Casa Occupata da Stranieri: Legge e Diritti in Italia

Può capitare di assentarsi per qualche tempo e di ritrovare, al rientro, la casa occupata da estranei. Questo fenomeno, purtroppo diffuso, è sempre più frequente.

Occupazione Abusiva: Cosa Dice la Legge?

Più comunemente conosciuto con il termine di “occupazione abusiva”, si tratta in realtà del reato di invasione di terreni o edifici previsto dall’art. 633 del Codice Penale.

Diritti del Possessore e del Proprietario

Secondo il Codice civile, anche se non siete proprietari di casa ma, ad esempio, la abitate come inquilini (o in base ad altro titolo), potete rivolgervi al Tribunale del luogo dove è situato l’immobile avviando un’azione di reintegrazione, altresì detta «azione di spoglio» (art. 1168 c.c.).

Se siete non solo possessori, ma anche proprietari formali di casa, non dovreste avere particolari problemi: sempre in base al Codice civile, sarà per voi possibile esercitare un’altra specifica azione, detta «azione di rivendicazione» (art. 948 c.c.).

Mediazione Obbligatoria

Inoltre, prima del suo avvio, sarà necessario ricorrere (sempre tramite il legale da voi incaricato) alla procedura di mediazione: considerata, in questo caso, come obbligatoria (art. 5, D. Lgs. n. 28/2010).

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Nuova Legge sull'Occupazione Abusiva

Arriva una nuova legge sull’occupazione abusiva delle case, con pene severe per chi si stabilisce illegalmente presso il domicilio altrui. La Camera ha infatti approvato gli emendamenti al DDL Sicurezza, con l’introduzione di una nuova fattispecie di reato nel Codice Penale. L’articolo 634-bis andrà infatti a punire chi si macchia di occupazione abusiva di un immobile destinato al domicilio altrui, prevedendo dai 2 ai 7 anni di reclusione.

Crescita delle Occupazioni Abusive in Italia

La decisione di introdurre una nuova fattispecie di reato, che vada a punire chi decide di appropriarsi indebitamente della casa altrui, nasce dalla constatazione di un fenomeno in aumento: quello dell’occupazione abusiva delle case. Stando ai dati raccolti nel 2023 da Federcasa, sullo Stivale ci sarebbero più di 50.000 immobili illegalmente occupati, suddivisi in 30.000 abitazioni di proprietà pubblica e 20.000 appartenenti, invece, a privati. Un dato allarmante, un problema che aggrava la crisi abitativa poiché influisce negativamente su più fattori:

gli immobili pubblici occupati non possono essere destinati ad altri scopi, come ad esempio la loro consegna ai legittimi assegnatari delle case popolari;
gli immobili privati non possono essere fruiti, venduti, ceduti a terzi o locati da parte dei legittimi proprietari.

Con il nuovo DDL sicurezza, l’Esecutivo ha quindi deciso di affrontare questo fenomeno sia istituendo un nuovo reato - quello, appunto, di occupazione abusiva - che riducendo le tempistiche per gli sgomberi.

Cosa si Rischia per l’Occupazione Abusiva di un Immobile?

Con il nuovo DDL Sicurezza, tuttavia, si è voluta rafforzare sia la forza deterrente della legge che le conseguenze degli atti abusivi, prevedendo una tipologia specifica di reato all’articolo 634-bis.

Cosa Prevede il Nuovo Articolo sull’Occupazione Abusiva

Le nuove norme previste DDL Sicurezza, e di recente approvate alla Camera, rendono più severe le pene per coloro che si appropriano indebitamente degli immobili altrui o, ancora, di edifici di proprietà dello Stato. L’articolo 634-bis del Codice Penale, introdotto dall’articolo 10 del DDL Sicurezza, punisce infatti esplicitamente:

chiunque, mediante violenza o minaccia, occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui o le sue pertinenze, impedendo il rientro del proprietario o di colui che lo detiene legittimamente;
chiunque si appropria di un immobile altrui, o delle sue pertinenze, con artifizi o raggiri;
chiunque cede ad altri l’immobile occupato.

Il nuovo reato prevede una pena detentiva dai 2 ai 7 anni di carcere, a seconda della gravità dell’abuso compiuto. Inoltre:

è prevista la procedibilità d’ufficio quando l’occupazione avviene ai danni di una persona incapace, per età o infermità;
sono previste delle aggravanti se l’occupazione avviene da più persone o con l’uso delle armi;
è possibile avvalersi di riduzioni di pena se l’occupante decide di abbandonare spontaneamente l’immobile entro 30 giorni dall’occupazione o, ancora, dall’intimazione di rilascio.

