuridica” nel campo a sinistra cliccare su “Registrati”
Selezionare l’opzione “Persona Giuridica” e seguire le istruzioni inserendo la Partita I.V.A

Subingresso a Roma

Per le forme extra alberghiere imprenditoriali è previsto il subingresso, dunque la cessione di un’attività già avviata presso il comune di Roma. Alla scia di subingresso va allegato l’atto che ne motivi il passaggio ed in particolare:

cessione d’azienda
contratto di affitto d’azienda
il contratto di affitto di ramo d’azienda
mortis causa
fusione/scissione societaria (con cambio di partita IVA)

Residenza Obbligatoria

Le attività extra alberghiere in alcuni casi prevedono l’obbligo di avere la residenza nella casa adibita ad uso turistico, in particolare tale obbligo è previsto solo per le aperture del b&b bed and breakfst. Per le casa vacanza, affittacamere e locazione ad uso turistico non è previsto l’obbligo di avere la residenza.

SCIA per Locazione Turistica a Roma

Dal 2019 è stata introdotta la scia per locazione a fini turistici, infatti chi vuole affittare l’intero immobile o parte, senza aprire un’attività di casa vacanze, affittacamere o b&b può comunicare la locazione con questa nuova scia online. Inviando la comunicazione al SUAR dove il proprietario dell’immobile s’impegna al rispetto dei regolamenti Regionali e al pagamento del contributo di soggiorno, infatti è possibile affittare parte del proprio immobile anche senza la relazione tecnica asseverata del tecnico e senza agibilità.

Il costo della scia per locazione a fini turistici a Roma prevede il pagamento dei diritti comunali pari ad € 50,00. Una copia della comunicazione inviata al SUAR del comune deve essere inviata successivamente via pec all’ agenzia regionale del turismo. Da quel momento si può locare in parte o in toto la casa, senza però fare somministrazione e permettendo i controlli alla polizia locale di Roma.

Come Funziona la SCIA Locazione Turistica Roma

Invio della SCIA: La SCIA per locazione turistica a Roma deve essere inviata online al SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive).
Il proprietario deve impegnarsi a rispettare i regolamenti regionali e a pagare il contributo di soggiorno.
Costi della SCIA: La presentazione della SCIA per locazione turistica prevede un costo di €50,00 per i diritti comunali. Il costo scia locazione per affitti brevi con tecnico abilitato mediamente è di € 200,00.
Comunicazione al SUAR: Dopo l’invio al SUAR, una copia della comunicazione deve essere inviata via PEC all’Agenzia Regionale del Turismo.

Passaggi Successivi alla Presentazione della SCIA Locazione Turistica Roma

Invio PEC: Invia la comunicazione protocollata all’indirizzo PEC: Ufficio Turismo Regione Lazio.
Registrazione su RADAR: Registrati sul sito RADAR della Regione Lazio (RADAR) per trasmettere i dati sugli arrivi e le presenze.
Accesso a Ross1000: Dal dieci luglio 2024, utilizza la piattaforma Ross1000 (ROSS1000) con le credenziali RADAR per integrare i dati anagrafici e ottenere il nuovo Codice Identificativo Regionale (CIR).
Se non sei ancora registrato su RADAR, effettua la registrazione su Ross1000 allegando la SCIA e i documenti necessari.
Comunicazione alla Polizia di Stato: Registrati sul portale Alloggiati Web (Link Alloggiatiweb) e comunica le generalità degli ospiti.
Dichiarazione del Contributo di Soggiorno: Presenta una dichiarazione annuale dei pernottamenti e dei versamenti effettuati tramite il portale SUET del Comune di Roma (GECOS) entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Contributo di Soggiorno a Roma

Il contributo di soggiorno, modificato con la deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 44 del 24/07/2014, è dovuto dall’ospite e viene applicato dalle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. Il contributo di soggiorno è calcolato per persona e pernottamento. I titolari delle strutture ricettive sono tenuti a versare il contributo di soggiorno pagato dagli ospiti a Roma Capitale.

