Appartamento Turistico a Verona: Requisiti e Normative

Se stai valutando l'ingresso nel mercato turistico a Verona, è essenziale acquisire una conoscenza completa delle normative e dei requisiti legali necessari prima di avviare l'attività. Il settore turistico è in costante crescita, pertanto è altamente consigliabile avviare un'attività in questo ambito, rispettando scrupolosamente le leggi e le regolamentazioni al fine di evitare possibili sanzioni.

Definizione e Caratteristiche di una Casa Vacanze

Una casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera, il cui tratto distintivo consiste nella capacità di offrire servizi aggiuntivi ai suoi ospiti, oltre al semplice alloggio. Le sistemazioni designate come case vacanze possono assumere forme diverse, come appartamenti o ville, tra le altre. Allo stesso modo, i servizi che possono essere offerti sono vari, tra cui pulizie durante il soggiorno, cambio di biancheria, organizzazione di escursioni, attività turistiche, noleggio di veicoli o barche, trasporti, accesso a posti in spiaggia e altro ancora.

Nel caso in cui tu sia il gestore della proprietà, in gergo Property Manager, ti consigliamo di stipulare un contratto con il proprietario. Oppure, nel caso in cui tu sia il proprietario, hai a disposizione diverse alternative: se vuoi far gestire la tua proprietà ad un Property Manager, ti consigliamo di sottoscrivere lo stesso contratto precedentemente nominato; nel caso tu voglia gestire l’immobile per conto tuo, avrai la possibilità di optare tra due modalità: imprenditoriale e non imprenditoriale, le quali saranno approfondite nel seguito dell'articolo, insieme alle relative procedure da seguire.

In tutti i casi, consigliamo anche di stipulare sempre un contratto di affitto turistico con l’ospite, per essere tutelati in ogni evenienza.

Definizione e Caratteristiche di una Locazione Turistica

Esiste una differenza significativa tra la casa vacanze precedentemente descritta e la locazione turistica. La principale distinzione risiede nel fatto che la locazione turistica non è in grado di offrire servizi aggiuntivi non strettamente correlati all'atto di affittare l'alloggio. In altre parole, è possibile fornire servizi come pulizie o cambio di biancheria, ma solamente inclusi nel prezzo e al termine del soggiorno. Servizi come visite turistiche, esperienze gastronomiche, colazione o noleggio di mezzi di trasporto non possono essere inclusi nell'offerta.

Leggi anche: Appartamento Turistico: Guida

Inoltre, la locazione turistica, essendo essenzialmente un affitto temporaneo, non richiede la registrazione come attività commerciale né l'obbligo di avere una partita IVA, poiché può essere gestita in un regime fiscale agevolato come la cedolare secca. In ogni caso, consigliamo di stipulare sempre un contratto di locazione turistica con ogni ospite per ogni prenotazione, anche se non è obbligatorio registrare tale contratto presso l'Agenzia delle Entrate, a meno che la durata del soggiorno superi i 30 giorni.

Leggi, Normative e Adempimenti Obbligatori in Italia

Per operare nel settore delle case vacanze è importante avere una conoscenza approfondita di tutte le leggi e normative che regolano questo segmento.

Legislazione

La Legge n. 217/1983, articolo 6, costituisce il fondamento normativo per le case vacanze in Italia. La sua attuazione pratica è affidata alle Regioni, successivamente, le Province coordinano queste disposizioni in linea con le leggi generali, mentre i Comuni elaborano le regolamentazioni finali.

Le strutture ricettive extra-alberghiere a scopo turistico sono disciplinate dal decreto legislativo del 23 maggio 2011, n. 79, noto come il "Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo".
E l'attività di locazione turistica è regolamentata a livello nazionale dalla legge 431/1998, articolo 1, lettera c.
Nel D.L. n. 50/2017, articolo 4, vengono definite le locazioni brevi o locazioni turistiche gestite da privati.
Invece, l'art. 1, comma 595 della Legge n. 178/20 stabilisce che tali locazioni assumono natura imprenditoriale se coinvolgono più di 4 appartamenti.