Cosa Prevede il Nuovo Articolo sullo Sgombero

Per accelerare questo processo, il DDL Sicurezza ha introdotto un ulteriore nuovo articolo del Codice Penale: il 321-bis. Quest’ultimo prevede che le Forze dell’Ordine possano intervenire tempestivamente per sgomberare gli immobili occupati, anche già entro 10 giorni dall’indicazione del giudice.

Quando Entreranno in Vigore le Nuove Norme

Così come già accennato, il DDL Sicurezza ha trovato approvazione alla Camera dei Deputati, ma il suo iter non si è ancora concluso. È infatti necessario che il disegno di legge venga discusso anche al Senato: se approvato, verrà sottoposto alla firma da parte del Presidente della Repubblica e pubblicato in Gazzetta Ufficiale, diventando legge a tutti gli effetti.

Come Denunciare l’Occupazione Abusiva del Proprio Immobile

In attesa che il DDL diventi legge, e quindi dell’arrivo della nuova procedibilità di ufficio allo sgombero già citata nei precedenti paragrafi, serve seguire un preciso iter. Innanzitutto, è necessario raccogliere prove dell’effettiva occupazione della propria casa. Fra le tante modalità, si può ricorrere a:

fotografie e riprese video che testimonino la violazione;
testimonianze di vicini o altri residenti nello stabile.

A questo punto, si può procedere a sporgere denuncia presso le Forze dell’Ordine - la Polizia, i Carabinieri, ma anche la Procura. Oltre alle prove, sarà necessario fornire informazioni il più possibile dettagliate sul momento in cui è avvenuta l’occupazione - di norma, corrisponde alla data in cui ci si accorge dell’abuso o, se antecedente, alla testimonianza dei vicini - e sull’identità o le fattezze degli occupanti.

Allo stesso tempo, mentre le Forze dell’Ordine avvieranno le opportune indagini, si può avviare un’azione civile per richiedere lo sgombero dell’immobile occupato, rivolgendosi al tribunale. A seconda delle circostanze, potrebbe essere necessaria:

un’azione di rivendicazione, come previsto dall’articolo 948 del Codice Civile, per dimostrare i propri diritti di proprietà sull’immobile;
un’azione di reintegrazione del possesso, prevista dall’articolo 1168 del Codice Civile, con cui si chiede al giudice di liberare l’immobile.

La procedura può essere anche molto complessa, per questo vale la pena farsi assistere dal proprio avvocato di fiducia.

Occupazione Abusiva e Stranieri: Articolo 12, Comma 5 bis del T.U. Immigrazione

Con la legge 24/07/08 n. 125, art. 5, di conversione del Dec. Legge 23/05/08 n. 92, è stato introdotto, quale comma 5 bis dell’art. 12 del T.U. delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero di cui al D.Lgs 25/07/98 n. 286.

- 5-bis. Salvo che il fatto costituisca più grave reato, chiunque a titolo oneroso, al fine di trarre ingiusto profitto, dà alloggio ad uno straniero, privo di titolo di soggiorno, in un immobile di cui abbia disponibilità, ovvero lo cede allo stesso, anche in locazione, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni. La condanna con provvedimento irrevocabile ovvero l’applicazione della pena su richiesta delle parti a norma dell’articolo 444 del codice di procedura penale, anche se è stata concessa la sospensione condizionale della pena, comporta la confisca dell’immobile, salvo che appartenga a persona estranea al reato. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni vigenti in materia di gestione e destinazione dei beni confiscati.

Stante questa situazione non è possibile dare sicure e certe direttive in ordine all’applicazione della norma e ci si deve, pertanto, limitare ad indicare quali sono state le soluzioni che, sull’argomento, sono state individuate e si possono prospettare.

A) Straniero

Ai sensi dell’art. 1, comma 1 e 2, del D.Lgs 286/98, decreto sull’immigrazione, per stranieri devono intendersi tutti coloro che non appartengono all’Unione Europea ed agli apolidi. Sull’argomento, ancorché per ipotesi diverse da quella che qui interessa (cessione di fabbricato anche in locazione), la giurisprudenza si è già, da tempo, dichiarata e ciò proprio nel senso che, il testo unico sull’immigrazione (e, pertanto, l’art. 12 comma 5 bis), non è applicabile ai cittadini comunitari. Agli stessi, infatti, in attuazione della direttiva 2004/38/CE relativa al diritto dei cittadini dell’Unione e dei loro familiari di circolare e soggiornare liberamente nel territorio dei stati membri D.L.vo 6/02/07 n. 30, si applicano le disposizioni di tale ultima citata norma.