Costi SCIA per le Altre Forme di Ospitalità

La presentazione della S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di inizio Attività) per nuova apertura costa:

diritti di istruttoria strutture ricettive entro i mq. 250 € 250,00
costo di istruttoria strutture ricettive da mq. 251 a mq. 500 € 600,00
istruttoria strutture ricettive oltre i mq. 501 € 1.000,00
costo diritti di istruttoria case e appartamenti per vacanze istruttoria singola/prima unità € 250,00
istruttoria case e appartamenti per vacanze istruttoria per ciascuna unità, in aggiunta alla prima, nell’ambito della medesima SCIA € 150,00

La presentazione della S.C.I.A.(Segnalazione Certificata di inizio Attività) a seguito di modifiche (ristrutturazioni, ampliamento o riduzione della capacità ricettiva, inserimento servizi di somministrazione bevande e alimenti o centro benessere) costa:

costo istruttoria strutture ricettive entro i mq. 250 (escluso case e appartamenti per vacanze) € 50,00
diritti di istruttoria strutture ricettive da mq. 251 a mq.500 (escluso case e appartamenti per vacanze) € 150,00
prezzo istruttoria strutture ricettive oltre i mq. 501 (escluso case e appartamenti per vacanze) € 300,00
diritti di istruttoria case e appartamenti per vacanze istruttoria per ciascuna unità, in aggiunta alla prima, nell’ambito della medesima SCIA € 50,00

Pagamento dei Diritti di Istruttoria

Per ogni S.C.I.A. telematica inviata allo Sportello per le Attività Ricettive occorre effettuare il pagamento per i diritti di istruttoria attraverso la compilazione di una reversale. Per compilare la reversale collegarsi al portale www.comune.roma.it, sito istituzionale, sezione di sinistra “Servizi on line”, andare alla voce “Servizi di Riscossione Reversali”, inserire la password di accesso e procedere come di seguito indicato:

Andare sul menù di sinistra e selezionare “Nuova reversale”.
Selezionare la struttura di competenza “Dipartimento Turismo”.
Poi selezionare “ambito SUAR”.
Successivamente selezionare “Tipo Reversale Attività Ricettive Alberghiere “.
Selezionare la causale.
Premere il tasto “Conferma”.
Selezionare le modalità di pagamento.

Chiusura di un'Attività di Locazione Turistica al SUAR

Per cessare un’attività ricettiva il titolare dell’esercizio deve trasmettere in via telematica allo Sportello Unico per le Attività Ricettive una comunicazione, utilizzando il modulo on line pubblicato sulle pagine del SUAR ; alla voce “consultazione modulistica” selezionare “attività ricettive” e, dopo aver selezionato la tipologia di attività, andare su “cessazione attività”.

Prima dell’invio del modulo di cessazione occorre procedere al versamento dei diritti di istruttoria di € 21,00 creando la reversale telematica di pagamento.

Proposta di Regolamentazione Urbanistica degli Affitti Brevi

Presentiamo qui una proposta di regolamentazione urbanistica degli affitti brevi, coerente con la proposta del Gruppo Romano per la Regolamentazione degli Affitti Brevi, successivamente discussa in un incontro sul tema organizzato il 19 Aprile 2024 dalla Commissione Politiche Abitative e Patrimonio di Roma Capitale, e poi rielaborata all’interno delle Osservazioni del Municipio I del 2 maggio 2024 sulla modifica in corso delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore di Roma.

L’idea che è emersa successivamente è, in particolare l’introduzione - in sede di discussione e approvazione delle modifiche delle NTA da parte dell’Assemblea capitolina, prevista a breve - di una sub-articolazione della categoria funzionale residenziale per distinguere i casi nei quali le unità immobiliari sono effettivamente ad uso abitativo dai casi in cui l’uso è prevalentemente o esclusivamente ricettivo.

Sub-Articolazione delle Destinazioni d'Uso Abitative

L’idea è, in particole, prevedere due specifiche sub-articolazioni all’interno delle destinazioni d’uso ‘abitative’ di cui all’art.6 delle NTA.

Una prima sub-categoria (A3) comprenderebbe le ‘abitazioni ad uso misto abitativo-turistico’, ovvero parzialmente o occasionalmente utilizzate a scopo turistico ricettivo in forma non imprenditoriale. Sarebbero inclusi in tale sub-categoria i Bed and Breakfast e gli Alloggi per uso turistico nei soli casi in cui soltanto parte dell’abitazione è utilizzata a scopo turistico ricettivo.
La seconda sub-categoria (A4) comprenderebbe le ‘abitazioni a uso turistico’, ovvero interamente e non occasionalmente utilizzate a scopo turistico ricettivo. Sarebbero quindi inclusi: le Guest house o Affittacamere, per i quali è prevista esclusivamente la gestione in forma imprenditoriale; le Case e appartamenti per vacanze gestiti in forma imprenditoriale o non imprenditoriale; gli Alloggi per uso turistico nei casi in cui l’intera abitazione è utilizzata a scopo turistico ricettivo.

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