Cos'è una Casa del Turismo? Definizione e Regolamentazione in Italia
Nel panorama turistico italiano, le locazioni turistiche e le case vacanze rappresentano opzioni di alloggio sempre più popolari. Tuttavia, è fondamentale comprendere le differenze tra queste due tipologie e le normative che le regolano.
Locazione Turistica: Definizione e Disciplina
Nell’ordinamento giuridico attuale, non esiste una definizione normativa generale del contratto di locazione turistica. Ciò nondimeno, la disciplina di tale tipologia contrattuale è contenuta nell’art. 53 dell’Allegato 1 al c.d. “Codice del Turismo” (D.Lgs. n. 79/2011), relativo alle “Locazioni ad uso abitativo aventi finalità turistiche” che, ai fini della regolamentazione, si limita a rinviare agli artt. 1571 ss. c.c. e all’art. 1, comma 4, della L. n.
Ciò premesso la locazione turistica si intende svolta in forma privata e, dunque, non imprenditoriale, allorquando sia caratterizzata da occasionalità da intendersi sia da un punto di temporale e organizzativo, ma anche e soprattutto fiscale. La locazione turistica è svolta in forma non imprenditoriale quando si esercita in modo saltuario, senza continuità o abitualità e senza una organizzazione professionale e specifica. Il parametro della occasionalità ha anche valenza fiscale, nel senso che tale attività non deve rappresentare per il locatore fonte di reddito principale.
In linea generale, ai sensi dell’art. 12, Codice del Turismo, la locazione turistica si intende esercitata in forma non imprenditoriale nel caso in cui si destinano a tale attività fino a un massimo di 4 unità immobiliari. Il rispetto di tale condizione è garantito da una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. In forza del rinvio, operato dall’art.
In ossequio al principio della libertà contrattuale, di cui all’art. Al riguardo è importante precisare, infatti, che l’eventuale superamento della soglia dei 30 giorni non fa scattare l’inquadramento l’affitto nell’ambito di un’altra tipologia di locazione o una locazione turistica in forma imprenditoriale. Come rilevato, in forza del rinvio alla disciplina civilistica, di cui agliartt. 1571 ss.
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Ciò significa che il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, in applicazione dell’art. 1, comma 4, L. n. Il locatore è tenuto a (art. Il conduttore è obbligato a (art.
Differenza con le Case Vacanze
Differentemente dalla locazione turistica, la cui disciplina è mutuata dal contratto di affitto ordinario, la definizione di casa vacanze è contenuta nell’art. 6, comma 10, L. 17 maggio 1983, n. L’effettiva regolamentazione della casa vacanze è tuttavia affidata alla competenza delle Regioni a cui, nello specifico, è attribuito il compito di provvedere a regolamentare autonomamente l’attività in questione, individuando i requisiti e le condizioni necessarie per il suo svolgimento.
In altri più specifici termini, nel contratto di locazione, l’oggetto si esaurisce nel godimento del bene, anche se il concedente può eventualmente fornire prestazioni accessorie di natura limitatamente strumentale (pulizie finali e cambio biancheria all’arrivo). In particolare, come previsto dall’art. 13-ter, comma 8, del D.L. n. 145/2023, chi offre immobili a uso turistico o locazioni brevi in modo professionale, direttamente o tramite intermediari, è tenuto a presentare la c.d. Si tratta di un obbligo previsto per qualsiasi offerta turistica previsto dall’art.
L’ampia competenza, riservata agli enti territoriali, è espressamente stabilita dalla legge n.