B) Alloggio, cessione di immobile anche in locazione a straniero privo di titolo di soggiorno

L’articolato ha introdotto due nuove figure di reato: l’alloggio a straniero nonché la cessione anche in locazione di immobili. La norma, a ben vedere, altro non è che l’esplicazione della figura criminale che l’art. 12 comma 5° del T.U. sull’immigrazione già conteneva.

a) Alloggio, titolo oneroso ed ingiusto profitto

Il c.d. “alloggio” è istituto che non è espressamente previsto nell’ordinamento. Devesi, tuttavia, ritenere che lo stesso sia riferito alle ipotesi in cui l’utilizzo dell’immobile non possa rientrare nel concetto di locazione, comodato …. Tale figure contrattuali sono caratterizzate da una detenzione totale dell’immobile mentre, al contrario, per l’alloggio si deve ritenere una “disponibilità limitata”. Evidente che, per l’ipotesi dell’alloggio il reato si compirà sul presupposto dello specifico dolo del titolo oneroso ed ingiusto profitto. Il testo normativo non lascia dubbi.

b) Cessione anche in locazione, titolo oneroso ed ingiusto profitto

Di più difficile interpretazione, al contrario, è la fattispecie criminale di cui alla seconda parte del comma 5 bis: “…. cessione allo straniero anche in locazione …”. · il criterio di interpretazione sistematica, a modesto parere di chi scrive, non aiuta a risolvere il quesito. Evidente, infatti, che la distinzione che il legislatore ha fatto tra alloggio e cessione anche in locazione rientra nell’ambito della propria discrezionalità di individuare le fattispecie criminali ritenute più opportune.

C) Titolo di Soggiorno

Il problema in relazione al titolo di soggiorno non è, evidentemente, quello della sua mancanza, sin dal momento dell’alloggio o della cessione anche in locazione. Evidente che la carenza di detto requisito al momento del realizzarsi delle situazioni di fatto costituisce elemento materiale del reato.

· chi sostiene che sarebbe sufficiente introdurre, nel contratto (si pensi alla locazione la cui durata tipica è di anni 4+4 o di 3+2 se convenzionato, oppure fino a 36 mesi se studentesco e fino a 18 se transitorio …) la clausola che, il venire meno del titolo di soggiorno determinerebbe l’immediata risoluzione del contratto.

· altri hanno considerato che non è possibile, in mancanza di certezza del permanere del titolo di soggiorno in capo allo straniero, di contrattare con lui oltre la data di validità del medesimo. Pertanto, specificatamente per la locazione, risulterebbero ammissibili esclusivamente, contratti di natura transitoria laddove la transitorietà, sarebbe appunto rappresentata dall’esigenza del conduttore, documentata dal titolo di soggiorno, di rimanere sul territorio dello stato solo per il tempo che il titolo medesimo gli concede. - dal primo orientamento giurisprudenziale sembrerebbe che, il dolo specifico dell’ingiusto profitto, non sia ritenuto necessario per l’ipotesi di cessione anche in locazione di immobile a straniero privo di titolo di soggiorno.

Come Sanare l'Irregolarità dell'Occupazione Abusiva?

Di recente, stai vivendo una situazione davvero difficile a causa della perdita del lavoro. Da quel giorno, tutto è cambiato e non sai né come mantenerti né dove trovare un altro impiego. Per alcune settimane hai vissuto per strada, ma adesso hai trovato finalmente un posto dove stare. Tuttavia, sai bene che non hai alcun permesso per rimanere in quest’alloggio di fortuna anche se è disabitato.

In questo articolo faremo il punto della situazione su come regolarizzare l’occupazione abusiva: quali sono i requisiti? Devi sapere, anzitutto, che prendere possesso di un immobile altrui oppure di un alloggio pubblico, senza le dovute autorizzazioni, configura un reato punito dalla legge con la reclusione. Ciò vale anche se il responsabile di una simile condotta si appella allo stato di necessità, ossia al bisogno di salvare la propria vita.

L’irregolarità, però, può essere sanata a determinate condizioni. Basta, infatti, presentare un’istanza al Comune di appartenenza in cui dichiarare, in particolare, i propri dati anagrafici, la composizione del nucleo familiare e la data dell’occupazione.

