Comprare Casa in Italia da Straniero: Guida Completa

Acquistare una casa in Italia è il sogno di molte persone straniere, soprattutto nelle grandi città d’arte o nei luoghi di villeggiatura. Se questo è anche il tuo sogno, devi assolutamente leggere questa guida dedicata ad acquirenti stranieri che desiderano acquistare un immobile in Italia.

Il mercato immobiliare italiano riesce ancora ad essere attraente all’estero, ma non è semplice! Se vuoi acquistare un immobile in Italia devi assolutamente rispettare la procedura che ti indicherò di seguito. Infine, troverai tutti i miei consigli per ottenere il maggiore risparmio fiscale possibile sull’investimento, e se tutto questo non ti è sufficiente troverai le indicazioni per contattarmi per una consulenza fiscale.

La proprietà in Italia può essere acquistata sia da persone fisiche che da società. Al momento dell’acquisto della proprietà, i diritti degli stranieri sono uguali ai diritti dei cittadini italiani ma analizziamo tutto nel dettaglio.

Chi può comprare casa in Italia?

Il primo aspetto da considerare è che non tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia.

Soggetti comunitari o appartenenti a Paesi dello SEE: In questo caso non vi sono limiti all’acquisto.
Stranieri soggiornanti in Italia: In questo caso è richiesto il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno. Stessa cosa anche per familiari di stranieri soggiornanti in Italia ed apolidi da meno di tre anni.
Stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia: In questo caso l’acquisto è più complicato, in quanto è necessario che vi sia un trattato internazionale che consenta l’acquisto. Il trattato internazionale per essere applicabile deve consentire il principio di reciprocità. Anche al soggetto italiano deve essere consentito l’acquisto di una casa in quel Paese estero. Per verificare l’esistenza di una convenzione valida, occorre verificare al situazione sul sito del Ministero degli Affari Esteri.

Il primo passo da effettuare è quindi quello legato ad individuare se rientri tra i soggetti stranieri che possono comprare casa in Italia.

La legge italiana consente l'acquisto di beni immobili da parte di stranieri, con eccezioni per coloro che provengono da paesi che non riconoscono diritti reciproci ai cittadini italiani.

Per acquistare un immobile qualunque straniero dovrà essere poi in possesso di un codice fiscale italiano che viene rilasciato a richiesta dall’Agenzia delle entrate. Per poter sottoscrivere l’atto di rogito e acquistare l’immobile in Italia deve essere in possesso del codice fiscale rilasciato a richiesta dall’Agenzia delle Entrate.

È importante considerare diversi aspetti prima di procedere all’acquisto.

Consigli utili prima dell'acquisto

Per uno straniero l’acquisto di una abitazione in Italia è solitamente un investimento. Per questo motivo occorre non solo individuare la tipologia ed il luogo in cui è situata l’abitazione. Non si deve trattare di una mera scelta estetica. Per questo motivo è di fondamentale importanza affidarsi a dei professionisti del settore, esperti in vari ambiti che possano verificare molti aspetti tecnici. Mi riferisco alla conformità dell’immobile per tutte le autorizzazioni necessarie, sia da un punto di vista edilizio che tecnico, impianti, etc. In poche parole, se vuoi comprare casa in Italia devi accertarti del suo concreto stato di salute. Mi riferisco sia ad immobili storici, ma anche ad immobili da costruire o in corso di costruzione. La società che costruisce l’immobile, infatti, potrebbe rivelarsi nel tempo poco solida e quindi, compromettere tutto attraverso il fallimento.

Altro consiglio è quello di verificare sempre la presenza di possibili ipoteche che gravano sull’immobile. Per questo è necessario fare una visura ipotecaria alla conservatoria dei registri immobiliari. In questo modo potrai vedere in modo incontrovertibile la titolarità del venditore dell’immobile.

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Infine, se decidi di acquistare un immobile in un condominio non puoi esimerti dal verificare la regolarità dei pagamenti condominiali del venditore. Puoi accertarti di questo facilmente attraverso una dichiarazione dell’amministratore di condominio.

La variabile principale che incide sull’acquisto di una abitazione è sicuramente il prezzo di acquisto. Inutile dire che sul prezzo degli immobili incidono vari elementi. Generalmente il venditore tenta di vendere ad un prezzo un più alto rispetto a quello di mercato. Per questo occorre distinguere tra il prezzo richiesto e l’effettivo prezzo di vendita.

Assicurarsi di dichiarare espressamente il prezzo corretto nel contratto di vendita; verificare con un professionista le condizioni dell'immobile.