Regolamentazioni Regionali
La regolamentazione delle locazioni turistiche e delle case vacanze varia significativamente da regione a regione. La tabella seguente illustra alcune delle principali differenze normative tra le diverse regioni italiane:
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| Regione | Locazione Turistica | Casa Vacanze |
|---|---|---|
| Abruzzo | art. 60 della L. reg. 10/2023La locazione turistica è resa in unità abitative private, appartamenti e ville autonome, fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, nonché delle dotazioni tipiche della civile abitazione, ivi compresa la fornitura di biancheria e dei servizi di pulizia dei locali, nel rispetto dell’art. 4 del DL 50/2017 | art. 54 della L. reg. 10/2023Sono case e appartamenti per vacanze (CAV) le unità abitative di civile abitazione, ivi comprese le ville autonome, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma date in uso a turisti, senza la somministrazione di alimenti e bevande, né l’offerta di servizi centralizzati di tipo alberghiero, ad eccezione di quelli previsti dall’articolo 58 |
| Basilicata | L. Reg. Basilicata 4.6.2008 n. 6Art. 5, L. Reg. Basilicata 4.6.2008 n. 6Sono case e appartamenti per le unità abitative date in locazione ai turisti mediante appositi contratti con durata non superiore a dodici mesi consecutivi; l’offerta di case e appartamenti vacanze non può comprendere la somministrazione di cibi e bevande né la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero o centralizzato, ad eccezione del servizio di ricevimento o recapito | L. Reg. Basilicata 4.6.2008 n. 6Art. 5, L. Reg. Basilicata 4.6.2008 n. 6Sono case e appartamenti per le unità abitative date in locazione ai turisti mediante appositi contratti con durata non superiore a dodici mesi consecutivi; l’offerta di case e appartamenti vacanze non può comprendere la somministrazione di cibi e bevande né la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero o centralizzato, ad eccezione del servizio di ricevimento o recapito |
| Calabria | art. 19, L. Reg. Calabria 7 agosto 2018 n. 34Non sono soggetti alla disciplina dell’esercizio delle case o appartamenti per vacanza i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti:- in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche;- con contratti aventi validità non superiore a 6 mesi consecutivi;- senza la fornitura di servizi aggiuntivie sempre che l’attività non sia organizzata in forma di impresaLe strutture ricettive che forniscono alloggio ed eventualmente servizi di somministrazione e altre attività complementari presso camere o unità abitative, in base alle finalità cui sono destinate, assumono le seguenti denominazioni:a) case per ferie, quando forniscono alloggio per il conseguimento di finalità sociali, culturali, scolastiche, assistenziali, sportive e ricreative, nonché per il soggiorno dei dipendenti di enti o aziende e dei loro familiari;Le strutture di cui al presente articolo possiedono i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione o altre tipologie residenziali. | art. 5, L. Reg. Calabria 7 agosto 2018 n. 34Le strutture ricettive che forniscono alloggio ed eventualmente servizi di somministrazione e altre attività complementari presso camere o unità abitative, in base alle finalità cui sono destinate, assumono le seguenti denominazioni:a) case per ferie, quando forniscono alloggio per il conseguimento di finalità sociali, culturali, scolastiche, assistenziali, sportive e ricreative, nonché per il soggiorno dei dipendenti di enti o aziende e dei loro familiari;Le strutture di cui al presente articolo possiedono i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione o altre tipologie residenziali. |
| Campania | art. 4, L. Reg. Campania 24 novembre 2001 n. 17Sono case per ferie le strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori dei normali canali commerciali e promozionali, da Enti pubblici, associazioni o enti morali operanti statutariamente senza fini di lucro, per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti o loro familiari.Nelle case per ferie è garantita non solo la prestazione dei servizi ricettivi di base, ma anche la disponibilità di strutture e servizi che consentano di perseguire le finalità di cui al comma 1. Nelle case per ferie, è altresì consentito il soggiorno di gruppi autogestiti, secondo autonome modalità organizzative, compresa la disponibilità di cucina e punti cottura per uso autonomo, sotto la responsabilità del titolare dell’autorizzazione.Nella disciplina delle case per ferie rientrano anche le case per vacanza per minori, colonie, pensionati studenteschi ed universitari e simili, gestiti senza scopo di lucro da Enti pubblici e privati o da associazioni.Gli immobili, adibiti a case per ferie, devono