Attenzione: per godere di un simile beneficio è necessario possedere determinati requisiti, come ad esempio non superare un certo limite di reddito e non essere titolare del diritto di proprietà, uso, usufrutto o abitazione. Inoltre, occorre pagare tutti i canoni pregressi attraverso una procedura di rateizzazione.

Occupazione Abusiva: Cosa Vuol Dire?

La legge tutela l’inviolabilità della proprietà altrui. Pertanto, se qualcuno occupa arbitrariamente, vale a dire senza averne titolo, un immobile pubblico o privato commette un reato [1] punito dal Codice penale con la reclusione fino a due anni o la multa fino a 1.032 euro. La pena è aumentata (con la reclusione fino a quattro anni e la multa fino a 2.064 euro) se il fatto è commesso da più di cinque persone o da una persona armata.

Quindi, affinché possa configurarsi l’occupazione abusiva è necessario che:

l’agente (cioè l’autore del delitto) non abbia il possesso o la disponibilità dell’immobile in questione;
l’introduzione nell’edificio pubblico o privato non sia momentanea e sia finalizzata a trarne qualche vantaggio.

Reato di Occupazione Abusiva: Che Fare?

Dal punto di vista penale, la vittima - quindi, il proprietario dell’immobile occupato abusivamente - deve segnalare il fatto alle autorità competenti (polizia, carabinieri, Procura della Repubblica). Tale adempimento farà scattare le indagini e se il pubblico ministero riterrà la notizia di reato fondata, allora il presunto responsabile sarà rinviato a giudizio per essere giudicato. In tal caso, chi ha subito l’occupazione abusiva può costituirsi parte civile nel processo penale in modo da ottenere un risarcimento del danno in caso di condanna dell’imputato.

Occupazione Abusiva: Come Ottenere il Rilascio dell’Immobile?

Il legittimo proprietario che intenda conseguire il rilascio dell’immobile occupato deve agire anche sul piano civile. La prima soluzione più immediata ed urgente è quella di intraprendere, entro un anno dal giorno dell’occupazione o da quando si è avuta conoscenza dell’illecito, l’azione di reintegrazione (anche detta azione di spoglio). In pratica, il proprietario oppure chi ha la disponibilità del bene (come il conduttore o l’usufruttuario) deve dimostrare al giudice di avere il possesso dell’immobile.

Un’altra soluzione è quella di proporre, in qualsiasi momento, l’azione di rivendicazione della proprietà. In pratica, il legittimo proprietario può agire in giudizio per rivendicare il bene da chiunque lo possiede o lo detiene illecitamente. In questa seconda ipotesi, però, bisogna dimostrare di avere la proprietà sull’immobile occupato.

Anche sul piano civile, comunque, è possibile domandare il risarcimento per tutti i danni subiti. Inoltre, se anche a seguito della sentenza, l’occupante non intende andarsene e quindi rilasciare l’immobile, sarà necessario avviare il procedimento di esecuzione forzata.

Occupazione Abusiva: Si Può Invocare lo Stato di Necessità?

A questo punto, dobbiamo capire se nell’ipotesi di occupazione abusiva possa invocarsi lo stato di necessità [2]. Nel linguaggio giuridico, si tratta di una circostanza in presenza della quale una condotta, sebbene costituisca reato, non viene considerata antigiuridica. In parole più semplici, è come se il responsabile venisse giustificato per ciò che ha fatto e, quindi, non viene punito.

In caso di occupazione abusiva, per invocare lo stato di necessità è necessario che ci sia un pericolo:

attuale e inevitabile: nel senso che deve sussistere nel momento della realizzazione della condotta, deve protrarsi durante l’occupazione e non sia possibile scongiurarlo;
che potrebbe causare un danno grave alla persona.

Di conseguenza, lo stato di necessità non può essere invocato per sopperire al bisogno di trovare un alloggio al fine di risolvere, definitivamente, i problemi relativi all’abitazione.

Regolarizzare l’Occupazione Abusiva: In Cosa Consiste?

Chi occupa abusivamente un immobile altrui, ad esempio un alloggio popolare senza un provvedimento di assegnazione, può regolarizzare la propria posizione presentando una domanda di sanatoria al Comune dove si trova l’immobile occupato. Nell’istanza bisogna specificare i propri dati anagrafici, il reddito, la composizione del nucleo familiare e dichiarare la data di occupazione.