Aste immobiliari

Tra le possibilità legate all’acquisto di un’immobile in Italia vi è quello di sfruttare le aste immobiliari. Si tratta di procedure di asta promosse per vendere immobili oggetto di fallimenti. Molto spetto il prezzo è dato anche dalle precarie condizioni di salute dell’immobile.

Se sei un soggetto residente all’estero, per poter partecipare ad un asta immobile hai due alternative. Presenziare tu stesso, oppure partecipare attraverso un soggetto delegato che faccia offerte al posto tuo. Per poter fare questo è necessario stipulare una procura speciale davanti ad un notaio. In questo modo il soggetto delegato potrà operare in asta al posto tuo.

Procedura di acquisto: Passi fondamentali

Arrivato a questo punto dovresti aver già individuato l’immobile da acquistare in Italia. Vediamo, quindi, in modo pratico qual’è la corretta procedura da attuare per arrivare all’acquisto dell’immobile.

Proposta di acquisto: Quando decidi di comprare casa in Italia (o se vuoi comprare casa dall’estero), una volta scelto l’immobile tra le tante case proposte in vendita, devi presentare una “proposta di acquisto”. La proposta di acquisto è una offerta irrevocabile che contiene i principali termini della transazione tra venditore ed acquirente. Deve essere firmata una proposta d'acquisto che preveda una caparra.
Contratto preliminare di vendita (Compromesso): Una volta accettata la proposta di acquisto, il passo successivo è il contratto preliminare di vendita. Si tratta di un accordo preliminare all’acquisto con il quale il compratore si impegna formalmente. Infatti, nel contratto è previsto solitamente il versamento di una caparra confirmatoria. Il contratto preliminare deve avere obbligatoriamente una forma scritta. Esso deve contenere tutte le condizioni dettate dalle parti nella proposta di acquisto. Questo accordo, noto anche come " compromesso", stabilisce le condizioni della vendita e viene solitamente firmato tra 1 e 3 mesi prima della stipula del contratto definitivo. Include un deposito che varia dal 10% al 20% del prezzo dell'immobile. Per maggiore sicurezza, questo deposito potrebbe essere versato su un conto deposito presso un Notaio.
Contratto definitivo di vendita (Rogito Notarile): Il contratto definitivo di vendita è il rogito notarile. Atto stilato alla presenza di un notaio, che dopo aver dato lettura dello stesso e invitato le parti a sottoscrivere l’atto, effettuerà le trascrizioni di rito. La firma del contratto definitivo viene effettuata davanti a un notaio, che è responsabile degli adempimenti pubblicitari legati al trasferimento della proprietà e del pagamento delle imposte corrispondenti.

Nei casi in cui il rogito notarile venga stipulato molto tempo dopo la firma del compromesso, è consigliabile registrare quest’ultimo all’Agenzia del Territorio.

Il ruolo del notaio

L'importanza del notaio: I Notai in Italia verificano la proprietà legale e amministrativa dell'immobile, assicurandosi che sia libero da gravami e conforme alle norme edilizie. In caso di acquisto di un immobile in costruzione, il venditore dovrà fornire una fideiussione bancaria o assicurativa.

Mentre nel caso di preliminare di vendita, non è obbligatorio il suo effettivo intervento, anche se fortemente consigliato, nel caso di contratto definitivo, il rogito del Notaio è essenziale non solo per le garanzie che le parti si sono obbligate ad assolvere (tra cui i più importanti sono il pagamento del prezzo e il trasferimento della proprietà al compratore) e che il Notaio suggella, ma anche per una serie di adempimenti successivi alla stipula.

Infatti, quale pubblico ufficiale, egli dovrà trascrivere la compravendita e trasferire tutta la documentazione ad essa relativa al Catasto e ai Registri Immobiliari per la trascrizione.

Traduzione dell'atto notarile

L’atto notarile italiano deve essere accompagnato da traduzione in lingua straniera certificata conforme al testo italiano da un traduttore ufficiale (che può anche essere il notaio italiano che conosce la lingua straniera). Questo salvo che gli stranieri che acquistano non dichiarino di comprendere e leggere perfettamente la lingua italiana.

Se invece l’acquirente straniero non comprende la lingua italiana e non la sa leggere bene si rende obbligatorio stilare l’atto notarile non solo in italiano ma anche nella lingua straniera. Una delle difficoltà maggiori nella compravendita di case in Italia da parte di cittadini stranieri è comprendere pienamente tutti i risvolti burocratici, in particolare l’atto stesso di compravendita.

Ecco perché se l’acquirente dichiara di capire bene la lingua italiana si può procedere, altrimenti è necessario far tradurre l’atto nella lingua dell’acquirente da un traduttore ufficiale. Il notaio può dichiarare di effettuare la traduzione, nel qual caso si può evitare di interpellare un traduttore.

