Comprare Casa e Affittarla ai Turisti: Pro e Contro

Comprare casa al mare o in montagna è un interrogativo comune a molti italiani. L’acquisto di una seconda casa rappresenta infatti una delle decisioni più importanti nella vita di chi desidera un rifugio personale o un’entrata extra dagli affitti turistici. Tuttavia, molte località alpine vedono un’affluenza turistica concentrata in poche settimane all’anno.

Mare o Montagna: Dove Investire?

Chi cerca la tranquillità e ama la natura incontaminata spesso guarda alla montagna come un’oasi lontana dal caos. Chi sceglie il mare lo fa spesso per godere di spiagge attrezzate, gli sport acquatici, movida e clima mite anche in inverno. La montagna, invece, è perfetta per chi ama le escursioni, lo sci e il silenzio.

La scelta per il dubbio casa per le vacanze: mare o montagna? Uno degli aspetti più analizzati da chi sta per comprare casa al mare o in montagna è il ritorno economico. Nel confronto tra rendita casa al mare e casa in montagna, il mare tende a vincere in molte aree d’Italia, specialmente se la località è ben servita, animata e dotata di infrastrutture ricettive.

Un altro criterio da valutare prima di decidere se comprare casa al mare o in montagna riguarda gli aspetti fiscali. Al mare, in particolare in comuni ad alta densità turistica, le imposte possono essere leggermente più alte, ma è possibile compensare questa spesa con un affitto stagionale redditizio. Chi è orientato all’investimento, più che all’uso personale, si pone la domanda: dove comprare seconda casa per gli affitti turistici? Le località di mare sono generalmente più appetibili per gli affitti brevi. In montagna, il turismo è più selettivo e stagionale.

L’investimento immobiliare tra mare o montagna dipende molto dal tipo di rendimento atteso e dal budget disponibile. Se il tuo sogno è una casa al mare che unisca relax, servizi, cultura e possibilità di affitto turistico, Riccione rappresenta una delle opzioni più complete dell’Adriatico.

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Esempio di Località Turistica: Riccione

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Pro e Contro dell'Affitto Turistico

Il mercato immobiliare è ancora un buon affare? Se ti stai chiedendo se conviene comprare casa per affittarla, la risposta è sì, ma con strategia. Ma attenzione: non basta acquistare un immobile e sperare che tutto vada per il meglio. Devi valutare la posizione, il prezzo, la domanda di affitti e il tipo di inquilini a cui vuoi rivolgerti.

Acquistare un immobile e metterlo a reddito ti permette di ottenere un’entrata fissa mensile, utile sia per coprire un eventuale mutuo sia per generare un guadagno netto. Il successo di un investimento immobiliare dipende dalla scelta della casa. Un acquisto sbagliato potrebbe trasformarsi in una fonte di problemi invece che di guadagni.

Scegliere la giusta location è essenziale.
Meglio un bilocale, un trilocale o un monolocale?
Il prezzo d’acquisto deve essere sostenibile rispetto al possibile affitto. 🔎 Un trucco? Il rendimento lordo si calcola dividendo l’affitto annuale per il prezzo d’acquisto e moltiplicando per 100.
Ristrutturare conviene? Un immobile da ristrutturare può costare meno all’acquisto, ma richiedere investimenti per essere affittabile.

Esistono diverse modalità per mettere a reddito un immobile. Questa formula prevede contratti 3+2 o 4+4 anni.

Rendimento Atteso

Un buon investimento immobiliare per affitto dovrebbe garantire almeno un rendimento lordo del 5-6% annuo. Per calcolarlo, prendi l’affitto annuo dell’immobile e dividilo per il prezzo di acquisto, moltiplicando poi per 100. Ad esempio, se compri un appartamento a 150.000€ e lo affitti a 750€ al mese (9.000€ all’anno), il rendimento sarà 6%, un valore considerato positivo.

Tipologie di Affitto

Affitto a lungo termine: più stabile e con meno gestione.
Affitto breve (Airbnb e simili): può essere molto più redditizio, ma richiede più tempo e spese di gestione (pulizia, manutenzione, tasse più alte).