essere conformi alle vigenti prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dai regolamenti comunali.Le case per ferie devono possedere i requisiti minimi e garantire i servizi minimi di cui all’allegato C), che è parte integrante della presente Legge. | art. 4, L. Reg. Campania 24 novembre 2001 n. 17Sono case per ferie le strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori dei normali canali commerciali e promozionali, da Enti pubblici, associazioni o enti morali operanti statutariamente senza fini di lucro, per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti o loro familiari.Nelle case per ferie è garantita non solo la prestazione dei servizi ricettivi di base, ma anche la disponibilità di strutture e servizi che consentano di perseguire le finalità di cui al comma 1. Nelle case per ferie, è altresì consentito il soggiorno di gruppi autogestiti, secondo autonome modalità organizzative, compresa la disponibilità di cucina e punti cottura per uso autonomo, sotto la responsabilità del titolare dell’autorizzazione.Nella disciplina delle case per ferie rientrano anche le case per vacanza per minori, colonie, pensionati studenteschi ed universitari e simili, gestiti senza scopo di lucro da Enti pubblici e privati o da associazioni.Gli immobili, adibiti a case per ferie, devono essere conformi alle vigenti prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dai regolamenti comunali.Le case per ferie devono possedere i requisiti minimi e garantire i servizi minimi di cui all’allegato C), che è parte integrante della presente Legge. |
| Emilia Romagna | art. 12, L. reg. 16/2004Non sono soggetti alla disciplina dell’esercizio delle case o appartamenti per vacanza i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti:- in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche;- con contratti aventi validità non superiore a 6 mesi consecutivi;- senza la fornitura di servizi aggiuntivie sempre che l’attività non sia organizzata in forma di impresa. | art. 12, L. reg. 16/2004Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi. |
| Friuli Venezia Giulia | L. reg. 21/2016Agli alloggi dati in locazione per finalità esclusivamente turistiche e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari si applicano le disposizioni di cui alla L. 431/98 e DLgs. 79/2011 (art. 47-bis della L. reg. 21/2016). Non rientra nella prestazione dei servizi accessori e complementari la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas, riscaldamento e climatizzazione, manutenzione dell’alloggio, riparazione e sostituzione di arredi e dotazioni deteriorati, pulizia dell’alloggio a ogni cambio dell’ospite e, se richiesta, la fornitura di biancheria pulita, ivi compresa quella del bagno, entrambi esclusivamente a ogni cambio dell’ospite. | art. 47 bis L. reg. 21/2016Agli alloggi dati in locazione per finalità esclusivamente turistiche e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari si applicano le disposizioni di cui alla L. 431/98 e DLgs. 79/2011 (art. 47-bis della L. reg. 21/2016). Non rientra nella prestazione dei servizi accessori e complementari la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas, riscaldamento e climatizzazione, manutenzione dell’alloggio, riparazione e sostituzione di arredi e dotazioni deteriorati, pulizia dell’alloggio a ogni cambio dell’ospite e, se richiesta, la fornitura di biancheria pulita, ivi compresa quella del bagno, entrambi esclusivamente a ogni cambio dell’ospite. |
| Lazio | L. reg. 13/2007 e art. 12-bis e regolamento reg. 8/2015, inserito dal regolamento reg. 14/2017Gli alloggi per uso turistico sono unità immobiliari non soggette a classificazione, situate in immobili adibiti ad abitazioni o parti di esse, dotate di soggiorno con annesso angolo cottura o cucina all’interno delle quali è possibile offrire, in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, forme di ospitalità senza prestazioni di servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quanto già in uso nell’abitazione.Per le finalità di alloggio turistico, i proprietari, gli affittuari o coloro che a qualsiasi titolo dispongono di un massimo di due appartamenti nel territorio del medesimo comune, possono offrire ospitalità ai turisti anche per un solo giorno di pernottamento, fatto salvo il divieto di somministrazione di alimenti e bevande.Gli alloggi per uso turistico rispettano i requisiti previsti per le abitazioni, nonché la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria e non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.Gli alloggi per uso turistico possono avvalersi di strumenti di promo commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi. | art. 7 L. reg. 13/2007 e art. 12-bis e regolamento reg. 8/2015, inserito dal regolamento reg. 14/2017Le