Un’ulteriore alternativa, sempre nel caso in cui l’acquirente straniero non comprenda la lingua italiana, è quella che il cittadino straniero sottoscriva una procura ad acquistare incaricando un soggetto terzo che comprenda perfettamente entrambe le lingue.

Altrimenti, se il venditore è un’impresa, la vendita sarà soggetta all’IVA, secondo quanto stabilito dal D.P.R. se invece si acquista da un’impresa costruttrice entro i 4 anni dall’ultimazione dei lavori, si paga l’IVA calcolata al 4%.

All’acquirente dovrà essere consegnato l’originale del certificato di proprietà.

Interprete ufficiale

Se lo straniero che interviene come compratore non conosce la lingua italiana, è ovviamente necessario tener conto di questo e far intervenire, alla presenza del Notaio e dei testimoni (se nessuno conosce la lingua straniera), un interprete/traduttore designato ai sensi della legge notarile.

La legge notarile è molto precisa nello stabilire che nel caso in cui vi sia uno straniero è necessario verificare se le parti e il notaio rogante conoscano la lingua straniera. Nel caso in cui il notaio non conosca la lingua straniera parlata dalla parte, sono le parti stesse del contratto a decidere chi sarà l’interprete. La sua funzione è proprio quella di agevolare la comunicazione tra le parti e con il notaio.

L’interprete per partecipare al rogito notarile deve avere gli stessi requisiti dei testimoni. È quanto affermato dalla legge notarile. Quindi deve essere maggiorenne, cittadino italiano e non deve essere interessato all’atto. Anche uno straniero può svolgere la funzione di interprete ma deve avere la residenza in Italia. Non sono idonei i ciechi, i sordi, i muti, i parenti e gli affini del notaio e delle parti nei gradi indicati nell'art. 28, il coniuge dell'uno o delle altre e coloro che non sanno o non possono sottoscrivere.

È necessario che uno solo dei testimoni conosca la lingua straniera se tutte le parti sanno sottoscrivere, ossia firmare, con nome e cognome. Se invece le parti non sanno sottoscrivere, entrambi i testimoni devono conoscere la lingua straniera.

Può accadere che la persona interessata a concludere l’accordo per l’acquisto non possa effettivamente partecipare alla stipula. Si pensi al caso in cui una cittadina straniera francese non possa essere presente di persona al momento del rogito notarile in Italia: questa potrà conferire procura, ad esempio, al marito per la conclusione del contratto di vendita.

Modalità di Pagamento

Avere un conto corrente in Italia con la somma necessaria al pagamento del venditore è la condizione più semplice per un cittadino straniero che intenda comprare casa in Italia. Se non l’ha ancora fatto, l’acquirente può aprire un conto in Italia e trasferirvi le somme necessarie alla compravendita, sempre che lo Stato di provenienza dell’acquirente non imponga restrizioni ai movimenti di questo tipo.

Se non si intende aprire un conto corrente in Italia, la legge consente di accordarsi con il notaio tramite un mandato fiduciario, e trasferire al conto dedicato del notaio le somme necessarie all’acquisto.

Modalità di trasferimento delle somme:

Il cittadino straniero può aprire un conto corrente direttamente in Italia e trasferire le somme (la banca indicherà la procedura da seguire). In questo caso sarà direttamente lui a fare emettere dalla banca italiana gli assegni circolari per gli acconti e i saldi prezzo.
L’acquirente straniero può sottoscrivere un mandato fiduciario al notaio rogante scelto con il quale incarica l’ufficiale stesso di ricevere in deposito fiduciario le somme necessarie indicate per l’acquisto dell’immobile mediante bonifico bancario eseguito dall’acquirente straniero sul conto corrente dedicato del notaio (Legge 147/13 art. 1 c. 63-67).

Tassazione sull'acquisto

Tutti coloro che decidono di acquistare casa in Italia, sono tenuti al pagamento di imposte indirette legate all’acquisto del diritto reale. Il tipo di imposta, oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale), la stesso dipende anche dal soggetto venditore.

Se, invece, il soggetto cedente è un’impresa, al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’Imposta sul Valore Aggiunto (Iva) da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia, dettate dal DPR n.

Un soggetto straniero che acquista casa in Italia deve sapere che oltre al pagamento delle imposte indirette sull’acquisto è tenuto anche a pagare le imposte patrimoniali. Il termine di presentazione della dichiarazione IMU è il 30 giugno dell’anno successivo alla data di inizio del possesso/detenzione del locale.