Nel caso in cui una regione non disponga di una legislazione specifica, le normative sulle case vacanze fanno riferimento al codice civile, articoli 1571 e seguenti.

Documentazione Necessaria

Per poter iniziare questo tipo di attività, bisogna presentare una serie di documenti:

Leggi anche: Recensioni hotel Mirabilandia

Apertura della partita IVA e scelta del regime fiscale.
Registrazione presso il Registro delle Imprese della Regione di residenza.
Richiesta di autorizzazione al Comune di residenza tramite la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A).
Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) sull'inizio, la sospensione o la chiusura dell'attività.
Accreditamento dell'immobile come struttura ricettiva presso la Questura.
Iscrizione alla gestione commercianti Inps.
Registrazione presso la Camera di Commercio e il registro delle imprese.
Adesione ai requisiti strutturali e igienico-sanitari.
Verifica delle certificazioni amministrative.
Comunicazione del listino prezzi all'autorità competente.
Pubblicazione del listino prezzi nella lista di riferimento.
Dichiarazione dei redditi utilizzando il Modello Unico per i redditi da locazione come impresa.

Adempimenti

In aggiunta ai precedenti documenti, sarà anche necessario presentare quanto segue per ogni prenotazione ricevuta:

Obbligo di registrare i contratti di locazione turistica. Se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni all'anno, la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate e l'imposta di registro sono esenti. Per locazioni che superano i 30 giorni all'anno, è obbligatoria la registrazione del contratto e il pagamento delle relative imposte tramite il Modulo RLI.
Invio della Schedina Alloggiati tramite il Portale della Polizia, noto come Alloggiati Web. È obbligatorio inviare i dati degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo se il loro soggiorno supera una notte; nel caso di soggiorni di una sola notte, l'invio deve avvenire entro 6 ore dall'arrivo.
Riscossione, presentazione e versamento dell'imposta di soggiorno. Può variare a seconda del comune di appartenenza.
Ottenere il Certificato di Prestazione Energetica dell'edificio (APE) in conformità con le normative europee.
Stipula obbligatoria di una polizza assicurativa a copertura di terzi per proteggersi da eventuali danni causati dagli ospiti o da altri incidenti durante il soggiorno.
Rilascio di fatture regolari in seguito a ogni pagamento ricevuto.

Si consiglia sempre di consultare un esperto legale o un commercialista per assistenza e chiarimenti in merito alle normative sulle case vacanze in Italia.

Diverse Modalità di Gestione delle Case Vacanze o Locazioni Turistiche

Come dicevamo, in Italia, è possibile scegliere la modalità di gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale, vediamone quindi le differenze.

Gestione Imprenditoriale

La gestione imprenditoriale implica un maggiore impegno in termini di obblighi fiscali e amministrativi. Questo tipo di gestione è obbligatorio quando si possiedono e/o gestiscono più di tre unità immobiliari nello stesso comune. Ed in questo caso, sono necessari tutti gli adempimenti fiscali e amministrativi precedentemente descritti nel paragrafo precedente.

È anche possibile sceglierla se si gestiscono meno di tre unità nello stesso comune ma si desidera evitare i vincoli associati alla gestione non imprenditoriale. Molti proprietari o gestori con meno di tre unità lo fanno, per evitare potenziali restrizioni e perdite di guadagno.

Leggi anche: Consigli per Proprietari

Gestione Non Imprenditoriale

Una delle principali distinzioni tra la gestione imprenditoriale e quella non imprenditoriale riguarda l'elemento dell'“occasionalità”. In termini semplici, chi opta per la gestione non imprenditoriale dovrebbe farlo solo per un breve periodo all'anno e non dovrebbe farne la sua principale fonte di reddito, anche se può offrire gli stessi servizi.