Rischi e Considerazioni Normative

Il 2025 porta importanti novità per chi ha scelto l’investimento immobiliare nel settore degli affitti brevi. Nuove regole fiscali e burocratiche impongono maggiore attenzione da parte dei proprietari, con obblighi più stringenti e sanzioni pesanti in caso di irregolarità. Registrazione obbligatoria nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per operare legalmente. Ogni immobile destinato ad affitti brevi o turistici deve essere dotato di CIN, da esporre sia all’esterno dell’immobile sia all’interno di tutti gli annunci online.

L’investimento immobiliare nel settore degli affitti brevi comporta oggi anche alcuni rischi normativi da non sottovalutare. In presenza di overtourism - ossia una presenza eccessiva di turisti che compromette la vivibilità, il tessuto sociale e l’equilibrio ambientale - i Comuni possono varare ulteriori restrizioni.

Episodi come questi, insieme a problemi di overtourism e alla crescente competizione su piattaforme come Airbnb, mostrano che l’investimento immobiliare, specialmente per affitti brevi, può essere molto più rischioso di quanto sembri. Questi fattori mettono in discussione l’idea che il mattone sia un investimento sicuro e senza sorprese oggi.

Spese di Manutenzione e Gestione

Quando si sceglie di fare un investimento immobiliare, le spese di manutenzione possono diventare un rischio importante da valutare attentamente. Alcune persone cercano di mettere a frutto i loro risparmi investendo in case per affittarle per brevi periodi dell’anno grazie a piattaforme come Airbnb. Tuttavia, molte città europee stanno ponendo limiti per evitare che i centri storici si svuotino di residenti e si riempiano di turisti. Inoltre, la crescente concorrenza su piattaforme come Airbnb e Booking costringe molti a ridurre i prezzi, riducendo i margini di guadagno.

Tra queste, spicca l’obbligo di identificare personalmente gli ospiti, che supera le modalità più rapide e automatizzate come le key boxes, criticate per il rischio di ospiti non identificati e potenziali problemi di sicurezza. Inoltre, i titolari delle strutture devono registrare i nominativi sul portale “Alloggiati Web” e avvisare tempestivamente le autorità, introducendo nuove complessità burocratiche per chi intende affittare.

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Alternative all'Hotel: Pro e Contro delle Case Vacanza

La premessa doverosa prima di iniziare questo articolo è che io gestisco case vacanza e non mi occupo di camere d’albergo, quindi è difficile che possa scaturirne un paragone imparziale.

La maggior parte degli alloggi (tutti quelli che affitto io) hanno una richiesta inferiore ai 120 € a notte.
Un’altro risparmio si ha per la cucina a disposizione, infatti non sarete costretti a uscire a pranzo e cena tutti i giorni. Certo, soprattutto per gli stranieri, uscire a pranzo in Italia deve far parte dell’esperienza complessiva della vacanza, quindi hotel o casa vacanza che si scelga non ci si può esimere da questo. Dobbiamo, però, sforzarci di pensare che ci sono famiglie con esigenze particolari, con bambini che devono mangiare ad orari prestabiliti oppure che vogliono provare a cucinare cibo italiano da soli, non è così infrequente.
Generalmente gli spazi di una casa vacanze sono almeno il doppio di una camera d’albergo standard. Ci sarà una zona giorno ed una zona notte separata.
Il rovescio della medaglia (ce ne sono tantissimi), è che è un metodo di accoglienza molto nuovo. Su internet troveremo hotel con migliaia di recensioni, mentre per un appartamento poter contare su 30 è già un buon numero. Questo non solo perché si tratta di un nuovo strumento di gestione del turismo, ma anche perché generalmente vengono scelti per periodi più lunghi, come l’intera settimana. Ciò significa che nel mese di agosto, un appartamento potrà generalmente contare su 4 recensioni (le 4 settimane). Qualunque ne sia il motivo, poter contare su migliaia di recensioni tranquillizza qualsiasi ospite. Sapere che altri prima di voi hanno provato e recensito la struttura è ciò che, anche io stessa, cerco quando devo andare in vacanza.
Questo punto non può essere considerato nè un pro e nè un contro. I servizi di una casa vacanze sono semplicemente “diversi”. Da una parte possiamo dire che i canali di intrattenimento come la tv, i film in dvd, internet o altro, sono generalmente gratuiti. Nessuno saprà cosa avete utilizzato e non ci saranno costi nascosti quando farete il check out. Se è presente una lavatrice, il suo utilizzo sarà gratuito. D’altra parte, però, pochissimi appartamenti sono serviti da un ascensore. La colazione non è mai inclusa, certo potrete cucinarvela, ma dovrete anche acquistare i prodotti. Gli appartamenti più forniti, offrono qualche bustina di tè, cialde per il caffè e zucchero. Scordatevi le brioche appena sfornate. In ultimo, non avrete la fornitura di sapone o shampoo.
Gli appartamenti non possono vantare economie di scala tipiche degli hotel, per questo motivo difficilmente vi sarà permesso di soggiornare una sola notte. La permanenza minima è di almeno 3 notti, la settimana intera nei periodi di massima affluenza, come agosto.
Soggiornare in un appartamento in affitto a breve termine significa che non avrà un portiere.