Regolarizzare l’Occupazione Abusiva: Quali Requisiti?

Per regolarizzare l’occupazione abusiva ai fini dell’assegnazione dell’alloggio è necessario che l’occupante sia in possesso di determinati requisiti. In particolare, occorre:

la cittadinanza italiana o di uno Stato membro dell’Unione Europea. Possono presentare domanda anche i cittadini stranieri titolari di carta di soggiorno o comunque regolarmente soggiornanti ed iscritti nelle liste di collocamento o che esercitano una regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro autonomo;
la residenza anagrafica o la prova dell’attività lavorativa esclusiva o principale svolta nel Comune considerato;
non superare un certo limite di reddito;
non essere titolari del diritto di proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione;
non aver sottratto il godimento dell’alloggio ad un legittimo assegnatario già in graduatoria;
pagare tutti i canoni pregressi anche in forma rateale, a partire dalla data di occupazione.

note[1] Art. 633 cod.pen.[2] Art. 54 cod.pen.

Criticità del "Pacchetto Sicurezza" Evidenziate dall'ONU

Il "pacchetto sicurezza", introdotto nell'ordinamento italiano, è stato oggetto di comunicazioni al governo italiano da parte di relatori speciali del Consiglio diritti umani dell’Onu, sollevando preoccupazioni per le libertà democratiche e l'estremismo repressivo delle riforme.

Le Comunicazioni degli Special Rapporteur

Gli Special Rapporteur (SR) sono esperti indipendenti eletti dal Consiglio diritti umani delle Nazioni Unite per svolgere compiti di studio, monitoraggio e raccolta di informazioni. Le loro Comunicazioni possono consistere in appelli urgenti, segnalare violazioni di norme internazionali o richiedere informazioni supplementari su questioni di attualità.

Comunicazione del 19 ottobre 2023 - Occupazione del Domicilio Altrui

Nell'ottobre 2023, due RS hanno commentato il disegno di legge di introduzione dell'articolo 624-bis codice penale (cp.), successivamente integrato nel ddl. sicurezza e quindi trasfuso nell’art. 10 del dl. 48/2025, introduttivo dell’art. 634-bis cp. La materia è quindi il nuovo reato di occupazione illegale con violenza, minaccia o inganno di un immobile destinato a domicilio altrui.

Gli SR hanno contestato l’incapacità del legislatore di discriminare le diverse situazioni che danno luogo all’occupazione di abitazioni altrui. La pena della reclusione da due a sette anni appare sproporzionata e incompatibile con il diritto alla libertà personale. La disposizione sul reato di occupazione di abitazione altrui contrasta in modo particolarmente stridente con l’impegno che gli stati hanno assunto di evitare la criminalizzazione dello status di senza dimora.

La comunicazione stigmatizza la mancata presa in considerazione, nel contesto del disegno di legge, della vulnerabilità socioeconomica che può caratterizzare le persone che occupano illegalmente le abitazioni altrui. Alla luce della legge ora vigente, è difficile non convenire con gli SR nell’osservare che complessivamente la legge non è progettata per dare una risposta sociale e di politiche pubbliche al problema abitativo nel nostro paese, e costituisce piuttosto un passo indietro sul fronte della protezione del diritto all’alloggio dei soggetti socialmente più svantaggiati.

Infine, gli SR attaccano le disposizioni relative al reintegro del proprietario nell’immobile occupato e alla espulsione, anche coattiva, dell’occupante. La compressione delle garanzie procedurali che devono presiedere a operazioni che incidono sul diritto alla casa è criticata aspramente dai RS.

Gli SR nel 2023 raccomandavano dunque che il legislatore evitasse che le legge avesse, come esito non voluto, quello di punire i poveri e senza dimora per essere senza dimora e poveri. Resta l’impressione che il legislatore (ovvero il governo) abbia inteso sfruttare la giusta indignazione per alcuni episodi di occupazione che hanno colpito proprietari “fragili” (in particolare anziani con un’unica abitazione) per giustificare un giro di vite nei riguardi di individui e famiglie altrettanto fragili, secondo uno schema che evoca un gusto perverso a fomentare la guerra tra poveri.

Riferimenti Bibliografici

Sono disponibili numerosi studi e pubblicazioni sul diritto all'abitazione e sulle politiche abitative in Italia, che offrono approfondimenti utili per comprendere le dinamiche e le sfide legate all'occupazione abusiva e all'accesso all'alloggio per tutti i cittadini, inclusi gli stranieri.

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