Questo secondo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune. La locazione turistica non imprenditoriale è una delle modalità di gestione di una struttura turistica, solitamente per periodi brevi non superiori a 30 giorni, e rappresenta un'opportunità per i proprietari di immobili che intendono affittare spazi abitativi a turisti senza aprire partita IVA. Questa pratica è regolamentata da normative specifiche che variano a seconda della regione e richiedono un'attenta gestione fiscale. Si tratta di un fenomeno in crescita, reso ancor più popolare dalla diffusione di piattaforme online come Airbnb e Booking, che hanno semplificato il processo di connessione tra proprietari e viaggiatori.

Confronto tra Locazione Turistica, Imprenditoriale e Non, e Casa Vacanze

Capire la distinzione tra la gestione di una locazione turistica e quella di una casa vacanze è importante per chi desidera intraprendere l'attività di affitto breve senza incorrere in incomprensioni legali o fiscali. La differenza principale risiede nella necessità di possedere una partita IVA e nell'offerta di servizi aggiuntivi.

Mentre la locazione turistica è caratterizzata dalla sua natura occasionale e dalla mancanza di servizi extra al di fuori delle pulizie finali e del cambio biancheria, le case vacanze (così come i bed&breakfast, hotel o affittacamere) possono prevedere una vasta gamma di servizi simili a quelli alberghieri, richiedendo così una gestione più complessa e l'apertura di una partita IVA.

Questa tipologia, quindi, rappresenta una soluzione ideale per chi possiede fino a tre immobili e desidera affittarli per brevi periodi senza dover gestire un'attività imprenditoriale a tutti gli effetti.

Definizione e Requisiti per la Locazione Turistica Non Imprenditoriale

Come dicevamo, la locazione turistica si distingue per l'assenza di servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive e per la non necessità di aprire una partita IVA, a condizione che l'attività sia occasionale e non superi il limite di immobili stabilito dalla legge. Questo tipo di gestione è aperta a coloro che possiedono e/o gestiscono meno di tre unità immobiliari nello stesso comune.

I Numeri del Turismo a Verona

I numeri di Verona parlano chiaro e la piazzano, senza discussioni, tra le città più visitate d’Italia. Nel 2024 (anno per cui mancano ancora i dati di dicembre), la provincia scaligera ha totalizzato oltre 18 milioni di presenze turistiche, contandone almeno più di 300.000 ogni mese (i picchi si raggiungono tra aprile e ottobre, dove il milione di presenze si supera stabilmente e abbondantemente, ma anche nei più statici mesi invernali i numeri sono confortanti). Insomma, Verona è una località amatissima dai turisti, e non potrebbe essere altrimenti, viste le bellezze del suo centro storico e la vicinanza al lago di Garda.

Per questo, trasformare il proprio appartamento scaligero in una locazione turistica destinata agli affitti brevi può essere un’occasione davvero remunerativa, soprattutto se si considera che i turisti, nei tempi recenti, si rivolgono sempre più spesso al settore extra alberghiero piuttosto che a quello alberghiero per i propri alloggi vacanzieri.

Come Trasformare un Appartamento in Locazione Turistica a Verona

Per trasformare un appartamento in una locazione turistica bisogna avere ben presente ciò che stabiliscono le normative su questa specifica modalità di accoglienza. Innanzitutto, occorre chiarire che una locazione turistica non è una struttura ricettiva e quindi non può fornire i classici servizi alberghieri, come pulizie infrasettimanali o giornaliere, cambi di biancheria, colazione o altri pasti. Si tratta di un’informazione fondamentale perché, dal punto di vista legislativo, locazione turistica e struttura ricettiva sono disciplinate in maniera differente.

Inoltre è buona prassi specificare i possibili orari di arrivo e partenza, la restituzione della caparra e le modalità di annullamento della prenotazione, in modo da stroncare sul nascere eventuali controversie.

Promozione e Pubblicizzazione dell'Appartamento

Chiarificati alcuni punti normativi e di metodo, non resta che addentrarci nella promozione e pubblicizzazione del tuo appartamento convertito in locazione turistica a Verona. Il modo più efficace nel 2025 è muoversi online con delle strategie di web marketing, che possono essere più o meno complesse a seconda del budget o delle esigenze. Inseriscila con tanto di foto, che devono rappresentare in modo veritiero l’appartamento, presentandolo però al meglio.