Io credo che sia importante capire quali sono i limiti dei soggiorni in appartamenti, perché non tutti potrebbero essere felici della scelta.

Case Vacanze: Aspetti Chiave da Considerare

Possedere una casa per le vacanze, che sia particolarizzata da una terrazza con vista mare oppure all’interno di un’idilliaca cornice montana, è il sogno di molte persone, ma anche un buon investimento di denaro. Comprare una casa vacanze può rappresentare, infatti, un’opportunità perfetta per generare un guadagno costante nel tempo. Con la pandemia si è scoperta, oppure accentuata, l’esigenza di avere una casa di proprietà fuori città, ricca di spazi aperti e a contatto con la natura, dove poter realizzare le necessità di un momento di vacanza, di pausa dalla città, di smart working…Quando si decide di comprare casa, bisogna prima di tutto domandarsi perché si vuole comprare, quanto tempo si trascorrerà, la somma di denaro che si vuole generare mensilmente o annualmente…Sulla base di queste e altre risposte si potranno valutare soluzioni differenti.

Obiettivi Personali

Tornando al discorso già accennato, prima di tutto è importante domandarsi in che termini si considera l’acquisto: si può decidere di comprare casa per motivi personali, di investimento o di affitto.

Seconda casa: un personale appoggio da utilizzare a piacimento, per momenti di relax, vacanza, lavoro, studio; in questo caso si devono valutare solo le esigenze personali.
Investimento: conviene scegliere una città importante per l’arte o per il business, per avere la sicurezza di avere un guadagno tutto l’anno e a tempo pieno.
Affitto in alta stagione: è consigliabile un luogo marittimo, lacustre o montano. Se si desidera avere delle entrate extra solamente nel periodo estivo, vi è la certezza di lavorare sempre con una casa vacanze situate al mare o al lago; invece con una casa vacanze in montagna potrà essere maggiormente sfruttata non solo nei mesi estivi ma anche nei mesi invernali.
Affitto nelle mezze stagioni: potrebbe essere un buon investimento comprare casa nell’entroterra. Le zone collinari permettono, infatti, di avere un flusso turistico meno costante, ma garantito: ci sarà sempre qualcuno che desidererà passare un weekend lungo tra natura e relax.

Valutazione della Proprietà

Una volta trovata una proprietà che presenta le caratteristiche desiderate, è consigliabile fare una valutazione; in questo mondo si avrà un doppio riscontro e un’analisi più precisa dell’immobile.

Costi di Gestione e Manutenzione

Prima di acquistare la casa, occorre anche valutare quante e quali sono le spese, come: le condominiali, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, le spese di riscaldamento. Se si sta valutando di comprare una casa vacanze per affittarla in seguito, sarà necessario calcolare anche le spese del servizio di pulizia, gli interventi idraulici ed elettrici e la manutenzione della casa.