case e gli appartamenti per vacanze sono strutture destinate ad abitazione ed arredate, da destinare ad uso dei turisti, collocate in uno o più stabili ubicati nel medesimo territorio comunale e gestite in forma non imprenditoriale o imprenditoriale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero di case e appartamenti per vacanze sia pari o superiore a tre.Le case e gli appartamenti per vacanze sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e al loro interno non possono esservi persone residenti né domiciliate.Le case e gli appartamenti per vacanze rispettano i requisiti minimi strutturali e funzionali previsti per le abitazioni di cui all’Allegato 4, nonché la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria e non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.Le case e gli appartamenti per vacanze possono avvalersi di strumenti di promo-commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi. |
| Liguria | art. 29, L. reg. 1/2024Sono appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT) le unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o a contratti di locazione breve ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) conv., con modificazioni, in L. 96/2017.Gli appartamenti ammobiliati a uso turistico, in quanto mere locazioni a fini turistici, non sono strutture ricettive e il loro utilizzo non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso | art. 24, L. reg. 1/2024Sono case e appartamenti per vacanze le strutture ricettive che offrono ospitalità in unità immobiliari di civile abitazione, composte ciascuna da uno o più locali, arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente.L’utilizzo delle unità immobiliari di cui al comma 1 secondo le modalità previste dalla presente legge non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso.Nelle strutture di cui al comma 1 è consentita la presenza di unità abitative della tipologia di cui all’articolo 5, comma 3, lettera a), nel limite di una capacità ricettiva non superiore al 40 per cento di quella complessiva dell’esercizio, con esclusione dei posti letto aggiuntivi. |
| Lombardia | art. 38 della L. reg. 27/2015, art. 38 della L. reg. 27/2015,come integrato dal regolamento reg. 7/2016 e dalla L. reg. 7/2018Non sono indicate le caratteristiche di una locazione turistica ma solo gli adempimenti | art. 18 della L. reg. 27/2015, art. 38 della L. reg. 27/2015, come integrato dal regolamento reg. 7/2016 e dalla L. reg. 7/2018Non sono indicate le caratteristiche di una locazione turistica ma solo gli adempimenti |
| Marche | art. 32, L. reg. 9/2006, come modificato dall’art. 25 della L. reg. 28/2020Non sono soggetti alla disciplina dell’esercizio dell’attività di affittacamere e delle case e appartamenti per vacanze coloro che danno in locazione case e appartamenti di cui abbiano a qualsiasi titolo la disponibilità e sempre che non ricorrano le condizioni di cui all’art. 27, nonché coloro che danno in locazione ville, casali o appartamenti ad uso turistico in conformità alla L. 431/98 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo). | art. 27, L. reg. 9/2006, come modificato dall’art. 25 della L. reg. 28/2020Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati, dotate di servizi igienici e di cucina autonoma e gestite unitariamente in forma imprenditoriale per locazione ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi. Si considera attività ricettiva svolta mediante gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di tre o più case o appartamenti ad uso turistico.Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i seguenti servizi:a) pulizia delle unità abitative ad ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana;b) fornitura di biancheria pulita a ogni cambio di cliente e cambio di biancheria a richiesta;c) fornitura di energia elettrica, acqua, gas, riscaldamento;d) assistenza per la manutenzione delle unità abitative e per la riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni;e) ricevimento ospiti.La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande e l’offerta di altri servizi centralizzati propri delle aziende alberghiere. |
| Piemonte | art. 5, L. Reg. Piemonte 3.8.2017 n. 13La locazione turistica è resa in unità abitative private fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, o in parti di esse con pa... | art. 6, L. Reg. Piemonte 3.8.2017 n. 13La locazione turistica è resa in unità abitative private fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, o in parti di esse con pa... |
Questa tabella fornisce una panoramica delle diverse regolamentazioni regionali in merito alle locazioni turistiche e alle case vacanze, evidenziando la complessità del quadro normativo italiano.
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