Obblighi Generali per gli Affitti Turistici

Esistono, tuttavia, degli obblighi generali da osservare in ambito di affitti turistici. Il primo punto è inerente alla verifica delle condizioni dell’appartamento il quale deve rispettare scrupolosamente i requisiti relativi alla sicurezza, all’igiene e al comfort. Hai l’obbligo, inoltre, di accertarti di non violare gli eventuali regolamenti condominiali vigenti e di rispettare le limitazioni imposte a livello urbanistico.

Registrazione al Comune

Il primo passo consiste nel dichiarare al Comune in cui si trova l’immobile l’intenzione di avviare l’attività di locazione turistica. La registrazione solitamente avviene online e si completa con la ricezione di un codice di protocollo da parte dell’ente.

Registrazione al Sito della Regione (CIR)

Per svolgere l’attività di affitto turistico è necessario ottenere il CIR, ovvero il Codice Identificativo di Riconoscimento, il quale viene rilasciato dalla Regione in cui è ubicato l’immobile. Per entrare in possesso del suddetto codice è sufficiente completare una procedura online che varia da ente a ente. Dopo aver ricevuto il CIR puoi avviare l’attività e registrare l’immobile sui siti che si occupano della promozione degli appartamenti in affitto per fini turistici, come ad esempio Holidu.

Registrazione presso la Questura

L’ultimo passaggio prevede la comunicazione alla questura della volontà di affittare l’immobile per fini turistici. A seguito della comunicazione, l’immobile verrà accreditato come struttura ricettiva.

Non va effettuata alcuna registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, per cui non in quanto host non si è soggetti al pagamento dell’imposta di bollo. Si raccomanda, tuttavia, di stipulare correttamente l’accordo, così da tutelare i diritti di entrambe le parti.

Una delle caratteristiche principali degli affitti turistici è quella inerente ai servizi offerti al locatario, i quali non possono essere diversi dalle pulizie finali e dalla fornitura del kit di biancheria. Il pagamento dell’affitto può avvenire in contanti solo fino alla soglia massima di 5000 euro: nel caso di importi superiori hai l’obbligo di utilizzare sistemi di pagamento tracciabili, come ad esempio bonifici, carte di credito e assegni.

L’apertura della partita IVA non è necessaria, poiché si tratta di un’attività occasionale non esercitata in forma imprenditoriale: tale beneficio è concesso esclusivamente a coloro che gestiscono un massimo di tre case vacanze.

I Comuni e le Regioni possono applicare delle specifiche norme circa il numero massimo di giorni in cui l’immobile può essere affittato oppure stabilire specifici periodi in cui sono consentiti gli affitti turistici, per cui l’attività non può essere esercitata durante l’intero corso dell’anno.

Case Vacanze: Differenze Rispetto agli Affitti Turistici

Le case vacanze sono delle strutture ricettive extra-alberghiere, che si differenziano dagli affitti turistici per i servizi offerti agli ospiti. Oltre a mettere a disposizione l’immobile, infatti, i gestori delle case vacanze possono fornire vari servizi, tra cui il cambio giornaliero della biancheria, la prenotazione di escursioni e il noleggio di autovetture.

Per quanto riguarda la durata massima del contratto di affitto, è possibile superare il limite dei 30 giorni: in tal caso il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate con relativo pagamento delle imposte di bollo. In qualità di gestore puoi stabilire se avviare l’attività in forma imprenditoriale oppure occasionale. Bisogna aprire una partita IVA, tuttavia, solo se scegli di operare a livello imprenditoriale o qualora tu intenda gestire un minimo di quattro appartamenti.

A prescindere che si tratti di un affitto turistico o di una casa vacanze, va stipulato un contratto di affitto. All’ospite può essere consegnata una ricevuta qualora non si tratti di attività svolta in modo professionale. Se operi con partita IVA, invece, hai l’obbligo di rilasciare una fattura nel caso in cui il cliente sia un’azienda o un libero professionista.

TAG: #Turistico #Turisti