Le imposte legate all’acquisto sono quelle di registro, ipotecarie e catastali. Se a vendere è un soggetto privato, il Testo unico sull’imposta di registro prevede il versamento, a carico dell’acquirente, dell’imposta di registro, catastale ed ipotecaria. Esse si applicano in misura fissa se le cessioni sono soggette a Iva o proporzionale al 9% se esenti da Iva.

Al fine del calcolo dell’imposta di registro, l’acquirente potrà richiedere l’applicazione del regime “prezzo-valore”. In tal caso, difatti, oltre l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria (che hanno un importo fisso e assai modesto) l’imposta di registro è del 9% e, nel caso di applicazione dell’Iva, l’imposta è del 22%.

Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa

Arrivato a questo punto della lettura immagino che starai pensando che le imposte da pagare sono davvero tante. Attenzione però, in alcuni casi, è possibile ridurre questo tipo di tassazione. Si tratta di agevolazioni che possono ridurre le imposte indirette da pagare al momento dell’acquisto della casa. Anche gli acquirenti stranieri che possiedono i requisiti possono godere delle agevolazioni prima casa.

La legge italiana, infatti, vuole facilitare e incoraggiare l’acquisto della propria abitazione principale (cosiddetta prima casa), diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra.

Lo Stato Italiano fornisce alcune agevolazioni fiscali per chi voglia acquistare la cosiddetta “prima casa” in Italia, ovvero per chi compra una casa per renderla la propria residenza. Si tratta di una diminuzione dell’imposta di registro, delle imposte ipotecarie e catastali. Chi acquista la prima casa per mezzo di un mutuo, inoltre, gode di alcune agevolazioni grazie alla detraibilità dell’imposta sul reddito degli interessi pagati per il mutuo.

Chi acquista la prima casa da un privato, da impresa non costruttrice o da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori paga l’imposta di registro del 2% sul valore catastale dell’abitazione. Chi compra da un’impresa costruttrice, entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, paga l’IVA al 4%.

Per poter applicare le agevolazioni fiscali previste dal legislatore occorrono diversi requisiti che attengono non solo a chi compra, ma anche all’oggetto della vendita. non devono essere beni di lusso (ai sensi del d. m.

Agevolazioni prima casa per contribuenti trasferiti all'estero

Il D.L. n. 69/23 all’art. 2 ha modificato le condizioni richieste per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero. In particolare, la disposizione in commento ha modificato la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n.

Per capire la portata delle modifiche è opportuno partire dalla normativa previgente, la quale prevedeva il rispetto delle seguenti condizioni (derogatorie rispetto alla norma ordinaria) per l’espatriato che acquistava la “prima casa” in Italia. In caso di cittadino italiano emigrato all’estero era possibile applicare l’agevolazione, senza dover fornire alcuna prova in relazione alla residenza.

Tali condizioni derogatorie sono state rivisitate dal citato art. 2 del D.L. n. 69/23, la quale ha modificato la lett. a) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86 che riguardava i soggetti emigrati all’estero. La nuova condizione per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero è la seguente.

Di fatto, l’agevolazione richiede che il soggetto abbia una permanenza (o svolgimento di attività lavorativa) in Italia per un periodo di almeno cinque anni e che l’ubicazione dell’immobile riguardi il Comune di nascita del soggetto, ovvero quello di sua ultima residenza o di svolgimento dell’attività lavorativa prima della partenza. In attesa di possibili futuri chiarimenti appare rilevante il fatto che la norma pari di soggetti che si sono trasferiti all’estero per “ragioni di lavoro” (escludendo altre motivazioni), e di come tale aspetto debba essere verificato.

Va detto che gli stranieri in possesso di permesso di soggiorno o di altro documento valido dal quale risultino regolarmente soggiornanti, e iscritti alle liste di collocamento, hanno il diritto di accedere, alle stesse condizioni degli italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e al credito agevolato per quanto riguarda l’acquisto o la locazione della prima casa.

Ulteriori considerazioni

L’acquisto di un bene immobile comporta, generalmente, un importante trasferimento di denaro. Il valore di acquisto dell’immobile. Nel caso in cui questi valori appaiano incongruenti l’Agenzia delle Entrate invia al contribuente una lettera per invitarlo a dimostrare la fonte del denaro legato all’acquisto effettuato.

Se hai deciso di comprare casa in Italia molto probabilmente ti stai apprestando ad effettuare un investimento immobiliare. Oltre ad utilizzare l’abitazione per le tue vacanze potresti seriamente pensare di sfruttarla e metterla a reddito durante l’anno. Si tratta di un modo per cercare di ottenere un ritorno finanziario sull’investimento.

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