Distanza

È importante considerare la distanza rispetto all’abitazione principale, per calcolare correttamente le spese per poter raggiungere la meta estiva in caso di villeggiatura o necessità.

Valutazione dei Rischi

Se l’acquisto dell’immobile è dettato dalla volontà di un affitto successivo, è necessario valutare anche i periodi di minor afflusso, tenere in conto che potrebbero esserci delle spese legali, guasti…

Località Turistiche Italiane: Classifica e Prezzi Medi

Per poter fare la scelta giusta, ecco i dati emersi dal rapporto sugli immobili turistici di Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) e della società di ricerche di mercato Nomisma. Sicuramente l’Italia con le sue risorse naturali regala ai cittadini e soprattutto ai turisti, panorami ed esperienze uniche.

Classifica delle Città Più Ambite

Le mete più ricercate, turistiche e, quindi, costose sono:

Cortina d’Ampezzo. La perla delle Dolomiti torna a essere la prima in classifica con i valori immobiliari più alti. I prezzi per metro quadrato hanno raggiunto i 13.500 euro.
Madonna di Campiglio e Forte dei Marmi. Le due città, che l’anno scorso ricoprivano il primo posto, condividono ex aequo il secondo, con prezzi che raggiungono i 13.000 euro.
Capri conquista il terzo posto del podio. Una delle isole campane più famose e gettonate possiede alti valori immobiliari, con prezzi che raggiungono i 12.000 euro.
Courmayeur. Località alpina in Valle d’Aosta. L’ambita meta di molti vip, ai piedi del Monte Bianco, presenta prezzi per un’abitazione nuova attorno agli 11.000 euro al metro quadro.
Santa Margherita Ligure. Al quinto posto troviamo una località marina in provincia di Genova. In questa città per l’acquisto di un’abitazione si raggiungono i 10.500 euro al metro quadro

Prezzi Medi per Case Vacanze

Tralasciando le città più costose, il prezzo medio per acquistare una casa vacanza nelle città turistiche italiane si aggira intorno ai 2.730 euro per metro quadro commerciale, con un aumento positivo del +3,1% rispetto all’anno scorso in piena pandemia (stima elaborata dall’Osservatorio di Fimaa e Nomisma). Acquistare una residenza per le vacanze sta diventando sempre più un’opzione allettante non solo per gli italiani, ma anche per gli stranieri che apprezzano le qualità turistiche del nostro paese.

Considerazioni Finali

Il settore immobiliare continua a essere una delle migliori forme di investimento, ma è fondamentale fare scelte strategiche. Possedere una casa vacanze offre anche il vantaggio di avere un luogo dove trascorrere le vacanze senza ulteriori costi di alloggio. Con una pianificazione accurata e una gestione professionale, le case vacanze possono offrire rendimenti interessanti e la possibilità di godere personalmente delle proprie proprietà.

Valuta sempre attentamente i costi e le opportunità, fai un calcolo dei possibili rendimenti e pensa a lungo termine. Sì, ma con strategia. Il mercato immobiliare offre ancora ottime opportunità per chi sa scegliere le zone giuste e la tipologia di immobile più richiesta.

Tabella Riepilogativa: Pro e Contro

Aspetto	Pro	Contro
Rendimento Economico	Possibilità di guadagno costante con affitti turistici	Rischio di periodi di minor afflusso turistico
Uso Personale	Disponibilità di un luogo per vacanze senza costi aggiuntivi	Limitazioni nell'uso personale a causa degli affitti
Gestione	Flessibilità nella gestione degli affitti (personale o tramite agenzia)	Costi di gestione e manutenzione
Aspetti Fiscali	Possibilità di compensare le imposte con affitti redditizi	Imposte più alte in zone ad alta densità turistica
Normative	-	Nuove regole fiscali e burocratiche più stringenti

Questo articolo è di natura generica e viene fornito a solo titolo informativo; non intende sostituirsi a pareri professionali.

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